13/05/2026

ARRÊT N° 26/ 190

N° RG 24/01757

N° Portalis DBVI-V-B7I-QHSX

LI – SC

Décision déférée du 23 Janvier 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00932

AF. RIBEYRON

CONFIRMATION

Grosse délivrée le 13/05/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [M] [H] [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3309 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [Q] [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2024-003310 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMES

Monsieur [N] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées par M^e Cécile GERBAUD de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat d’agent commercial daté du 1er octobre 2013, la SARL [Y] Terrassement Assainissement (ci-après désignée la SARL BTA) a confié à M. [N] [S] la vente de ses maisons à construire ainsi que le développement d’une future structure commerciale dénommée « [Localité 6] nouvelle génération ».

Selon contrat en date du 15 octobre 2013, M. [M] [H] [D] [F] et Mme [Q] [V] (ci-après désignés les consorts [G]) ont chargé la SARL BTA de la maîtrise d''uvre de la construction d’une maison individuelle en bois, sise à [Adresse 4] n°6, d’une superficie de 100 mètres carrés habitables, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire, et dont le coût prévisionnel était de 170.000 euros.

Cette société était assurée auprès des SA MMA Iard et SA MMA Iard Assurances Mutuelles (ci-après désignées les sociétés MMA) selon une police n°128719277 à effet du 1er janvier 2013 au titre des activités déclarées suivantes :

# voirie et réseaux divers, gros-'uvre ;

# charpente et ossature bois ;

# couverture et zinguerie.

Figurait également dans ce contrat, en qualité de « maître d''uvre cotraitant », l’intervention de « [Localité 6] Nouvelle Génération », sans précision relative à sa personnalité juridique et notamment son inscription au registre du commerce et des sociétés. Celle-ci sera constituée le 19 juin 2014, entre M. [E] [Y] et M. [N] [S], sous la forme d’une SARL dénommée [N] [S] [Localité 6] Nouvelle Génération et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 15 juillet 2014.

Selon délégation du 15 novembre 2013, les consorts [G] ont donné mandat à la « société [Localité 6] Nouvelle Génération », prise en la personne de M. [S], et domiciliée à la même adresse que la SARL BTA, aux fins de domicilier auprès de cette dernière la demande de permis de construire de leur maison d’habitation.

Suivant procès-verbal en date du 20 février 2015, les travaux ont été réceptionnés, avec des réserves, au contradictoire des sociétés BTA et [Localité 6] Nouvelles Générations, respectivement représentées par M. [Y] et M. [S] en qualité de gérant.

Après avoir dénoncé des infiltrations et malfaçons constatées le 9 juin 2015, puis des infiltrations les 20 et 21 juin suivants ayant donné lieu à une expertise amiable contradictoire réalisée par le cabinet Saretec, les consorts [G] ont fait constater de nouveaux désordres par procès-verbal de commissaire de justice établi le 14 octobre 2015.

Par jugement du 28 octobre 2015, le tribunal de commerce d’Agen a résolu le plan de redressement judiciaire dont la SARL BTA faisait l’objet en vertu d’un jugement du 28 juin 2011 et a prononcé sa liquidation judiciaire. La SARL BTA a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 septembre 2018.

Par jugement du 4 septembre 2019, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SARL [N] [S] [Localité 6] Nouvelle Génération et désigné la SELARL [A] [T], prise en la personne de Me [A] [T], en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [P] [L], au contradictoire de la SELARL [A] [T], ès qualités, et des sociétés MMA.

Aux termes de son rapport remis le 29 décembre 2021, l’expert judiciaire a relevé une série de désordres rendant la maison impropre à sa destination d’habitation. Il a également estimé le montant des travaux réparatoires à la somme de 158.157 euros et leur durée à 4 mois.

