31/03/2025

ARRÊT N°25/210

N° RG 23/00102 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PF7O

CD/VCM

Décision déférée du 19 Octobre 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de toulouse – 1723307

ESTEBE

[E] [Z]

C/

[P] [T]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Samuel FOURLIN de la SELARL FOURLIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [P] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. DUCHAC, président

C. DARTIGUES, conseiller

V. CHARLES-MEUNIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DUBOT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par C. DUCHAC, président, et par C. DUBOT, greffier de chambre.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [Z] et M. [P] [T] ont vécu en concubinage et sont aujourd’hui séparés.

Ils n’ont pu partager amiablement leur bien immobilier indivis.

Par acte en date du 9 juin 2017, Mme [E] [Z] a fait assigner M. [P] [T] en partage devant le tribunal judiciaire de grande instance de Toulouse lequel, par jugement du 23 mai 2018 a :

— ordonné le partage de l’indivision,

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder [W] [X] avec pour mission de :

déterminer la plus-value apportée au bien indivis par les travaux exécutés par [P] [T], ainsi que la valeur locative de ce bien depuis le mois de novembre 2009 jusqu’au 30 août 2013,

déterminer aussi la valeur actuelle de ce bien et sa valeur locative depuis le 1er juin 2014,

— sursis à statuer sur les autres demandes et sur les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 7 décembre 2018.

Le bien immobilier indivis a été vendu le 10 novembre 2021 moyennant un prix de 280.000 euros.

Par jugement contradictoire en date du 19 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné le partage de l’indivision entre [E] [Z] et [P] [T],

— déclaré irrecevable la demande relative aux travaux dans le vide sanitaire,

— rejeté la demande relative aux travaux réalisés avant 2013,

— rejeté la demande relative à la somme de 30.000 euros,

— dit que le compte d’indivision de [E] [Z] est le suivant :

crédit

Assurance habitation de 2013 à 2018 1 841,87

taxe foncière de 2013 à 2018 7 343,00

taxe foncière 2019, 2020 et 2021 3 687,92

taxe d’habitation de 2011 à 2016 4 872,00

assurance habitation de 2009 à 2021 955,03

débit : indemnité d’occupation 8 526,00

— dit que le compte d’indivision de [P] [T] est le suivant :

Crédit : dépenses d’amélioration 39 375,00

Débit : indemnité d’occupation 60 900,00

— dit que l’actif est le suivant :

Immeuble 280 000,00

Créance envers [P] [T] 21 525,00

— dit que le passif est le suivant :

dette envers [E] [Z] 10 173,82

— attribué à [E] [Z] le bien suivant :

prix 161 676,43

— attribué à [P] [T] le bien suivant :

prix 118 323,57

— rejeté la demande relative à la désignation d’un notaire et d’un juge,

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens,

— condamné [E] [Z] et [P] [T] aux dépens par moitié,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 9 janvier 2023, Mme [E] [Z] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2023, le juge chargé de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Suivant ses dernières conclusions d’appelante en date du 2 octobre 2023, Mme [E] [Z] demande à la cour de :

— vu les dispositions des articles 815 et suivants du Code Civil ;

— vu les dispositions des articles 1359 et suivants et 1377 et suivants du code de procédure civile ;

— vu la jurisprudence ;

— vu le rapport d’expertise en date du 7 décembre 2018 ;

— vu les pièces versées au débat ;

— déclarer Mme [E] [Z] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a:

condamné M. [T] à une indemnité d’occupation sans décote pour précarité

rejeté la demande de M. [T] au titre des travaux réalisés avant 2013,

jugé que Mme [Z] détient une créance à l’encontre de l’indivision d’un montant total de 18.699,82' au titre des dépenses de conservation,

Et statuant à nouveau :

— débouter M. [P] [T] de toute demande contraire,

— juger que la valeur vénale de l’immeuble indivis est fixée à la somme de 288.700' à la date de la vente entre les parties en août 2013,

— juger que la valeur vénale de l’immeuble indivis est fixée à la somme de 345.000' à la date du rapport d’expertise le 23 mai 2018,

— juger que la valeur vénale de l’immeuble indivis est fixée à la somme de 280.000' à la date de sa vente au 7 novembre 2021,

— juger que la valeur locative du bien immobilier entre 2009 et 2018, suivant les montants retenus dans le rapport d’expertise,

