COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

XXX

A.M./P.G.

ARRET N° Code nac : 30E

contradictoire

DU 09 DECEMBRE 2008

R.G. N° 05/07386

AFFAIRE :

N B dénommé ELITIM

…

C/

S.A.R.L. HOTEL CENTRAL BASTILLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2002 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS

N° Chambre : 18

N° Section : 2

N° RG : 00/11246

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU

SCP BOMMART MINAULT

service des expertises (3)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre) du 15 juin 2005 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de PARIS, 16^e chambre B, RG N° 2002/4853 le 10 octobre 2003.

Monsieur N B dénommé XXX et résidant actuellement 1 et porte XXX.

Monsieur T AD AF A dénommé M demeurant 16 Rue de la Roquette XXX XXX

Madame O M veuve X prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de son défunt mari, m AD F X, décédé le 18/11/XXX.

Madame U V X, demeurant XXX

Madame C X, demeurant XXX

Madame D X, demeurant XXX

Monsieur F X, demeurant XXX

Monsieur G X, demeurant XXX

Madame E X, demeurant XXX

Monsieur H X demeurant XXX

Monsieur I X, demeurant XXX

Madame L X, demeurant XXX

Monsieur P X, , demeurant XXX

Tous pris en qualité d’héritiers de feu leur père, J AD F X, décédé le XXX.

représentés par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU – N° du dossier 250564

Rep/assistant : M^e Mohammed EL ACCAD (avocat au barreau de PARIS)

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A.R.L. HOTEL CENTRAL BASTILLE Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 662 007 152 RCS PARIS, ayant son siège 16 rue de la Roquette XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués – N° du dossier 00032480

Rep/assistant : M^e Khalifa ADJAS, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2008, Monsieur Albert MARON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Albert MARON, Président, (rédacteur)

Monsieur Denis COUPIN, conseiller,

M^me Ingrid ANDRICH, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL

Vu la communication de l’affaire au ministère public en date du 19 mai 2006 ;

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 13 décembre 1990, Q R veuve Y a loué à la société HOTEL CENTRAL BASTILLE des locaux situés 16 rue de la Roquette à Paris (11^e), à usage d’hôtel pour une durée de 9 années à compter du 1^er octobre 1990.

Par acte des 14 et 21 juin 1993, la société HOTEL CENTRAL BASTILLE, prise en la personne de son gérant, H S a sous-loué en renouvellement d’actes des 14 janvier 1975 et 18 janvier 1993 d’autres locaux dépendant du même immeuble pour la même durée à T A, N B, J X, et ce à compter du 1^er octobre 1990.

Cette sous-location a été consentie pour l’exercice exclusif dans les lieux du commerce de restaurant, salon de thé et pâtisserie.

Plusieurs litiges ont émaillé les relations contractuelles entre les parties.

Par jugement du 25 juin 1999, le tribunal de grande instance de PARIS a condamné la société HOTEL CENTRAL BASTILLE à payer à T A, N B, J X diverses sommes en réparation du préjudice que ces derniers avaient subi du fait des travaux réalisés par le sous-bailleur et fixé le loyer à compter du 24 octobre 1994 à la somme de 64.850 francs (9.886,32 euros) HT par an compte tenu d’une réduction de surface imposée aux preneurs et désigné un expert en la personne de Monsieur Z sur le litige relatif aux travaux d’extraction de fumée exécutés par les sous-locataires.

Par arrêt du 16 mars 2001, la cour d’appel de PARIS, confirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance de PARIS en date du 20 mai 1997, a relevé que la société HOTEL CENTRAL BASTILLE ne démontrait pas que les sous-locataires avaient persisté à pratiquer dans les lieux l’activité de vente à emporter et a rejeté sa demande en acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 1999, la société HOTEL CENTRAL BASTILLE a fait délivrer à T A, N B et J X un congé portant refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction motif pris de la non inscription de l’un des sous-locataires, J X, au registre du commerce et de l’installation d’une enseigne en violation des clauses du bail.

