Arrêt N°2025/70

SP

N° RG 21/00868 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FRTV

S.A.R.L. BS IMMO

C/

[I]

[K]

S.C.P. [H] [Z] ET [S] [K]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 16 MARS 2021 suivant déclaration d’appel en date du 14 MAI 2021 rg n° 17/02202

APPELANTE :

S.A.R.L. BS IMMO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Loriane ZEINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [S] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.P. [H] [Z] ET [S] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 juin 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 novembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, conseiller

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Mars 2025, après prorogation.

Greffier : Madame Sarah HAFEJEE

LA COUR

La SARL BS Immo exploite une activité de promotion immobilière en métropole et à la Réunion, sous la dénomination commerciale « e-mmo consulting ».

En 2014, elle a souhaité mettre en place un programme immobilier dans le nord de l’île, portant sur une résidence de vingt appartements (« Les Balcons de Bellepierre ») et un ensemble de huit villas (« Les Villas de Bellepierre »).

Suivant compromis de vente en date du 7 mars 2015, la société Toutoune, représentée par son gérant M. [V] [I], a vendu à la Société BS Immo, représentée par son gérant, M. [Y] [L], un terrain à bâtir d’une surface de 3.320 m², situé à [Adresse 7] cadastré section [Cadastre 4], au prix de 710.000 euros.

Le compromis de vente a été réitéré par acte authentique du 13 mai 2015, reçu par Maître [D] [F], notaire du vendeur, avec le concours de Maître [K], notaire de l’acquéreur. La société BS Immo a accepté la réitération de l’acte authentique avec un paiement immédiat, donc sans condition suspensive d’obtention de permis de construire, du fait de :

— l’existence d’un permis de construire déjà obtenu par la société Toutoune sur ce terrain pour la construction d’un immeuble collectif (PC n° 974411 14A0001 du 9 mai 2014), ladite société s’engageant expressément à transférer ce permis de construire à la société BS Immo

— le dépôt concomitant auprès de la commune d’une nouvelle demande de permis de construire annexé à l’acte pour la réalisation de trois villas (PC 97441115A0132).

Le 13 janvier 2015, la société Toutoune a sollicité de la Commune le retrait de son permis de construire, qui a été acté par décision du 16 février 2015.

Compte tenu de ce retrait, un acte complémentaire à la vente a été signé le 5 novembre 2015, aux termes duquel les parties ont convenu que la société BS Immo déposerait une nouvelle demande de permis de construire.

A cette occasion, M. [I] est intervenu à l’acte et s’est engagé à titre personnel à accompagner la société BS Immo dans l’ensemble de ses démarches en vue de l’obtention d’un nouveau permis au plus tard le 15 décembre 2015.

Afin de garantir l’engagement de M. [I], une convention de séquestre a été signée le 5 novembre 2015 entre la société BS Immo et M. [I], aux termes de laquelle il a été convenu que la somme de 210.000 euros serait séquestrée et que la remise des fonds interviendrait selon certaines conditions, et notamment, celle pour M. [I], directement et hors la présence du représentant de la société BS Immo, de justifier au plus tard le 15 décembre 2015 de deux permis de construire pour la réalisation pour le premier permis (PC n°97441115A0381 ' il s’agit en réalité du PC n°9744111A0380) de trois maisons jumelées et pour l’autre (PC n°97441115A0379) d’un immeuble collectif R+2 de 20 logements, purgés de tous recours et retrait, et, à défaut, M. [I] ayant, soit la possibilité de laisser le séquestre de 210.000 euros au profit de la société BS Immo en contrepartie, soit la possibilité de racheter le terrain moyennant le prix de 710.000 euros, c’est-à-dire 500.000 euros et l’abandon du séquestre de 210.000 euros, ainsi que le remboursement de divers frais.

Or, la condition relative à l’obtention des deux permis de construire avant le 15 décembre 2015 et purgés de tout recours, n’a pas été satisfaite puisque :

— le permis de construire PC n°97441115A0380 n’a été obtenu que le 22 décembre2015 ;

— les permis de construire PC n°97441115A0380 (du 22/12/2015) et PC n°97441115A0379 (du 14/12/2015) ont tous deux fait l’objet d’un recours gracieux par courrier du 23 février 2016 émanant du conseil de la société EDF ;

— en outre, ce même courrier faisait également référence à une action judiciaire des colotis devant le tribunal de grande instance aux fins d’interruption des travaux et de remise en état du terrain et ce, sur le fondement du cahier des charges signé par les colotis en 1967 et dont les droits et obligations ont été transférés successivement aux différents propriétaires et prévoyant, notamment, l’interdiction de la division des parcelles et que chaque parcelle ne peut comporter qu’une seule habitation.

