COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 FEVRIER 2012

R.G. N° 10/09340

AFFAIRE :

M. A Y

…

C/

SDC DU 53 BIS ROUTE DE LA REINE A BOULOGNE- BILLANCOURT(92100)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Septembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 09/9595

et N° RG 09/12882

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT FEVRIER DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A Y

XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Monsieur C Z

XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentés par Maître Claire RICARD avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2010727

plaidant par la SCP AUBERY – DERAGNE – GUYOT avocat au barreau de PARIS -B 999-

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 53 BIS ROUTE DE LA REINE A BOULOGNE-BILLANCOURT(92100) représenté par son syndic la société FONCIA BELCOURT

Ayant son siège XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Anne-Laure DUMEAU avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0027164

plaidant par Maître Evelyne ELBAZ avocat au barreau de PARIS

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Janvier 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur André DELANNE, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

Vu le jugement contradictoire rendu le 30 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre (8^e chambre) ayant :

— ordonné la jonction d’office des deux procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 09/09595 et 09/12882,

— débouté M. A Y et M. C Z de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. Y et M. Z à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Boulogne Billancourt, représenté par son syndic, la société FONCIA BELCOURT, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné les demandeurs aux entiers dépens ;

Vu l’appel formé par M. Y et M. Z en date du 14 décembre 2010,

Vu leurs dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2011, par lesquelles au visa de loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1382 et 1383 du code civil et des pièces versées aux débats, ceux-ci demandent à la cour de :

— prendre acte de ce qu’ils renoncent à solliciter l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 18 mars 2009,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 30 septembre 2010 par la 8^e chambre du tribunal de grande instance de Nanterre pour les causes et motifs énoncés dans leurs conclusions,

en conséquence,

— annuler la quinzième résolution de l’assemblée générale du18 mars 2009 rejetant l’attribution nominative d’emplacements de stationnement dans la cour en contrepartie d’une redevance, comme prise en violation du règlement de copropriété, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et constituant un abus de majorité,

— annuler la quatorzième résolution de l’assemblée générale du 18 mars 2009 comme étant contraire au principe de l’autonomie des décisions et de l’indépendance des votes, prise en violation des dispositions de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 et constituant un abus de majorité,

— annuler la première résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2009 comme étant prise en violation des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler la deuxième résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2009, prise au mépris des règles relatives aux votes et comme constituant un abus de majorité,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 53 bis, route de la Reine à Boulogne- Billancourt représenté par son syndic la société FONCIA BELCOURT à payer à M. Y la somme de 1.440 € en réparation du préjudice par lui subi du fait des coûts engendrés par les résolutions litigieuses,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 53 bis, route de la Reine à Boulogne- Billancourt représenté par son syndic la société FONCIA BELCOURT à payer à M. Z la somme de 772 € en réparation du préjudice par lui subi du fait des coûts engendrés par les résolutions litigieuses,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 53 bis, route de la Reine à Boulogne- Billancourt représenté par son syndic la société FONCIA BELCOURT au paiement de la somme de 2.500 € pour chacun des appelants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que le vote des copropriétaires au regard de l’engagement ou du congédiement d’un salarié déterminé ne peut avoir qu’une valeur consultative pour le syndic qui a seul la responsabilité de cet acte d’administration,

à titre subsidiaire, sur les résolutions 14 de l’assemblée générale du 18 mars 2009,1^re et deuxième de l’assemblée générale du 30 juin 2009,

— dire que les résolutions litigieuses du fait de leurs irrégularités ont porté atteinte à leurs intérêts et droits, sans qu’il y ait lieu pour autant d’annuler les résolutions litigieuses,

— dire que leur préjudice en résultant peut être équitablement réparé par l’exonération de leur participation à ces frais à hauteur de leurs tantièmes respectifs,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à leur payer pour M. Y la somme de 1.440 € et pour M. Z la somme de 772 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 53 bis, route de la Reine à Boulogne-Billancourt au paiement de la somme de 2.500 € pour chacun des appelants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Claire RICARD, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 21 novembre 2011, par lesquelles au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 564 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du 53 bis, route de la Reine à Boulogne- Billancourt, intimé, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