— juger que la valeur locative du bien pour l’année 2019 à la somme de 1.525' par mois tenant compte de l’IRL 1er trimestre 2019 :129,38 ;

— juger que Mme [Z] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation entre le 1er février et le 26 août 2014 pour n’avoir pas exercé sur le bien de jouissance exclusive des droits de M. [T] ;

— juger que la jouissance exclusive du bien par M. [T] a cessé à compter du 8 avril 2019 et en conséquence,

— juger que la créance d’indemnité d’occupation due par M. [T] à l’indivision est fixée à la somme de 69.393' (arrêtée au 8 avril 2019) ;

— juger qu’il ne sera fait application d’aucune décote pour précarité,

— juger que l’éventuelle créance de M. [T] au titre des travaux et/ou plus-value opérés sur la période 2009 à 2013 est une créance de droit commun, et en conséquence, juger que la créance revendiquée par M. [T] au titre des travaux et/ou plus-value opérés sur la période 2009 à 2013 est prescrite,

— subsidiairement juger que ladite créance n’est pas justifiée ; à titre infiniment subsidiaire juger que la créance de M. [T] au titre des travaux est fixée à 532.62'; dans tous les cas, juger que la main d’oeuvre de M. [T] n’est pas quantifiable et qu’il doit être tenu compte des remboursements effectués par Mme [Z] à M. [T] pour un montant total de 1.545',

— juger que le bien indivis a été vendu à la somme de 280.000' et qu’en conséquence aucune plus-value n’a été tirée par l’indivision ;

— juger qu’en l’absence de profit subsistant, M. [T] a été imprudent d’engager de telles dépenses et en conséquence, juger qu’il n’y a pas lieu indemnisation de sa part au titre des travaux opéré par lui entre 2015 et 2018. Subsidiairement, juger que l’indemnité due à M. [T] se compense avec l’indemnité d’occupation dont il est redevable en vertu de l’article 815-13,

— juger que la créance due par l’indivision à M. [T] au titre des travaux sur la même période 2015 à 2016 à la somme de 3.444,86 ', compte tenu des frais comptés deux fois par l’expert et de ceux non justifiés et,

— juger qu’à défaut de plus-value et à considérer qu’il s’est agi de dépense nécessaire, la créance due par l’indivision à M. [T] au titre des travaux sur la même période 2015 à 2016 devra être compensée avec l’indemnité d’occupation due par M. [T], conformément à la jurisprudence habituelle,

— juger que le bien est affectée d’une moins-value en raison de la faute de M. [T] et en conséquence, condamner M. [T] à payer la somme de 30.000' à titre principal et 8.700' à titre subsidiaire à l’indivision en application des dispositions de l’article 815-13 alinéa 2 au titre de la moins-value apportée au bien de son fait,

— juger que la créance due par l’indivision à Mme [Z] au titre des dépenses nécessaires d’impôts taxe et assurance à la somme de 18.699,82 ' (à parfaire),

— juger que la créance due par l’indivision à Mme [Z] au titre des travaux de consolidation du vide sanitaire n’est pas prescrite et juger qu’elle est fixée à la somme de 5.120,59',

— ordonner l’attribution des biens et droits indivis de chacune des parties suivants les propositions de Mme [Z] ;

— condamner M. [T] à payer à Mme [Z] la somme de 30.000' avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2014 par application des dispositions des articles 1303-1 du code civil et suivants ;

— condamner M. [T] à payer à Mme [Z] la somme de 3.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens outre le coût de l’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur la condamnation au paiement de M. [T] de la somme de 30.000' avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2014.

Suivant ses dernières conclusions d’intimé en date du 3 juillet 2023 (et appel incident du même jour), M. [P] [T] demande à la cour de :

— vu les articles 815 et suivants du Code Civil ;

— vu l’article 1303 du Code civil ;

— vu le rapport d’expertise ;

— infirmer le Jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

ordonné le partage de l’indivision ;

rejeté la demande relative à la somme de 30 000 euros ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] à 8 526 euros ;

rejeté la demande de Mme [Z] de 5 120,59 euros relative aux travaux de consolidation du vide-sanitaire ;

En conséquence et statuant à nouveau ;

— rejeter toute demande de Mme [Z] au titre de l’indemnité d’occupation,

— à titre subsidiaire sur ce point, fixer la créance d’indemnité d’occupation due par M. [T] à l’indivision au maximum à la somme de 17 500 ',

— fixer la créance d’indemnité d’occupation due par Mme [Z] à l’indivision à la somme de 8 526 ',

— fixer la créance due par l’indivision à M. [T] au titre des travaux et plus-values opérés sur la période 2015 à 2016 à la somme de 56 300 ',

— et à titre subsidiaire sur ce point confirmer le Jugement sur ce point et fixer la créance due par l’indivision à M. [T] au titre des travaux et plus-values opérés sur la période 2015 à 2016 à la somme de 39 374,91 euros,

— ordonner l’attribution des biens et droits indivis de chacune des parties suivant les propositions de M. [T] ;

— rejeter la demande de Mme [Z] au titre de la somme de 30.000 ' en l’absence de démonstration de l’existence d’un contrat de prêt existant entre les parties ;

— rejeter la demande de Mme [Z] au titre de l’article 815-13 alinéa 2 ;

— rejeter la demande de Mme [Z] au titre du financement du mur de consolidation du vide sanitaire, laquelle est prescrite et mal fondée,

— condamner Mme [Z] à verser à M. [T] la somme de 29 332 ' au titre des travaux et plus-values opérés sur la période 2009 à 2013

— et à titre subsidiaire sur ce point condamner Mme [Z] à verser à M. [T] la somme 24 208,278 euros au titre des travaux et plus-values opérés sur la période 2009 à 2013,

— condamner Mme [Z] à régler la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 7 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée le 22 octobre 2024 à 14 heures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

Sur la portée de l’appel

Bien qu’ayant relevé appel du jugement en ce qu’il a rejeté la demande relative à la désignation d’un notaire et d’un juge, aucune des parties ne critique, dans ses dernières conclusions la décision attaquée de ces chefs, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé les concernant.

Sur les indemnités d’occupation

Sur le principe

Au visa de l’article 815-9 al.2 du code civil, « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose. L’indemnité n’est pas due si l’occupation de l’immeuble par un indivisaire n’exclut pas la même utilisation par ses co-indivisaires.

Chacun des concluants conteste le principe même de l’indemnité d’occupation à son encontre et en tout état de cause le calcul fait par le premier juge.

Les parties sont propriétaires indivis d’un bien immobilier sis à [Localité 5] dont les droits sont détenus à 48% par M. [T] et 52% par Mme [J] selon un acte en date du 30 août 2013 (Mme [Z] a vendu à cette date à son compagnon 48/100èmes de l’immeuble dont elle était propriétaire pour le prix de 148.800 euros, la valeur totale retenue de l’immeuble étant de 310.000 euros) : le couple s’est séparé et M. [T] a quitté l’immeuble entre le 30 janvier 2014 et le 26 août 2014. Les parties ont habité de nouveau ensemble dans le bien à compter du 27 août 2014 avant que Mme [J] ne le quitte le 8 février 2015. M. [T] et sa mère ont quitté définitivement les lieux le 8 avril 2019.

M. [T] conteste devoir une indemnité d’occupation au motif que Madame [Z] n’était pas empêchée de jouir du bien de la même manière que lui.

Or il n’est pas contesté que le couple était séparé, M. [T] ayant une nouvelle compagne dès février 2015 qui venait à ce domicile,en détenait les clés ainsi qu’elle en atteste, avant d’y installer aussi sa propre mère. La brève occupation commune du bien indivis après la séparation ne permet pas de retenir que l’utilisation du bien aurait pu continuer à être faite en commun et dans les mêmes proportions d’autant qu’à ce moment-là le logement ne pouvait être occupé de façon complètement divise, ni dans un contexte serein comme en atteste le fils de Mme [C], quel que soit le débat autour des clés porté par M. [T], lequel a postérieurement au départ de Mme [C] modifié le bien pour y faciliter son installation et celle de sa propre famille.

La décisison sera ainsi seulement confirmée en ce qu’elle a fixé à charge de M. [T] une indemnité d’occupation, laquelle sera calculée sur la base de : (3 x 12 mois) + 9 mois et 23 jours en 2015 + 3 mois et 8 jours en 2019, soit 51 mois au total, étant tenu de l’occupation maintenue par des tiers qu’il a installés au domicile et restés après son propre départ en janvier 2019.