Dans ces circonstances pour courrier du 2 mars 2016, le notaire de l’acquéreur a demandé au notaire du vendeur d’interroger son client sur sa position quant à la libération du séquestre entre les mains de la société BS Immo ou le rachat du terrain aux conditions de la convention de séquestre.

Aux termes d’un acte notarié en date du 29 juin 2016, la société BS Immo a vendu à la société Yoyo, représenté par M. [I], le terrain situé à [Adresse 7], au prix de 710.000 euros.

Arguant de ce que ce rachat n’avait pas pour effet d’annuler l’engagement contractuel personnellement assumé par M. [I] de rembourser, en sus, les frais inutilement engagés par la société BS Immo, suivant lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 24 avril 2017, la société BS Immo a demandé le remboursement de ses frais mais en vain.

Par acte du 8 juin 2017 (RG 17/2202), la société BS Immo, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 150.553 euros au titre du remboursement des frais dus en exécution de la convention de séquestre du 5 novembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2017 et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par acte du 12 décembre 2017 (RG 18/110), M. [I] a fait assigner en intervention forcée la SCP [Z] [K] et Maître [S] [K], notaire.

Dans ses dernières écritures, M. [I] a conclu au débouté des prétentions de la société BS Immo, arguant à titre principal de la nullité de la vente du 13 mai 2016 et de la convention de séquestre du 5 novembre 2015 qui en et l’accessoire pour erreur sur les qualités substantielles, à titre subsidiaire, pour absence d’option, plus subsidiairement, il a sollicité la suppression de l’obligation de remboursement des frais supportés par la société BS Immo, encore plus subsidiairement, sur le caractère non fondé de la demande d’exécution faite de mauvaise foi et à titre infiniment subsidiaire, il a sollicité la garantie de la SCP [Z] [K] et Maître [K].

Par décision du 17 septembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le N°RG 17/2202.

Dans ses dernières conclusions, la SCP [Z] [K] et Maître [K] ont conclu au débouté des prétentions de M. [I], subsidiairement si le tribunal retenait à leur encontre un manquement au devoir de conseil, juger qu’ils ne doivent aucune garantie sur la somme de 44.690,50 euros TTC et que les sommes restantes, la perte de chance ne saurait être évaluée qu’à une fraction de la somme de 105.863 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« REJETTE l’exception de nullité,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC, CONDAMNE la société BS IMMO prise en la personne de son représentant légal, aux dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 14 mai 2021, la société BS Immo a interjeté appel de cette décision (RG 21/868).

Par déclaration au greffe en date du 25 mai 2021, M. [I] a interjeté appel de cette décision (RG 21/927).

Suivant ordonnance du 9 septembre 2021, le président de la chambre civile a ordonné la jonction des procédures RG 21/868 et RG 21/927 sous le numéro RG 21/868.

Par arrêt avant dire droit du 18 novembre 2022, la cour a :

— Ordonné la réouverture des débats :

— Révoqué l’ordonnance de clôture ;

— Invité les parties à présenter leurs observations sur les points suivants :

1/ La qualité à agir en défense de M. [I]

2/ Sur l’absence de la société Toutoune à l’instance et de son extrait K bis

3/ Sur l’absence de publicité des conclusions tendant à la nullité de la vente immobilière régularisée le 13 mai 2015

4/ La recevabilité de la demande en paiement de la société BS Immo à l’encontre de M. [I]

5/ La recevabilité de la demande de nullité de la vente immobilière du 15 mai 2015 ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024 et autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 septembre 2024. En raison d’une incompatibilité, le dépôt des dossier a été fixé au 15 novembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions n° 6 transmises par voie électronique le 12 mars 2024, la société BS Immo demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BS Immo de sa demande tendant à voir condamner M. [I] à lui payer la somme de 150.553 euros en remboursement des frais prévus par la convention de séquestre du 5 novembre 2015, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2017 ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de nullité de l’acte de vente du 13 mai 2015 et de la convention de séquestre du 5 novembre 2015, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— Condamner M. [I] à payer à la société BS Immo la somme de 150.553 euros au titre du remboursement des frais dus en exécution de la convention de séquestre du 5 novembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2017 ;

A titre subsidiaire :

— Condamner M. [I] à payer à la société BS Immo la somme de 210.000 euros au titre de la libération du séquestre ;

En tout état de cause :

— Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [I] à payer à la société BS Immo la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance.