Le 05 avril 2001, la société HOTEL CENTRAL BASTILLE a fait notifier à T A, N B et J X une sommation visant la clause résolutoire inscrite au bail d’avoir à justifier des polices d’assurances souscrites en leur nom conformément aux clauses contractuelles et du règlement des primes depuis la date de convention de sous-location.

Le 10 avril suivant, une nouvelle sommation a été délivrée aux sous-locataires d’avoir à cesser l’exercice d’activité non prévue au sous-bail et notamment de cesser le commerce de vente à emporter.

Par actes introductifs d’instance en date des 20 avril 2000 et 02 mai 2001, T A, N B et J X ont fait assigner la société HOTEL CENTRAL BASTILLE en nullité d’une part du congé et d’autre part des sommations.

Après jonction des deux procédures par ordonnance du juge de la mise en état du 06 juillet 2001, le tribunal de grande instance de PARIS, par jugement du 17 janvier 2002, a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance,

— déclaré valable le congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation de J X au registre du commerce et des sociétés,

— dit que T A, N B, J X sont occupants sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 1999,

— dit qu’ils devront laisser libres de toute occupation les lieux situés 16 rue de la Roquette à PARIS (11^e) et à défaut de départ volontaire, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance du commissaire de police ainsi que d’un serrurier,

— condamné solidairement T A, N B et J X au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours majorée de 20 % avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire de ces chefs de décision,

— rejeté toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamné T A, N B et J X aux dépens.

Sur le recours formé contre cette décision par Messieurs A, B et X, la cour d’appel de Paris par arrêt du 10 octobre 2003 a rejeté le moyen d’irrecevabilité de la demande de ces derniers, confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’intimée et condamné les appelants aux dépens.

Sur pourvoi formé par Messieurs A, B et X, la cour de cassation par arrêt du 15 juin 2006, a dit qu’en validant le congé du 26 mars 1999 alors qu’elle avait relevé que Monsieur X était immatriculé au registre du commerce et des sociétés en qualité de propriétaire non exploitant, la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article L.145-1-I du code de commerce, a cassé dans toutes ses dispositions l’arrêt du 10 octobre 2003, et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de versailles.

Messieurs A, B, ainsi que les ayant-droits d’J X (décédé le XXX) en les personne de sa veuve O M et de ses dix enfants, Mesdames U V, C, D, E et L X et Messieurs F, G, H, I et P X ont saisi la cour de ce siège.

Ils soutiennent que la cour est exclusivement saisie de la validité du congé en cause.

Ils se réfèrent en toute hypothèse aux motifs du jugement entrepris ayant rejeté la fin de non recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et ceux de la cour d’appel de Paris relativement au prétendu défaut de justification d’un domicile réel et certain.

Ils font valoir qu’il a été satisfait aux conditions d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés prescrites par l’article L.145-1-I du code du commerce puisque qu’J X y était inscrit en tant que copropriétaire indivis du fonds, non exploitant à la date du congé du 26 mars 1999.

Ils considèrent que le second motif grave invoqué tenant à la pose de l’enseigne est infondé dès lors que le droit de l’installer est établi et acquis aux termes du sous bail.

Ils en déduisent que ledit congé est de nul effet et que le bail s’est poursuivi pour tacite reconduction.

Ils contestent chacun des manquements qui leur sont reprochés, en indiquant que la cession du droit au bail d’J X à ses co-preneurs irrégulière et inopposable à la bailleresse n’a pas modifié la situation locative entre les parties.

Ils soulignent que la société CENTRAL BASTILLE est irrecevable a alléguer le grief concernant l’inexploitation du fonds de commerce par J X puisqu’il n’est pas visé dans le congé et n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure.

Ils affirment avoir souscrit une police d’assurance en relevant que cette infraction n’est pas davantage mentionnée dans le congé litigieux au 26 mars 1999.