Par actes des 1er et 2 décembre 2022, les consorts [G] ont, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, fait assigner M. [S] et les sociétés MMA devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— dit que le contrat signé le 15 octobre 2013 entre, d’une part, les consorts [G] et, d’autre part, la SARL BTA est un contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan ;

— dit que la SARL BTA n’a pas déclaré l’activité de constructeur de maisons individuelles auprès des sociétés MMA ;

— dit que les sociétés MMA ne doivent pas leur garantie à la SARL BTA pour le chantier de construction de la maison individuelle des consorts [G] ;

— débouté les consorts [G] de leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA ;

— débouté les consorts [G] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [S] ;

— condamné solidairement les consorts [G] à payer aux sociétés MMA et à M. [S] la somme respective de 2.000 euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile ;

— débouté les consorts [G] de leur demande formée au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les consorts [G] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Olivier Massol de la SELARL Massol, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Pour écarter la mobilisation des garanties des sociétés MMA, le tribunal a estimé que, nonobstant l’intitulé du « contrat de maîtrise d''uvre – construction maison bois » signé le 15 octobre 2013, il ressortait des éléments versés aux débats que la SARL BTA avait fait dresser les plans, élaboré le dossier de permis de construire, fixé le prix forfaitaire de l’opération, fait établir des devis pour des prestations qu’elle avait finalement exécutées, réalisant ainsi l’intégralité de la construction dont notamment les prestations de gros-'uvre, de mise hors d’eau et hors d’air, ce qui justifiait sa requalification en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Il a par ailleurs relevé que, pareille activité n’ayant pas été déclarée par la SARL BTA aux sociétés MMA, celles-ci ne pouvaient être sollicitées au titre des désordres dont les consorts [G] demandaient réparation.

S’agissant de l’absence de responsabilité de M. [S], le premier juge a considéré que celui-ci ne pouvait être qualifié de constructeur (article 1792-1 code civil) dans la mesure où il était uniquement intervenu en qualité d’agent commercial de la SARL BTA en vertu d’un contrat lui accordant un mandat de vendre des maisons à construire et prévoyant également de le rémunérer dans le cadre de la création et du développement de la future structure commerciale ([Localité 6] Nouvelle Génération).

Il a également estimé qu’aucun manquement de nature délictuelle ne pouvait être reproché à M. [S] dès lors que, d’une part, les allégations des consorts [G] à propos du rôle de coordination des travaux qu’ils attribuent à ce dernier n’étaient démontrées par aucun document et que, d’autre part, le fait d’avoir dissimulé la nature de sa mission, à le supposer avéré, était dénué de lien de causalité avec les préjudices dont ils réclament l’indemnisation.

Les consorts [G] ont formé appel le 23 mai 2024, désignant M. [S] et les sociétés MMA en qualité d’intimées, et visant dans leur déclaration l’ensemble des dispositions du jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par uniques conclusions du 19 août 2024, les consorts [G], appelants, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [S] et les sociétés MMA à leur verser les sommes de :

# 225.362,47 euros au titre de la réparation de l’immeuble ;

# 18.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

# 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner solidairement M. [S] et les sociétés MMA à verser à la SCP [I] [C] [O] la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile.

à titre subsidiaire,

— condamner M. [S] à leur verser la somme de 245.878,85 euros au titre du préjudice subi.

en tout état de cause,

— débouter M. [S] et les sociétés MMA de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [S] et les sociétés MMA à verser à la SCP [I] [C] [O] la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [S] et les sociétés MMA Iard aux entiers dépens.

Ils exposent que, d’une part, l’expert judiciaire a relevé de graves vices de construction affectant la pérennité de leur maison d’habitation et, d’autre part, que la SARL BTA, constructeur de l’ouvrage, était assurée auprès des sociétés MMA pour les activités de voiries, réseaux divers, gros-'uvre, maçonnerie, charpente, ossature bois, couverture et zinguerie. Ils ajoutent que les sociétés MMA doivent leur garantie dans la mesure le contrat conclu par les consorts [G] est nommément désigné comme un contrat de maîtrise d''uvre et ne contient pas l’ensemble des mentions devant figurer obligatoirement dans un contrat de construction de maison individuelle, de sorte qu’ils ne pouvaient avoir volontairement cherché à se soustraire à la règlementation spécifique en la matière.