***

Dans ses dernières conclusions n° 4 transmises par voie électronique le 29 février 2024, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 1163, 1169, 1104, 1240 et suivants du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :

— Rejetant toutes fins de non-recevoir, moyens et conclusions contraires,

Principalement :

— Débouter la société BS Immo de son appel et de toutes ses fins, moyens et conclusions en appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BS Immo de sa demande de condamnation de M. [I] à paiement, avec substitution de motifs ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société BS Immo et fautes dolosives du notaire [K] ;

Statuant à nouveau

— Prononcer la nullité de la convention de séquestre du 5 novembre 2015 sur le fondement de l’exception de nullité dont est entachée la vente du 13 mai 2015 et son complément du 5 novembre 2015 ou sur le fondement de l’article 1169 du code civil pour inexistence d’une contrepartie au profit de M. [I] ;

— Juger qu’au vu des pièces produites, la procédure engagée par la société BS Immo l’encontre de M. [I] est incontestablement abusive ;

— Juger qu’il est en outre établi que le notaire [S] [K] est directement responsable, par ses défaillances fautives, de la situation préjudiciable dont la société BS Immo recherche réparation ;

— Juger que le notaire [S] [K] engage en outre sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de M. [I] pour avoir man’uvré de manière dolosive afin de lui faire supporter les conséquences de son incurie fautive ;

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum, à payer à M. [I] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour fautes dolosives pour les premiers et procédure abusive la seconde ;

Subsidiairement :

— Débouter la société BS Immo de son appel et de toutes ses fins, moyens et conclusions en appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BS Immo de sa demande de condamnation de M. [I] à paiement pour absence d’option exercée par M. [I] ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société BS Immo et fautes dolosives du notaire [K] ;

Statuant à nouveau :

— Juger qu’au vu des pièces produites, la procédure engagée par la la société BS Immo à l’encontre de M. [I] est incontestablement abusive ;

— Juger qu’il est en outre établi que le notaire [S] [K] est directement responsable, par ses défaillances fautives, de la situation préjudiciable dont la la société BS Immo recherche réparation ;

— Juger que le notaire [S] [K] engage en outre sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de M. [I] pour avoir man’uvré de manière dolosive afin de lui faire supporter les conséquences de son incurie fautive ;

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum, à payer à M. [I] une somme de 30.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour fautes dolosives pour les premiers et procédure abusive la seconde ;

Plus Subsidiairement :

— Débouter la société BS Immo,de son appel et de toutes ses fins, moyens et conclusions en appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BS Immo de sa demande de condamnation de M. [I] au motif qu’il est établi par les pièces que les parties ont supprimé l’obligation de remboursement par M. [I] des frais supportés par la société BS Immo ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société BS Immo et fautes dolosives du notaire [K] ;

Statuant à nouveau :

— Juger qu’au vu des pièces produites, la procédure engagée par la société BS Immo à l’encontre de M. [I] est incontestablement abusive ;

— Juger qu’il est en outre établi que le notaire [S] [K] est directement responsable, par ses défaillances fautives, de la situation préjudiciable dont la société BS Immo recherche réparation ;

— Juger que le notaire [S] [K] engage en outre sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de M. [I] pour avoir man’uvré de manière dolosive afin de lui faire supporter les conséquences de son incurie fautive ;

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum, à payer à M. [I] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour fautes dolosives pour les premiers et procédure abusive la seconde ;

Encore plus subsidiairement :

— Débouter la société BS Immo de son appel et de toutes ses fins, moyens et conclusions en appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BS Immo de sa demande de condamnation de M. [I] au motif qu’il est établi par les pièces que c’est avec mauvaise foi que celle-ci réclame à celui-là l’application de la convention de séquestre ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société BS Immo et fautes dolosives du notaire [K] ;

Statuant à nouveau :

— Juger qu’au vu des pièces produites, la procédure engagée par la société BS Immo à l’encontre de M. [I] est incontestablement abusive ;

— JUGER qu’il est en outre établi que le notaire [S] [K] est directement responsable, par ses défaillances fautives, de la situation préjudiciable dont la société BS Immo recherche réparation ;

— Juger que le notaire [S] [K] engage en outre sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de M. [I] pour avoir man’uvré de manière dolosive afin de lui faire supporter les conséquences de son incurie fautive ;

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum, à payer à M. [I] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour fautes dolosives pour les premiers et procédure abusive la seconde ;

A titre plus subsidiaire encore :

— Juger qu’il est établi que le notaire [K] a fautivement manqué à son obligation légale de garantir l’efficacité juridique de ses actes et man’uvré de manière dolosive pour que M. [I] supporter les conséquences de ces actes juridiquement inefficaces ;

