04/02/2026

ARRÊT N° 26/34

N° RG 25/00952

N° Portalis DBVI-V-B7J-Q46D

LI – SC

Décision déférée du 13 Janvier 2025

TJ de [Localité 7] – 23/00485

V. [Localité 6]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 04/02/2026

à

M^e Jean-[Localité 5] MOREL

M^e Elodie MONNET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DE [B]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-François MOREL de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Madame [F] [D] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [L] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [V] et Mme [F] [D] épouse [V] (ci-après désignés les époux [V]) ont été propriétaires d’une maison d’habitation et de deux emplacements de stationnement constituant les lots n°75, 147 et 148 de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 9] [Localité 4] (82), dénommé « Les jardins de [B] ».

Jusqu’à leur cession en octobre 2023, la gestion de ces biens ' donnés à bail à Mme [Z] [G] depuis avril 2014 ' a été confiée à l’agence Alpha Immobilier.

Le syndicat des copropriétaires Les Jardins de [B] (ci-après désigné le Sdc Les Jardins de [B]) est titulaire d’un abonnement souscrit auprès de la Saur afin d’assurer l’approvisionnement en eau potable de l’ensemble de la copropriété. Il acquitte les factures à réception puis, lors de l’appel de fonds trimestriel des charges de copropriété, il en répartit le montant entre copropriétaires selon la clé des charges communes générales, pour ce qui est de la consommation d’eau relative aux parties communes, et en fonction du volume affiché sur le compteur divisionnaire propre à chaque lot, s’agissant de la consommation privative.

Au titre de l’année 2018, la part de la facture d’eau potable de la Saur correspondant à la consommation privative s’est élevée à la somme de 34.090,24 euros. Selon le relevé du compteur divisionnaire du lot n°75 réalisé par la société Prox-Hydro (laquelle est en charge de cette opération pour l’ensemble des compteurs de la copropriété), la consommation de celui-ci s’est élevée à 1.244 mètres cubes représentant la somme de 6.275,27 euros.

Informée de l’importance de cette consommation, l’agence Alpha Immobilier a fait intervenir l’Eurl L’artisan qui a procédé :

— le 25 avril 2019, au remplacement du robinet fuyard de la machine à laver ;

— le 4 juin 2019, au remplacement du groupe de sécurité du chauffe-eau, de la chasse d’eau et du limitateur de pression ainsi qu’à la réparation d’une fuite sur la canalisation d’eau potable.

L’agence Alpha Immobilier a par ailleurs demandé au Sdc Les Jardins de [B] de contacter la Saur aux fins de solliciter un dégrèvement du montant réclamé en vertu des dispositions de L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales (issues de la loi Warsmann du 17 mai 2011) relatives aux situations d’augmentation anormale de consommation d’eau.

Par lettre en date du 6 juillet 2020, la Saur a informé le Sdc Les Jardins de [B] de son refus.

Par acte du 24 août 2022, le Sdc Les Jardins de [B] a fait délivrer aux époux [V] un commandement de payer la somme de 5.402,21 euros.

Aucune résolution amiable du litige n’a pu être trouvée.

C’est dans ce contexte que, par actes du 2 juin 2023, le Sdc Les Jardins de [B] a fait assigner les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de les voir condamnés in solidum à lui verser diverses sommes au titre des charges de copropriété échues au 31 janvier 2023 et des intérêts de retard.

Les époux [V] ayant décidé de vendre l’ensemble de leurs lots de copropriété, le Sdc Les Jardins de [B] a, par exploit du 12 octobre 2023, formé opposition à la libération du prix à hauteur de la somme de 6.244,83 euros, outre 193,54 euros de frais d’acte.

Par jugement du 13 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [V] ;

— débouté le Sdc Les Jardins de [B] de sa demande en paiement au titre des charges des années 2018, 2019 et 2020 ;

— condamné in solidum les époux [V] à payer au Sdc Les Jardins de [B] la somme de 288,63 euros au titre des charges des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

— débouté les époux [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

— débouté les époux [V] de leur demande de compensation ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux [V] de leur demande de ne pas régler les charges de copropriété afférentes aux frais engagés pour la présente instance ;

— condamné in solidum les époux [V] aux dépens, comprenant le commandement de payer, l’assignation et l’opposition au paiement du prix de vente.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que le montant réclamé par le Sdc Les Jardins de [B] ne concernait pas la facture d’eau du 28 janvier 2019, réglée le 4 février 2019, de sorte qu’en toute hypothèse la demande de ce dernier ne pouvait être prescrite au titre de sa subrogation dans les droits de la Saur.

S’agissant des sommes réclamées au titre des charges des années 2018, 2019 et 2020, le tribunal a considéré que les décomptes présentés par le Sdc Les Jardins de [B] étaient affectés d’incohérences de nature à écarter le bien-fondé de sa demande en paiement.

Par déclaration du 19 mars 2025, le Sdc Les Jardins de [B] a formé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté le Sdc Les Jardins de [B] de sa demande en paiement au titre des charges des années 2018, 2019 et 2020 ;

— condamné in solidum les époux [V] à lui verser la somme de 288,36 euros au titre des charges des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par avis du 4 avril 2025, rendu sur le fondement de l’article 906 du code de procédure civil, l’affaire a été fixée à bref délai.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B], appelant, demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des prétentions fins et moyens des époux [V] ;

— infirmer la décision du tribunal judiciaire de Montauban en date du 13 janvier 2025 en ce qu’elle a :

# débouté le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de sa demande en paiement au titre des charges des années 2018, 2019 et 2020 ;

# condamné in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] la somme de 288,63 euros au titre des charges des 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

# en conséquence, débouté le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de sa demande en condamnation des époux [V] à lui payer la somme principale de 6.244,83 euros,

# débouté le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de ses demandes relatives à la condamnation de M. et Mme [V] aux intérêts au taux légal :

* sur un capital de 4.776.72 euros du 14 juin 2022, date de la mise en demeure, au 23 août 2022, veille du commandement de payer ;

* sur un capital de 5.204,21 euros, du 24 août 2022, date du commandement de payer, au 2 juin 2023, veille de l’assignation ;

* sur un capital de 5.822,21 euros ' sauf mémoire correspondant à la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ' du 2 juin 2023, date de l’assignation au jugement ;

* sur un capital de 6.244,83 euros ' sauf mémoire au titre de la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ' à compter du jugement ;

# débouté le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de sa demande en condamnation des époux [V] à lui payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700, alinéa 1er du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens contraires aux présentes ;

— condamner in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] la somme principale de 6.244,83 euros ;

— condamner in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] les intérêts au taux légal de cette somme calculés :

* sur un capital de 4.776.72 euros du 14 juin 2022, date de la mise en demeure, au 23 août 2022, veille du commandement de payer ;

* sur un capital de 5.204,21 euros, du 24 août 2022, date du commandement de payer, au 2 juin 2023, veille de l’assignation ;

* sur un capital de 5.822,21 euros sauf mémoire correspondant à la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ' du 2 juin 2023, date de l’assignation au jugement à intervenir ;

* sur un capital de 6.244,83 euros ' sauf mémoire au titre de la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ' à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— condamner in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance ;

ajoutant à la décision entreprise,

— condamner in solidum les époux [V] aux dépens d’appel ;

— condamner in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 de procédure civile pour ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les époux [V] ne contestant nullement les charges autres que celles relatives à la consommation d’eau qui leur est imputée pour l’année 2018, il n’appartenait pas au tribunal d’apprécier les autres postes de charges. Il ajoute que, si le nouveau syndic ne peut donner le détail des régularisations comptables réalisées lors de l’exercice 2019, celles-ci demeurent indifférentes puisqu’elles viennent au crédit des époux [V].

S’agissant du délai de prescription applicable à sa demande en paiement, le Sdc Les Jardins de [B] invoque le fait que seul le délai quinquennal prévu par l’article 42 de la loi de 1965 lui est opposable dans la mesure où son action est engagée à l’encontre d’un copropriétaire. Il fait valoir qu’il ne peut, par ailleurs, avoir été subrogé dans les droits de la Saur puisque les époux [V] n’étaient pas eux-mêmes débiteurs de cette dernière.

S’agissant de la preuve de la consommation d’eau, il met en exergue, de première part, que la consommation figurant sur le compteur divisionnaire des époux [V] pour l’année 2018 est en cohérence avec celle mesurée sur les autres compteurs divisionnaires et sur le compte général de la copropriété ; de deuxième part, que les fuites cumulées au niveau du groupe de sécurité du cumulus, de la chasse d’eau, du robinet de la machine à laver et du réducteur d’eau chaude permettent d’expliquer l’importance de la surconsommation d’eau ; de troisième et dernière part, que la consommation d’eau du lot appartenant aux époux [V] s’est normalisée après qu’un plombier soit intervenu sur ces différentes sources de fuite.