Au soutien de la responsabilité de M. [S], ils font valoir que la qualité de constructeur (article 1792-1 du code civil) doit lui être reconnue puisqu’il est intervenu aux côtés de la SARL BTA en signant le procès-verbal de réception mais aussi auparavant en régularisant la délégation de domiciliation du permis de construire, comme l’autorisation d’utiliser l’image de leur bien ou le récapitulatif du coût de la construction. Ils exposent que deux des trois devis sont adressés à [Localité 6] Nouvelle Génération, laquelle correspond à M. [S]. Ils ajoutent que ce dernier ne peut se prévaloir de la qualité d’agent commercial dans la mesure où il ne justifie pas de son immatriculation au registre spécial prévu par l’article R. 134-6 du code de commerce.

Subsidiairement, ils invoquent la responsabilité délictuelle de M. [S] pour être intervenu sur le chantier afin de coordonner les travaux entre les différents entrepreneurs, avoir entretenu la confusion sur sa qualité de simple mandataire et s’être abstenu de révéler aux consorts [G] que la SARL BTA ne disposait pas d’une couverture assurantielle pour l’activité de constructeur de maisons individuelles.

Par uniques conclusions du 23 septembre 2024, les sociétés Mma, intimées, demandent à la cour, au visa de l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

à titre principal,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions relatives au recours exercé à l’encontre des sociétés MMA ;

en conséquence,

— dire que le contrat signé le 15 octobre 2023 entre, d’une part, les consorts [G] et, d’autre part, la SARL BTA est un contrat construction de maison individuelle sans fourniture de plan ;

— dire que la SARL BTA n’a pas déclaré l’activité de constructeur de maisons individuelles auprès des sociétés MMA ;

— dire que les sociétés MMA ne doivent pas leur garantie à la SARL BTA pour le chantier de construction de la maison individuelle des consorts [G] ;

— débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demande formées à l’encontre des sociétés MMA ;

— condamner solidairement les consorts [G] à payer aux sociétés MMA une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

y ajoutant à hauteur d’appel,

— condamner les consorts [G] à régler aux sociétés MMA une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens d’appel ;

— statuer ce que de droit sur les demandes présentées par les consorts [G] à l’encontre de M. [S] ;

à titre subsidiaire,

— limiter toute indemnisation des préjudices matériels à la charge des sociétés MMA à la somme de 102.171,53 euros ;

— débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes présentées en réparation de leurs préjudices immatériels à l’encontre des sociétés MMA ;

à titre infiniment subsidiaire,

— dire que le préjudice de jouissance pécuniaire ne peut être évalué au-delà d’une période de 4 mois sur la somme maximale de 800 euros par mois, soit 3.200 euros ;

— limiter toute indemnisation à la charge des sociétés MMA sur ce montant à 64,56%, soit à la somme de 2.065,92 euros ;

— juger que la franchise des sociétés MMA est opposable sur le préjudice immatériel à hauteur de 10% du montant des dommages, avec un minimum applicable de 430 euros et un maximum de 1.428 euros ;

— débouter les consorts [G] de toutes plus amples demandes, fins et prétentions à l’encontre des sociétés MMA ;

— dire que les sociétés MMA succomberont à hauteur de 64,56% sur les indemnités qui seront allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

Pour s’opposer à la mobilisation de leur garantie, elles font valoir qu’au regard des prestations réalisées par la SARL BTA, le contrat conclu entre celle-ci et les consorts [G] relève des dispositions d’ordre public de l’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation et constitue ainsi un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan. Elles ajoutent qu’à hauteur d’appel, les consorts [G] contestent uniquement le fait que cette requalification puisse leur être opposée par les sociétés MMA, en ce qu’ils ignoraient avoir souscrit pareil contrat puisqu’il n’était pas nommément désigné comme tel, alors que la requalification du contrat s’impose du seul fait de la réalité de l’accord exécuté. Elles ajoutent que l’activité de constructeur de maisons individuelles n’ayant pas été déclarée par la SARL BTA, elles ne peuvent être sollicitées au titre des désordres dénoncés par les consorts [G].