— Juger que la responsabilité extracontractuelle du notaire [K] est ainsi engagée ;

— Condamner en conséquence la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum à garantir et relever indemne M. [I] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— Juger qu’au vu des pièces produites, la procédure engagée par la société BS Immo à l’encontre de M. [I] est incontestablement abusive ;

— Juger qu’il est en outre établi que le notaire [S] [K] est directement responsable, par ses défaillances fautives, de la situation préjudiciable dont la société BS Immo recherche réparation ;

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], in solidum, à payer à M. [I] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour fautes dolosives pour les premiers et procédure abusive la seconde ;

En tout état de cause :

— Condamner la société BS Immo, la SCP [Z] [K] et Maître [K], sous la même solidarité, au paiement d’une somme de 6.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans leurs dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 18 février 2022, la SCP [Z] Jacop et Maître [K] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ont débouté M. [I] de sa demande en dommages et intérêts formée solidairement à l’encontre de la société BS Immo et de Maître [K] ;

Reconventionnellement

— Condamner M. [I] au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relative à la publicité foncière

Aux termes de l’article 122 de code de procédure civile : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Conformément aux dispositions de l’article 125 du même code, d’une part, le juge doit relever d’office les fin de non-recevoir ayant un caractère d’ordre public et, d’autre part, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Vu l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relative à la publicité foncière dans sa rédaction issue de la loi n°206-1087 du 8 août 2016 ;

M. [I] soutient qu’il n’a pas saisi le juge d’une demande de nullité de la vente du 13 mai 2015, à laquelle il n’est pas partie, mais d’une demande de nullité de la convention de séquestre du 5 novembre 2015, à laquelle, il est seul partie. Il fait valoir que cette convention n’emportant aucune mutation immobilière, elle n’est pas soumise à publicité foncière, de sorte que la demande d’annulation en justice ne l’est pas non plus.

En l’espèce, dans ses dernières écritures, M. [I] demande à la cour de « Prononcer la nullité de la convention de séquestre du 5 novembre 2015 sur le fondement de l’exception de nullité dont est entachée la vente du 13 mai 2015 et son complément du 5 novembre 2015 ou sur le fondement de l’article 1169 du code civil pour inexistence d’une contrepartie au profit de M. [I] ».

M. [I] fonde donc bien sa demande de nullité de la convention de séquestre sur la nullité de la vente conclue entre la société Toutoune et la société BS Immo. Or, il ne justifie pas avoir publié ses premières conclusions sollicitant la nullité de la vente immobilière.

Il s’ensuit que sa demande de ce chef est irrecevable, sans qu’il soit nécessaire de statuer le droit d’agir en défense de M. [I] sur ce même chef de demande, la SARL Toutoune n’étant pas dans la cause.

Sur la validité de la convention de séquestre / Sur la nullité de la convention de séquestre tirée du défaut de cause

La SARL BS Immo soutient que la convention de séquestre, accessoire à la vente du 13 mai 2015 et à son acte complémentaire du 5 novembre 2015, a uniquement pour objet de déterminer les modalités de séquestre des fonds remis au notaire, et ce, afin de garantir l’engagement contracté à titre personnel par M. [I] dans l’acte complémentaire du 5 novembre 2015. Elle rappelle que M. [I] est partie au dit acte complémentaire, et qu’il est intervenu à cet acte afin de rassurer la SARL BS Immo qui n’avait plus confiance à la suite du retrait « en catimini » du permis de construire du 9 mai 2014 dont le transfert était une condition déterminante de la vente. Elle fait valoir qu’elle ne modifie pas la nature de l’obligation de la SARL BS Immo qui, en qualité d’acquéreur, est tenue de payer le prix de vente. Elle estime que la convention de séquestre n’altère en rien la teneur de l’obligation de la SARL BS Immo.

M. [I] fait valoir que la convention de séquestre étant une garantie accessoire de l’acte de vente du 13 mai 2025 tel que complété par l’acte du 5 novembre 2015, lui-même passé sous la condition de conclusion concomitante de cette convention de séquestre, elle se trouve par voie de conséquence dépourvue de cause et donc entachée de nullité. Il argue que si les notaires avaient donné la juste information aux parties sur l’interdiction de construire des logements collectifs posée par le cahier des charges du lotissement et ses conséquences juridiques, l’acte initial de vente du 13 mai 2015 (et son complément du 5 novembre 2015) n’aurait jamais été conclu compte tenu du caractère essentiel pour les parties de l’aptitude du terrain à recevoir des construction de logement collectifs et la convention de séquestre n’aurait, par suite, jamais existé. Il soutient que la convention dite de séquestre n’a aucune autre cause que la vente et son complément du 5 novembre. Il plaide encore que si les parties avaient eu connaissance de cette restriction posée par le cahier des charges et de ses conséquences, à savoir le risque d’une action judiciaire des colotis aux fins de démolition des construction contrevenantes pendant 30 ans, il ne serait jamais engagé, qui plus est personnellement, à assister la SARL BS Immo pour l’obtention d’un permis de construire des logements collectifs.

