COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71H

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 OCTOBRE 2011

R.G. N° 10/04421

AFFAIRE :

G C D

C/

M. I Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2010 par le Tribunal d’Instance de SANNOIS

N° RG : 11-08-00-1034

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP FIEVET LAFON

SCP DEBRAY CHEMIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

G C D, ès qualités de syndic de copropriété de l’immeuble situé 3-7 M N à O

(XXX

Ayant son siège 97, M des Fermettes

78420 CARRIERES-SUR-SEINE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP FIEVET LAFON, avoués – N° du dossier 20100567

plaidant par Maître SIBRAN-GARCIA avocat au barreau de NANTERRE

APPELANTE

****************

Monsieur I Z

3, M N

95870 O

représenté par la SCP DEBRAY CHEMIN, avoués – N° du dossier 10000830

plaidant par Maître Jean-Michel CATALA avocat au barreau de PARIS -R 183-

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Août 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller faisant fonction de président,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

FAITS ET PROCÉDURE

M. I Z est propriétaire depuis 1985 d’un appartement situé dans une copropriété au n° 3 M N à O.

Le G A B, situé 7 M des fermettes 78420 Carrières- sur-Seine, est le syndic de cette copropriété depuis 2003.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 14 que : 'L’eau chaude sera payée au prorata de la quantité consommée suivant le débit figurant aux compteurs individuels de chaque local, dont la location et l’entretien seront à la charge de l’intéressé.'

Des compteurs individuels ont été installés à cet effet.

Le 20 novembre 2006, M. Z, constatant que l’évaluation des charges d’eau chaude n’était plus conforme à la méthode de calcul prévu par le règlement de copropriété, a demandé des explications au G A B.

Ses demandes étant restées vaines, M. Z a, par acte du 20 octobre 2008, assigné le G A B afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

* dire et juger que le syndic de copropriété, le G A B, a commis une faute dans la gestion de la copropriété située M N à O, dont elle avait la charge, en réclamant depuis 2003 des charges en eau chaude calculées sur des bases autres que celles qu’il aurait dû appliquer conformément au règlement de copropriété,

* dire et juger que le syndic de copropriété a manqué de diligence quant à la nécessité de réparer les compteurs individuels en eau chaude prétendument inexploitables,

* ordonner, en conséquence, la communication, sous astreinte de 1.00 € par jour de retard des relevés des compteurs individuels de la résidence,

* condamner, à titre subsidiaire, le G A B au paiement de la somme de 1.051, 99 € en remboursement des charges indûment réglées durant les cinq dernières années,

* condamner le G A B au paiement de la somme 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 janvier 2010 le tribunal d’instance de Sannois a :

— condamné le G A B à verser à M. I Z les sommes de :

* 1.594,80 € en remboursement des charges indûment réglées durant l’année 2003,

* 300 € à titre de dommages et intérêts,

* 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le G A B de ses demandes reconventionnelles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le G A Y aux dépens.

M^me A B a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juin 2010.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 août 2011.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 juin 2011, par lesquelles M^me A Y, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

— débouter M. Z de ses demandes,

— constater qu’elle a pour toutes les années concernées obtenu le quitus de sa gestion,

— dire que la décision de répartir les charges d’eau selon les tantièmes de copropriété est un acte de gestion pour lequel le syndic de copropriété a obtenu quitus,

— débouter M. Z de sa demande de remboursement à son égard de la somme de 1.051,99 €, celle-ci étant mal fondée et en tout état de cause mal dirigée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’étant pas mis dans la cause,

— condamner M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— ordonner à M. Z de permettre au membre du conseil syndical mandaté par l’assemblée générale ou à la société d’entretien de vérifier les installations du compteur individuel d’eau chaude sous astreinte de 100 € par jour de retard et donner accès à son appartement,

— condamner M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 2 décembre 2010, par lesquelles M. I Z, intimé ayant relevé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, les articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret de 1965, de :

— déclarer le G A B irrecevable et mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le G C B à lui verser la somme de 1.594,80 € au titre du trop versé relatif aux charges d’eau chaude depuis 2003,

le réformant pour le surplus,

— débouter le G A B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le G C B à lui verser la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts pour la résistance qu’il a opposé,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE ,

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Considérant que les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Qu’il convient seulement de souligner qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; que l’article 14 du règlement de copropriété stipule que 'l’eau chaude sera payée au prorata de la quantité consommée suivant le débit figurant aux compteurs individuels de chaque local, dont la location et l’entretien seront à la charge de l’intéressé', qu’il est acquis aux débats que depuis 2006 les charges d’eau chaude sont réparties par tantièmes et non pas en fonction de la quantité réellement consommée, ce qui contrevient à l’article 14 du règlement de copropriété ;

Qu’aucune décision de l’assemblée générale n’est venue modifier le règlement de copropriété contrairement à ce que soutient M^me Y ; qu’en effet, la 6^e résolution de l’assemblée générale du 19 juin 2007 est ainsi libellée :

'Sixième résolution : approbation des comptes au 31 décembre 2006 :

L’assemblée, à l’unanimité, approuve les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2006.

Il est rappelé l’impossibilité de répartir la consommation en eau chaude en fonction des compteurs, ceux ci étant inexploitables. M. X se propose de recenser les compteurs défectueux afin de les remplacer. Ce qui est accepté, à l’unanimité, par tous les copropriétaires';

Qu’il doit être observé que M. Z était absent et non représenté à cette assemblée générale ;

Qu’il résulte de cette décision que les copropriétaires, s’ils ont accepté le recensement des compteurs, n’ont pris aucune décision formelle de modifier l’article 14 du règlement de copropriété, puisqu’un telle résolution ne figurait pas à l’ordre du jour de l’assemblée ; que la modification de l’article 14 n’a été soumise à aucune assemblée générale, y compris celle du 2 juin 2010 ; que, dans le cadre de l’administration et de la gestion de la copropriété, le syndic n’a pas le pouvoir de modifier la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété ; qu’à cet égard, M. Z fait valoir avec pertinence que si des dysfonctionnements existent concernant les compteurs d’eau, il appartenait au syndic de réagir immédiatement en informant les copropriétaires, en mettant éventuellement en demeure ces derniers de vérifier le fonctionnement de leur compteur, et en faisant intervenir une entreprise pour réparer les compteurs défaillants ;

Que le fait, pour le syndic, de procéder à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, constitue pour M^me Y une faute qui engage sa responsabilité personnelle envers M. Z sur le fondement de l’article 1382 du code civil dont elle ne peut valablement se décharger en invoquant l’approbation des comptes et le quitus que lui a donné l’assemblée générale ; qu’en effet, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée général ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire'; que M. Z justifie de ce que son préjudice consiste en un trop versé au titre de sa consommation d’eau alors qu’il vit seul et ne réside pas constamment dans l’appartement situé dans l’immeuble litigieux ;

Que le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, justement évalué les préjudices de M. Z générés par les sommes trop versées au titre de sa consommation d’eau et par le comportement du syndic qui ne peut se retrancher derrière le fait qu’il n’aurait été nommé que depuis peu de temps alors que la situation perdure depuis l’année 2006 et que M^me Y avait été, avant 2003, désignée en qualité de syndic de 1982 à 1989, de sorte que la situation de la copropriété lui était connue ;

Que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— condamné M^me A B à verser à M. I Z les sommes de 1.594,80 € en remboursement des charges indûment réglées durant l’année 2003 et 300 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté M^me A Y de ses demandes reconventionnelles ;

Considérant que le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que M^me A Y, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Z la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Y ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M^me A Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. I Z la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,