— rejeter toutes les demandes formulées par Messieurs Y et Z, appelants,

— condamner in solidum Messieurs Y et Z au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel au profit de la SCP JUPIN & ALGRIN, titulaire d’un office d’avoué près la cour d’appel, qui pourra les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 décembre 2011 ;

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Qu’il est rappelé que M. A Y est propriétaire de trois appartements à usage d’habitation et de deux boxes correspondant à 12.892 tantièmes des parties communes (sur un total de 149.615 tantièmes, soit 8,62 %) dépendant de

l’immeuble en copropriété sis XXX à Boulogne-Billancourt (92) ;.

Que M. C Z est propriétaire au sein de ce même ensemble immobilier d’un appartement et de cinq boxes, correspondant à 6.912 tantièmes des parties communes (4,62 %).

Que, par courrier en date du 28 juin 2008 adressé par le syndic de l’immeuble, M^me X a été licenciée pour faute grave de son emploi de gardienne à effet au 31 octobre 2008 ; qu’elle a néanmoins continué d’occuper la loge postérieurement à cette date ;

Que, lors de l’assemblée générale du 18 mars 2009, les copropriétaires ont :

— mis fin au contrat du syndic et désigné un nouveau syndic en la personne de la société FONCIA BELCOURT,

— décidé de réintégrer M^me X en qualité de gardienne de la résidence, sous réserve de la signature d’un protocole d’accord préalablement soumis à l’approbation de l’assemblée générale,

— rejeté la délibération prévoyant le paiement d’une redevance à la charge des copropriétaires,

utilisant la cour commune aux fins de stationnement de leur véhicule,

— renouvelé les membres du conseil syndical ;

L’assemblée générale extraordinaire tenue le 30 juin 2009 a :

— décidé de recourir aux conseils d’un avocat en la personne de Maître FAMCHON,

— autorisé le syndic à ratifier un protocole d’accord tendant à la réintégration de M^me X ;

Que, par acte d’huissier délivré le 10 juin 2009, Messieurs Y et Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir la nullité des résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2009 portant sur l’annulation du licenciement de M^me X et l’utilisation sans contrepartie des places de stationnement par certains copropriétaires pour abus de majorité, ainsi que l’annulation de la résolution n° 7 qui a écarté le renouvellement de leur candidature au conseil syndical parce qu’ils avaient témoigné de leur opposition à certains projets dans la copropriété ;

Qu’ils sollicitaient également la désignation d’un mandataire ad hoc avec pour mission de voter au nom des copropriétaires ayant, par abus de majorité, rejeté les résolutions n° 7 et 15 lors de l’assemblée générale du 18 mars 2009, réclamant enfin la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Que, par acte d’huissier délivré le 11 août 2009, Messieurs Y et Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation de deux résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire le 30 juin 2009, sollicitant la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire du jugement;

Que, le 30 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre à rendu le jugement susvisé aujourd’hui attaqué ;

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Qu’il convient seulement de souligner que les appelants ne démontrent pas que les résolutions adoptées lors des assemblées générales des 18 mars et 30 juin 2009 l’ont été dans un but contraire à l’intérêt collectif ou pour leur nuire ou encore pour favoriser d’autres copropriétaires ;

Que si, aux termes de l’article 31 du décret du17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat, rien n’interdit aux copropriétaires réunis en assemblée générale de désavouer l’initiative du syndic et de décider, avec ou sans conditions, la réintégration d’un concierge licencié, le syndic devant dès lors s’exécuter devant la décision souveraine des copropriétaires et procéder à la réintégration du concierge ;