M. [I] fait également valoir que la convention de séquestre est nulle pour inexistence d’une quelconque contrepartie à son profit sur le fondement de l’article 1169 (nouveau) du code civil.

Sur ce,

Il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation dans la mesure où les contrats litigieux ont été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. L’article 1169 (nouveau) du code civil argué par M. [I] n’est donc pas applicable.

Il ressort des dispositions de l’article 1134 (ancien) du code civil que :

'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

Aux termes de l’article 1131 (ancien) du code civil : « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illégitime, ne peut avoir aucun effet.

Dans les contrats synallagmatiques, l’obligation de chaque contractant trouve sa cause dans l’obligation envisagée par lui comme devant être effectivement exécutée, de l’autre contractant.

L’existence de la cause d’une obligation doit s’apprécier à la date où elle est souscrite. Mais pour écarter la preuve de l’absence de cause, il n’est pas interdit aux juges du fond de relever le comportement ultérieure des contractants.

L’erreur sur la cause, même inexcusable, justifie l’annulation de l’engagement pour défaut de cause.

La preuve du défaut ou de l’illicéité de la cause est à la charge de celui qui l’invoque.

Le défaut de cause dans le contrat est une nullité relative : le droit d’invoquer une nullité relative est toujours réservé à la personne en faveur de laquelle cette nullité a été instituée.

En l’espèce, la sociétéToutoune s’est vu délivrer le 9 mai 2014 un permis de construire pourtant sur la construction de 8 logements collectifs sur le terrain situé [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 4].

Le 13 janvier 2015, la sociétéToutoune a déposé une demande de retrait de ce permis de construire.

Suivant compromis de vente des 27 février et 7 mars 2015, la SARL Toutoune a vendu à la SARL BS Immo un terrain à bâtir situé à [Adresse 7] cadastrée section [Cadastre 4] d’une surface de 33a (3.300m²), formant le lot n°21 du lotissement dénommé Bellepierre 66 ' Section A, au prix de 710.000 euros payable comptant par virement pour le jour de la signature de l’acte authentique.

Aux termes de la clause « REVISION DU PRIX » :

« Les parties déclarent que le prix-dessus convenu l’a été compte tenu du projet de l’ACQUEREUR qui consiste en la réalisation, sur le BIEN, d’une groupe d’habitations composé de huit (8) villas au minimum, d’une surface habitable de 140 m² chacune.

[…]

Aussi, VENDEUR et ACQUEREUR conviennent que, dans l’hypothèse où l’ACQUEREUR se verrait opposer un refus à sa demande de permis de construire pour la réalisation du groupe d’habitations précisé ci-dessus, ou un recours des tiers sur ledit permis serait exercé ou encore qu’une décision d’annulation ou de retrait dudit permis serait pris par l’autorité compétente, le prix stipulé aux présentes serait ramené à la somme de CINQ CENT MILLE EUROS (500.000,00 EUR).

[…] »

Aux termes de la clause « TRANSFERT DE PERMIS DE CONSTRUIRE » :

Le VENDEUR s’engage irrévocablement et au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique à transférer au nom de l’ACQUEREUR ou de tout personne physique ou morale qu’il lui plaira de se substituer, le permis de construire délivré au profit de la SARL TOUTOUNE, le 9 mai 2014, sous le numéro PC 974411 14A0001.

Le prix de vente ci-dessus exprimé tient compte dudit transfert et constitue une condition essentielle et déterminante des présentes, sans laquelle l’ACQUEREUR n’aurait pas contracté.

[']. »

Aux termes de la clause « REITERATION AUTHENTIQUE » :

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans un délai d’UN (1) MOIS à compter des présentes par le ministère de Maître [D] [F], Notaire à [Localité 8] assistance le VENDEUR, avec la participation de Maître [S] [K], Notaire à [Localité 5], assistant l’ACQUEREUR, moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

La vente a été réitérée suivant acte authentique du 13 mai 2015, au prix convenu, soit 710.000 euros.

A la clause « REVISION DU PRIX », après avoir rappelé que le prix convenu l’a été compte tenu du projet de l’acquéreur consistant en la réalisation d’au moins 8 villas de 140 m² et stipulé une baisse du prix de vente à 500.000 euros en cas de refus de permis de construire, recours des tiers, annulation ou retrait, il est précisé que « Les parties sont ainsi convenues de signer le présent acte de vente alors même que l’ACQUEREUR n’a, à ce jour, obtenu aucune autorisation administrative pour la réalisation de ce groupe d’habitation » et que « L’ACQUEREUR déclare qu’une demande de permis a été déposée en mairie le 29 avril 2015 par la société E-MMO CONSULTING « CLOS DE BELLEPIERRE ». »

L’acte de vente comporte également la clause « TRANSFERT DE PERMIS DE CONSTRUIRE ».

Est versé aux débats le cahier des charges du lotissement Bellepierre II (section A) établi la par la Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) le 12 mai 1967 qui stipule dans son article 2 que les lots représenté sur le plan de lotissement sont destinés à recevoir individuellement une seule habitation et que toute subdivision de lot est interdite quelle qu’en soit la cause, auquel est annexé les statuts de l’association syndicale libre du lotissement Bellepierre II.

Le 5 novembre 2015 conclu entre les sociétés Toutoune et BS Immo, un ACTE COMPLEMENTAIRE A LA VENTE DU 13 MAI 2015 a été dressé par Maître [F] et Maître [K].

Aux termes de la clause « DEFAILLANCE DE LA CONDITION DU TRANSFERT DE PERMIS AU PROFIT DE L’ACQUEREUR ' ENGAGMEENT D’UN TIERS ' NOUVEAU SEQUESTRE »

« En conséquence du retrait du permis numéro PC 974411 14A0001 délivré le 9 mai 2014 par la SARL TOUTOUNE, et sans que cela n’ait été précisé à l’ACQUEREUR, la condition essentielle et déterminante du transfert de ce permis au profit de la SARL BS IMMO, figurant dans l’acte de vente du 13 mai 2015 et ci-dessus relatée, se trouve inexécutable.

Par suite, le représentant de l’ACQUEREUR déclare qu’il entend déposer une nouvelle demande de permis de construire sur les mêmes bases que celui qui a fait l’objet du retrait, savoir un immeuble collectif composé de huit (8) logements pour une surface de plancher de 1566 m².

L’ACQUEREUR s’engage à prendre à sa charge l’ensemble des honoraires et frais liés à l’obtention de ce permis et à son transfert à son profit.

Intervention de Monsieur [V] [I] :

A l’instance même intervient :

Monsieur [V] [I], gérant de société, époux de […]

LEQUEL, par les présentes, s’engage à titre strictement personnel, à accompagner l’ACQUEREUR dans l’ensemble de ses démarches et à effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire en vue d’obtenir le nouveau permis.

Lequel engagement est garantie par une convention de séquestre signée concomitamment aux présentes.

Le présent acte complémentaire est par conséquence signé sous la condition essentielle et déterminante, sans laquelle l’acquéreur n’aurait pas contracté, de la signature concomitant de cette convention de séquestre entre la Société BS IMMO et Monsieur [I], dont le projet demeure ci-annexé. »

Suivant acte du même jour, dressé par Maître [F], une « CONVENTION DE SEQUESTRE » a donc été conclue entre la SARL BS Immo et M. [I]. L’acte fait référence à l’acte de vente du 13 mai 2015 par lequel la SARL Toutoune s’engageait irrévocablement à transférer à la SARL BS Immo le permis de construire n° PC 974411 15A0001et précisant que le prix de vente tenait compte dudit transfert et constituait une condition essentielle et déterminante sans laquelle la SARL BS Immo n’aurait pas contracté, au retrait par le pétitionnaire du permis n° PC 974411 15A0001 ainsi que l’acte complémentaire à la vente du 13 mai 2015 suite au retrait dudit permis de construire rendant la condition essentielle et déterminante du transfert de ce permis inexécutable.

Aux termes de la clause « NANTISSEMENT ' CONVENTION DE SEQUESTRE » :

« A la sûreté et garantie du respect par Monsieur [V] [I] de son engagement d’accompagner la société BS IMMO en vue d’obtenir un nouveau permis au plus tard le 15 décembre 2015.

Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de :

[']

La somme de DEUX CENT DIX MILLE EUROS (210.000,00 EUR).

Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

— à Monsieur [I], directement et hors la présence du représentant de la société BS IMMO, sur justification de la délivrance au plus tard le 15 décembre 2015 au profit de cette dernière de deux permis de construire (dont les demandes sont d’ores et déjà faites sous les numéros PC n°97441115A0381 et PC n°97441115A079) pour la réalisation pour le premier permis de trois (3) maisons jumelées et pour l’autre d’un immeuble collectif R+2 (sur sous-sol avec parking) de 20 logements.

Lesdits permis devant être purgés de tous recours et retrait, lors de la libération des fonds.

[']

— si lesdits permis de construire ne sont pas obtenus avant le 15 décembre 2015, Monsieur [I] aura

*soit la possibilité de laisser le séquestre de 210.000,00 euros au profit de la société BS IMMO en contrepartie,

**soit la possibilité de racheter le terrain moyennant le prix de SEPT CENT DIX MILLE EUROS (710.000,00 €) c’est à dire CINQ CENT MILLE EUROS (500.000,00 EUR) et l’abandon du séquestre de DEUX CENT DIX MILLE EUROS (210.000,00 €) ainsi que le remboursement des :

— frais de notaire liés à l’acquisition du terrain

— frais d’architecte

— frais de géomètre pour relevé topographique

— frais d’étude géotechnique

— dépenses des permis successifs

— frais du DCE [']

— frais engagés auprès des bureaux d’études VRD, fluides, structures

— dépenses d’images de synthèse commandées

— dépenses d’image aérienne

— frais de plaquette commerciale

— frais de bureau de contrôle et coordinateur de sécurité

— frais de notaire aux garanties liées aux financement mis en place (frais

de dossier banque, frais de garantie…)

La somme sera alors versée sur présentation de justificatifs et

l’ensemble es dossiers complets des permis de construire et des contrats d’architecte seront remise en contrepartie par BS IMMO à Monsieur

[I], accompagnés des demandes de transfert d’autorisation avec transfert des taxes inhérentes.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique. »

Suivant décision du 16 février 2016, et à la demande du titulaire du permis, la SARL Toutoune, le permis de construire n° PC 974411 14A0001 délivré le 9 mai 2014 a été retiré.

Enfin, par acte authentique du 29 juin 2016, dressé par Maître [F], avec la participation de Maître [K], la SARL BS Immo a vendu à la SAS Yoyo, représentée par la société civile Youcha, elle même représentée par M. [I], le bien objet du litige au prix de 710.000 euros, payé comptant. Dans sa partie développée, et « pour une meilleur compréhension des présentes » rappelle les points suivants :

I/Acte de vente du 13 mai 2015,

II/Retrait par le pétitionnaire du permis de contraire n° PC 974411 14A00,

III/Acte complémentaire du 13 mai 2015

IV/Convention de séquestre du même jour

V/Délivrance de permis au profit de la société E-MMO Consulting, à savoir :

— arrêté du 17 juillet 2015 : PC 974411 15A0132 pour la réalisation de 8 logements

— arrêté du 14 décembre 2015 : PC 974411 15A0379 pour la réalisation de 20 logements

— arrêté du 22 décembre 2015 : PC 974411 15A0380 pour la réalisation de 3 logements

VI/Non obtention dans les délais convenus du permis de construire des 3 maisons jumelées (délai prévu : 15/12/2015 ' obtention le 22/12/2015)

VII/Recours :

— recours gracieux du 25 février 2016 de la SA Électrique de France (EDF) contre le permis de construire PC 974411 15A0379 du 14 décembre 2015

— recours gracieux d’EDF du 25 février 2016 contre le permis de construire PC 974411 15A0380 du 22 décembre 2015

VIII/Retrait par le pétitionnaire des permis PC 974411 15A0132, PC 974411 15A0379 et PC 974411 15A0380 : le vendeur informe l’acquéreur qu’il va demander à la mairie de [Localité 6] de retrait de ces 3 permis de construire ; l’acquéreur déclare en prendre acte et donne son accord pour lesdits retraits.

Il ressort des éléments du dossier que la SARL BS Immo a toujours souhaité acheter le terrain appartenant à la SARL Toutoune en considération du transfert du permis de construire obtenue par cette dernière, le compromis de vente comme l’acte de vente lui même le précisant (clause de « TRANSFERT DE PERMIS DE CONSTRUIRE » :

Or, et en réalité, même avant lesdits actes des 27 février, 7 mars 2015 et 5 novembre 2015, la société Toutoune adressait à la mairie de [Localité 6], dès le 13 janvier 2015, une demande de retrait dudit permis de construire, même si la décision de retrait est postérieure auxdits actes pour avoir été prise le 16 février 2016.