Concernant l’occupation privative des lieux par Mme [Z], il s’avère que c’est M. [T] qui a décidé de quitter le domicile et il résulte des échanges des parties qu’il pouvait à tout moment s’y réinstaller, qu’il s’est d’ailleurs présenté régulièrement et est venu sans la présence de qui que ce soit dans ce domicile pour finalement s’y réinstaller à peine 7 mois plus tard après avoir annoncé dès le mois de mai qu’il entendait y revenir. Ainsi Mme [Z] n’a jamais pu jouir complètement privativement des lieux ni même fait ce choix : toute demande d’indemnité d’occupation à son encontre sera rejetée par infirmation de la décision déférée.

Sur la valeur de cette indemnité d’occupation

Le rapport d’expertise fixe une valeur vénale pour l’ensemble immobilier indivis à 345.000', tenant compte des travaux effectués par M. [T] entre 2015 et 2017 mais également de l’évolution des prix du marché immobilier dans le secteur.

L’expert fixait par ailleurs une valeur actualisée du bien en son état en 2013, soit au moment de la vente entre les concubins, au prix de 288.700' (contre les 310.000 euros retenus dans l’acte notarié).

Le rapport d’expertise fixe par ailleurs une valeur locative et à ce titre, l’expert déterminait qu’à compter de l’année 2016, le bien immobilier pouvait être considéré comme pouvant être loué en deux parties distinctes. Ainsi, à compter de 2016, l’expert fixait la valeur locative du bien à 800' pour la partie garage aménagée et 700' pour la partie habitation initiale, soit une valeur locative totale de 1.500' pour l’ensemble à compter de 2016.

Sur la base de l’indice de référence pris à rebours, du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018, l’expert retenait une valeur locative totale de 53.422' (1.500'/mois pour l’année 2018, 1.481'/mois pour l’année 2017, 1.470'/mois pour l’année 2016). Antérieurement au 31 décembre 2015, l’immeuble ne pouvant être considéré comme pouvant être loué en 2 parties distinctes, l’expert retenait donc une valeur locative globale de 1.000' pour l’année 2015, 999' pour 2014, 994' pour 2013, 982' pour l’année 2012, 961' pour l’année 2011, 944' pour l’année 2010 et 945' pour l’année 2009.

Le premier juge n’a pas entendu retenir ces valeurs, en considérant que l’expert avait manifestement surestimé la valeur du bien et par voie de conséquence la valeur locative du bien, puisque ce bien avait finalement été vendu au prix de 280.000 euros le 10 novembre 2001 après être resté sur le marché pendant deux ans alors que les parties avaient décidé de le mettre en vente à la valeur retenue par l’expert, soit 345.000 euros. Il a donc procédé à un rapport de proportionnalité sur la base des 1500 euros de valeur locative retenue par l’experte pour l’année 2018 (proportion de 0,052) pour retenir la somme de 1218 euros/mois qu’il a appliqué de façon linéaire sur toute la période d’occupation, sans application d’un abattement comme sollicité subsidiairement par M. [T] qui ne contestait pas toutefois les valeurs retenues par l’expert mais revendiquait une occupation seulement partielle du bien.

En cause d’appel, M. [T] soutient toujours une occupation partielle du bien indivis, ce qui ne saurait être retenu: en effet il a installé à titre gratuit des membres de sa famille au domicile, et ce choix ne saurait être opposé à Mme [Z] privée de son occupation personnelle du bien, qu’elle ait ou non été en mesure d’accepter réellement cette situation ou même d’exprimer son opposition. L’indemnité d’occupation tend à indemniser l’indivision des fruits qu’elle n’a pas perçue du fait de cette occupation qu’elle que soit l’occupation effective pleine et entière par l’indivisaire concerné. Dès lors aucun abattement de ce chef ne saurait être retenu.

M [T] soutient à défaut qu’une décôte de 30% devrait être retenue sur la valeur locative telle que détaillée par l’expert, proposant de la fixer à une somme de globale de 45.089 euros supposant qu’il accepte la valeur du rapport d’expertise, qu’il ne conteste finalement que dans son 'infiniment subsidiaire’ comme l’a fait le premier juge.

Pour l’année 2015, l’expert a fixé la valeur locative du bien qui n’était pas encore affecté des travaux réalisés par M. [T] à la somme de 1000 euros pour cette année-là, somme qui correspond effectivement à la description du bien valorisé 310.000 euros lors de la transaction de 2013.

