COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2010

R.G. N° 09/02312

AFFAIRE :

S.A. SAFER DE L’ILE DE FRANCE

C/

X U V C

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2009 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 1

N° RG : 05/11069

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP DEBRAY-CHEMIN

SCP FIEVET-LAFON

SCP BOITEAU PEDROLETTI

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. SAFER DE L’ILE DE FRANCE (SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL DE L’ILE DE FRANCE), inscrite au R.C.S. de Paris, sous le n° B 642 054 522 ayant son siège social XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 09000228

plaidant par M^e Thierry COURANT, avocat au barreau de CRETEIL (PC233)

APPELANTE

****************

1/ Monsieur X U V C

né le XXX à XXX

Dernière adresse connue :

XXX

XXX

représenté par la SCP FIEVET-LAFON, avoués – N° du dossier 290385

plaidant par M^e Vincent SENEJEAN substituant M^e Carole LE PETIT-LEBON, avocat au barreau de PARIS

INTIME

2/ Monsieur F U R AP Z

né le XXX à XXX

3/ Madame A AB AC Z

née le XXX à XXX

Demeurant tous deux :

Chez M. H Z

XXX

XXX

représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués – N° du dossier 00019480

plaidant par M^e Guillaume CHAMPENOIS, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMES

4/ Maître L Y, notaire associé de la SCP L Y – J K – P Q

XXX

XXX

représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20090488

plaidant par M^e Christiane ROBERTO substituant la SCP INTERBARREAUX PETIT RONZEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de VAL DOISE

INTIME

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mai 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller faisant fonction de Président, et Madame Annie BALAND, Conseiller en bi-rapporteur.

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller étant chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Ingrid ANDRICH, Conseiller,

Madame Annie BALAND, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Didier ALARY,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 28 avril 2005, reçu par M^e L Y, notaire associé à Paris 17^e, M. X C, exploitant agricole, a vendu à M. F Z, commerçant et M^me A Z, sans profession, un terrain 'les Châtaigniers’ sis sur la commune de MONTESSON (78), l’ensemble cadastré section XXX pour une contenance de XXX

La vente était consentie et acceptée moyennant un prix principal de 65.730 euros et l’acte de vente a été publié aux hypothèques de Versailles le 10 juin 2005, volume 2005 P n° 4619.

L’acte précise que le bien est situé dans la zone de préemption de la SAFER de l’Ile-de-France.

Le notaire avait adressé à la SAFER de l’Ile-de-France la notification du projet de vente de la parcelle consenti à M. N O (déclaration d’intention d’aliéner du 30 novembre 2004 et lettre de la SAFER du 27 janvier 2005 déclarant qu’elle n’entend pas exercer son droit de préemption sur ce projet de vente), mais ne lui a pas fait connaître le projet de vente consenti aux consorts Z.

Les acquéreurs ont signé une reconnaissance de conseils donnés par le notaire qui a été jointe à l’acte de vente.

Par assignation délivrée le 8 novembre 2005 et régulièrement publiée, la SAFER de l’Ile-de- France a fait assigner le vendeur et l’acquéreur en annulation de l’acte authentique de vente du 28 avril 2005 pour inobservation des dispositions réglementaires relatives à son droit de préemption.

Les acquéreurs ont assigné en intervention forcée le notaire rédacteur de l’acte litigieux sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

*****

La SAFER de l’Ile-de-France, ci-après désigné la SAFER, a relevé appel du jugement rendu le 10 mars 2009 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES qui l’a déboutée de ses demandes, l’a condamnée à payer à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, traduisant un abus du droit de préemption, la somme de 15.000 euros à M. X C, dit sans objet les demandes en garantie formulées à l’encontre de M^e Y, l’a condamnée à payer au vendeur et au notaire la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens

*****

Vu les conclusions de la SA SAFER de l’Ile-de-France, appelante, signifiées le 15 avril 2010, par lesquelles elle demande à la Cour de :

Vu les articles L 141-1 à L 141-5 et R 141-1 et R 141-2 du code rural

Vu les articles R 143-4, R 143-15 et L 412-12 du code rural

infirmer le jugement entrepris

débouter les intimés de leurs demandes

prononcer l’annulation de la vente litigieuse

ordonner la publication de l’arrêt à intervenir aux frais avancés de la SAFER de l’Ile de-FRANCE qui en sera ensuite remboursée par les défendeurs solidairement

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts

condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de M. X C, intimé, signifiées le 13 janvier 2010, par lesquelles il demande à la Cour de :

A titre principal,

confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté la SAFER D’ILE DE FRANCE de sa demande en nullité de la vente intervenue le 28 avril 2005,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAFER D’ILE DE FRANCE au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, notamment pour procédure abusive,

condamner la SAFER D’ILE DE FRANCE au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

condamner M^e Y, notaire, à garantir M. X C de l’intégralité des frais, remboursement ou condamnations, frais de publication et d’enregistrement qui seront mis à sa charge, notamment au profit de M. et M^me Z, ensuite de nullité de la vente en date du 8 novembre 2005, à l’exception de la seule restitution du prix de vente,

le déclarer responsable de l’entier préjudice subi par M. X C,

surseoir à statuer sur le montant des préjudices jusqu’à la date à laquelle seront expirés tous les délais impartis aux titulaires d’un droit de préemption pour se prononcer,

renvoyer les parties devant le conseiller de la mise en état pour qu’il soit statué sur cette demande de sursis à statuer,

à titre subsidiaire sur ce point, condamner M^e Y, notaire, à verser à M. X C la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

donner acte à M. X C de ce qu’il se réserve le droit de solliciter des dommages et intérêts complémentaires :

* si son bien devait être préempté ou vendu à un prix inférieur à celui fixé avec les époux Z à l’acte du 28 avril 2005, réactualisé sur l’indice du coût de la construction,

* pour l’indemnisation du préjudice lié au défaut de disposition du capital entre la date de restitution du prix de vente et la revente de son bien,

* pour tout nouveau préjudice lié à la faute de M^e Y telle que rapportée aux présentes.

le condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions des consorts Z, intimés, signifiées le 7 avril 2010, par lesquelles ils demandent à la Cour de :

déclarer la SAFER D’ILE DE FRANCE mal fondée en son appel, l’en débouter,

en conséquence,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAFER D’ILE DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement et dans le cas où la cour infirmant la décision prononcerait l’annulation de la vente,

condamner M. X C à restituer aux consorts Z le montant du prix payé, soit la somme de 65.730 euros en échange de la restitution du bien,

constater la faute du notaire,

condamner M^e L Y à garantir solidairement le reversement au prix versé au vendeur à l’occasion de la vente litigieuse, et le condamner en conséquence à garantir le paiement de ladite somme de 65.730 euros et en outre, à payer à M. F AS R AP Z et à M^me A AF AC Z à titre de dommages et intérêts les sommes en principal de :

* 8.000 euros en remboursement des frais divers exposés à l’occasion de la vente,

* 20.000 euros au titre de l’immobilisation de ces sommes investies et du surcoût de l’acquisition d’un bien équivalent,

* 5.000 euros pour chacun en réparation du préjudice moral résultant de la nullité de la vente,

condamner M^e L Y à garantir M. F Z et M^me A Z de toutes condamnations le cas échéant prononcées à leur encontre,

condamner M^e L Y à payer à M. F Z et à M^me A Z la somme de 3.000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M^e L Y en tous les dépens.

Vu les conclusions de M^e L Y, intimé, signifiées le 24 mars 2010, par lesquelles il demande à la Cour de :

déclarer la SAFER D’ILE DE FRANCE mal fondée en son appel,

la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

débouter toute partie contestante de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

à titre subsidiaire, si la cour prononçait la nullité de la vente,

surseoir à statuer sur les demandes des époux Z et de M. X C jusqu’à ce que la décision de la SAFER D’ILE DE FRANCE se soit prononcée sur sa faculté de préempter,

constater que les préjudices allégués respectivement par le vendeur et les acquéreurs ne sont ni actuels ni certains,

dire que leurs préjudices ne pourront être évalués qu’après la décision de la SAFER D’ILE DE FRANCE de préempter ou de renoncer à préempter,

à titre encore plus subsidiaire, si la cour ne prononçait pas de sursis à statuer,

dire et juger que les préjudices invoqués par les acquéreurs d’une part, et le vendeur, d’autre part, ne sont pas justifiés,

débouter par conséquent les consorts Z et M. X C de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M^e Y,

débouter les acquéreurs de leur demande en remboursement du prix dirigée à l’encontre du notaire,

en tout état de cause,

condamner la SAFER D’ILE DE FRANCE au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles d’appel,

et condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 5 avril 2010.

MOYENS DES PARTIES

Considérant que la SAFER de l’ILE-DE-FRANCE soutient que le tribunal a commis une erreur de droit substantielle, que la sanction du non-respect de l’obligation de notification préalable du projet de vente à la SAFER s’exerce dans le cadre d’une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article L 412-12 du code qui sont d’ordre public et de droit étroit, que la sanction est prévue par les articles R 143-15 devenu l’article R 143-20 et L 412-12 du code rural, qu’il est de jurisprudence constante, que les juges ne peuvent apprécier que la légalité de l’action de la SAFER et jamais l’opportunité de son action, qu’elle reproche au tribunal de lui faire un procès d’intention, que son action est dépourvue d’abus ou de faute ;

Qu’elle fait valoir que le notaire avait l’obligation de lui faire connaître le nouveau projet de vente C/Z s’agissant d’une vente entièrement distincte de la première consentie à M. N O, peu importe qu’il porte sur la même chose et au même prix que le précédent projet, que l’identité de l’acquéreur est une mention essentielle pour la SAFER en vertu des textes du code rural, que la mise en oeuvre de la procédure de préemption dans le cadre des E.N.S. (espaces natures sensibles) au profit du département, codifiée dans le code de l’urbanisme et celui de la SAFER de l’ILE-de-FRANCE sur une même zone, ne sont pas alternatifs, mais cumulatifs, que le moyen soulevé par M. X C relatif à l’atteinte illégitime à son droit de propriété protégé par l’article 1^er du protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’homme doit être écarté, que sa renonciation à exercer son droit de préemption lors de la première D.I.A. (vente C/O) est un choix d’opportunité dont l’appréciation lui revient à elle seule, ce choix ne pouvant être apprécié par les juges, que l’état de friches n’enlève rien à la vocation agricole du bien, que le terrain en cause n’a aucun aménagement qui pourrait le soustraire à son droit de préemption ;

Considérant que M. X C réplique qu’aucune notification n’avait à être faite à la SAFER compte tenu de l’absence de vocation agricole du terrain vendu, que l’exercice par le Conseil Général de son droit de préemption le '11 mai 2001", puis la mise en oeuvre le 24 août 2004 de sa faculté de renonciation à acquérir, permettait de vendre le bien librement pendant cinq ans à compter de cette dernière date, sans qu’une nouvelle notification ne soit nécessaire au profit des titulaires d’un droit de préemption, que le terrain litigieux est situé en mitoyenneté de l’une des zones urbaines de la commune de Montesson et ne fait plus l’objet d’une quelconque utilisation agricole depuis des décennies, que ce terrain a été exploité par une entreprise d’extraction de sable, les Sablières Modernes, pendant plus de quinze ans, puis utilisé par une entreprise commerciale de saut à l’élastique, qu’à l’issue de cette exploitation, il ne l’a utilisé que comme entrepôt, que l’absence de caractère agricole du terrain résulte notamment de la décision du juge de l’expropriation du 25 janvier 2002 qui relève que selon le Conseil Général des Yvelines 'la parcelle n’est pas maraîchère et ne peut l’être compte tenu d’une exploitation passée par la société les Sablières Modernes', de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 26 novembre 2002 (le terrain avait perdu son usage agricole lorsqu’il était classé en zone NC), de l’arrêt de non-admission de la cour de cassation en date du 6 avril 2004, du pv du 28 novembre 2007 du conseil communautaire de la communauté des communes de la Boucle de la Seine sur le projet du schéma directeur de la Région de l’Ile -de-France, du POS de la commune de Montesson approuvé le 26 octobre 2000 (classement de la zone anciennement NC, zone à vocation agricole, en zone NDp, zone naturelle) ;

Que les dispositions de l’article R 143-4 alinéa 1 du code rural, dans sa rédaction applicable au moment des faits, sont inapplicables, qu’il fait observer qu’admettre que le droit de préemption de la SAFER doive encore être purgé malgré la décision de préemption prise le 29 juin 2001 par le Conseil Général des Yvelines, constituerait une violation de l’article 1^er du protocole additionnel de la CEDH, qu’à compter de la date à laquelle le Conseil Général des Yvelines a renoncé à acquérir le terrain litigieux, en vertu de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme, par délibération du 2 juillet 2004 (LRAR du 24 août 2004), il était libre de vendre son bien pendant un délai de 5 ans, soit jusqu’au 6 août 2009 et ce, sans qu’un quelconque droit de préemption puisse faire échec à cette vente, que la SAFER n’avait pas à être informée d’une vente intervenue dans le délai de 5 ans de l’article L 213-8 du code de l’urbanisme, au prix fixé par le juge de l’expropriation, que l’intervention par voie de préemption sur un petit terrain en friche voué par les dispositions d’urbanisme à la réalisation de bâtiments destinés à des activités sportives ou de loisir, ne rentre aucunement dans les objectifs assignés à la SAFER, qu’à titre subsidiaire, il sollicite la garantie du notaire, qu’en cas d’annulation de l’acte, son préjudice sera considérable, que le délai de 5 ans pendant lequel le Conseil Général ne peut plus préempter à raison de sa renonciation à acquérir en date du 24 août 2009, est aujourd’hui expiré, que toute nouvelle vente impliquera une notification au Conseil Général qui pourra préempter à un prix inférieur et saisir le juge de l’expropriation ;

Considérant que les consorts Z sollicitent à titre subsidiaire la garantie du notaire sur le reversement du montant du prix payé en cas d’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente par le vendeur, que M^e Y ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant de ce qu’ils avaient été avisés des risques que comportait la vente litigieuse, précisant qu’ils avaient le projet d’un équipement de loisir équestre sur le terrain acquis, compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable audit terrain ;

Considérant que M^e Y souligne que les dispositions de l’article L 421-12 du code rural ne confèrent pas à la SAFER la faculté d’exercer une action en nullité de la vente, détachée du droit de préemption de l’exploitant preneur en place, que le fait que le département des Yvelines ait décidé de ne pas acquérir le terrain, ne peut rouvrir le droit de préemption subsidiaire au profit de la SAFER, que le vendeur disposait d’une liberté totale de vendre pendant 5 ans par application de l’article L 213-8 du code de l’urbanisme, que l’appelante n’est pas en mesure de justifier de la légalité de son action au regard de l’article L 143-2 du code rural, que la jurisprudence (Cass. Civ 3^e 4 mars 2009) a considéré qu’un terrain d’agrément n’est pas soumis au droit de préemption de la SAFER dès lors qu’il est le support d’une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière, que la mention de l’identité des acquéreurs a un caractère accessoire par rapport à la situation du bien et du prix de la transaction, qu’il objecte qu’il s’est parfaitement acquitté de son devoir de conseil (paraphe des acquéreurs sur la lettre de M^e Despres en date du 18 avril 2005 précisant que la parcelle n’est plus soumise à un droit de préemption et signature par les acquéreurs de la reconnaissance de conseils donnés par le notaire en date du 27 avril 2005, se déclarant informés des restrictions et conditions d’application de la zone NDp dans laquelle est incluse la parcelle vendue par la remise du règlement de ladite zone), que la restitution du prix de vente ne concerne que les relations entre le vendeur et l’acquéreur ;

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’action en nullité de la vente par la SAFER de l’ILE-DE-FRANCE

Considérant que les premiers juges ont dit qu’aucun texte ne dispose de la nullité de l’acte passé sans purge du droit de préemption de la SAFER et que celle-ci est seulement fondée à faire valoir son droit de préemption ;

Considérant qu’il convient d’écarter le moyen d’irrecevabilité soulevé par M^e Y, dès lors que la SAFER soutient que la vente a été conclue en fraude de son droit légal de préemption, que faute de notification régulière, la vente intervenue sans purge de son droit de préemption, encourt la nullité par application des articles R 143-15 du code rural devenu l’article R 143-20 et l’article L 412-12, dispositions d’ordre public et de droit étroit ;

Que la demande en nullité de la vente n’est pas fondée sur une faute énoncée à l’article L 412-10 du code rural qui concerne la fraude du bailleur, qui a agi en méconnaissance des droits du preneur, bénéficiaire du droit de préemption ;

Que contrairement à ce que soutient M^e Y, la SAFER dispose donc d’une action propre pour agir en nullité de l’acte de vente passé sans purge de son droit de préemption, qui est détachée du droit de préemption de l’exploitant preneur en place ;

Que la cour précise que la vente a été conclue non seulement en l’absence de notification régulière, mais encore en l’absence de toute notification préalable à la SAFER, en non respect des règles prévues aux articles L 143-1 et R 143-4 du code rural, alors que le notaire est investi d’une mission légale et tenu d’accomplir la diligence mise à sa charge à l’article précité ;

Que par ailleurs, l’appelante, conformément aux dispositions de l’article 1^er 2^e alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l’Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l’offre amiable avant adjudication volontaire, peut exercer son droit de préemption dans la mesure où le Conseil Général des Yvelines, selon les mentions portées à l’acte de vente, a exercé son droit de préemption prioritaire le 29 juin 2001 (porté à la connaissance du vendeur selon le jugement du juge de l’expropriation, le 10 juillet 2001) selon les modalités prévues à l’article R 213-8 du code de l’urbanisme en se portant acquéreur pour un prix total, valeur occupée de 50.000 euros, puis finalement, à l’issue de la procédure judiciaire, a déclaré renoncer l’acquisition du terrain litigieux par délibération de sa commission permanente le 2 juillet 2004 (courrier du 24 août 2004 porté à la connaissance de M. X C) ;

Que la SAFER de l’Ile-de-France peut prétendre à exercer son droit de préemption après purge du droit de préemption du Conseil Général des Yvelines, qui a renoncé à exercer son droit de préemption, c’est-à-dire qui n’a pas exercé son droit de préemption au sens de l’article 1^er 2^e alinéa du décret du 2 avril 2004 et dont le droit préférentiel n’est plus susceptible d’être exercé avant l’aliénation litigieuse, par application de l’article L 213-8 alinéa 2 du code de l’urbanisme ;

— Sur le bien-fondé de l’action en nullité de la vente par la SAFER de l’ILE-DE- FRANCE

Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article R 143-4 du code rural, que la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption lors d’une vente portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, tels que définis à l’article R 143-2 du code rural ;

Considérant en l’espèce, que l’acte de vente litigieux désigne le bien vendu comme étant un terrain cadastré section XXX 'les Châtaigniers’ sis sur la commune de MONTESSON (78) pour une contenance de 43 ares 82 ca, soit 4.382 m2 ;

Que sont annexés à l’acte de vente :

— la note de renseignements d’urbanisme de la ville de Montesson délivrée le 14 avril 2005 en application de l’article L 211-1 du code de l’urbanisme précisant que le bien, objet de la vente, est compris dans le périmètre de l’E.N.S. et classé NDp en vertu du règlement du P.O.S. approuvé le 26 octobre 2000, comme correspondant à un espace de promenade et de loisirs et ne fait nullement référence à un droit de préemption de l’A.F.T.R.P. (agence foncière et technique de la région parisienne) et de l’E.N.S. contrairement à la note d’urbanisme du 3 décembre 2004 se rapportant au projet de vente C/N O,

— le paraphe des acquéreurs figurant sur le courrier de M^e DESPRES, avocat à la cour d’appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à M^e Y lui précisant que l’aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d’origine n’est plus soumise à l’exercice d’un quelconque droit de préemption, que la parcelle se situe en zone NDp du P.O.S. en vigueur de la commune de Montesson dont le règlement est particulièrement restrictif en matière d’occupation et d’utilisation des sols, que faisant partie intégrante du parc urbain défini par le schéma directeur de la boucle de Montesson de 1998, cette zone ne manquera pas de faire l’objet d’une surveillance attentive de la part de la commune de Montesson aux fins de préserver son devenir qui vise à terme à la mise en oeuvre d’un espace de promenade et de loisirs,

— signature par les acquéreurs de la 'Reconnaissance de conseils donnés’ par le notaire en date du 27 avril 2005, par laquelle ils se déclarent informés des restrictions et conditions d’application de la zone NDp dans laquelle est incluse la parcelle vendue par la remise du règlement de ladite zone, du jugement du 25 janvier 2002, de l’arrêt de la cour de cassation, précisant que le premier jugement a admis un potentiel de constructibilité lié à la vocation sportive et de loisirs de la zone dans laquelle est située la parcelle et déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur ainsi que contre le notaire rédacteur de l’acte, le déchargeant de toute responsabilité à cet égard, avec la mention que 'néanmoins, le ou les 'signatures’ déclarent persister dans leur intention de passer l’acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur notaire’ ;

Qu’il en résulte que le terrain non bâti, objet de la vente, classé en nature de 'terres’ selon le relevé cadastral, est inclus dans le périmètre des espaces sensibles, soumis au droit de préemption prioritaire du département, en particulier au profit du Conseil général des Yvelines par délibération du 28 septembre 1990 en vue de l’aménagement d’un parc urbain, qu’il est classé au POS de la commune en zone NDp depuis le 26 octobre 2000, date d’approbation du nouveau POS (ancien classement en zone NC selon l’ancien POS de 1987), zone qui couvre les espaces naturels à protéger ou à préserver et qui correspond à un espace de promenade et de loisirs destiné au public ;

Considérant que le notaire chargé d’instrumenter an sens de l’article R 143-4 du code rural, a fait rentrer dans le champ d’application matériel de l’article L 143-1 le terrain litigieux, l’acte de vente en date du 28 avril 2005 précisant expressément en page 10 que 'le bien est situé dans une zone de préemption de la SAFER de l’Ile de France’ ;

Que l’acte ajoute que le notaire soussigné a, par LRAR en date du 30 novembre 2004, informé ladite société des prix et conditions de la présente vente, que par lettre du 27 janvier 2005, demeurée ci-annexée après mention, ladite SAFER a déclaré qu’elle n’entendait pas exercer son droit de préemption sur ce projet de vente ;

Mais considérant que les pièces susvisées avaient été sollicitées lors de l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner dans le cadre du projet de vente C/N O qui n’a pas été poursuivi ;

Que les mentions expresses de l’acte de vente doivent prévaloir sur le courrier de M^e DESPRES, avocat à la cour d’appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à M^e Y, paraphé par les acquéreurs, lui précisant que 'l’aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d’origine n’est plus soumise à l’exercice d’un quelconque droit de préemption', alors que ce droit pouvant être exercé par deux titulaires, rendent ce courrier équivoque ;

Considérant que l’appelante soutient à juste titre que le notaire avait l’obligation de lui faire connaître le nouveau projet de vente C/Z s’agissant d’une vente entièrement distincte de la première consentie à M. R N O, peu importe qu’il porte sur la même chose et au même prix que le précédent projet, que l’identité de l’acquéreur est une mention essentielle pour la SAFER en vertu de l’article R 143-4 du code rural et peu importe que l’aliénation envisagée au prix fixé par le juge de l’expropriation ne soit plus soumise à l’exercice du droit de préemption du Conseil Général par application de l’article L 213-8 alinéa 2 du code de l’urbanisme, pendant un délai de cinq ans à compter du caractère définitif de la décision de la cour de cassation en date du 6 avril 2004, dès lors que la SAFER restait titulaire d’un droit légal de préemption, conformément aux dispositions de l’article 1 2^e alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l’Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l’offre amiable avant adjudication volontaire et de l’article R 143-7 4° du code rural ;

Que l’article R 143-7 du code rural prévoit une telle hypothèse, en énonçant que 'La société (d’aménagement foncier et d’établissement rural) peut dans tous les cas, déclarer exercer son droit de préemption sous réserve que le titulaire d’un droit qui prime le sien ne l’exerce pas’ ;

Que la circonstance que la SAFER ait renoncé à faire usage de son droit de préemption à la suite de la DIA portant sur les mêmes biens dans le cadre de la vente C/N O, ainsi qu’il résulte de son courrier en date du 27 janvier 2005, ne fait pas obstacle à ce que l’appelante fasse usage de ce droit dans la vente litigieuse, dès lors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Que contrairement à ce que prétend M. X C, admettre que le droit de préemption de la SAFER doive encore être purgé malgré la décision de préemption prise le 29 juin 2001 par le Conseil Général des Yvelines, ne constitue pas une violation de l’article 1^er du protocole additionnel de la CEDH, dès lors que l’exercice du droit de préemption par la SAFER n’est pas subsidiaire à celui du Conseil Général des Yvelines et que ce dernier ayant renoncé expressément à exercer son droit de préemption, il y a survivance de ce droit reconnu à la SAFER, encadré et contrôlé quant à la légalité de son action, mais non quant à l’opportunité de l’exercice de ce droit ;

Considérant que les parties ayant convenu contractuellement de soumettre la vente litigieuse au droit de préemption de la SAFER de l’Ile de France, comme portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole, il convient d’examiner le moyen opposé à l’action en nullité de l’appelante, tiré de l’absence de vocation agricole du terrain vendu, de l’état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques ou du fait que la parcelle litigieuse serait au jour de la vente, le support d’une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière au sens de l’article R 143-2 1° du code rural ;

Considérant que l’article L 143-8 du code rural dispose que 'Le droit de préemption des SAFER s’exerce dans les conditions prévues par les articles L 412-8 à L 412-11 et le deuxième alinéa de l’article L 412-12.

Toutefois, la fonction impartie par les dispositions susmentionnées au tribunal paritaire des baux ruraux est exercée par le tribunal compétent de l’ordre judiciaire.

La vente à la SAFER ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer’ ;

Que selon l’article R 143-7 in fine du code rural, 'le tribunal compétent de l’ordre judiciaire mentionné au deuxième alinéa de l’article L 143-8 est le tribunal de grande instance’ ;

Considérant que l’appelante soutient que la sanction du non-respect de l’obligation de notification préalable du projet de vente à la SAFER s’exerce dans le cadre d’une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article L 412-12 du code rural qui sont d’ordre public et de droit étroit, que la sanction est prévue par les articles R 143-15 devenu l’article R 143-20 et L 412-12 du code rural ;

Considérant que l’article R 143-15 devenu l’article R 143-20 et L 412-12 du code rural, énonce que 'Si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été a aliéné au profit d’un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la SAFER peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l’application des dispositions, selon le cas, de l’article L 412-10 ou du troisième alinéa de l’article L 412-12" ;

Que l’article L 421-10 du code rural n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, s’agissant de la vente d’un fonds avant l’expiration des délais prévus à l’article L 421-9, ou à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par le propriétaire bailleur au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir ;

Considérant que l’article L 412-12 troisième alinéa du code rural dispose que : 'Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article’ ;

Considérant que l’action en nullité a été engagée par la SAFER le 8 novembre 2005, soit moins de six mois après la délivrance de l’acte de vente litigieux, qui lui a été adressé à sa requête, le 30 août 2005 ;

Qu’en conséquence, la vente ayant été réalisée sans purge préalable du droit de préemption de la SAFER, en violation des dispositions impératives des articles L 143-1, R 143-1, R 143-4 et R 143-15 du code rural, encourt la sanction de l’annulation sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur l’exercice du droit de préemption au sens de l’article L 143-2 du code rural, dès lors que l’appelante a engagé une action en nullité pure et simple et que son action ne vise pas sa substitution dans les droits de l’acquéreur ;

Que cette action ne s’assimilant ni à une action en substitution ni en l’exercice effectif de son droit de préemption, elle n’a pas à être motivée en référence aux motifs susceptibles de justifier une préemption tels qu’énoncés à l’article L 143-2 du code rural ;

Que le moyen opposé à l’appelante, tiré de l’absence de vocation agricole du terrain vendu, sera donc écarté ;

Qu’il convient de prononcer l’annulation de l’acte de vente conclu sans observation des formalités relatives à l’exercice du droit de préemption de la SAFER et le jugement déféré sera infirmé ;

— Sur les conséquences attachées à l’annulation du contrat de vente

Considérant que la nullité du contrat de vente du 28 avril 2005 entraîne restitutions réciproques en nature ou en valeur ;

Que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l’annulation d’un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ;

Que le vendeur, M. X C, sera condamné à restituer aux acquéreurs, les consorts Z, le prix de vente, soit la somme de 65.730 euros, à charge pour les acquéreurs de restituer le bien litigieux ;

— Sur les demandes en garantie

Considérant qu’il revient au notaire instrumentaire d’accomplir la diligence mise à sa charge à l’article R 143-4 du code rural ('le notaire est tenu….'), l’article R 143-15 rappelant 'l’obligation de déclarer l’intention d’aliéner prévue aux articles R 143-4 et R 143-8 …' ;

Considérant que l’absence de notification de la déclaration d’aliéner de M. X C par le notaire instrumentaire à la SAFER de l’Ile-de-France, constitue un manquement de l’officier public et ministériel à son obligation légale engageant sa responsabilité délictuelle, les acquéreurs faisant valoir surabondamment que le notaire est tenu à un devoir d’information et de conseil, qui doit éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il dresse ;

Que le vendeur ne peut être tenu de répondre des obligations légales imposées au notaire ;

Que toutefois, le notaire ne peut être condamné à garantir le vendeur d’un fonds agricole du chef de la restitution aux acquéreurs, du prix de cession, ni à garantir les acquéreurs du reversement du prix de cession ;

Que M^e Y sera tenu de verser au vendeur, en réparation du préjudice subi par suite du manquement à ses obligations légales, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l’absence de notification de la déclaration d’aliéner de M. X C à la SAFER de l’Ile-de-France ;

Considérant qu’il sera fait droit à la demande de garantie des acquéreurs contre le notaire, lequel ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant de ce que les acquéreurs avaient été avisés des risques que comportait la vente litigieuse, de ce qu’ils s’engageaient selon l’acte annexé à l’acte authentique, de passer l’acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur notaire ;

Qu’il sera alloué aux consorts Z la somme de 3.000 euros à titre de remboursement des frais exposés à l’occasion de la vente (étude d’architecte), la somme de 5.000 euros au titre de l’immobilisation des sommes investies et du surcoût de l’acquisition d’un bien équivalent, outre la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi par chacun des acquéreurs résultant de la vente ;

Qu’il sera alloué une indemnité au titre des frais irrépétibbles au profit de la SAFER ainsi qu’au profit du vendeur et des acquéreurs contre le notaire instrumentaire ;

Que M^e Y sera tenu de garantir le vendeur et les acquéreurs des frais de publication et enregistrement mis à leur charge, au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Déclare bien-fondée la demande de la SAFER de l’Ile-de-France, en annulation, pour défaut de notification, de la vente du terrain, consentie devant notaire, par M. X C aux consorts Z,

Prononce l’annulation de l’acte de vente publié au Bureau des hypothèques de Versailles, deuxième Bureau, le 10 juin 2005, volume 2005 P N ° 4619, de la parcelle cadastrée XXX, d’une superficie de 43a 82 ca, passée par acte du 28 avril 2005 en l’étude de Maître L Y, Notaire associé de la SCP L Y – J K et P Q, demeurant en cette qualité XXX, entre M. X, U V C, né le XXX à XXX, dont la dernière adresse connue est XXX, et M^me A, AF, AC Z, née le XXX à XXX, de nationalité française, demeurant chez M. H Z 216 avenue Gabriel Péri XXX et M. F Z AS R AP Z, né le XXX à XXX, de nationalité française, demeurant chez M. H Z 216 avenue Gabriel Péri XXX,

Ordonne la publication de l’arrêt à intervenir aux frais avancés de la Société Anonyme SAFER DE L’ILE DE FRANCE (SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL DE L’ILE DE FRANCE), inscrite au R.C.S. de Paris, sous le n° B 642 054 522 ayant son siège social XXX, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, qui en sera ensuite remboursée par le vendeur et les acquéreurs solidairement,

Condamne M. X C à restituer aux acquéreurs, les consorts Z, le prix de vente, soit la somme de 65.730 euros, à charge pour les acquéreurs de restituer le bien litigieux,

Condamne M^e Y à verser à M. X C la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l’absence de notification de la déclaration d’aliéner de M. X C à la SAFER de l’Ile-de-France,

Condamne M^e Y à verser aux consorts Z la somme de 3.000 euros à titre de remboursement des frais exposés à l’occasion de la vente, la somme de 5.000 euros au titre de l’immobilisation des sommes investies et du surcoût de l’acquisition d’un bien équivalent, outre la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi par chacun des acquéreurs résultant de la vente,

Condamne in solidum M. X C et les consorts Z à payer à la SAFER de l’Ile de France la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. X C se réserve le droit de solliciter des dommages-intérêts complémentaires,

Condamne M^e Y à verser à M. X C la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^e Y à verser à aux consorts Z la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^e Y à garantir le vendeur et les acquéreurs des frais de publication et enregistrement mis à leur charge, au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum M. X C et les consorts Z aux dépens de première instance et d’appel et admet la SCP DEBRAY-CHEMIN, la SCP FIEVET-LAFON et la SCP BOITEAU-PEDROLLETTI, avoués associés, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Marie-Claire THEODOSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le CONSEILLER faisant fonction de Président,