Subsidiairement, elles invoquent le fait que seuls les désordres relevant des activités déclarées pourraient être retenus, ce qui correspond à des travaux réparatoires d’un montant de 102.171,53 euros TTC. Elles expliquent par ailleurs que les dommages immatériels relèvent d’une garantie facultative au titre de laquelle seuls les frais de relogement exposés sous forme de loyer pourraient être pris en charge pour un montant de 3.200 euros, correspondant à la durée des travaux prévus pour 4 mois, somme qu’il convient en outre de proratiser au regard de la part des désordres matériels dont elles pourraient devoir garantie (soit 65,56%).

Par uniques conclusions du 1er octobre 2024, M. [S], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— déclarer le rapport d’expertise judiciaire inopposable à M. [S] ;

— débouter les consorts [G] de toute demande indemnitaire présentée à son encontre;

— condamner solidairement les consorts [G] à payer à M. [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Massol, avocats, sur ses dires et affirmations de droit ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation solidaire serait prononcée à l’encontre de M. [S],

— condamner les sociétés MMA à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des consorts [G].

Au soutien de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire, il fait valoir que les opérations de M. [L] n’ont pas été conduites en sa présence et que ce même rapport n’est corroboré par aucun autre élément objectif.

S’agissant de son absence de responsabilité décennale, il se prévaut du fait d’être intervenu en qualité d’agent commercial et de n’avoir ainsi pris aucun engagement à titre personnel au profit des consorts [G], ni ne s’être vu confier une quelconque mission de maîtrise d''uvre pour la construction de leur maison d’habitation. Il ajoute que, s’il a apposé sa signature sur le procès-verbal de réception en date du 20 février 2013, c’est au nom de la société [Localité 6] Nouvelle Génération, tout comme il a recueilli l’accord des consorts [G] pour domicilier la demande de permis de construire auprès de la SARL BTA ou afin de permettre à cette dernière d’utiliser l’image de leur maison.

Au soutien de l’absence de toute responsabilité délictuelle, il fait valoir que les consorts [G] ne produisent aucun document de nature à démontrer qu’il serait intervenu sur le chantier afin de coordonner les travaux. Il ajoute que les appelants ne démontrent pas non plus en quoi les désordres affectant leur bien pourraient lui être imputés. Il conteste enfin leur avoir dissimulé sa qualité d’agent commercial.

Subsidiairement, il sollicite la garantie des sociétés MMA en raison du fait que les désordres affectant la maison d’habitation des consorts [G] résultent des travaux réalisés par la SARL BTA dont ces sociétés sont l’assureur décennal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire

Il convient de rappeler que le fait qu’une partie à l’instance n’ait pas participé aux opérations d’expertise ne lui rend pas inopposable le rapport établi par l’expert judiciaire (Cass. Civ.(3e), 9 mai 2012, n°11-13.872) mais interdit uniquement au juge de se baser sur ce seul document, fût-il régulièrement versé aux débats afin d’être soumis à la libre discussion des parties, afin de prendre une décision à son encontre (Cass. Civ.(2e), 7 septembre 2017, n°16-15.531).

En l’espèce, si M. [S] a toute latitude pour contester la force probante du rapport d’expertise à son égard en faisant valoir, d’une part, que la mesure d’instruction dont il est issu n’a pas été ordonnée au contradictoire de sa personne et que, d’autre part, ledit rapport n’est corroboré par aucun autre élément versé aux débats, il n’en demeure pas moins qu’outre le fait que sont notamment produits plusieurs lettres du cabinet Casonato Expertises, le rapport d’expertise Saretec Construction du 14 octobre 2015 ainsi que le procès-verbal de constat du 2 février 2021, éléments de nature à corroborer les conclusions de M. [L], M. [S] ne peut en tout état de cause solliciter que le rapport d’expertise judiciaire lui soit purement et simplement déclaré inopposable.

Par ailleurs, une telle demande ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un simple moyen de défense au fond tenant à la contestation de la capacité probatoire d’une pièce. De sorte que, si le juge doit prendre en considération l’argumentation qui s’y rapporte, il n’y pas lieu en revanche de statuer sur la demande de M . [S] en inopposabilité du rapport d’expertise.

II – Sur la garantie des sociétés Mma

Devant la cour, les consorts [U] contestent uniquement le fait que la requalification du contrat conclu avec la SARL BTA puisse leur être opposée par les sociétés MMA, lesquelles ne remettent pas en cause la nature décennale des désordres retenus par l’expert.

Seule la possibilité de mobiliser de la garantie des sociétés MMA sera par conséquent abordée.

*

Aux termes du 2ème alinéa de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il n’en va autrement que pour les droits dont elles ont la libre disposition et moyennant un accord exprès intervenu entre-elles à l’occasion de l’instance afin d’exclure cette question des débats.

Selon les dispositions d’ordre public de l’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de louage d’ouvrage qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros-'uvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, constitue un contrat de construction de maison individuelle dit « sans fourniture de plan ».

Il est constant que si le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire tout constructeur ne peut comporter des clauses d’exclusion autres que celles prévues à l’article A. 243-1 du code des assurances, la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur (Cass. Civ.(1e), 28 octobre 1997, n° 95-19.416).

L’absence de couverture assurantielle susceptible d’en résulter est opposable à tous (assuré et tiers lésés). Ainsi, le défaut de déclaration de l’activité de construction de maisons individuelles prive le maître de l’ouvrage de ses demandes en garantie formées à l’encontre de l’assureur du constructeur ayant souscrit une police garantissant uniquement des travaux de techniques courantes (Cass. Civ.(3e), 18 octobre 2018, n°17-23.741).

En l’espèce, la cour observe tout d’abord que c’est à juste titre que le tribunal a procédé à la requalification du contrat de « maitrise d''uvre – construction bois ».

Il ressort en effet des éléments versés aux débats qu’après, d’une part, avoir fait établir les plans et élaborer la demande de permis de construire des consorts [G] par l’entreprise Mpc et, d’autre part, s’être accordée avec ces derniers sur le coût de la construction de la maison (à hauteur de 120.500 euros TTC) dans un document, non daté, intitulé « RECAP COUT DE CONSTRUCTION » signé par les consorts [G] et M. [S] agissant au nom de la SARL BTA, celle-ci a réalisé l’essentiel de ces travaux (dont le gros-'uvre, la mise hors d’eau et hors d’air) pour un montant total de 116.563,81 euros TTC ayant donné lieu à une série de devis puis de factures, émises par la SARL BTA entre le 2 janvier et le 26 mai 2024 (pièce n°19 à 29 – consorts [G]), qui ont toutes été réglées par les consorts [G].

De sorte qu’au regard des prestations ainsi réalisées du commun accord des parties, le contrat conclu le 15 octobre 2013 entre les consorts [G] et la SARL BTA s’analyse en un contrat de construction de maison individuelle.

Cette requalification s’impose aux consorts [G], nonobstant le fait qu’ils aient pu ignorer conclure pareil contrat, dès lors que celui-ci obéit à des dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent ainsi déroger.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les appelants à propos de l’arrêt précité du 18 octobre 2018, dans celui-ci la cour de cassation estime que l’impossibilité pour le maître de l’ouvrage de solliciter la garantie de l’assureur du constructeur résulte du seul fait que ce dernier n’avait pas déclaré une activité de construction de maisons individuelles et non, à titre de motif complémentaire, parce que le maître de l’ouvrage, conscient de la nature du contrat, avait quant à lui négligé de souscrire « le contrat particulier proposé par l’assureur en matière de construction de maisons individuelles » ; ce dernier élément, qui constituait non pas un motif de l’arrêt mais un moyen invoqué par le demandeur au pourvoi afin de contester que pareille circonstance puisse justifier le fait d’écarter la garantie de l’assureur au regard de la police souscrite par le constructeur, ayant été écarté par la cour de cassation.