S’agissant de la privation du bénéficie de la loi Warsmann (article L. 2224-12-4 III bis du code des collectivités territoriales), le Sdc Les Jardins de [B] oppose qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée à ce titre dès lors que les conditions requises par ce texte n’étaient pas applicables à la situation des époux [V] parce que, d’une part, l’abonnement souscrit auprès de la Saur n’alimente pas qu’un local d’habitation mais également des parties communes et, d’autre part, que la consommation d’eau de la copropriété n’avait pas doublé en 2018 par rapport à 2017. Il ajoute que la vérification du compteur divisionnaire des époux [V] ne lui incombait pas s’agissant d’un équipement privatif et que cette vérification par la société Prox-Hydro n’a d’ailleurs révélé aucune anomalie.

Par dernières conclusions du 9 juin 2025, les époux [V], intimés et formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 4, 5 et 7 du code de procédure civile, de l’article 1353 du code civil, et de l’article L. 218-2 du code de la consommation et des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— rejeter toutes prétentions contraires comme irrecevables, infondées ou injustifiées ;

— confirmer le jugement dont appel ;

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] à payer aux époux [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] aux entiers dépens de l’instance ;

dans l’hypothèse où le jugement rendu le 13 janvier 2025 serait réformé,

— réformer le jugement rendu le 13 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

# rejeté la fin de non-recevoir tiré de la prescription soulevée par les époux [V] ;

# condamné in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] la somme de 288,36 euros au titre des charges des années 2021,2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

# dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

# débouté les époux [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

# débouté les époux [V] de leur demande de compensation ;

# débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

# débouté les époux [V] de leur demande de ne pas régler les charges de copropriété afférentes aux frais engagés pour la présente instance ;

# condamné in solidum les époux [V] aux dépens, comprenant le commandement de payer, l’assignation et l’opposition au paiement du prix de vente ;

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens contraires aux présentes ;

à titre principal,

— juger que la consommation d’eau froide relative à chaque lot privatif ne constitue pas une charge de copropriété ;

— juger irrecevable comme étant prescrite la demande en paiement formée le 2 juin 2023 par le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] au titre de la facture émise par la Saur le 28 janvier 2019 ;

— ordonner la déduction de la somme de 6.257,27 euros du décompte des charges réclamées aux époux [V] ;

à titre subsidiaire,

— juger que le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] n’apporte pas la preuve de l’exactitude de la consommation d’eau imputée aux époux [V] ;

— ordonner la déduction de la somme de 6.257,27 euros du décompte des charges réclamées aux époux [V] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] à payer aux époux [V] la somme de 5.793,76 euros à titre de dommages et intérêts causés par la perte de chance ;

en toute hypothèse,

— ordonner la déduction de la somme de 999,49 euros du décompte des charges réclamées aux époux [V] ;

— ordonner la déduction de la somme de 6.275,27 euros du décompte des charges réclamées aux époux [V] ;

— ordonner la compensation des sommes dues par le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] et les époux [V] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires Les jardins de [B] à payer aux époux [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser les époux [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font valoir que le tribunal a parfaitement apprécié l’absence de preuve de la créance invoquée par le Sdc Les Jardins de [B] dans la mesure où le montant réclamé (4.967,94 euros au titre des charges de copropriété) est inférieur à celui correspondant à leur quote-part de la facture d’eau pour l’année 2018 (6.275,72 euros).

Au soutient de leurs demandes subsidiaires, ils invoquent tout d’abord le fait que la somme réclamée n’est pas une charge de copropriété mais une créance de la Saur, laquelle est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation dans la mesure où la demande en remboursement du Sdc Les Jardins de [B] s’appuie nécessairement sur sa subrogation après paiement dans les droits de la Saur, que la demande présentée le 2 juin 2023 est ainsi irrecevable pour être postérieure de plus de deux ans au paiement réalisé le 4 février 2019 au titre de la facture d’eau de l’année 2018 et que les paiements intervenus entre-temps concernaient les charges de copropriété et non les factures d’eau.

Ils font valoir ensuite que l’exactitude des compteurs d’eau n’est pas démontrée par le Sdc Les Jardins de [B] alors même que la surconsommation est particulièrement conséquente et que, d’une part, une différence de comptage inexpliquée entre le relevé du compteur général et le relevé des compteurs divisionnaire a été révélée lors de l’assemblée générale du 23 juin 2023 s’agissant des factures d’eau de la Saur pour les années 2020 et 2021 et que, d’autre part, le rapport de visite établi par l’Eurl L’artisan en juin 2020 écarte toute trace de fuite.

Ils invoquent enfin avoir subi, du fait des diligences insuffisantes du Sdc Les Jardins de [B], une perte de chance de bénéficier d’une limitation de la facture d’eau alors que les dispositions de l’article L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales étaient applicables à leur situation.

Ils font valoir qu’en tout état de cause, les frais exposés par le Sdc Les Jardins de [B] ne peuvent leur être imputés en ce qui concerne les honoraires du syndic pour la constitution du dossier pour l’huissier (420 euros) ainsi que pour l’avocat (420 euros) et le coût de la remise de la sommation de payer (159.49 euros) dont le paiement est sollicité également au titre des dépens. Ils ajoutent que la somme leur étant réclamée au titre la consommation individuelle du lot n°75 résulte d’une mauvaise refacturation (5 euros/mètre cube au lieu de 3 euros/mètre cube) par l’ancien syndic.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience tenue le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes du 1er alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Il est constant qu’en vertu de ce texte, la distribution d’eau assurée grâce à un abonnement souscrit par le syndicat des copropriétaires relève d’un service collectif auquel chaque copropriétaire doit contribuer au titre de sa consommation individuelle. Lorsque l’importance de cette dernière est mesurée à l’aide d’un compteur divisionnaire, la répartition entre copropriétaires des charges correspondant aux dépenses ainsi exposées par le syndicat des copropriétaires est assurée conformément au niveau de consommation relevée pour chaque lot privatif.

Aux termes du 1er alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le Sdc Les Jardins de [B] a souscrit un abonnement auprès de la Saur afin d’assurer l’approvisionnement en eau potable de l’ensemble immobilier. Chacun des lots privatifs disposant d’un accès à cet approvisionnement est équipé d’un compteur divisionnaire permettant de mesurer sa consommation individuelle.

Les sommes réglées par le Sdc Les Jardins de [B] au titre de cet abonnement et de la consommation d’eau réalisée au niveau de l’ensemble de la copropriété forment ainsi des dépenses constitutives de charges dont la répartition entre copropriétaires obéit aux dispositions de la loi de 1965 et non à une action subrogatoire du Sdc Les Jardins de [B] à l’égard de ces derniers, le Sdc Les Jardins de [B] étant seul débiteur des factures d’eau auprès de la Saur.

Il en résulte que le paiement de la facture d’eau émise par la Saur pour l’année 2018 ayant été réalisée le 4 février 2019, le Sdc Les Jardins de [B] disposait d’un délai de 5 ans, trouvant son terme le 5 février 2024, pour agir contre les époux [V] afin d’être remboursé de la somme correspondant à leur quote-part dans la consommation d’eau potable de la copropriété.

S’il est exact que les paiements réalisées par les époux [V] depuis l’appel de fonds du 1er avril 2019 (lequel est le premier à avoir répercuté la consommation d’eau querellée) sont ensuite venus s’imputer indifféremment sur l’ensemble des charges échues dont les intimés étaient débiteurs tant au titre de l’exercice 2019 que des exercices postérieurs, il n’en demeure pas moins qu’à partir de cet exercice le compte des époux [V] est resté débiteur. De sorte que l’action en paiement relative au solde querellé, dont il est n’est pas discuté qu’il trouve son origine dans la somme facturée par la Saur, se trouve soumise au terme extinctif du 5 février 2024.

L’instance ayant été introduite par acte du 2 juin 2023, la demande du Sdc Les Jardins de [B] est donc recevable.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande principale en paiement

Sur la preuve de la consommation individuelle d’eau potable

Il est constant que le relevé de compteur qui figure sur le bordereau correspondant fait présumer la réalité de la consommation d’eau (Cass. Civ. (3e), 26 novembre 2013, n°12-25.863).

Il appartient au débiteur d’en démontrer, par tout moyen, le caractère inexact.

En l’espèce, le relevé effectué le 28 décembre 2018 par la société Prox-Hydro sur le compteur divisionnaire équipant le lot n°75 appartenant aux époux [V] (pièce 24 ' Sdc Les Jardins de [B]) fait apparaitre une consommation individuelle de 1.244 mètres cubes d’eau pour l’année 2018.