Ils revendiquent leur réintégration et font état du préjudice subi pendant toute la période d’expulsion qu’il évaluent à trois années de chiffre d’affaires qu’ils réclament en tant que de besoin à titre d’indemnité d’éviction, Messieurs A et B ainsi que les consorts X demandent en conséquence à la cour de déclarer nul et de nul effet le congé du 26 mars 1999 et subsidiairement mal fondé.

Ils sollicitent le débouté de la société HOTEL CENTRAL BASTILLE de toutes ses autres prétentions, la réintégration de Messieurs A et B dans le fonds de commerce et la restitution à ces derniers de la totalité du matériel enlevé par celle-ci, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard deux mois après la signification de l’arrêt à intervenir ou subsidiairement de condamner l’intimée à leur régler la valeur de ce matériel non restitué.

Ils réclament 549.000 € de dommages-intérêts au titre des pertes d’exploitation subies pendant la période comprise entre le 11 juillet 2002 date de l’expulsion et le 11 juillet 2005 sous réserve des pertes de chiffre d’affaires jusqu’au jour de la réintégration et /ou à titre d’indemnité d’éviction.

Ils demandent enfin une indemnité de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Hôtel CENTRAL BASTILLE oppose que les appelants ne justifient pas de leur filiation avec Monsieur J X ni de leur domicile en France.

Elle fait état de la cassation entière de l’arrêt de la cour d’appel de Paris pour estimer que la recevabilité de la demande en contestation du congé reste soumise à l’appréciation de la cour de renvoi.

Elle estime que Monsieur X était dépourvu de tout intérêt et qualité à agir dans le cadre de la présente instance, à défaut d’exploiter le fonds de commerce et, par l’effet de la solidarité les autres copreneurs aussi.

Elle considère encore plus subsidiairement que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Monsieur X à la date de délivrance du congé privait Messieurs A et B du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Elle se prévaut d’un jugement rendu le 15 décembre 2005 par le tribunal de grande instance de Paris définitif ayant tranché le litige relatif à la pose de l’installation de l’enseigne.

Elle affirme pouvoir obtenir la constatation de la résiliation du bail en raison du non respect des stipulations de l’article 15 du bail consécutivement à la cession de fait de ses droits sur le fonds de commerce de Monsieur X au profit des deux autre copreneurs pour un franc symbolique après son départ à la retraite.

Elle soutient que Monsieur X n’ayant jamais exploité le fonds de commerce, cette infraction justifie la résiliation judiciaire du bail.

La société HÔTEL CENTRAL BASTILLE soulève donc l’irrecevabilité de la saisine de la cour de renvoi et de l’action des consorts B, A et X.

Elle sollicite subsidiairement leur entier débouté.

Elle conclut à la confirmation du jugement déféré sauf à y ajouter à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été communiqué le 19 mai 2006 au ministère public qui la visé à la même date.

Par arrêt en date du 10 juin 2008, la cour de ce siège s’est dite régulièrement saisie comme cour de renvoi après cassation, a dit recevable l’action des sous-locataires , a dit de nul effet le congé délivré le 26 mars 1999 en ce qu’il reposait sur l’allégation d’un défaut d’immatriculation d’J X au registre du commerce et, avant dire plus ample droit, a rouvert les débats, invité HBC à verser au dossier remis à la cour la pièce n°13 communiquée par elle et les parties à conclure sur la question du grief pris de la pose d’une enseigne qui serait définitivement tranché par un jugement définitif du tribunal de grande instance de PARIS du 15 décembre 2005 (qui serait la pièce 13 qui ne figurait pas au dossier remis à la cour) ;

Ensuite de cet arrêt, les appelants ont à nouveau conclu. De son côté, l’intimée n’a pas de nouveau conclu ; elle a cependant communiqué une nouvelle pièce, à savoir un jugement du tribunal de grande instance de PARIS en date du 25 juin 1999.