Or, il est constant que la SARL BTA n’avait pas déclaré aux sociétés MMA l’activité de constructeur de maisons individuelles, laquelle est soumise à une règlementation particulière source d’un risque assurantiel spécifique, de sorte que celles-ci ne doivent pas leur garantie à leur assurée au titre des désordres dénoncés par les consorts [G]. Ces derniers ne peuvent ainsi prétendre agir en indemnisation à l’encontre des sociétés MMA.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leurs demandes à l’encontre des sociétés MMA.

III – Sur la responsabilité de M. [S]

Les consorts [G] recherchent la responsabilité de M. [S] en qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil (A), et subsidiairement sur le fondement de l’article 1240 du même code (B).

A – Sur la demande en responsabilité fondée sur la qualité de constructeur

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Selon les dispositions de l’article L. 134-1 du code de commerce, l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

Il est constant que l’immatriculation au registre spécial prévu par l’article R. 134-6 du code de commerce étant une mesure de police professionnelle, elle ne subordonne pas l’application de ce statut (Cass. Com., 7 juillet 2004, n°02-17.107).

En l’espèce, M. [S] justifie le fait d’avoir été l’agent commercial de la SARL BTA en vertu d’un contrat à durée indéterminée en date du 1er octobre 2013 prévoyant (pièce n°1 – [S]), d’une part, de lui confier un mandat non exclusif de vendre ses maisons à construire dans le cadre de la loi du 19 décembre 1990 et, d’autre part, de le rémunérer dans le cadre de la création et du développement de la future structure commerciale («maisons nouvelle génération ») en prestation de service à hauteur de 20 euros HT l’heure.

À ce titre, M. [S] était tenu envers la SARL BTA de :

— prospecter en vue d’établir tous contacts commerciaux avec tout client potentiel ;

— tenir à jour un fichier terrain suffisamment attractif afin de pouvoir présenter à ses prospects des parcelles sur le secteur qui lui a été attribué ;

— rechercher toutes les informations susceptibles d’intéresser le mandant et lui faire connaître les besoins du marché ;

— faire réaliser par le mandant et pour chaque contrat, l’avant-projet qui comprend notamment le plan et le descriptif selon les méthodes en vigueur dans la société BTA ;

— entreprendre toutes démarches et exécuter les formalités nécessaires pour finaliser le projet jusqu’au démarrage du chantier ;

— ne proposer, en aucun cas, un prix de vente TTC inférieur à la base de calcul du bureau d’études ;

— apporter son assistance à la société BTA pour aplanir toute difficulté quelle que soit son origine et ce jusqu’à l’achèvement des travaux.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que l’ensemble des documents sur lesquels M. [S] a apposé sa signature portent l’entête de la SARL BTA et/ou celle de « [Localité 6] Nouvelle Génération » et qu’il n’est ainsi intervenu qu’en qualité de mandataire de la SARL BTA aussi bien pour assurer la vente de la maison à construire litigieuse que pour développer l’image de cette future structure commerciale, laquelle faisait figure, jusqu’à sa constitution en tant que personne morale, de simple enseigne commerciale exploitée par la SARL BTA.

Il est en effet constant que la délégation de domiciliation du permis de construire en date du 15 octobre 2013 a été conclue par l’entremise de M. [S] déclarant agir pour le compte de « [Localité 6] Nouvelle Génération » tandis que la signature sous la mention « Le Mandataire » porte le cachet de la SARL BTA dont il n’est pas contesté qu’elle a déposé au profit des consorts [G] la demande de permis de construire afférent à leur maison.