Ces circonstances sont rappelées, tant dans l’acte complémentaire à la vente du 13 mai 2015 du 5 novembre 2015 que dans la convention de séquestre du même jour.

Il est donc évident que M. [I], qui a souhaité s’engager à titre personnel, comme le stipule expressément l’acte complémentaire du 5 novembre 2015 et M. [I] ne faisant d’ailleurs pas état de sa qualité de dirigeant de la société Toutoune dans la convention de séquestre, l’a fait en fonction de ses éléments « A la sûreté et garantie du respect […] de son engagement d’accompagner la société BS IMMO en vue d’obtenir un nouveau permis au plus tard le 15 décembre 2015. »

Son engagement dans le cadre de la convention de séquestre est donc parfaitement causé et n’encoure de ce fait aucune nullité.

Sur les remboursements de frais en exécution de la convention de séquestre

Les premiers juges ont débouté la société BS Immo de leur demande de ce chef relevant que lors de la vente du 29 juin 2016 conclue entre la société BS Immo et la société Yoyo, M. [I] n’était pas intervenue à titre personnel mais en sa qualité de gérant. Ils en ont déduit qu’en son absence, il ne pouvait être constaté qu’il avait exercé l’option prévue par la convention de séquestre l’engageant personnellement et qu’il ne saurait donc être tenu à titre personnel à rembourser les frais engagés par la société BS Immo.

La société BS Immo soutient en substance que M. [I] s’est substitué à la société Yoyo dans l’exécution de l’obligation de rachat du terrain, par voie de délégation simple.

A défaut, elle considère qu’en tout état de cause, la convention de séquestre doit s’appliquer.

A défaut, elle fait valoir que M. [I] n’ayant pas opté pour le rachat du bien, M. [I] doit libérer le séquestre de 210.000 euros à son profit.

La société BS Immo verse aux débats :

— un projet de compromis de vente dressé par Maître [F], avec la participation de Maître [K], non daté mais signé et paraphé par la société BS Immo conclu avec M. [I] « gérant de sociétés »

— une « PROCURATION POUR VENDRE » établie le 24 avril 2016 par la société BS Immo au profit de la SCP Hoarau ' Le Goff ' [F] « Au profit de Monsieur [V] [I], gérant de société, ou de toute personne morale ou physique qu’il lui plaira de se substituer »

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2017 (reçu u le 27 avril 2017), la société BS Immo a mis en demeure M. [I] de lui rembourser la somme de 150.553 euros en exécution de la convention de séquestre du 5 novembre 2015.

Il résulte de ce qui précède que M. [I] « gérant de société, ou de toute personne morale ou physique qu’il lui plaira de se substituer » a bel et bien levé l’option, en achetant, par le truchement de la société Yoyo don il est le gérant, le bien litigieux.

Il s’ensuit qu’il est bien redevable, à titre personnel, du remboursements des frais tel que prévu à la convention de séquestre.

Les frais dont le paiement est réclamé sont justifiés par les pièces versées aux débats (pièces 11 à 26).

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté la société BS Immo de ses demandes de ce chef.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner M. [I] à payer à la société BS Immo la somme de 150.553 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2017.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’infirmation du jugement dont appel, il convient de condamner M. [I] aux dépens de première instance et d’appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société BS Immo et de Maître [K] et la SCP Dominique [Z] et [S] [K], il convient de leur accorder de ce chef la somme de 6.000 euros au premier et 4.000 euros au second pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’arrêt avant dire droit du 18 novembre 2022 ;

Confirme le jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SARL BS Immo de sa demande de remboursement de frais au titre de la convention de séquestre du 5 novembre 2015 conclu entre la SARL BS Immo et M. [V] [I] ;

Déclare M. [V] [I] irrecevable en sa demande de nullité de la convention de séquestre du 5 novembre 2015 sur le fondement de l’exception de nullité dont est entachée la vente du 13 mai 2015 et son complément du 5 novembre 2015, et ce, sur le fondement de l’article 28 du du décret du 4 janvier 1955 relative à la publicité foncière dans sa rédaction issue de la loi n°206-1087 du 8 août 2016 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant

Condamne M. [V] [I] à payer à la SARL BS Immo la somme de 150.553 euros au titre du remboursement des frais dus en exécution de la convention de séquestre du 5 novembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2017 ;

Condamne M. [V] [I] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute M. [V] [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [V] [I] à payer à la SARL BS Immo la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [I] à payer à Maître [K] et la SCP Dominique [Z] et [S] [K], notaires associés, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Signé