A compter de 2016, l’expert retient les valeurs suivantes en l’état de la création de deux appartements à l’intérieur de l’immeuble : 1.500'/mois pour l’année 2018, 1.481'/mois pour l’année 2017 et 1.470'/mois pour l’année 2016.

La valeur locative d’un bien dépend de facteurs qui ne sont pas directement liés ou exclusivement liés à la valeur vénale d’un bien et les travaux engagés par M. [T], s’ils n’ont pas permis une meilleure valorisation du bien en termes de vente, constituent indéniablement un élément qui permet de considérer que la valeur locative proposée par l’expert est conforme aux caractéristiques de cet immeuble sans procéder à une péréquation, au surplus mathématiquement fausse à défaut de l’ajuster chaque année.

Dès lors, les chiffres proposés par l’expert seront retenus, M. [T] ne proposant aucun élément extrinsèque de comparaison permettant de les remettre en cause.

La demande de décôte pour précarité de l’occupation sera rejetée dans son principe au vu de la durée de l’occupation effective, aucune précarité ne pouvant en l’espèce être alléguée, le départ des lieux n’ayant été consacré qu’après le dépôt du rapport de l’expert et sans que l’occupation n’ait été discutée procéduralement ni que des tentatives de mesures coercitives à l’encontre des occupants soient engagées.

Dès lors l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de:

2015 1000 euros x 9 mois et 23 jours = 9.756,16 euros

2016 1470 euros x 12 mois = 17.640 euros

2017 1481 euros x 12 mois = 17.772 euros

2018 1500 euros x 12 mois = 18.000 euros

2019 1525 euros (sur la base de la réévaluation faite) x 3mois et 8 jours = 4.976,09

total = 68144,25 euros.

Ainsi M. [T] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision d’un montant de 68.144,25 euros par réformation de la décision déférée.

Sur les demandes liées aux travaux réalisés sur le bien immobilier entre 2009 et la vente du bien

Pour la période de novembre 2009 à août 2013

M. [T] sollicite la fixation d’une créance à l’encontre de Mme [Z] alors seule propriétaire du bien immobilier tenant au chiffrage de la valeur de sa main d''uvre ayant apporté une plus-value à ce bien, pour des travaux de remise en état du bien réalisés entre 2009 et 2013. Il chiffre cette demande en cause d’appel à la somme de 29.332 euros et subsidiairement à celle de 24.208,278 euros au titre de l’enrichissement sans cause.

Mme [Z] oppose à cette demande l’absence de démonstration par M. [T] de ce qu’il a effectivement réglé des matérieux, et que l’éventuelle créance qu’il pourrait faire valoir au titre de sa main d’oeuvre est prescrite.

Le premier juge a rejeté la demande de M. [T] au motif qu’il ne saurait invoquer les dispositions relatives à l’enrichissement sans contrepartie, puisqu’il était logé sans payer de loyer dans la maison où les travaux ont été exécutés, qu’il ne revendiquait pas avoir participé aux travaux et à leur financement autrement qu’au titre de sa participation aux dépenses de la vie courante et non en qualité de tiers possesseur des travaux au sens de l’article 555 du code civil et qu’il n’alléguait pas non plus l’existence d’une convention passée avec [E] [Z] relative aux travaux, de nature à fonder la créance qu’il revendique. Le premier juge relevait par ailleurs l’irrecevabilité de la demande en raison de la prescription de l’action pour la rejeter à défaut de fondement juridique.

Il est constant que sur la période de novembre 2009 à août 2013, il n’existait entre les parties aucune indivision, laquelle n’a été constituée qu’à compter du 30 août 2013, date d’acquisition par M. [T] de 48% des parts de l’immeuble.

Concernant la prescription, l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M. [T] fait valoir une créance qui se décompose entre le paiement de matériaux ou de factures de travaux dont la plus récente est en date du 18 juillet 2011. S’agissant des travaux eux-mêmes il n’est pas argué de travaux au-delà de la date du 31 juillet 2012. Le point de départ de la prescription ne saurait être repoussé au mois d’août 2014 comme l’évoque M. [T], les parties n’étant pas mariées ni pacsées, contrairement aux dispositions de l’article 2236 du code civil, aucune impossibilité morale à réclamer ce qui lui était dû ne pouvant résulter de leur vie commune, d’autant que l’acte notarié passé entre les parties durant l’été 2013 aurait parfaitement pu constituer la possibilité de faire les comptes entre les parties si nécessaire.

