03/06/2026

ARRÊT N° 26/ 223

N° RG 24/00580

N° Portalis DBVI-V-B7I-QAZF

LI – SC

Décision déférée du 26 Janvier 2024

TJ de TOULOUSE – 21/01900

E. JOUEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée le 03/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [B] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [F] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par M^e Claire THUAULT de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [Y] [N] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par M^e Thomas EYBERT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Dans le courant de l’année 2020, M. [T] [U] et Mme [Y] [N] épouse [U] (ci-après désignés les époux [U]) ont mis en vente leur propriété située [Adresse 2] à [Localité 2] (31).

Aux termes d’un document intitulé ' offre d’achat maison [Localité 2] ' et daté du 13 décembre 2020, M. [B] [Q] s’est engagé à acheter leur bien au prix de 475.000 euros payable dans son intégralité le jour de l’acte définitif, sous condition d’obtenir l’autorisation préalable de division du fonds en deux lots.

Mme [U] a apposé sa signature sur ce document.

Un projet de compromis de vente a été élaboré par Me [E], notaire mandaté par M. [B] [Q] et Mme [F] [A], sa compagne, (ci-après désignés les consorts [S]) avec la participation de Me [G], notaire des époux [U].

Cet acte stipulait notamment que la vente était conclue sous condition suspensive d’une non-opposition à déclaration préalable pour le détachement de deux terrains à bâtir mais aussi de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

Un rendez-vous de signature de ce document a été convenu le 19 janvier 2021.

Les époux [U] se sont présentés à l’étude de Me [E] mais ont refusé de signer le compromis de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 février 2021, ils ont fait savoir à Me [G] qu’ils ne souhaitaient plus vendre leur bien à M. [Q].

Par acte du 12 mars 2021, les consorts [S] ont fait délivrer une sommation interpellative aux époux [U], ayant notamment trait aux raisons pour lesquelles ils n’entendait plus donner suite à leur engagement, à laquelle ces derniers ont refusé de répondre, invitant M. [Q] et Mme [A] à s’adresser à leur notaire, Me [G].

*

C’est dans ce contexte que, par acte du 6 avril 2021, les consorts [S] ont fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’exécution forcée de la vente au moyen de leur condamnation sous-astreinte à signer le compromis et, subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de Mme [A] ;

— condamné les consorts [S] à payer aux époux [U] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts [S] aux dépens ;

— rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples ;

— rappelé que ledit jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que les époux [U] s’étaient contractuellement engagés à vendre leur bien mais sous la seule condition suspensive d’autorisation de division du fonds et qu’en conséquence, ils étaient bien fondés à avoir refusé de signer le compromis de vente comportant également une condition suspensive afférente à l’obtention d’un financement bancaire. Il en a déduit que tant la demande de condamnation sous astreinte à signer ce document que celle en dommages et intérêts, fondée sur ce même refus, devaient être rejetées.

Il a par ailleurs considéré que le refus de signature ne pouvait relever d’une rupture abusive des pourparlers dans la mesure où ce comportement était postérieur à la conclusion du contrat.

Il a enfin estimé que, les époux [U] étant parfaitement informés du fait que Mme [A] était partie prenante à la vente, ils ne pouvaient ainsi prétendre être surpris de sa présence aux côtés de M. [Q] dans le cadre de la procédure engagée à leur encontre.

Les consorts [S] ont formé appel le 2 février 2024, désignant les époux [U] en qualité d’intimés, et visant dans leur déclaration l’ensemble des dispositions du jugement hormis celle relative au rejet de la demande pour procédure abusive.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 4 mars 2026, les consorts [S], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1112, 1113, 1188, 1231-1, 1240 ,1583 et 1589 du code civil, et des articles 564 et 565 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement rendu le 26 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire et juger que la vente est parfaite ;

— condamner solidairement les époux [U] à leur régler la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que la rupture des pourparlers a été abusive ;

— condamner solidairement les époux [U] à leur régler la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause ;

— débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement les époux [U] à leur régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [U] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Claire Thuault, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de la perfection de la vente, ils font valoir que leur offre était ferme et précise, que celle-ci a été acceptée par les époux [U] en raison de la signature de Mme [U] ainsi que du comportement univoque des époux, et que la condition suspensive tenant à l’absence d’opposition à la division foncière était encore pendante le 4 mars 2021 (jour où elle a été réalisée) puisque, suivant courriel de leur notaire du 11 février 2021, les époux [U] leur avaient consenti un délai supplémentaire d’un mois.

