07/10/2025

ARRÊT N°2025/345

N° RG 24/04037 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QWCH

IMM/ AC

Décision déférée du 20 Septembre 2024, Président du TJ de [Localité 8]

M^me LOUIS

S.A.S. SHAAB

C/

S.C.I. S.C.I. LES VIEUX JOURS

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

M^e BALG

M^e NOUVEL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. SHAAB

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bernard BALG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. LES VIEUX JOURS

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Valérie NOUVEL de la SELARL AXIOMAVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère, chargée du rapport, et S. MOULAYES, Conseillère. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure :

En 2011, la SAS Shaab a acquis un fonds de commerce pour l’exploitation d’un point chaud, épicerie, revente de touts produits alimentaire à emporter, comprenant le droit au bail sur des locaux situés [Adresse 4]) appartenant à la SCI Les vieux jours.

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2021, la SCI Les vieux jours a conclu avec la SAS Shaab pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, un bail commercial sur les mêmes locaux pour l’exploitation d’une activité de vente de sandwichs froids ou salade sur place ou à emporter. Le bail prévoyait expressément une interdiction de cuisson sur place.

Par le jeu des indexations successives, le loyer mensuel s’élève désormais à la somme de 3.133,70 euros TTC provisions sur charge comprise.

Par exploit du 15 février 2024, la SCI Les vieux jours a signifié à la SAS Shaab un commandement de payer l’arriéré de loyer visant la clause résolutoire.

Le 21 mars 2024, la SCI Les vieux jours a fait constater par commissaire de justice que le preneur exploitait une activité interdite de pizzeria avec cuisson sur place.

Par un nouveau commandement du 30 avril 2024, la SCI Les vieux jours a fait sommation à sa locataire de cesser, dans le délai de un mois, toute infraction à la clause de destination du bail en mettant un terme à toute activité de pizzeria et de cesser toute cuisson surplace et commandement de payer la somme de 4428, 51 € au titre des loyers restant dus.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la SCI Les vieux jours a fait assigner la SAS Shaab devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de constater en application de la clause résolutoire la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion sous astreinte et de la voir condamner à lui payer par provision à la somme de 3 133,70 euros TTC au titre de l’arriéré des loyers et des taxes, la somme de 313,37 euros en liquidation de la clause pénale ainsi qu’à la somme de 4 700,55 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

Au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent

Constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 15 mars 2024

Ordonné en conséquence, l’expulsion de la SAS Shaab et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5], occupés sans droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte

Condamné la SAS Shaab à payer par provision à la SCI Les vieux jours :

La somme de 3 133,70 euros à valoir sur les arrérages de loyer, charges et indemnité d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, et

Chaque mois à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit 3 133,70 euros

Débouté la requérante de toutes ses autres demandes

Condamné la SAS Shaab à payer à la SCI Les vieux jours la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la SAS Shaab aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et de la levée des inscriptions auprès du greffe,

Rappelé que la présenté décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

Par déclaration du 17 décembre 2024, la SAS Shaab a relevé appel de l’ordonnance.

La clôture est intervenue le 16 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025 à 9h30.

Exposé des prétentions et des parties :

Vu les conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 27 février 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS Shaab demandant de:

Infirmer l’ordonnance dont appel

Dire n’y avoir lieu à constater la résiliation du bail liant les parties avec effet au 15 mars 2024

En conséquence, dire n’y avoir lieu au paiement par la SAS Shaab d’une quelconque provision à la SCI Les vieux jours

Condamner la SCI Les vieux jours à payer à la SAS Shaab la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI Les vieux jours aux entiers dépens,

Vu les conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 19 mars 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SCI Les vieux jours demandant, au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile ; L143-2 et L145-41 du code de commerce de:

Sur l’appel principal de la SAS Shaab

A titre principal :

Déclarer irrecevable les demandes de la SAS Shaab, la cour n’étant saisie d’aucun chef d’infirmation de l’ordonnance de référé ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf celles faisant l’objet d’un appel incident de la SCI LES VIEUX JOURS

A titre subsidiaire :

Débouter la SAS Shaab de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme étant infondés

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

o Constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 15 mars 2024,

o Ordonné, en conséquence, l’expulsion de la SAS Shaab et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], occupés sans droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Très subsidiairement si la cour ne constatait pas la résiliation bail au 15 mars 2024, il est demandé à la cour de constater la résiliation du bail au 6 juin 2024 et d’ordonner dans les mêmes conditions l’expulsion du preneur

Sur l’appel incident de la SCI les vieux jours,

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

o Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

o Condamné la SAS Shaab à payer par provision à la SCI les vieux jours :

— la somme de 3.133,70 euros à valoir sur les arrérages de loyer, charges et indemnité d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, et

— chaque mois à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit 3.133,70 euros,

o Débouté la requérante de toutes ses autres demandes,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés :

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

Condamner la société Shaab à payer à la SCI Les vieux jours une provision de :

-10.372,17 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, charges, taxes, indemnité d’occupation arrêté au mois de février 2025 à actualiser au jour de l’audience

-1.032,21 euros en liquidation de la clause pénale ;

-4.700, 55 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Juger que les condamnations précitées porteront intérêt au taux (Euribor 3 mois majoré de cinq cents (500) points de base) par an à compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité et ce conformément à l’article VIII.C du bail ;

Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de provision sur indemnité complémentaire ;

En toutes hypothèses

Débouter la société Shaab de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société Shaab à payer à la SCI Les Vieux Jours la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer et de la levée des inscriptions auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

Motifs :

La SCI Les vieux jours soutient à titre principal que les demandes de la SAS Shaab sont irrecevables en ce qu’elle se borne à solliciter l’infirmation de l’ordonnance sans préciser ni reprendre les chefs de l’ordonnance critiqués.

Il résulte des articles 562 et 901, 4° du code de procédure civile que la déclaration d’appel défère à la cour d’appel la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, l’appelant doit, dans le dispositif de ses conclusions, mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ou l’annulation du jugement.

Il en résulte que la déclaration d’appel qui mentionne les chefs de dispositif du jugement critiqués délimite l’étendue de l’effet dévolutif de l’appel quand les conclusions, par l’énoncé dans leur dispositif, de la demande d’infirmation ou d’annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l’appel, qui tend à l’annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d’appel.

La cour constate que la société appelante a précisé dans sa déclaration d’appel les chefs de l’ordonnance déférée critiqués en indiquant que le jugement était critiqué en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 15 mars 2024 – A ordonné l’expulsion de la SAS Shaab et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3],

— condamné la SAS Shaab à payer par provision à la SCI les vieux jours la somme de 3.133,70 € à valoir sur les arrérages de loyer, charge et indemnité d’occupation chaque mois à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à libération des lieux loués le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit 3133,70 €

— condamné la SAS Shaab à payer à la SCI les vieux jours la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— rappelé que sa décision bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Si le détail des dispositions critiquées n’a pas été repris dans ses dernières écritures, l’appelante à néanmoins sollicité l’infirmation de la décision, si bien que la cour est saisie par les conclusions de l’appelante d’une demande d’infirmation de l’ordonnance critiquée, ainsi que de prétentions puisque la société Shaab demande à la cour de dire n’y avoir lieu à référé sur la résiliation du bail et la demande de provision.

La cour est donc régulièrement saisie et les demandes de la société Shaab sont recevables.

— sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi’e l’existence d’un di’érend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article VIII, page 31, une une clause selon laquelle à défaut pour le preneur d’exécuter l’une ou l’autre des conditions du bail ou de ses annexes, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou un commandement de payer demeurés sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la clause résolutoire.

La bailleresse poursuit le constat de la résiliation du bail en invoquant d’une part le défaut de paiement, et d’autre part la violation par le locataire de l’interdiction d’exercer l’activité de pizzeria pour lequel elle a fait délivrer le 30 avril 2024 commandement de payer la somme de 4428, 51 € et de cesser toute infraction à la clause de destination du bail et toute cuisson sur place, en visant la clause résolutoire du bail.

Le premier juge a constaté que la société locataire n’avait pas réglé les causes du commandement de payer la somme de 3713, 33 € signifié le 15 février 2024 dans le délai de un mois qui lui était imparti.

La société Shaab souligne néanmoins à juste titre que le décompte actualisé versé aux débats par la bailleresse fait apparaître au crédit de ce compte à la date du 21 mai 2024, 2 écritures en régularisation relatives aux charges 2021 et 2022, pour un montant de 4569, 89 €, supérieur à l’arriéré locatif visé au commandement.

Les prétentions du bailleur relatives à l’existence d’un arriéré locatif demeuré impayé font donc l’objet d’une contestation sérieuse.

La bailleresse invoque également une violation de la clause du bail interdisant toute cuisson sur place. Sans contester que cette interdiction n’a pas été respectée, la société locataire soutient qu’elle n’en avait pas compris la portée et qu’elle n’entendait pas persister dans cette violation.

Mais d’une part, la clause claire et précise du bail qui dispose que 'toute cuisson sur place est strictement interdite, ainsi que toute activité de restauration, de débit de boissons, vente de kebbabs, aliments frits…' ne souffre aucune contestation et son sens s’impose sans erreur possible.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge après avoir constaté à la lecture d’un constat d’huissier daté du 5 juin 2024 que l’activité de pizzeria n’avait pas cessé un mois après la délivrance du commandement, a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2024.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

— sur les demandes de provision

En cause d’appel, la société bailleresse a actualisé son décompte, qui n’est pas contesté par la locataire et dont il résulte que cette dernière est débitrice de la somme de 10.372, 17 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêté au mois de février 2025.

L’ordonnance déférée sera infirmée sur ce point pour tenir compte de l’évolution de la dette de la société Shaab.

La société Shaab est tenue d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La SCI les vieux jours sollicite qu’en application de l’article IX du bail, cette indemnité soit fixée à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charge, majorés de 50 %. Elle demande également que, les condamnations prononcées à ce titre soit assortie, en application des dispositions de l’article VIII C du bail, d’un intérêt au taux Euribor majoré de 500 points.

Dans le cadre de son appel incident, elle reproche au juge des référés de l’avoir débouté de ses demandes indemnitaires, et notamment de sa demande d’indemnité d’occupation majorée après avoir estimé que les indemnités réclamées s’analysaient comme une clause pénale, dont il ne pouvait apprécier ' ni l’existence, ni le contenu'.

Le pouvoir du juge du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas contestable. Si le juge des référés ne peut modérer une clause pénale , il n’excède pas ses pouvoirs en allouant à un bailleur, à titre de provision sur le montant du loyer et d’une clause pénale, la somme qui lui apparaît justifiée (3e Civ., 14 décembre 1988, pourvoi n° 87-14.424). Mais en présence d’une indemnité susceptible d’être jugée manifestement excessive, le juge des référés doit limiter les sommes allouées à leur seul montant non sérieusement contestable.

En l’espèce le cumul de la pénalité résultant de la fixation de l’indemnité de l’occupation au montant du loyer majoré de 50 % avec celle résultant de la majoration du taux de l’intérêt moratoire apparaît manifestement excessif et n’est susceptible de modération que par le seul juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et l’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3.133, 70 € et rejeté la demande de fixation d’un taux d’intérêt majoré.

La bailleresse demande également qu’en application des articles VIII B du bail, la condamnation provisionnelle prononcée au titre des loyers demeurés impayés après la sommation de payer, soit la somme de 3 133, 70 € soit majorée de 10 % mais il a été relevé ci dessus qu’à la date à laquelle la bailleresse a fait délivrer commandement de payer, les causes de ce commandement étaient affectées d’une contestation sérieuse, si bien qu’il ne peut être reproché à la preneuse de ne pas avoir déféré à cette sommation.

La société les vieux jours demande enfin qu’il soit jugé que le dépôt de garantie d’un montant de 2011, 04 € lui restera acquis, ainsi qu’il est prévu à l’article IV D 5 du bail, dans l’hypothèse ou la résiliation est imputable au preneur.

Mais cette stipulation, même si le bail prévoit expressément qu’elle ' ne peut être qualifiée de clause pénale', en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur en cas de résiliation, constitue bien une pénalité soumises au pouvoir modérateur du juge, lorsqu’elle apparaît manifestement excessive. Tel est bien le cas en l’espèce, si bien que la demande apparaît affectée d’une contestation sérieuse.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a retenu qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ce point.

— sur la demande d’astreinte.

La société Les vieux jours demande que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte.

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la demanderesse n’invoque d’aucune circonstance spécifique justifiant que la mesure d’expulsion de la société Shaab soit assortie d’une astreinte.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la bailleresse de sa demande de ce chef.

Eu égard au sens de la décision, la société Shaab supportera les dépens.

Elle devra indemniser la SCI les vieux jours des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour les besoins de sa défense.

Par ces motifs

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné la SAS Shaab à payer par provision à la SCI Les vieux jours la somme de 3.133,70 euros à valoir sur les arrérages de loyer, charges et indemnité d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SAS Shaab à payer par provision à la SCI les vieux jours la somme de 10.372, 17 euros à valoir sur les arrérages de loyer, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois de février 2025,

y ajoutant,

Condamne la Société Shaab aux dépens,

Condamne la société Shaab à payer à la SCI les vieux jours la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La Présidente

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