28/05/2026

ARRÊT N° 199/2026

N° RG 25/03177 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RF6P

EV/KM

Décision déférée Réferé du 23 Septembre 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 25/02227)

RIEU

[O] [A]

C/

S.A. HLM DES CHALETS

[U] [K]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [O] [A]

c/o [Adresse 1], boîte

[Localité 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille POUGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-16814 du 06/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

S.A. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [U] [K]

c/o [Adresse 4], [Adresse 5], boîte

46134

[Localité 3]

Représenté par M^e Camille POUGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-16816 du 06/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

La SA HLM des Chalets est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Informée de l’occupation illicite de son bien, elle a fait signifier à l’occupante, Mme [O] [A], par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, un courrier informant de la dangerosité des lieux occupés, ainsi qu’une sommation de quitter les lieux sous 24 heures.

Mme [A] s’est toutefois maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, et après y avoir été autorisée par ordonnance du 3 juillet 2024, la SA [Adresse 2] a fait assigner en référé Mme [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Mme [O] [A] est entrée dans les lieux par voie de fait,

— constater qu’elle et tout occupant de son chef revêt la qualité d’occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion, sans délai, et tout occupant de son chef des lieux, dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, et si besoin, avec le recours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire et juger que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux visé à l’article L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé,

— la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 000 € et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— autoriser la SA HLM des Chalets à entrer dans l’immeuble situé [Adresse 6] à Toulouse, accompagnée de la SCP [M] [Y] [E] [G] [P] et d’un expert en bâtiment, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, afin de constater l’état de l’immeuble et de réaliser un diagnostic de sa structure,

— la condamner au paiement de la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût de la signification et de la sommation du 23 juin 2025,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Par ordonnance du 23 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a :

— constaté que Mme [O] [A] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 7],

— constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion,

— constaté la dangerosité des lieux présentant un risque élevé pour la santé, la sécurité et l’intégrité des occupants,

— ordonné à Mme [O] [A] de quitter les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [A] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique,

— dit que le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice du sursis à l’expulsion durant durant la période hivernale prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables,

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles,

— rejeté la demande d’indemnité mensuelle d’occupation,

— constaté que la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux est devenue sans objet,

— rejeté la demande d’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute,

— rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires,

— condamné Mme [O] [A] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification et de la sommation du 23 juin 2025,

— condamné Mme [O] [A] à payer à la SA [Adresse 2] une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 septembre 2025, Mme [O] [A] a relevé appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 février 2026, Mme [O] [A], appelante, et M. [U] [K], intervenant volontaire, demandent à la cour, au visa du droit constitutionnel au respect de la dignité humaine, de l’exigence constitutionnelle de protection de l’intérêt supérieur de l’enfant, de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, des articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 16, 328 et 546 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [U] [K],

— recevoir Mme [O] [A] et M. [K] en leur appel et le déclarer recevable et bien-fondé,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en date du 23 septembre 2025 du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

— évoquer l’affaire et,

— débouter la SA HLM des Chalets de sa demande de suppression du délai légal de deux mois mentionné à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder aux concluants la prorogation du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sur le fondement de l’article L. 412-2 du même code,

— accorder aux concluants le bénéfice de la trêve hivernale en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la SA [Adresse 2] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouter la SA HLM des Chalets de sa demande de condamnation aux paiements des entiers dépens de première instance et d’appel,

— prononcer la réintégration des concluants dans les lieux,

— en toute hypothèse, débouter l’intimée de toutes ses demandes contraires.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 janvier 2026, la SA [Adresse 2], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 514-3 du code de procédure civile, de :

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [A] et de M. [K],

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 23 septembre 2025,

— condamner in solidum Mme [A] et M. [K] à payer la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [A] et M. [K] aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 7 novembre 2025, le magistrat délégué a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par Mme [A] et M. [K] .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [K] :

M. [K] fait valoir qu’il résidait dans les lieux objets du litige avec son épouse, Mme [O] [A] et leurs enfants.

La SA HLM des Chalets ne s’oppose pas à cette intervention volontaire à laquelle il sera fait droit.

Sur la méconnaissance du principe du contradictoire par le premier juge:

Les appelants font valoir qu’ils n’ont disposé que d’un délai de sept jours ouvrés pour préparer leur défense entre la réception de l’assignation et l’audience qui s’est tenue le 17 juillet 2025, alors que Mme [O] [A] a accouché de son dernier enfant le 14 juillet 2025, le rejet de leur demande de renvoi par le premier juge ne leur ayant pas permis de disposer du temps nécessaire à la constitution d’une défense utile.

La SA [Adresse 2] oppose qu’un conseil s’est présenté à l’audience au bénéfice des occupants et sollicité un renvoi qui a été rejeté et qu’il a alors choisi de ne pas plaider le fond, choix qui lui appartenait dans le cadre d’une procédure orale.

Sur ce

ll résulte de la combinaison des articles 15 et 16 du code de procédure civile que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Et il entre dans la mission du juge de veiller à l’accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d’un procès équitable .