La première demande de M. [T] concernant ces éléments a été reprise dans ses conclusions signifiées le 2 janvier 2018, soit plus de cinq ans après la fin des travaux allégués et le paiement de la dernière facture effectivement réglée, soit après l’écoulement du délai de prescription.

M. [T] soutient que Mme [J] aurait renoncé à se prévaloir de la prescription dans la mesure où celle-ci aurait sollicité l’extension de la mesure d’expertise ordonnée afin que l’expert détermine la plus-value apportée au bien indivis, ainsi que la valeur locative du bien depuis le mois de novembre 2009.

Cependant il résulte de la requête déposée par cette dernière le 10 octobre 2018 qu’elle a sollicité une extension de la mission de l’expert relative au compte d’indivision en prenant en compte des améliorations apportées par chacun des co-indivisaires et génératrice de plus-value ainsi que les impenses nécessairement faites de leurs deniers personnels pour la conservation du bien à compter du 30 août 2013 jusqu’à ce jour, sollicitant en outre une précision de la mission de l’expert et qu’il soit dit qu’il appartenait à l’expert, conformément à sa mission, de déterminer la plus-value apportée au bien indivis par les travaux exécutés par les parties, ainsi que la valeur locative de ce bien depuis le mois de novembre 2009 et jusqu’à ce jour. Cette rédaction est suffisamment équivoque pour ne pas constituer une renonciation même tacite à toute precription.

Enfin, M. [T] évoque le mécanisme de compensation entre cette dette et celles nées de l’indivision: en tout état de cause, la compensation ne peut intervenir entre une dette prescrite et une créance non encore fixée et donc pas encore exigible, dès lors ce mécanisme ne saurait être invoqué d’autant que les créances évoquées concernent des parties différentes (dettes personnelles et contre l’indivision).

La prescription de cette demande sera constatée par infirmation de la décision du premier juge qui l’a seulement rejetée.

Pour la période de février 2015 ' fin 2018

M. [U] sollicite sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, une créance d’un montant de 56.300' à l’encontre de l’indivision au titre d’une plus-value résultant des travaux opérés dans le bien entre février 2015 et fin 2018 et subsidiairement de 39.473,71' si l’on considère que la plus-value résulte de la seule augmentation de la surface habitable.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Il n’est pas contesté que [P] [T] a effectué des travaux dans le bien immobilier consistant en la transformation du garage en appartement indépendant en réglant des matériaux et en effectuant lui-même des travaux qui ont conduit à un agrandissement de la surface habitable de 27m².

S’agissant de travaux d’amélioration, le juge doit rechercher dans quelle mesure ces travaux d’amélioration ont accru la valeur du bien, tout en rappelant qu’elle ne saurait se résumer au montant de la plus-value apportée au bien indivis, celle-ci profitant à l’indivision.

Concernant la valeur du bien, il est acquis aux débats que ce bien immobilier a pu être évalué diversement :

— au moment de la vente entre les parties survenue le 30 aout 2023, le bien était évalué amiablement à la somme de 310.000', l’expert retenant toutefois dans son rapport une évaluation réelle à la somme de 288.700'

— le bien a ensuite été évalué à la somme de 345.000' en 2019 dans le cadre de l’expertise judiciaire, tenant compte de sa nouvelle consistance (et précisément deux appartements distincts) et de la valeur du marché.

— le bien a finalement été vendu à un prix de 280.000' après deux ans de tentative de vente au prix estimé par l’expert.

Si la surface habitable du bien a objectivement été agrandie par les travaux de M. [T], la plus-value au sens de l’article 815-13 du code civil ne saurait être retenue dès lors que le prix de vente du bien effectif est inférieur à celui retenu avant les travaux. Ainsi, la demande de M. [T] ne saurait prospérer sur ce fondement.

M. [T] justifie avoir réglé une somme de 3.444,86 euros au titre des matériaux, et non 6.151 euros au vu des justificatifs de règlement effectivement produits. Ces dépenses n’ont jamais été considérées comme des dépenses de conservation et seront rejetées comme telles: toutefois l’indivision a pu percevoir une amélioration de ses fruits par le biais d’un accroissement de la valeur locative telle que détaillée par l’expert et retenue par la Cour, exclusivement liée aux travaux réalisés par M. [T] qui les a réalisés et financés. Dès lors, sa créance sera établie à la somme de 18.000 euros correspondant à ces fruits supplémentaires perçus par l’indivision sur la période, ces dépenses ayant été utiles à cette seule fin. La décision sera infirmée en ce sens.