SUR CE LA COUR,

Attendu que la cour demeure saisie à ce jour :

— de la demande, formée par les appelants, de nullité du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction en ce qu’elle est fondée sur la pose d’une enseigne,

— de leur demande consécutive en réintégration et de restitution du matériel enlevé par la société HOTEL CENTRAL BASTILLE ou de paiement de la contre-valeur du matériel non restitué,

— de leur demande en paiement de 549.000 € de dommages intérêts, subsidiairement d’indemnité d’éviction,

— de la demande, formée par HOTEL CENTRAL BASTILLE, « de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » résultant d’une part de la cession de fait de ses droits par J X, cette « violation caractérisée des clauses et stipulations de l’article 15 du sous bail constitu(ant) à elle seule un motif grave et légitime de nature à justifier la validation du congé délivré par la bailleresse conformément à l’article L145-17 du code de commerce », résultant d’autre part du fait qu’J X n’a jamais exploité le fonds de commerce avec les copreneurs, résultant encore du fait qu’J X «était dépourvu de toute police d’assurance incendie et explosion et responsabilité civile pour l’exploitation du fonds de commerce», résultant toujours de ce que les appelants ne justifient pas que le fonds était assuré pendant la durée du bail et résultant enfin de ce que « par la dissimulation de la situation juridique d'(J) X, les copreneurs, en leur qualité de coindivisaires, garants conjoints et solidaires, ont commis, par leur man’uvre frauduleuse, un grave manquement au sous bail, en privant le bailleur pendant plus de sept ans de la garantie de l’exécution des clauses et stipulations du bail » ;

Attendu sur le premier point que le congé à l’origine du présent litige a été délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction au motif d’une part qu’J X n’était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés et n’exploite pas le fonds de comemrce et d’autre part au motif que « les sous-locataires ont procédé à la pose et à l’installation d’une enseigne et ce, en violation avec (sic) les clauses du bail » ;

Attendu sur ce second point qu’HOTEL CENTRAL BASTILLE ne motive pas autrement sa demande de « résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » qu’en indiquant que le jugement du 15 décembre 2005 -désormais joint au dossier remis à la cour, mais qui n’y a été qu’après que celle-ci a dû rouvrir les débats pour en obtenir versement effectif- aurait tranché ce litige ;

Attendu que, loin d’avoir « tranché ce litige », cette décision se borne à constater sur ce point que « le tribunal n’est saisi d’aucune demande » à l’égard de T A, de N B et d’W X ;

Attendu dans ces conditions que le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction ne peut qu’être déclaré de nul effet, aussi en ce qu’il est fondé sur ce second motif, surtout eu égard au fait que le bail, loin de prohiber toute pose d’enseigne consacre, au contraire, des stipulations spécifiques à ce point, dans des conditions particulières, qui prévoient notamment que « la preneuse pourra placer sur l’immeuble loué les enseignes et appareil lumineux, à charge de respecter les règlements en vigueur concernant ce genre de publicité et d’acquitter les taxes et règlements exigibles de ce fait » ; que si ces stipulations ajoutent que la preneuse devra faire son affaire personnelle de toutes réclamations et qu’elle devra communiquer à la bailleresse les caractéristiques techniques des enseignes avant toutes installations, il n’est pas allégué que ce serait à ces restrictions que les preneurs ne se seraient pas conformés ;

Attendu sur les demandes formées par HOTEL CENTRAL BASTILLE, « de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » résultant d’une part de la cession de fait de ses droits par J X, cette « violation caractérisée des clauses et stipulations de l’article 15 du sous bail constitu(ant) à elle seule un motif grave et légitime de nature à justifier la validation du congé délivré par la bailleresse conformément à l’article L145-17 du code de commerce », résultant d’autre part du fait qu’J X n’a jamais exploité le fonds de commerce avec les copreneurs, résultant encore du fait qu’J X « était dépourvu de toute police d’assurance incendie et explosion et responsabilité civile pour l’exploitation du fonds de commerce », résultant toujours de ce que les appelants ne justifient pas que le fonds était assuré pendant la durée du bail et résultant enfin de ce que « par la dissimulation de la situation juridique d'(J) X, les copreneurs, en leur qualité de coindivisaires, garants conjoints et solidaires, ont commis, par leur man’uvre frauduleuse, un grave manquement au sous bail, en privant le bailleur pendant plus de sept ans de la garantie de l’exécution des clauses et stipulations du bail », que selon l’article L145-17 du code de commerce spécifiquement invoqué, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que ce texte précise que toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ; que le même article L145-17 précise que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

Attendu qu’en l’espèce les divers manquements aujourd’hui invoqués qui consisteraient en l’inexécution, par les preneurs, de certaines de leurs obligations, ne l’ont point été dans le congé ; qu’il n’est pas allégué qu’il y aurait eu, par la bailleresse, mise en demeure aux preneurs de les faire cesser ; qu’en ce qui concerne la « cession de fait de ses droits » par J X, eu égard à son caractère de pur fait, il aurait, comme aux autres violations alléguées, été possible d’y mettre fin après mise en demeure ; que les demandes d’HOTEL CENTRAL BASTILLE ne peuvent, dès lors, qu’être rejetées ; qu’elles ne peuvent que l’être, de même, en ce qu’elles sont susceptibles d’être fondées sur les dispositions de l’article L145-41 du même code (la rédaction des conclusions étant, sur le fondement juridique, pour le moins ambiguë et permettant de considérer qu’il repose soit sur les dispositions de l’article 145-17, soit sur celles de l’article L145-41 du code de commerce), dès lors que ce texte prévoit, de son côté, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et précise que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, dès lors qu’en l’espèce il n’est pas même allégué qu’il y aurait eu commandement délivré de se conformer aux clauses prétendument méconnues ;

Attendu que la conséquence du caractère non pertinent des motifs invoqués dans le congé et non admissible de ceux aujourd’hui avancés est non la nullité du congé, mais le droit, pour les locataires à l’indemnité d’éviction ; qu’il y a lieu, en conséquence, de rejeter les demandes des appelants en ce qu’elles tendent à obtenir leur réintégration, de même qu’en ce qu’elles tendent à dommages intérêts pour privation de chiffre d’affaire consécutive à leur expulsion ;

Attendu que la cour ne dispose pas des éléments permettant de déterminer le montant de cette indemnité ; qu’il y a lieu, en conséquence, d’ordonner une expertise ;

Attendu que l’équité conduit d’ores et déjà à condamnation d’HOTEL CENTRAL BASTILLE à payer aux appelants la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, sur renvoi après cassation de la décision de la cour d’appel de Paris du 10 octobre 2003, par arrêt de la cour de cassation rendu le 15 juin 2005,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Dit non valables les motifs du congé délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction et dit en conséquence que les locataires ont droit à indemnité d’éviction,

Déboute HOTEL CENTRAL BASTILLE, de sa demande « de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire »,

Déboute AA B, T A, O, M, U. V, C, D, F, G, K, H, I, L et P X de leurs demandes en réintégration, en restitution du matériel enlevé par la société HOTEL CENTRAL BASTILLE ou de paiement de la contre-valeur du matériel non restitué et en dommages intérêts,

Dit que les sous-locataires ont droit à une indemnité d’éviction et avant dire plus ample droit

Ordonne une expertise et désigne Monsieur AB AC demeurant XXX, Tel : 01.39.51.83.85 avec pour mission de :

— recueillir les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

Fixe à 3.000 euros le montant de la consignation que les consorts B A, M et X devront effectuer au Greffe de la Cour dans le délai de 3 mois du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation du délai ou relevé de forclusion conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les 8 mois du jour où il sera avisé du versement de la consignation,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera remplacé sur simple requête,

Désigne le Conseiller de la Mise en Etat pour suivre les opérations d’expertises,

Dit que l’affaire sera rappelée pour nouvel examen à l’audience du conseiller de la mise en état du 17 décembre 2009,

Condamne HOTEL CENTRAL BASTILLE à payer aux consorts AA B, T A, O, M, U. V, C, D, F, G, K, H, I, L et P X la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,