Ils ajoutent que l’exécution forcée de la vente n’étant plus possible, leur demande de dommages et intérêts est pleinement recevable en ce que, d’une part, elle tend à réparer le dommage engendré par la violation du contrat commise par les époux [U] et, d’autre part, les constructions réalisées par les époux [W] (nouveaux propriétaires du bien qu’ils ont acquis le 22 juin 2021), lesquelles font obstacle à l’exécution forcée de la vente, constituent un fait nouveau au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Ils fondent leur demande subsidiaire sur la rupture abusive des pourparlers par les époux [U] auxquels ils reprochent de leur avoir laissé croire que la vente aboutirait si la division foncière était autorisée alors que, sans motif légitime, ils ont manifesté leur refus de vendre le 9 mars, soit quelques jours après l’obtention de l’autorisation administrative de division. Ils se prévalent d’un préjudice tenant à des frais d’huissier et de géomètre inutilement exposés, ainsi qu’au fait d’avoir trop précocement interrompu leur recherche d’un bien parce qu’ils pensait légitimement que la vente aboutirait.

Par dernières conclusions du 27 février 2026, les époux [U], intimés, demandent à la cour, au visa articles 1101 et suivants du code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [S], et en ce qu’il a condamné ces derniers à verser aux intimés la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter les demandes des consorts [S] visant à faire condamner les époux [U] à leur verser la somme de 100.000 euros au titre du refus de régulariser la vente, ou d’une rupture prétendument abusive des pourparlers ;

— condamner les consorts [S] à verser aux époux [U] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après avoir exposé, à titre préliminaire, qu’ils sont des retraités âgés et dépourvus d’expérience en matière immobilière alors que M. [Q] est entrepreneur du bâtiment, ils font valoir qu’ils n’ont pas commis de faute en refusant de signer le compromis de vente dans la mesure où aucun contrat n’avait été conclu entre les parties puisque la signature de Mme [U] n’était accompagnée d’aucune mention telle que ' bon pour accord ' ou ' bon pour acceptation de la promesse’ et que M. [U] n’avait pas quant à lui apposé de signature sur l’offre d’achat. Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, ledit compromis comportait une condition suspensive à laquelle ils n’avaient pas consenti.

Ils arguent qu’en l’absence de tout engagement contractuel, ils étaient libres de mettre un terme définitif aux pourparlers engagés avec M. [Q], ce qu’ils ont fait le 25 février 2021, en adressant un courriel en ce sens à leur notaire, parce qu’ils avaient perdu confiance après l’épisode du rendez-vous de signature du 19 janvier 2021 et le refus de division du terrain opposé par la commune le 29 janvier 2021.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2026. L’affaire a été examinée à l’audience tenue le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour,

Aux termes de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En l’espèce, devant le tribunal, les consorts [S] sollicitaient à titre principal la condamnation des époux [U] à l’exécution forcée de la vente et, à titre subsidiaire, leur condamnation au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Dès lors, cette prétention indemnitaire étant déjà présente dans leurs écritures de première instance, les appelants peuvent valablement en changer le fondement juridique devant la cour, de même que la solliciter également à titre principal en invoquant à ce titre les dispositions de la responsabilité contractuelle.

Celle-ci sera par conséquent examinée par la cour.

Sur la demande principale en dommages et intérêts fondée sur l’inexécution contractuelle

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à celui qui se prévaut de ce texte de démontrer l’existence du manquement contractuel qu’il estime être l’origine du préjudice dont il sollicite réparation.

Sur la conclusion du contrat et le refus de signature du projet de compromis de vente du 19 janvier 2021

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat se forme par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1583 du même code précise que l’accord sur la chose et sur le prix suffit à former le contrat de vente.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de ce texte, les modalités particulières valablement convenues entre les parties participent de la définition de l’étendue et des limites de leurs engagements respectifs.