Sur la demande relative à la moins-value

Mme [Z] sollicite l’indemnisation à hauteur de 30.000 euros par M. [T] liée à la moins-value apportée à l’immeuble du fait non seulement de la piètre qualité des travaux engagés lorsque ce dernier avait la seule disposition du bien mais aussi en raison de l’état dans lequel il a laissé le bien qui s’est dégradé.

Elle soutient que les parties ont rencontré les pires difficultés à vendre le bien du fait des difficultés générées par les travaux de reprise nécessaires opposés par les acquéreurs potentiels face aux travaux de M. [T].

Au soutien elle produit notamment un constat d’huissier dressé le 22 mai 2019 après avoir tout juste récupéré les clefs du bien qui permet de relever un défaut d’entretien extérieur patent (jardin, piscine). Ce constat est complété des commentaires laissés par les acquéreurs potentiels qui ont tous relevé la nécessité de faire des travaux trop importants par rapport au prix demandé, y compris en raison des travaux dans la partie la plus récente lesquels ne sont pas terminés ou conformes aux normes.

Cependant, les constats faits pendant l’expertise ont permis de relever que ce bien était déjà ancien, surtout pour sa partie supérieure et, l’existence d’une fissure importante de ce bien, laquelle a donné lieu à un autre contentieux postérieur à la vente et sans lien avec les travaux engagés par M. [T]. Il n’était pas relevé de d’éléments de défaut d’entretien patent imputable à l’un des indivisiaires.

Il ne résulte pas de ces pièces qu’il soit démontré qu’il existe une moins-value du bien imputable à M. [T] et c’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a rejeté cette demande.

Sur les créances des indivisaires au titres des impôts, taxe et assurances

Mme [Z] sollicite confirmation de la décision du premier juge à ce titre et M. [T] ne développe aucune contestation de ces chefs aux termes de ses dernières conclusions : ce chef de dispositif sera confirmé.

Sur la créance au titre du financement du mur de consolidation du vide sanitaire

Il est constant que les co-indivisiaires ont fait procéder à des travaux de consolidation du vide sanitaire, selon devis réalisé par l’entreprise [6] en date du 30 août 2013 et signé par les deux co-indivisiaires le 15 septembre 2013. La facture des travaux de 5.120,59 euros a été réglée par Mme [Z] qui produit aussi le débit d’un chèque du même montant sur son compte personnel.

M. [T] lui oppose la prescription de cette demande formée selon lui la première fois dans ses conclusions en date du 29 décembre 2021, ce qui a été retenu par le premier juge.

Il est constant que Mme [Z] a assigné le 9 juin 2017 M. [T] en liquidation et partage de l’indivision, demande qui au visa de l’article 2241 du code civil interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion si elle contient une réclamation ne serait-ce qu’implicite de la créance sollicitée.

En l’espèce, cette assignation contient une demande relative à la désignation d’un expert afin de déterminer les créances de chacune des parties envers l’indivision au titre des dépenses engagées par l’une ou l’autre des parties pour la conservation ainsi formulée, proposer 'un compte d’indivision en intégrant notamment, le cas échéant, tous les éléments d’un compte de gestion, l’indemnité d’occupation due à l’indivision, les transformations apportées à l’immeuble par un co-indivisaire et génératrice de plus-value ou de moins-value, ainsi que les impenses nécessaires faites de ses deniers personnels pour la conservation du bien».

Cependant cette demande conserve un caractère général et cette créance n’a aucunement été invoquée pendant les opérations d’expertise, la première évocation datant bien des conclusions du 29 décembre 2021 : dès lors la décision du premier juge sera confirmée pour avoir constaté la prescription de cette créance.

Sur la demande de Mme [J] au titre de la somme de 30.000 euros

Il n’est pas contesté que Mme [Z] a remis à M. [T] le 21 septembre 2013 par le biais d’un virement une somme de 30.000 euros, le mois suivant l’acquisition par ce dernier du bien devenu indivis pour la somme de 148.000 euros entièrement financée par un emprunt.