L’article 485 du code de procédure civile, prévoit que si le cas requiert une célérité particulière, le juge des référés peut autoriser d’assigner à heure indiquée.

À la différence du référé ordinaire qui impose un délai minimal entre l’assignation et l’audience, ce type de référé autorise à tenir une audience dans un délai de quelques heures seulement après la délivrance de l’assignation dans les cas d’urgence extrême.

En l’espèce, il résulte de la procédure Mme [O] [A] a été assignée selon assignation en référé à heure par acte du 7 juillet 2025 pour l’audience qui s’est tenue le 17 juillet suivant.

Le principe du choix de cette procédure par la propriétaire n’est pas contesté, seul le rejet de la demande de renvoi par le conseil de l’occupante est critiqué.

L’immeuble concerné est une maison de deux étages situés dans le centre de [Localité 1] et l’urgence alléguée par la propriétaire résulte, ainsi qu’il ressort de l’assignation, du fait qu’il présenterait un danger pour l’occupant.

À ce titre, la propriétaire produit un diagnostic géotechnique et structurel de l’immeuble établi le 25 novembre 2022 par le cabinet de géotechnique Terrefort. Ce rapport comporte 82 pages et présente trois annexes techniques. Par ailleurs, ont été réalisés un sondage pressométrique pour connaître la nature du sol et déterminer ses caractéristiques ainsi que trois essais de pénétration dynamique et des fouilles de reconnaissance manuelle. Par ailleurs, un diagnostic structurel de l’immeuble a été réalisé (caractérisation des planchers afin d’en déterminer la nature, le sens de portée, caractérisation des cloisons à l’aide d’un radar haute fréquence et par sondage, mesures d’humidité, auscultation sonique sur les principaux planchers afin d’en déterminer la résistance des bois). Ainsi, ce rapport présente une analyse précise de l’immeuble en application des normes applicables auxquelles il est fait référence.

Il en résulte la découverte au niveau des éléments de charpente, pannes et chevrons de la présence d’attaques d’insectes xylophages (sur 1 à 2 cm de profondeur). Au niveau de la charpente il a été relevé un fléchissement important des pannes et des traces d’humidité sur les murs provoquant une altération des matériaux de surface et joints de maçonnerie. Le rapport précise que la rénovation impliquerait certainement l’ajout de charges supplémentaires (remplacement des planchers et nouvelle charpente), les fondations actuelles ne suffisant plus à reprendre les charges de la maison. Il relève enfin un sous-dimensionnement des poutres principales des planchers pour prendre l’ensemble des charges.

Il précise que le fléchissement de certains éléments structuraux peut engendrer une redistribution des charges sur les étages inférieurs à travers les cloisons intermédiaires provoquant une augmentation des sollicitations déjà supérieures aux charges acceptables.

Cette analyse caractérise une situation dangereuse qui n’est pas valablement contredite par l’attestation versée par les appelants laquelle a été établie par un charpentier, M. [Z] [J] [S], titulaire d’un Master en architecture ayant effectué un sondage sommaire avec un marteau et un tournevis parfaitement insuffisant à remettre en cause les constatations précises et complètes du bureau d’étude géotechnique. Par ailleurs, l’installation par l’attestant d’un étai en bois « par mesure de précaution » ne paraît pas suffisante pour permettre de rassurer pleinement sur l’état de l’immeuble et l’absence de danger pour ses occupants.

Il en résulte que la situation de danger caractérisée justifiait le rejet de la demande de renvoi par le premier juge , le conseil de l’occupante ayant alors choisi de ne pas intervenir étant précisé qu’il résulte de la décision déférée qu’il avait produit l’attestation de M. [S], confirmant la possibilité pour l’appelante d’organiser sa défense et pouvait développer oralement la situation des deux occupants et éventuellement solliciter la production d’une note en délibéré.

Dès lors, l’absence de respect du principe du contradictoire par le premier juge n’est pas démontrée, étant précisé que la sanction de cette violation serait l’annulation de

la décision déférée et non son infirmation comme le demandent seulement l’appelante et l’intervenant volontaire.

Sur le fond :

En l’espèce, l’appel de la décision porte sur le constat par le premier juge de ce que Mme [O] [A] était occupante sans droit ni titre de l’immeuble, a constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion et sur le rejet par le premier juge de la demande de la SA [Adresse 2] en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cependant, aucune des parties ne sollicite l’infirmation de ces chefs dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour, ils devront donc être confirmés.

Enfin, suite à l’ordonnance déférée l’expulsion des occupants a été réalisée. Cependant, l’appel avait été formé antérieurement à cette expulsion de sorte qu’il doit être déclaré recevable et il convient de statuer sur l’octroi de délais.

— sur les délais prévus par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.

Par ailleurs, cette compétence du juge des référés qui vise l’hypothèse d’une contestation sérieuse, induit de cette juridiction dans la recherche de la bonne de la mauvaise foi.