Si celle-ci représente un volume très important dont le caractère anormal est évident au regard des consommations passées (lesquelles se situaient aux alentours de 100 mètres cubes par an), il ressort des factures versées aux débats (pièces n°25 à 27 – Sdc Les Jardins de [B]) qu’une entreprise de plomberie est intervenue le 25 avril 2019 pour remplacer le robinet fuyard de la machine à laver puis le 4 juin 2019 afin de procéder au remplacement du groupe de sécurité du chauffe-eau, de la chasse d’eau ainsi que du limitateur de pression, et qu’une réparation de fuite sur canalisation a également été réalisée à cette même date.

Or, outre le fait que la combinaison de ces sources de fuite est de nature à expliquer l’importance du volume d’eau consommé, étant observé qu’une autre résidente de la copropriété fait elle-même état d’une surconsommation de 550 mètres cubes d’eau du seul fait de l’entartrage du groupe de sécurité de son cumulus (pièce n°32 – Sdc Les Jardins de [B]), il apparait qu’à la suite de ces interventions le niveau de consommation d’eau du lot n°75 est revenu à la normale.

Par ailleurs, l’absence de trace d’humidité invoquée par les époux [V] n’est pas de nature à remettre en cause la réalité de cette surconsommation dans la mesure où, d’une part, les fuites évoquées conduisent pour la plupart d’entre-elles à une déperdition d’eau directement dans les réseaux d’eaux usées et d’eaux vannes et, d’autre part, le rapport de visite sur lequel ils se fondent a été établi le 7 juin 2020 (pièce n°5 – époux [V]), soit bien après la réalisation des travaux ayant remédié aux fuites d’eau.

De même, la vérification du compteur divisionnaire des époux [V], réalisé à la demande de l’agence Alpha Immobilier entre les mois d’août et septembre 2019, n’a révélé aucun dysfonctionnement (pièce n°36 – Sdc Les Jardins de [B]).

Enfin, contrairement à ce que soutiennent les époux [V], dont le mandataire a été rendu destinataire le 8 août 2019 du relevé complet de l’ensemble des compteurs de la copropriété réalisé par la société Prox-Hydro (pièce n°36, page 2 – Sdc Les Jardins de [B]), il ne résulte d’aucun élément versé aux débats l’existence d’une quelconque discordance entre le total des compteurs divisionnaires et le compteur général de la copropriété s’agissant de l’année 2018 tandis que la différence évoquée à ce sujet pour les années 2020 et 2021, figurant au point n°12 de l’AG du 23 juin 2023 (pièce 18 – époux [V]), trouve son explication dans une mauvaise refacturation par le syndic qui, d’une part, ne concerne pas l’année 2018 et, d’autre part, était en faveur des copropriétaires puisque le mètre cube d’eau leur a été refacturé à 3 euros au lieu de 5 euros, et non l’inverse, comme cela ressort du courrier adressé aux copropriétaires le 30 mai 2024 par le président du conseil syndical (pièce n°22, page 2 – époux [V]).

De sorte que la réalité de la consommation individuelle d’eau du lot n°75 appartenant aux époux [V], à hauteur de 1.244 mètres cubes d’eau pour l’année 2018, doit être considérée comme établie.

Sur le montant réclamé

Selon les dispositions du 1er alinéa de l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Aux termes de l’article 1383-2 du même code, l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

En l’espèce, les époux [V] indiquent expressément dans leurs écritures (p. 10) qu’ils se sont acquittés de l’ensemble des charges à l’exception de la facture d’eau litigieuse. Ainsi, s’ils contestent être débiteurs de la somme réclamée à ce titre par le Sdc Les Jardins de [B], ils admettent en revanche ne s’être jamais acquittés du paiement de l’eau potable consommée par leur lot (n°75) durant l’année 2018.

Or, s’il est exact que le montant (4.923,72 euros, outres les frais et dépens) de la régularisation de charges au titre de l’année 2018 figurant en annexe de l’acte d’opposition signifié le 12 octobre 2023 (pièce n°37 – Sdc Les Jardins de [B]) s’avère être inférieur à celui correspondant à leur quote-part dans la facture d’eau pour l’année 2018 (6.275,72 euros), cette différence trouve son explication dans l’existence de régularisations comptables réalisées en faveur des époux [V] lors de l’exercice 2019. Ainsi, le fait que l’actuel syndic ne dispose pas des justificatifs correspondants doit être tenu pour indifférent dans la mesure où ce différentiel ne fait pas grief aux intimés. Par ailleurs, ces derniers ne formulent aucune critique précise et circonstanciée des montants figurant dans les documents produits par le Sdc Les Jardins de [B] (procès-verbal des assemblées générales 2018 à 2022, états de répartition des charges du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, décompte au 31 janvier 2023 et décompte arrêté au 24 août 2023), alors qu’il convient de rappeler que, sauf preuve contraire, les écritures comptables sont présumées régulières.

En revanche, le décompte annexé à l’acte d’opposition pour un montant total de 6.244,83 euros comporte dans sa colonne « art. 10-1 » des sommes qui ne peuvent être retenues dès lors que ni le montant des frais de relance simple (2 x 3 euros) et de mise en demeure (18 euros puis 46 euros), ni celui des frais de constitution de dossier pour l’huissier de justice (420 euros) et pour l’avocat (420 euros) ne sont justifiés par la production des contrats de syndic correspondants. Il en va de même des frais de signification de l’acte d’opposition (159,49 euros) et de l’assignation en justice (52,62 euros), figurant dans la colonne suivante, parce qu’ils relèvent quant à eux des dépens.

La demande de déduction formée par les intimés sera ainsi accueillie mais à uniquement à hauteur de la somme de 1.122,11 euros (=3+3+18+46+420+159,49+420+52,62). De sorte que le montant du par les époux [V] au titre des arriérés de charges de copropriété s’élève à la somme de 4.923,72 euros (=6.244,83-1.122,11).

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a limité la condamnation des époux [V] au paiement de la seule somme de 288,63 euros au titre des charges de copropriétés des années 2018 à 2023.

Les époux [V] seront condamnés in solidum à verser au Sdc Les Jardins de [B] la somme de 4.923,72 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 12 octobre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 (date de la signification du commandement de payer la somme de 5.402,21 euros).

La lettre de mise en demeure dont se prévaut le Sdc Les Jardins de [B], si elle a certes été réceptionnée le 13 juillet 2022 par les époux [V] (pièce n°11 ' Sdc Les Jardins de [B]), ne mentionne aucun montant. Elle se réfère à un relevé de compte détaillé censé lui avoir été annexée qui n’est cependant pas versé aux débats. Elle ne peut ainsi être prise en considération pour justifier la production d’intérêts à compter de cette date.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus.

Sur la demande reconventionnelle en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le dommage exigé par ce texte peut consister en une perte de chance, celle-ci doit être caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable qui, pour être indemnisable, ne doit être ni hypothétique, ni spéculative.

Selon les dispositions de l’article L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales, dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

Il ressort de ce texte que le bénéficie de la limitation du montant de la facture d’eau exige la double condition, d’une part, que l’abonnement soit destiné à alimenter un local d’habitation et, d’autre part, que l’augmentation de consommation d’eau soit au moins égale au double de la consommation moyenne des 3 années précédentes.

En l’espèce, s’il peut être considéré que la première de ces deux conditions est satisfaite dans la mesure où l’abonnement souscrit par le Sdc Les Jardins de [B] est destiné à assurer l’alimentation en eau de logements tandis que l’utilisation qui en est également faite pour les besoins des parties communes en constitue simplement l’accessoire, il est constant en revanche que l’augmentation de la consommation d’eau de la copropriété durant la période incriminée n’a pas été du double puisqu’elle est passée de 5.708 mètres cubes en 2017 (pièce n°38 – Sdc Les Jardins de [B]) à 6.758 mètres cubes en 2018 (pièce n°40 – Sdc Les Jardins de [B]).

De sorte que, le bénéfice du mécanisme prévu par L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales ne pouvant être utilement invoqué auprès de la Saur, les époux [V] échouent à rapporter la preuve de la perte de chance qu’ils imputent au manque de diligence du Sdc Les Jardins de [B].

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance. Il en ira de même de leur demande en compensation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les époux [V] supporterons les dépens de premières instance ainsi que retenu par le tribunal, et les dépens d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum les époux [V] à payer au Sdc Les Jardins de [B] la somme de 3.000 euros sur ce fondement au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 13 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Montauban sauf en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Les Jardins de [B] de sa demande en paiement au titre des charges des années 2018, 2019 et 2020 ;

— condamné in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de [B] la somme de 288,63 euros au titre des charges des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [L] [V] et Mme [F] [D] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires Les Jardins de [B] la somme de 4.923,72 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 12 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [V] et Mme [F] [D] épouse [V] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [L] [V] et Mme [F] [D] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires Les Jardins de [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposées en première instance et en appel ;

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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