En l’espèce, par acte en date du 13 décembre 2020, intitulé ' offre d’achat maison [K] [L] ', M. [Q] a émis une offre d’achat au profit des époux [U] ainsi libellée :

' je sous-soussigné [B] [Q], chef d’entreprise m’engage par la présente à vous acheter au prix de 475 000 '' votre maison située [Adresse 2] à [Localité 2].

Le prix sera payable dans son intégralité le jour de l’acte définitif.

Je m’engage à acheter votre bien sous 3 mois à compter de notre passage chez le notaire, sous condition d’obtenir une déclaration préalable pour diviser 2 lots (frais de la division à notre charge) '.

Si cette offre ne comporte que le contreseing de Mme [U], on peut néanmoins en déduire son acceptation dans la mesure où, à supposer que le fait pour une personne d’apposer sa seule signature sur l’offre dont elle est destinataire puisse présenter un caractère équivoque, il ressort des échanges de SMS versés aux débats que Mme [U] a entendu vendre le bien à M. [Q] ainsi qu’à sa compagne, Mme [A], dont elle s’est également félicitée de la future participation à l’acte lorsqu’elle en a été informée, et non pas simplement accuser réception de l’offre de M. [Q] comme le prétendent les intimés. Il est par ailleurs constant que M. [U] s’est pareillement comporté comme un vendeur puisqu’à l’instar de son épouse, laquelle est apparue comme étant la porte-parole du couple dans leurs rapports avec M. [Q], il a notamment été destinataire du projet de compromis de vente élaboré à l’aide des informations transmises par leur notaire à celui des consorts [S] et s’est présenté avec elle au rendez-vous de signature du 19 janvier 2021.

Les époux [U] ayant ainsi tous deux accepté l’offre d’achat émanant de M. [Q] tandis que celle-ci comportait mention de la chose et du prix, pareil échange des consentements a suffi à former la vente dans les termes convenus, c’est-à-dire moyennant la condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme (division en 2 lots).

À ce titre, le projet de compromis de vente leur ayant été soumis le 19 janvier 2021 comportant une condition suspensive supplémentaire tenant à l’obtention d’un financement bancaire par les acquéreurs, c’est à bon droit que les époux [U] ont pu refuser de signer ce document dans la mesure où il ne correspondait pas à l’accord convenu entre les parties. En effet, contrairement à ce que soutiennent les consorts [S] qui entendent se référer au fait que les époux [U] ont pu, par la suite, consentir à cette même condition suspensive d’obtention d’un prêt au profit des époux bourgeois (auxquels ils ont vendu le bien le 22 juin 2021), seuls les termes du contrat querellé, lequel constitue la loi des parties, doit être pris en considération afin apprécier la légitimité du refus des intimés de signer le projet de compromis du 19 janvier 2021.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté les consorts [S] de leur demande en exécution forcée de la vente au moyen de la condamnation sous astreinte des époux [U] à signer ce document.

En outre, ce même refus étant dépourvu de tout caractère fautif, il ne peut utilement fonder la demande en responsabilité des consorts [S] à l’encontre des époux [U].

Sur le refus de donner suite à la vente

Les consorts [S] soutiennent qu’abstraction faite de la condition suspensive qu’ils ont tenté d’ajouter au sein du projet de compromis de vente, l’autorisation de diviser le bien ayant été obtenue, les époux [U] étaient tenus de leur céder le bien.

Selon les dispositions du 3ème alinéa de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, par arrêté du 29 janvier 2021 (pièce n 3 – époux [U]), la commune de [Localité 2] a refusé d’accorder l’autorisation de diviser que les consorts [S] avait sollicité en déposant une demande le 4 janvier 2021. Or, si l’offre acceptée par les époux [U] comportait un délai de 3 mois, celui-ci ne régissait pas la réalisation de la condition suspensive mais uniquement, sous le bénéfice de cette dernière, l’obligation de paiement des consorts [S] qui courait à compter de la formalisation de l’accord des parties au moyen du compromis de vente devant être établi par un notaire.

La défaillance de la condition tenant à l’obtention d’une autorisation de division ayant ainsi libéré les époux [U] de leur obligation de vendre, ces derniers n’étaient plus tenus de donner suite au contrat désormais frappé de caducité, sauf à accorder un délai supplémentaire aux consorts [S] afin de leur permettre de tenter à nouveau d’obtenir cette autorisation d’urbanisme.

Compte-tenu de la valeur de l’objet du contrat, la preuve de l’existence d’un tel accord devant être rapportée au moyen d’un écrit émanant des époux [U], la production d’un courriel de Me [E] (pièce n 10 – consorts [S]), notaire des consorts [S], daté du 4 mars 2021 et faisant état de ce que Me [G], notaire des époux [U], lui avait confirmé par courriel du 11 février 2021 que ses clients avaient ' accepté de temporiser un mois de plus pour avoir la réponse à la seconde [demande de division] ', ne permet pas de satisfaire aux exigences posées par l’article 1341 du code civil. De sorte que la prorogation du contrat, par l’octroi d’un délai supplémentaire, n’est pas démontrée.

Étant déliés de tout engagement contractuel de vendre, les époux [U] ont pu légitimement décider d’adresser à leur notaire une lettre en date du 23 février 2021 afin de l’informer du fait qu’ils n’entendaient plus céder leur bien aux consorts [S] parce qu’ils considéraient l’issue de l’opération comme étant trop hasardeuse.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande en dommages et intérêts fondée sur l’inexécution des obligations contractuelles des époux [U].

Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts fondée sur la rupture abusive des pourparlers

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, par lettre en date du 23 février 2021, les époux [U] ont informé leur notaire, Me [G], de leur décision de ne plus donner suite au projet d’acquisition formé par les consorts [S].

Si, à l’instar des échanges de SMS versés aux débats (pièce n 10 – consorts [S]), ce document démontre que, postérieurement à la défaillance de la condition suspensive ayant entrainé la caducité du contrat et la fin des obligations contractuelles des parties, celles-ci sont demeurées en discussion, il n’en demeure pas moins que la décision des époux [U] d’y mettre un terme est expressément fondée sur le fait qu’ils estimaient l’acquisition proposée par les consorts [S] comme étant trop compliquée au regard du refus opposé par la commune de [Localité 2], ces derniers indiquant en outre à Me [G] : ' beaucoup de problème se présente [sic]. Nous ne voulons plus attendre '.

À cet égard, la cour observe que la division parcellaire dont le bien des époux [U] a pu faire l’objet après qu’ils l’aient eu vendu aux époux [W] n’était pas érigée en condition suspensive de la vente du 22 juin 2021 (pièce n 15 – époux [U]), de sorte que le motif avancé par les intimés ne peut apparaître fallacieux tandis que le fait, comme ils l’indiquent dans le courrier précité, qu’ils n’entendaient plus attendre pour céder leur bien vient corroborer la réalité de leur souhait de procéder à une vente dépourvue d’une pareille modalité.

Enfin, à le supposer avéré, le fait que les époux [U] aient pu entamer des négociations contractuelles avec les époux [W] antérieurement à leur décision de mettre un terme aux pourparlers qui s’étaient poursuivis avec les consorts [S] après la caducité du contrat de vente ne peut être considéré comme caractérisant un procédé déloyal dans la mesure où lesdits pourparlers ne faisaient l’objet d’aucune exclusivité.

En l’absence de tout caractère abusif dans la décision des époux [U] de mettre un terme aux pourparlers avec les consorts [S], ces derniers ne peuvent utilement rechercher leur responsabilité.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande en dommages et intérêts fondée sur la prétendue faute commise par les époux [U] à l’occasion de la rupture des pourparlers.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [S] supporteront les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, de même que les dépens d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les consorts [S] à verser aux époux [U] pris ensemble la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [Q] et Mme [F] [A] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [B] [Q] et Mme [F] [A] à verser à M. [T] [U] et Mme [Y] [N] épouse [U] pris ensemble la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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