Et en l’espèce, c’est à bon droit qu’en application de ce texte le premier juge a retenu que l’occupation sans droit ni titre des lieux caractérisait l’existence d’un trouble manifestement illicite au regard de l’atteinte portée au droit absolu de propriété de l’intimée.

Les consorts [T] [A] soutiennent que leur mauvaise foi ne peut se déduire de la seule connaissance de leur occupation des lieux sans droit ni titre et que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur ce point s’agissant d’une contestation sérieuse.

Par ailleurs, ils soulignent que la famille n’avait aucune solution de relogement et se trouvait en grande précarité étant isolée, sans ressources et parents de quatre enfants respectivement nés le [Date naissance 1] 2010, le [Date naissance 2] 2011, le [Date naissance 3] 2013 et le [Date naissance 4] 2025, les deux aînés ayant la nationalité française.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les consorts [T] [A] ne contestent pas avoir pris possession des lieux sans y avoir été autorisés par la propriétaire. Ils ne prétendent pas avoir été induits en erreur ou abusés sur l’étendue de leurs droits, ni avoir proposé au propriétaire des lieux de verser une quelconque somme en contrepartie de l’occupation de son bien.

De plus, il n’est pas contesté que lorsque les agents mandatés par la propriétaire se sont rendus sur les lieux Mme [A] leur a refusé l’entrée et de donner son identité. Par ailleurs, bien que sachant ne disposer d’aucun titre d’occupation des lieux les occupants ont refusé de partir malgré une sommation.

Enfin, il résulte de l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Toulouse du 29 mai 2025 ayant rejeté la requête des consorts [T] [A] que leur demande de voir retenue la carence caractérisée des autorités de l’État dans la mise en 'uvre de leur droit à hébergement d’urgence n’a pas été retenue.

La réunion de ces éléments caractérise la mauvaise foi des occupants qui ne peuvent en conséquence bénéficier des délais prévus par les dispositions sus-visées par confirmation de la décision déférée.

— sur le délai de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Les consorts [T] [A] font valoir que leur introduction dans les lieux par voie de fait n’est pas démontrée par la propriétaire, alors qu’aucun déclenchement d’alarme anti intrusion n’est justifié.

La propriétaire oppose que le verrou a été changé ce qui caractérise une voie de fait et que les occupants ont nécessairement commis une effraction pour pénétrer dans le logement puisque ce changement de serrure a forcément été précédé du retrait de la précédente. Par ailleurs, ainsi que l’a souligné le premier juge la sécurité des occupants nécessitait de ne pas appliquer le moindre délai.

L’article L. 412-6 du code des procédure civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Il découle de ces dispositions que l’existence d’une voie de fait ne résulte pas de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants (violences ou effraction), dont la preuve qui incombe à la partie qui sollicite l’expulsion, ne peut résulter des seules déclarations de l’occupant sans être étayées par des éléments extrinsèques.

En l’espèce, le 12 mai 2025 le représentant de la SA HLM des Chalets a déposé plainte pour intrusion dans le bien objet du litige. Il expliquait que dans la nuit du 26 avril 2025 à 3h45, une alarme intrusion s’était déclenchée dans l’immeuble objet du litige. Le 28 avril 2025, à 9h30, une équipe du GITeS s’était déplacée sur site et constaté que les volets étaient ouverts la clé fournie ne permettant pas l’ouverture de la porte, la serrure ayant été remplacée. Un couple et deux enfants étaient présents à l’intérieur, refusant d’ouvrir et de quitter les lieux.

Pour détaillée qu’elle soit, cette déposition a été établie par un représentant de la propriétaire laquelle, malgré les protestations de son adversaire, ne produit pas à l’appui une attestation du GITeS confirmant la date de l’alarme et celle de leur intervention, caractérisant une proximité de temps entre ces deux événements.

À défaut, aucune voie de fait ne peut être retenue à l’encontre des occupants et la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a considéré que le délai prévu à l’article L. 412-6 du CPCE ne s’appliquait pas, aucun autre motif tiré notamment de la dangerosité de l’immeuble ne pouvant être retenu à cette fin.

— sur la demande de réintégration

Le principe de l’expulsion des appelants est justifié, en droit comme en fait de même que le rejet des délais sur le fondement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, l’expulsion a été réalisée et aucun motif ne justifie la réintégration d’occupants sans droit ni titre dans les lieux dont il convient de rappeler qu’ils constituent un danger pour cette famille de quatre enfants.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de première instance seront confirmés et les consorts [A] /[K] en supporteront in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande de rejeter la demande présentée en cause d’appel par la SA [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme la décision déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté l’application du délai prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Reçoit M. [U] [K] en son intervention volontaire,

Dit que le délai prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution s’appliquait à Mme [O] [A] et M. [U] [K],

Déboute Mme [O] [A] et M. [U] [K] de leur demande de réintégration,

Condamne in solidum Mme [O] [A] et M. [U] [K] aux dépens d’appel,

Rejette la demande présentée par SA HLM des Chalets en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET