04/06/2026

ARRÊT N°207/2026

N° RG 24/01861 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QIEW

SG/KM

Décision déférée du 06 Mai 2024

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

( 24/00035)

CABANES

[J] [C]

[A] [C]

C/

[W] [U]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [J] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [A] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assigné le 16/07/2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant contrat de location des 14 et 17 octobre 2022, à effet au 22 octobre 2022, M. [A] [C] et Mme [J] [C] ont donné à bail à M. [W] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 460 euros, outre 80 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [C] ont fait adresser au locataire deux mises en demeure par l’intermédiaire du gestionnaire locatif, en février et août 2023. Ils ont également fait signifier à M. [U] deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 25 mai et 11 octobre 2023.

Ces actes ont été notifiés à la CCAPEX les 26 mai et 12 octobre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice du 9 janvier 2024 dénoncé à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 10 janvier 2024, les époux [C] ont fait assigner M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 2 175,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, avec intérêts au taux légal sur la somme de euros à compter du à compter du 11 octobre 2023, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu les 14 et 17 octobre 2022 entre d’une part M. [A] [C] et Mme [J] [C], et d’autre part M. [W] [U], portant sur un logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 novembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [W] [U] de libérer le logement dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [A] [C] et Mme [J] [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 507,20 euros (cinq-cent-sept euros et vingt centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 14 mars 2024, cette somme étant assortie des intérêts calculés selon les termes prévus au contrat de bail,

— condamné M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, à compter du 23 novembre 2023, et jusqu’à la date de libération complète effective des lieux,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [U] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 31 mai 2024, M. [A] [C] et Mme [J] [C] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 507,20 euros (cinq-cent-sept euros et vingt centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 14 mars 2024, cette somme étant assortie des intérêts calculés selon les termes prévues au contrat de bail,

— rejeté le surplus des demandes,

Le 22 juillet 2024, M. [U] a libéré les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé à cette même date.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2024, Mme [J] [C] et M. [A] [C] demandent à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1728 du code civil et des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— recevoir M. et Mme [C] en leur appel et en leurs demandes, les disant justes et bien fondées,

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi du 6 mai 2024, le confirmer pour le surplus, en ce qu’il a :

' condamné M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 507,20 euros (cinq-cent-sept euros et vingt centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 14 mars 2024, cette somme étant assortie des intérêts calculés selon les termes prévus au contrat de bail,

' rejeté le surplus des demandes,

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [C],

— voir condamner M. [U] par provision au paiement de la somme de 4 713,03 euros au titre du solde de tout compte, se décomposant comme suit :

' loyers, charges, indemnités d’occupation impayés au 22 juillet 2024 : 4 146,64 euros,

' travaux locatifs vétusté déduite : 942 euros,

' TOM 2024 : 84,39 euros,

Sous déduction

dépôt de garantie : 460 euros,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [W] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [U] au paiement des entiers dépens d’appel.

M. [W] [U], qui n’a pas constitué avocat, a reçu signification :

— de la déclaration d’appel, des premières conclusions d’appelants et de l’avis de mise en état pour l’audience du 17 décembre 2024, par acte du 16 juillet 2024 remis en l’étude du commissaire de justice,

— des conclusions d’appelants N°2 par acte du 17 décembre 2024 remis en l’étude du commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de l’appel et des prétentions des époux [C]

Les appelants, au soutien de leur demande, exposent que, le litige ayant évolué compte tenu du départ des lieux du locataire et des sommes restant dues, ils sont recevables à modifier leurs demandes en cause d’appel, et présenter des demandes 'reconventionnelles'.

Sur ce,

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Selon l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il découle d’une lecture combinée de ces articles qu’une demande, présentée pour la première fois en appel, est recevable dès lors qu’elle constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge et qu’elle est subséquente, notamment, à la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, caractérisant une évolution du litige née d’un jugement ou postérieure à celui-ci, laquelle modifie les données juridiques du procès (Ass.plén., 11 mars 2005, n°03-20.484).

En l’espèce, en lui même, l’appel interjeté par les époux [C] n’est pas critiqué, il doit être déclaré recevable.

En outre, la résiliation du bail a été constatée dans le jugement dont appel, rendu le 6 mai 2024. M. [U] a quitté les lieux le 22 juillet 2024, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été dressé. Il n’a pas été relevé appel de ce chef de jugement désormais définitif.

La demande présentée par les bailleurs tendant au paiement de la dette locative au jour de la libération des lieux par le locataire est un complément nécessaire aux prétentions présentées devant le premier juge, dès lors qu’elle consiste en une réactualisation des sommes au paiement desquelles le locataire a été condamné en première instance.

Les dégradations locatives invoquées par les appelants peuvent être qualifiées de fait nouveau au sens des dispositions précitées, dès lors qu’elles se sont révélées à l’occasion de l’état des lieux de sortie, réalisé subséquemment à la résiliation judiciaire du bail. Il s’agit d’une circonstance de fait née d’un jugement ou postérieure à celui-ci et une conséquence de la demande en résiliation soumise au premier juge. La demande présentée comme 'reconventionnelle’ par les appelants tendant au paiement des frais de remise en état des lieux, elle constitue une conséquence de la résiliation judiciaire du bail qui était une prétention du bailleur en première instance, laquelle a entraîné la libération des lieux par le locataire et l’établissement de l’état des lieux de sortie révélant, selon les appelants, des dégradations locatives. La demande portant sur les frais de remise en état des lieux peut dès lors être qualifiée de complément nécessaire à la demande en résiliation initiale.

Par conséquent, les demandes en paiement, d’une part, de la dette locative réactualisée au jour de libération des lieux par le locataire et, d’autre part, au titre des travaux locatifs vétusté déduite, seront déclarées recevables.

2. Sur les demandes en paiement

2.1 La dette locative

Le juge des contentieux de la protection a retenu que devaient être déduites des sommes dues au titre des loyers et des charges les sommes relatives aux frais facturés par le gestionnaire, aux motifs que les bailleurs, qui ne sont pas créanciers de ces sommes, n’ont pas qualité à agir, et qu’aucune pièce ne justifie les montants facturés. Par conséquent, pour retenir que le solde de la dette locative s’élevait à 507,20 euros, le premier juge a retenu exclusivement les sommes dues au titre des loyers et des provisions sur charges (9 434,63 euros) , dont il a déduit les versements opérés par le locataire et par la CAF (8 927,43 euros).

Les appelants concluent à l’infirmation de la décision entreprise sur ce point et prétendent que la dette de l’intimé s’élève à la somme de 4 146,64 euros en loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 juillet 2024, outre 84,39 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le juge des contentieux de la protection, en déduisant du décompte qu’ils produisaient les frais d’assurance multirisque habitation, les frais de visite et d’état des lieux ainsi que le dépôt de garantie, a opéré une appréciation erronée et a injustement retenu la somme de 507,20 euros au titre de la dette locative. S’agissant des frais d’assurance multirisque, ils soutiennent que ces sommes sont récupérables par eux, en leur qualité de bailleurs, dès lors que le locataire n’en a pas assuré le paiement. S’agissant des frais de visite du logement et d’état des lieux d’entrée, ils exposent qu’il s’agit de frais à la charge du preneur.

Sur ce,

Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de bail au 23 novembre 2023, par l’acquisition de la clause résolutoire et condamné en conséquence le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Ces chefs de dispositif non critiqués sont désormais définitifs.

En première instance, les époux [C] sollicitaient la condamnation de M. [U] au paiement de la somme de 2 087,55 euros incluant les loyers, charges, frais et indemnités échus, en s’appuyant sur un décompte actualisé au 14 mars 2024.

Les frais d’assurance,

Selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; (…) A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat d’assurance multirisque habitation versé aux débats par les bailleurs, qu’il a été souscrit par le locataire, le liant contractuellement avec la SA Altima Assurances, la SAS Citya Assurances étant désignée comme l’intermédiaire. Ce contrat stipule en première page au paragraphe cotisation / modalité de paiement que le paiement est mensuel et il est précisé 'réservé aux biens pour lesquels votre agence Citya dispose d’un mandat de gestion lui permettant d’encaisser la cotisation en même temps que le loyer'. Le contrat d’assurance prévoit en outre des frais de courtage au profit du gestionnaire locatif.

Il se déduit des mentions de la police d’assurance que le locataire a souscrit la garantie multirisque habitation délivrée par la SA Altima par l’intermédiaire de la société Citya, gestionnaire locatif de l’appartement donné à bail par les époux [C] et que le gestionnaire était chargé dans le cadre de son mandat, de recouvrer la cotisation d’assurance par un prélèvement mensuel parallèle à celui du loyer. L’instrument de ce prélèvement ne peut être que le décompte locatif tenu pour le compte des bailleurs, à charge pour le gestionnaire de l’extourner à l’assureur dans le cadre de sa gestion. Les cotisations d’assurance apparaissent de façon distincte des autres postes sur le décompte locatif et peuvent aisément être identifiées, de même que les frais de courtage.

Il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge a estimé que les bailleurs ne pouvaient prétendre au montant des cotisations d’assurance au regard des stipulations contractuelles de la police d’assurance et dans la mesure où ils ne peuvent avoir à supporter ce coût pour le compte du locataire.

Les frais de visite du logement,

Selon l’article 5, I, de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent. Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation'.

En substance, le bailleur conserve à sa charge la rémunération des personnes mandatées pour la gestion locative du bien, à l’exception des honoraires dûs au titre de la visite du bien, de la constitution du dossier, de la rédaction du contrat de bail et de la réalisation de l’état des lieux qui sont partagés par le bailleur et le locataire. Autrement dit, cet article prévoit les modalités de rémunération des personnes mandatées, les frais de certaines prestations telle que la réalisation de l’état des lieux, sont partagés entre le bailleur et le locataire. Ces sommes sont dues au professionnel mandaté.

La cour observe qu’en refusant d’accorder ces frais aux bailleurs au motif qu’ils n’avaient pas qualité à agir, le premier juge a fait application d’une fin de non recevoir non préalablement soumise aux débats.

Il est constant que le gestionnaire locatif Citya a été mandaté pour la réalisation des prestations mentionnées aux dispositions sus-visées et ses honoraires ont été expressément prévus à l’article IX. du contrat de bail qui détermine les 'Honoraires de location'. Il a été mis à la charge du preneur la somme de 434,72 euros au titre des prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail, ainsi que celle de 163,02 euros au titre de la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Il n’est pas critiquable que ces sommes aient été imputées au décompte locatif en date du 25 octobre 2022, à charge pour les bailleurs de les restituer au gestionnaire dans leurs rapports entre eux.

Par conséquent, c’est également à tort le premier juge a exclu les frais de visite et d’état des lieux de la dette locative.

La dette locative au jour de la libération des lieux par le locataire

La demande en paiement formée à hauteur d’appel par les bailleurs repose sur un décompte final arrêté au 06 décembre 2024 tenant compte des éléments issus de l’état des lieux de sortie du 22 juillet 2024. Le solde de ce décompte s’élève à la somme de 5 757,52 euros en faveur des bailleurs, qui sollicitent seulement la somme de 4 713,03 euros en soutenant que la dette locative se décompose comme suit :

— loyers, charges, indemnités d’occupation impayés au 22 juillet 2024 : 4 146,64 euros,

— travaux locatifs vétusté déduite : 942 euros,

— taxe ordures ménagères 2024 : 84,39 euros

— à déduire dépôt de garantie : 460 euros.

Cet ultime décompte versé aux débats par les bailleurs (pièce N°27) couvre l’intégralité de la durée du bail. Jusqu’au 1er juin 2024, il n’est imputé au débit du locataire que des sommes correspondant aux loyers, provisions et régularisations de charges, indemnités d’occupation, cotisations d’assurance et frais de début de bail dont la cour a déjà dit qu’ils avaient été régulièrement facturés à M. [U]. Au crédit, sont imputés les paiements effectués par le locataire, dont certains ont de façon non contestée par ce dernier, été rejetés, ainsi que les versements de la CAF.

Au 1er juin 2024, le solde dû par le locataire s’élevait à 3 817,32 euros, incluant les indemnités d’occupation pour le mois de juin 2024.

Ont ensuite été imputées des sommes qui n’entrent pas dans la dette locative en ce qu’elles constituent les dépens et frais irrépétibles de première instance (article 700 propriétaire, commandements de payer, assignation).

Les 04 et 05 juin 2024, ont été imputés des remboursements de charges (31,07 euros et 54,75 euros) qui viennent en déduction de la dette du locataire.

S’ajoutent aux sommes dues au bailleur les indemnités d’occupation du mois de juillet 2024 au prorata du temps d’occupation et la cotisation d’assurance, soit une somme totale de 415,14 euros, ainsi que la somme de 84,39 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Les sommes imputées entre le 19 juillet et le 1er septembre 2024 au titre de frais d’huissier et frais de procédure Ficoba, qui concernent l’exécution de la décision de première instance entrent dans la catégorie des dépens.

Il n’a été fait sur la période comprise entre le 1er juin 2024 et la restitution des lieux aucun paiement par le locataire ni versement par la CAF.

Il s’ensuit que lorsque le locataire a quitté les lieux, il restait redevable à l’égard des bailleurs, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 juillet 2024 de la somme de 4 231,03 euros ( 3 817,32 – 31,07- 54,75 + 415,14 + 84,39).

2. Sur les réparations locatives

Les appelants exposent que le locataire est tenu d’entretenir le logement et de le restituer, à l’expiration du bail, dans le même état qu’à la réception. Ils indiquent que M. [U] a pris un logement en état d’usage normal, de nombreux éléments étant en bon état, alors qu’à la libération des lieux, ont été constatés des dégradations et un défaut d’entretien locatif, au sujet desquels le locataire n’a émis aucune contestation ou réserve, ce dernier ayant signé l’état des lieux de sortie. Les appelants soutiennent que les désordres relevés ne résultent nullement d’un usage normal des lieux, et demandent à ce titre le paiement par provision d’une somme de 942 euros au titre des travaux locatifs. Ils précisent que le bailleur n’est pas tenu de verser aux débats des factures acquittées pour justifier cette demande en paiement, la production d’un devis étant suffisante pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.

Sur ce,

Les travaux à la charge du locataire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : […]

'c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon une lecture combinée des articles précités, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes survenues à l’occasion de l’occupation du logement, dont il a la jouissance exclusive. Une présomption de responsabilité de ces dégradations et pertes pèse sur le preneur qui, pour la renverser, doit prouver qu’elles sont survenues en raison d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers. Le bailleur est quant à lui tenu de prouver la réalité de ces dégradations et pertes.

Une liste non exhaustive des réparations locatives est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Il est de jurisprudence constante que le bailleur n’a pas à faire l’avance du coût des travaux de remise en état incombant au preneur (Civ. 3e, 11 décembre 1991, n°90-15.246) et que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il est demandé réparation (Civ. 3e, 3 avril 2001, n°99-13-668).

Selon l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des somme dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées'. A contrario, le dépôt de garantie ne sera restitué que partiellement, voire non restitué, en cas de non conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée : le bailleur ne sera pas tenu de restituer cette somme en cas de dégradations locatives.

Il découle de ces dernières dispositions que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai courant à compter de la remise des clefs au bailleur et de la réalisation de l’état des lieux. Dès lors, la restitution du dépôt de garantie ne dépend pas de la résiliation du bail, mais du départ effectif du locataire des lieux.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis de façon contradictoire, des dégradations au niveau des plafonds de la deuxième chambre, de la cuisine, de la salle de bains et du hall d’entrée. La porte du placard coulissante de la première chambre est déraillée. Dans la salle de bain, le flexible de douche est défectueux, les appliques spot sont mal fixées, et l’encadrement métallique de la porte est écaillé. Dans le séjour, le détecteur de fumée est défectueux et des trous de cheville ont été constatés dans le mur 'face toile de verre peinte'. Dans la cuisine, des dégradations du plan de travail, plaque de cuisson et réfrigérateur ont été constatées. En outre, il a été relevé un état de saleté général, particulièrement prononcé dans la salle de bains et la cuisine, engendrant des frais de ménage et d’évacuation des encombrants entreposés dans la première chambre. Enfin, l’une des deux clés permettant l’ouverture de la boîte aux lettres a été égarée par le locataire, et deux des trois clés permettant l’ouverture de la serrure principale ne fonctionnent plus.

Les appelants versent au débat une estimation du coût des travaux de remise en état du logement dressée par la SAS Snexi, selon laquelle les dégradations locatives s’élèvent à la somme de 942 euros toutes taxes comprises. Cette somme est très majoritairement composée de postes de nettoyage, ce qui est cohérent avec les constatations effectuées lors de l’état des lieux de sortie.

La dette finale de M. [U]

Il résulte des éléments qui précèdent qu’à l’issue de la restitution des lieux loués le 22 juillet 2024, M. [U] reste redevable à l’égard des époux [C] de la somme de 5 173,03 euros (4 231,03 euros + 942), de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie versé par le locataire lorsqu’il a pris possession du logement.

Par conséquent, par infirmation de la décision entreprise, M. [U] sera condamné à payer aux appelants la somme de 4 713,03 euros (5 173,03 – 460).

3. Sur les demandes accessoires

Partie perdant le procès en appel, M. [U] en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser aux époux [C] la charge des frais qu’ils ont exposés en appel et il y a lieu de condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Déclare recevable l’appel interjeté par déclaration du 31 mai 2024 par M. [A] [C] et Mme [J] [C] à l’encontre du jugement rendu le 06 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi,

— Déclare recevables les demandes complémentaires en paiement de la dette locative réactualisée au jour de libération des lieux par le locataire et des travaux locatifs,

— Infirme ledit jugement en ce qu’il a condamné M. [W] [U] à payer à M. et Mme [B] la somme de 507,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 14 mars 2024,

Statuant à nouveau :

— Condamne M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 4 713,03 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, arrêtés au 22 juillet 2024,

Y ajoutant :

— Condamne M. [W] [U] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [W] [U] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET