COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

XXX

ARRET N° Code nac : 30G

contradictoire

DU 29 SEPTEMBRE 2011

R.G. N° 10/05949

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L SOCIETE D’EXERCICE LIBERAL DE PHARMACIENS D’OFFICINE

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé rendue le 28 Juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 10/01095

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP BOMMART MINAULT

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

S.E.L.A.R.L SOCIETE D’EXERCICE LIBERAL DE PHARMACIENS D’OFFICINE PHARMAT-CNIT, XXX, ayant son siège XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués – N° du dossier 00038745

Rep/assistant : M^e Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS (P.139).

APPELANTE

****************

XXX ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 1048052

Rep/assistant : M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS (A.0009).

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

Délibéré du 22 Septembre 2011, prorogé au 29 Septembre 2011, après avis aux avoués le 22 Septembre 2011

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2005, la société Unibail Holding a donné à bail à la société d’Exercice Libérale de Pharmaciens d’Officine Pharma-CNIT un local commercial au sein du CNIT (Centre des Nouvelles Industries et Technologies) situé à Puteaux, 2 place de la Défense, pour une durée de dix années prenant effet à la signature de la cession de l’officine entre Pharma-CNIT et Madame X, soit le 1^er juillet 2005.

Par une assignation délivrée le 30 mars 2010 à la société Unibail-Rodamco, société européenne, la société Pharma-CNIT, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre qu’il ordonne à son bailleur la pose de croix lumineuses sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la compensation de l’astreinte avec le loyer et les charges dus et qu’il condamne la société Unibail-Rodamco (Unibail) à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 28 juin 2010, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Pharma-CNIT, dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société Pharma-CNIT aux dépens.

La société Pharma-CNIT (Pharma) a relevé appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions signifiées le 17 février 2011, la société Pharma demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— ordonner à la société Unibail, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à venir, de rétablir

le fonctionnement ou de remplacer à l’identique si nécessaire, les deux croix lumineuses vertes de 120x120 sur la façade du CNIT,

une croix lumineuse verte sur le totem extérieur, à savoir de 120x120 avec 10 tubes verticaux et XXX dans un boîtier de plexi entièrement transparent,

les 3 croix lumineuses vertes clignotantes de galerie de 40x40 qui étaient à « l’angle place Malraux/passage Carpeaux », à « l’angle passage Carpeaux/passage des artistes », à « l’angle place Malraux/passage des artistes » ;

— ordonner la compensation de l’astreinte journalière due par la société Unibail, avec le loyer et les charges et taxes dus par la société Pharma,

— condamner la société Unibail à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2010, la société Unibail a demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouter la société Pharma de toutes ses demandes, subsidiairement la renvoyer à mieux se pourvoir au fond, condamner la société Pharma à lui payer une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 12 mai 2011.

A l’audience, la cour a interrogé les parties sur une éventuelle mesure de médiation. L’appelante a donné son accord. L’intimée n’a pas fait connaître sa position.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

En substance, la société Pharma se plaint de ce que le bailleur, à la suite de travaux de rénovation du CNIT La Défense, a unilatéralement modifié l’enseigne et la signalétique de son commerce en faisant valoir que :

— les deux croix en façade du CNIT sont éteintes, contrairement aux propres engagements du bailleur résultant de l’exposé de sa nouvelle signalétique,

— la suppression de la croix lumineuse sur la façade externe de la pharmacie est contraire aux obligations du bailleur, qui ne peut porter atteinte à la façade du commerce et à son enseigne, ainsi qu’il le reconnaît dans ses écritures de première instance,

— les croix supprimées dans la galerie l’ont été sans remplacement d’une nouvelle signalétique.

La société Pharma fonde ses demandes sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile rappelant les obligations incombant au bailleur en vertu des articles 1719 et 1723 du code civil. Elle soutient que le bailleur ne remplit ni son obligation de délivrance ni celle d’assurer à son locataire la jouissance paisible de la chose louée.

S’agissant des deux croix sur la façade du CNIT, elle retient que le bailleur ne conteste pas qu’elles sont éteintes et cela contrairement à ses propres engagements.

Elle considère qu’elle doit pouvoir bénéficier de la commercialité du centre commercial et que la suppression de ces croix en l’absence de dispositions spécifiques du bail ou du règlement intérieur constitue un trouble manifestement illicite.

La société Pharma soutient qu’elle subit un préjudice important du fait des difficultés de la clientèle pour trouver son commerce. Après avoir souffert pendant trois années de travaux au CNIT, son chiffre d’affaires est toujours bien en deçà de son point d’équilibre financier et la suppression de sa signalisation repousse encore les délais pour l’atteindre.

Avant les travaux, il était apparu nécessaire de faire bénéficier la pharmacie des croix précitées et des panneaux indicateurs, ainsi qu’en atteste le vendeur qui avait créé la pharmacie à l’ouverture centre commercial du CNIT, en raison de sa localisation à une extrémité et dans une zone de restauration où les restaurants sont fermés le matin et fermés le soir, qui n’est fréquentée qu’à l’heure du déjeuner, soit trois heures dans la journée, et en raison des horaires d’ouverture décalés de la pharmacie (8h00 alors que le reste du Centre Commercial débute son activité à 10h00).

Non seulement une croix de pharmacie signale la présence d’une officine, mais son fonctionnement renseigne aussi sur l’ouverture de cette dernière.

XXX et tous les usagers du matin avant de rejoindre les tours avoisinantes, la pharmacie n’a aucun moyen de signaler qu’elle est ouverte entre 8h et 10h au fond de sa coursive.

En réponse, la société Unibail fait essentiellement valoir qu’avant les travaux, la pharmacie du CNIT était signalée par 6 croix, qu’après les travaux, la pharmacie du CNIT est signalée par 4 croix, 12 directoires muraux, 4 lames de verre, 3 directoires interactifs, que par ailleurs, la pharmacie bénéficie de sa mention sur le site internet du CNIT et dans les guides shopping, édités à 100 000 exemplaires par an.

Elle soutient qu’en référé, le trouble manifestement illicite est le seul fondement possible de l’action, que la société Pharma n’apporte pas la preuve du trouble illicite allégué, qu’il n’existe au terme du bail aucune obligation spécifique du bailleur concernant la signalétique présente dans les parties communes et la façade, que le preneur ne peut solliciter du bailleur le maintien des croix lumineuses en l’état puisqu’il a contractuellement accepté que le bailleur puisse librement les modifier.

La société Unibail rappelle que le règlement intérieur prévoit que la signalétique de la raison sociale des locataires dans les espaces communs est réalisée par le bailleur selon l’organisation générale définie par celui-ci, dans l’intérêt d’une bonne gestion du centre commercial.

Elle fait valoir que la signalétique des boutiques dans un centre commercial ne peut être assimilée à un accessoire de la chose louée, au contraire de l’enseigne, et qu’il n’y a pas eu modification de la chose louée et que même s’il était estimé que la signalétique est un accessoire de la chose louée, il sera constaté qu’en l’espèce, il n’y a aucun trouble manifestement illicite.

S’agissant des deux croix lumineuses sur la façade du CNIT, la société Unibail précise qu’elles ont été conservées en l’état mais sans être éclairées.

Elle estime qu’il faut établir une différence entre la croix en façade de la pharmacie qui a été maintenue et celle en façade du centre qui a été remplacée par un totem comportant en partie haute une enseigne lumineuse, que les croix supprimées aux angles de la place Malraux et du passage Carpeaux, de la place Malraux et du passage des Artistes ont été remplacées par des lames de verre.

La société Unibail considère donc qu’elle n’a commis aucune faute et à titre surabondant qu’il n’est apporté aucune preuve d’un quelconque trouble lié à la modernisation de la signalétique.

*

Le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer au preneur une jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail.

Il résulte de l’article 1723 du code civil que le bailleur n’a pas le droit de changer, sans le consentement du preneur, la chose louée. Il n’a pas plus le droit de changer les dépendances ou accessoires de la chose principale que cette chose elle-même.

Le bailleur ne doit donc rien faire qui restreigne l’usage de la chose louée tel qu’il est déterminé par le contrat. Cette obligation porte non seulement sur la chose principale, mais encore sur les accessoires de la chose louée et sur tous les avantages nécessaires à l’exercice de son activité, même non énoncés au contrat, sur lesquels le preneur savait pouvoir compter au jour de sa location.

L’enseigne, qui est un signe par lequel le commerçant informe la clientèle de sa présence à l’emplacement des locaux loués dans lesquels il exerce son activité, indispensable à l’individualisation de son commerce, est un attribut du fonds de commerce.

Le bailleur qui doit permettre au preneur l’exercice paisible de son activité lorsqu’il est commerçant ne doit en conséquence pas porter atteinte au signe distinctif reconnu par sa clientèle que constitue son enseigne, sans qu’il y ait besoin d’aucune stipulation particulière dans le bail.

La présence d’une officine de pharmacie est repérée, de notoriété publique, par une croix grecque de couleur verte, lumineuse ou non ; il est tout aussi notoire et évident pour la clientèle que lorsque l’enseigne comporte un dispositif lumineux, la croix éclairée signale que la pharmacie est ouverte et la croix éteinte que la pharmacie ne l’est pas.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, de la comparaison des différents constats d’huissier de justice établis les 4 août 2008, 15 avril 2009, 26 août 2009, 1^er décembre 2009 et de l’attestation de Madame X, que la réalité des faits dénoncés par la société Pharma est établie. Elle n’est d’ailleurs pas contestée sérieusement par la société Unibail.

En effet, il est justifié par ces pièces qu’ au jour de la signature de la cession de fonds de commerce et du bail, la société Pharma bénéficiait de la signalétique importante suivante :

— deux croix vertes lumineuses de grande taille en hauteur, visibles de l’extérieur et placées derrière la façade de verre du CNIT côté esplanade de La Défense de part et d’autre des deux entrées principales,

— dans les circulations intérieures de la galerie, trois croix lumineuses, passage des artistes côté place Malraux, passage Carpeaux côté place Malraux, à l’intersection passage des Antilles passage Carpeaux.

En outre, une croix était également présente apposée en façade extérieure de la pharmacie qui dispose d’une entrée/sortie de secours donnant vers la place Carpeaux et les Faubourgs de l’Arche.

Après la modification de la signalétique opérée par la société Unibail, il est établi que :

— les deux croix situées en façade du CNIT côté esplanade ont été conservées mais sont désormais toujours éteintes, ce que reconnaît la société Unibail puisqu’elle fait valoir « qu’il a été décidé, dans le cadre des travaux de rénovation et de réfection de la signalétique, de ne pas conserver le fonctionnement lumineux de ces enseignes, dont la luminescence est trop intense par rapport aux autres enseignes en façade du centre »,

— les trois croix lumineuses intérieures précitées ont été supprimées,

— la croix située en façade extérieure de la pharmacie a été supprimée et remplacée par un totem sur la place comportant en partie haute une croix lumineuse.

Il n’est pas discuté que l’article 1.9.3 du règlement intérieur applicable au CNIT et opposable à la société Pharma, qui a déclaré l’accepter, prévoit que « la signalétique de la raison sociale des Locataires dans les Espaces Communs est réalisée par le Bailleur selon l’organisation générale définie par celui-ci, et aux frais du Locataire. »

La société Unibail souligne à juste titre dans ses écritures la distinction à opérer entre l’enseigne et la signalétique.

Toutefois, s’agissant de la croix apposée en façade de la pharmacie côté extérieur, contrairement à ce que prétend la société Unibail, elle doit être considérée comme l’enseigne de la pharmacie elle-même, au même titre que l’inscription du nom commercial et la croix apposées sur l’autre façade de la pharmacie, à l’intérieur du centre, dès lors qu’elle est située à l’emplacement même du local dans lequel l’activité est exercée, au-dessus de la porte permettant d’entrée directement dans la pharmacie sans passer par la galerie intérieure, peu important qu’à cet emplacement, la façade de la pharmacie soit matériellement confondue avec celle du CNIT et qu’elle puisse être le cas échéant considérée comme « espace commun » au sens de l’article 1.9.3 du règlement intérieur.

Ces dispositions de l’article 1.9.3 du règlement intérieur n’autorisaient pas la société Unibail, s’agissant d’une enseigne, accessoire de la chose principale louée, à la supprimer ou même seulement à y apporter de modification, sans l’accord du locataire, en prétendant la remplacer par un totem à l’extérieur du centre qui relève lui en effet de la signalétique.

Par ailleurs, à l’article 11 des stipulations particulières du bail (IV), le preneur a déclaré qu’il avait connaissance de ce que l’Ensemble Immobilier « CNIT » allait faire l’objet d’importants travaux de restructuration et de rénovation tant dans la partie « Commerces » et dans les parties « Immobilier » (bureaux) que dans la partie « Congrès-expositions » et ce pendant au moins les trois prochaines années à venir.

En conséquence, il est stipulé au bail que :

« Le Preneur déclare :

— en avoir parfaite connaissance,

— accepter expressément toutes les conséquences pouvant en résulter de quelque nature que ce soit et ce en tant que de besoin eu égard aux obligations dont il est contractuellement débiteur en application des articles 10.2 et 14.2 du Titre III du bail,

— renoncer à toute action à l’encontre du Bailleur ou de ses Mandataires du chef de ces travaux,

— tant en ce qui concerne leur réalisation,

— qu’en ce qui concerne les modifications notamment juridiques et matérielles qu’ils vont générer au niveau de l’Ensemble Immobilier et des locaux loués.

Le Preneur en accepte, ainsi de manière irrévocable, toutes les conséquences et ce quelque soit les inconvénients qui en résultent. »

Il ne ressort cependant pas d’une telle clause que le preneur ait accepté expressément une modification de son enseigne, et ce quand bien même il aurait été informé que les travaux de la société Unibail portaient sur la rénovation et la modernisation de la signalétique.

Il ne peut pas non plus en être déduit qu’il aurait renoncé de manière claire et non équivoque à une action fondée sur la modification de son enseigne, accessoire de la chose louée en principal.

La suppression par le bailleur de la croix apposée en façade de la pharmacie côté extérieur sans le consentement du preneur constitue une violation grave par la société Unibail de ses obligations qui porte atteinte à l’exercice paisible par la société Pharma de son activité.

Elle lui cause un trouble manifestement illicite puisque le constat du 1^er décembre 2009 démontre que la signalétique de remplacement que la société Unibail a mis en place n’est pas visible dès lors que l’on se déplace sur le côté de la pharmacie et qu’aucune signalétique n’annonce à la clientèle la présence de la pharmacie à l’entrée la plus proche du CNIT.

La société Pharma qui ne demande pas l’exacte remise en état antérieur est en droit de choisir la mesure de réparation qu’elle entend solliciter au titre de ce trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la société Pharma de ce chef et d’assortir cette obligation d’une astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification du présent arrêt.

S’agissant des croix lumineuses en façade du CNIT côté esplanade et des croix vertes dans les circulations intérieures, les premières étant désormais éteintes, les secondes dont la société Pharma demandent le rétablissement ayant été supprimées, il s’agissait d’éléments de signalétique, situés à distance de la pharmacie, permettant d’informer sur sa présence au sein du CNIT et sur sa localisation.

Dans ces conditions, elles présentaient une utilité certaine pour l’exercice de son activité par la société Pharma, ce que confirme l’attestation de Madame X, précédente exploitante du fonds de commerce, ayant d’autant plus d’importance que l’officine se trouve dans un passage éloigné de l’entrée principale du CNIT.

Néanmoins, le preneur ayant accepté, au moment de la signature du bail, par avance les modifications notamment juridiques et matérielles générées par les travaux entrepris et en ayant accepté de manière irrévocable, toutes les conséquences et ce quelque soit les inconvénients qui en résultent pour lui, dès lors que ces modifications reprochées par la société Pharma à la société Unibail résultent des travaux de rénovation et modernisation de la signalétique au CNIT et que la société Unibail, en sa qualité de bailleur, a la responsabilité de réaliser la signalétique dans les espaces communs selon l’organisation générale qu’il définit, l’obligation de la société Unibail de remettre dans l’état existant avant les travaux est sérieusement contestable et il n’est pas démontré par la société Pharma l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent qui permette au juge des référés de prescrire les mesures de remise en état sollicitées.

Le paiement du loyer à son terme est l’obligation essentielle du preneur et il n’y a pas lieu de l’en dispenser même partiellement en lui permettant d’imputer l’éventuelle astreinte due par le preneur sur le loyer.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge de la société Unibail qui succombe.

L’équité commande de la condamner à payer à la société Pharma une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur :

— les demandes de la société Pharma-CNIT tendant à voir ordonner à la société Unibail, sous astreinte de rétablir le fonctionnement ou de remplacer à l’identique si nécessaire, les deux croix lumineuses vertes de 120x120 sur la façade du CNIT et les 3 croix lumineuses vertes clignotantes de galerie de 40x40 qui étaient à « l’angle place Malraux/passage Carpeaux », à « l’angle passage Carpeaux/passage des artistes », à « l’angle place Malraux/passage des artistes »,

— la demande tendant à voir ordonner la compensation de l’astreinte journalière due par la société Unibail, avec le loyer et les charges et taxes dus par la société Pharma.

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Dit que la suppression par la société Unibail-Rodamco de la croix apposée en façade de la pharmacie côté extérieur sans le consentement de la société Pharma-CNIT lui cause un trouble manifestement illicite.

Ordonne en conséquence à la société Unibail-Rodamco de rétablir une croix lumineuse verte sur le totem extérieur, à savoir de 120x120 avec 10 tubes verticaux et XXX dans un boîtier de plexi entièrement transparent, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du présent arrêt.

Condamne la société Unibail-Rodamco aux dépens dont ceux d’appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP Bommart-Minault, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Unibail-Rodamco à payer à la société Pharma-CNIT une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Unibail-Rodamco de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller en remplacement du Président empêché et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, LE CONSEILLER

pour le président empêché,