En cause d’appel, Mme [Z] fonde sa demande de créance exclusivement sur les dispositions de l’article 1301-1 du code civil aux termes duquel l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale, Mme [Z] reconnaissant son impossibilité à établir l’existence d’un contrat de prêt.

Il sera rappelé que l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

En l’espèce, Mme [Z] se prévaut donc de l’enrichissement sans cause de M. [T] dont le patrimoine se trouve enrichi par ce versement sans cause légitime, après que celui-ci ait souscrit à un prêt immobilier.

Si le rapport d’expertise permet d’écarter toute cause dans un remboursement éventuel des travaux faits par M. [T] avant 2013 dans le bien compte tenu des sommes qu’il a effectivement payées et qui sont sans commune mesure avec celle de 30.000 euros (7.732 euros) , ce dernier a pu faire état d’un accord intervenu entre les parties pour surévaluer le bien lors de leur vente intervenue en 2013, afin que Madame [Z] puisse lui reverser 30.000' pour qu’il paye ses créanciers, mais sans être tenu de lui reverser quoi que ce soit, puisque qu’il avait versé un prix supérieur à la valeur des droits qu’il avait achetés.

Cette explication est conforme aux évaluations de l’expert quant à la valeur réelle du bien immobilier sans que l’on puisse établir une volonté frauduleuse de Mme [J], la valeur étant médiane par rapport à celles obtenues d’autres agences lors de la vente en 2013, dans un contexte où il n’est pas contesté que M. [T] était endetté personnellement.

Dès lors, le défaut de cause n’est pas démontré d’autant qu’au final la sur estimation du bien en 1993 avait profité à Mme [Z] et qu’elle est ainsi défaillante à démontrer l’appauvrissement dont elle argue.

La décision sera donc confirmée de ce chef par subsitution de motifs, le premier juge n’ayant été saisi à titre principal que d’une demande de remboursement sur la base d’un prêt et subsidiairement sur l’enrichissement sans cause.

Sur les demandes au titre de l’article 700 et les dépens

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties sans qu’il y ait lieu de remettre en cause les dépens de première instance.

Il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles non compris dans les dépens: les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

la Cour

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme la décision en ce qu’elle a :

— dit que le compte d’indivision de [E] [Z] est le suivant :

crédit

Assurance habitation de 2013 à 2018 1 841,87

taxe foncière de 2013 à 2018 7 343,00

taxe foncière 2019, 2020 et 2021 3 687,92

taxe d’habitation de 2011 à 2016 4 872,00

assurance habitation de 2009 à 2021 955,03

débit : indemnité d’occupation 8 526,00

— dit que le compte d’indivision de [P] [T] est le suivant :

Crédit : dépenses d’amélioration 39 375,00

Débit : indemnité d’occupation 60 900,00

— dit que l’actif est le suivant :

Immeuble 280 000,00

Créance envers [P] [T] 21 525,00

— dit que le passif est le suivant :

dette envers [E] [Z] 10 173,82

— attribué à [E] [Z] le bien suivant :

prix 161 676,43

— attribué à [P] [T] le bien suivant :

prix 118 323,57

— condamné [E] [Z] et [P] [T] aux dépens par moitié,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— dit que le compte d’indivision de [E] [Z] est le suivant :

crédit

Assurance habitation de 2013 à 2018 1 841,87

taxe foncière de 2013 à 2018 7 343,00

taxe foncière 2019, 2020 et 2021 3 687,92

taxe d’habitation de 2011 à 2016 4 872,00

assurance habitation de 2009 à 2021 955,03

débit : indemnité d’occupation 0

— dit que le compte d’indivision de [P] [T] est le suivant :

Crédit : dépenses d’amélioration 18 000,00

Débit : indemnité d’occupation 68 144,25

— dit que l’actif de l’indivision est le suivant :

Immeuble 280 000,00

créance contre M. [T] 50 144,25

— dit que le passif est le suivant :

dette envers [E] [Z] 18 699,82

TOTAL 311 444,43

— attribué à [E] [Z] (sur la base de droits de 52%) :

prix 180,650,92

— attribué à [P] [T] (sur la base de droits de 48%):

prix 99 349,07

Le confirme pour le surplus,

y rajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties à la moitié des dépens d’appel.

Le greffier La présidente

C. DUBOT C. DUCHAC