Il en va de même tant de l’autorisation de l’utilisation de l’image de leur maison consentie par acte daté du même jour, que du récapitulatif du coût de la construction (non daté), puisqu’y figure l’entête « [Localité 6] Nouvelle Génération » ainsi que le cachet de la SARL BTA sous la signature de M. [S].

Une analyse comparable peut-être retenue s’agissant du procès-verbal de réception des travaux en date du 20 février 2015 (pièce n°30 – consorts [U]) puisque si ce document mentionne « BTA – [Localité 6] Nouvelle Génération », chacune en qualité d'« entreprise », et précise qu’elles sont respectivement représentées par M. [Y] et M. [S] en qualité de « gérant » tandis qu’y figurent leurs signatures, il est constant qu’à cette date, l’entité « [Localité 6] Nouvelle Génération » était dotée de la personnalité juridique, sous la forme d’une SARL, et avait pour dirigeant M. [S] (pièce n°2 – sociétés Mma). De sorte qu’à supposer que la SARL [N] [S] [Localité 6] Nouvelle Génération doive se voir attribuer la qualité de constructeur conjointement avec la SARL BTA, ce qui serait en adéquation avec le fait que la première ait été désignée dans le contrat de construction du 15 octobre 2013 comme « maître d''uvre cotraitant » aux côtés de la seconde, il n’en demeure pas moins que tel ne peut être le cas de M. [S] dans la mesure où il ne se confond pas avec la personne morale dont il assurait la direction.

Enfin, l’existence d’interventions, à titre personnel, en qualité de maître d''uvre n’est pas non plus établie par les curriculum vitae de M. [S] que les consorts [G] versent aux débats, puisque ces documents (dont la recevabilité n’est pas contestée) relatent uniquement le fait que, durant la période considérée, il a exercé des fonctions d’agent commercial et a été gérant de la SARL [N] [S] [Localité 6] Nouvelle Génération.

M. [S] n’étant l’auteur d’aucun engagement ou acte juridique pris à titre personnel au profit des consorts [G], sa responsabilité ne peut être ainsi recherchée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

Sur la demande en responsabilité délictuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à la partie demanderesse d’établir la réunion des trois conditions requises pour l’application de ce texte, tenant à l’existence d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les consorts [G] procèdent par pure affirmation lorsqu’ils soutiennent que M. [S] est intervenu sur le chantier afin de coordonner les travaux entre les différents entrepreneurs. En effet, les pièces n°13 et 14 auxquels ils se réfèrent sont des devis en date des 15 et 18 novembre 2013 respectivement adressés à « [Localité 6] Nouvelle Générations » par l’entreprise [B] [K] et l’Eurl Electisse. Ils ne font aucune référence à M. [S]. De sorte qu’aucun manquement dans le suivi ou la coordination des travaux ne saurait être retenu à son encontre.

Par ailleurs, à le supposer établi, le fait que M. [S] soit intervenu en qualité d’agent commercial sans nécessairement le préciser aux consorts [G] est sans lien avec les désordres dont leur bien a été affecté.

Enfin, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas alerté les acquéreurs sur le fait que la SARL BTA n’était pas couverte pour exercer l’activité de constructeur de maisons individuelles puisqu’aucun élément ne permet d’établir qu’au moment de la conclusion du contrat litigieux du 15 octobre 2013, M. [S] avait pu avoir connaissance de la teneur exacte de la police d’assurance de son mandant, étant rappelé que ses fonctions d’agent commercial ne lui conféraient aucune mission particulière à ce titre.

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Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leurs demandes en responsabilité à l’égard de M. [S].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [G] supporteront in solidum les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, de même que les dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Massol Avocats.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande d’écarter les demandes formées par les sociétés MMA et M. [S] à l’encontre des consorts [G] au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [G] seront également déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [H] [D] [F] et Mme [Q] [Z] [W] aux dépens d’appel ;

Autorise la SELARL Massol Avocats à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute la SA MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Déboute M. [N] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Déboute M. [M] [H] [D] [F] et Mme [Q] [Z] [W] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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