Que c’est d’ailleurs pour cette raison que les syndics prennent généralement la précaution, sauf urgence, d’en référer à l’assemblée générale avant de licencier un employé du syndicat pour ne pas engager leur responsabilité, le syndicat pouvant, lorsque le syndic a pris seul l’initiative de congédier le concierge, engager la

responsabilité du syndic, son mandataire, pour le garantir de tout ou partie des sommes qu’il serait amené à verser en cas de licenciement abusif ;

Que le syndic n’agit en effet qu’en qualité de mandataire du syndicat qui est le véritable employeur du concierge ;

Que la même assemblée générale du18 mars 2009 a, à la fois, refusé de renouveler le mandat de syndic de la société JMR IMMOBILIER, désigné en ses lieu et place la société FONCIA BOULOGNE, rejeté les candidatures au conseil syndical de M. A Y et de M. C Z, qui en faisaient partie précédemment – M. C Z en étant même le président – , annulé le licenciement de la concierge qui avait été décidé par le syndic sur la seule demande de M. A Y et de M. C Z et ce pour satisfaire leurs griefs à l’égard de celle-ci, griefs qui n’étaient nullement partagés par les autres copropriétaires, enfin rejeté la proposition de résolution de M. A Y et de M. C Z tendant à ce que les copropriétaires qui garent habituellement leur véhicule dans la cour de l’immeuble aient dorénavant à acquitter une redevance annuelle ;

Que la résolution décidant de réintégrer la concierge dans ses fonctions s’inscrit dans ce contexte de conflit entre M. A Y et M. C Z, d’une part, et la majorité des autres copropriétaires, d’autre part ;

Que la simple lecture de la lettre de licenciement adressée par le syndic à la concierge le 28 juin 2008 démontre que le risque de voir la juridiction prud’homale sanctionner ce licenciement pour faute grave et allouer des dommages-intérêts conséquents à la concierge n’était pas à exclure ; que M. A Y et M. C Z ne démontrent pas que la décision de l’assemblée générale de réintégrer la concierge n’a pas été prise dans l’intérêt collectif de la copropriété et constituerait dès lors un abus de majorité ;

Que la lettre de licenciement accusait notamment la concierge de ne pas avoir retiré immédiatement du hall de l’immeuble un tract affiché dans ce hall insultant M. A Y et M. C Z, d’être aller déposer une main courante au commissariat à l’encontre de M. A Y pour harcèlement un jour à 18 heures 52, donc pendant son service, d’avoir inspiré des lettres du syndicat des concierges adressées au syndic, d’avoir concouru à la circulation de pétitions rédigées par des copropriétaires et dirigées contre M. A Y et M. C Z, d’avoir modifié, dans la cuisine de la loge, l’emplacement de la cuisinière et de la hotte aspirante, d’avoir refusé de remettre les clés de parties communes à M. A Y et à M. C Z pour leur permettre d’en faire des copies, d’utiliser un produit désherbant coûtant 61 € les cinq litres pour enlever les mauvaises herbes apparaissant sur le contour de la cour au lieu de procéder manuellement à leur arrachage, contrairement à ce qui lui avait été expliqué et montré concrètement par M. C Z, d’avoir laissé le fournisseur de fuel effectuer ses livraisons en dehors de ses heures de permanence ;

Que la résolution n°15, présentée par M. A Y et par M. C Z visant à 'allouer 16 emplacements de stationnement dans la cour sur les 20 possibles aux copropriétaires qui y garent habituellement leur véhicule moyennant une redevance annelle correspondant à cette prestation’a été rejetée à une très large majorité par les copropriétaires (92.549 millièmes contre 31.153, 1.074 millièmes s’abstenant) ;

Que M. A Y et M. C Z ne démontrent pas que le rejet de leur résolution entraîne une rupture d’égalité entre copropriétaires ; qu’au contraire, les copropriétaires se garent dans la cour dans la limite des places disponibles, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre ceux qui s’y garent habituellement (qui auraient ainsi une rente de situation) et ceux qui s’y garent épisodiquement ;

Que l’abus de majorité n’est pas plus démontré ; qu’en 1995, M. A Y avait d’ailleurs voté contre une proposition identique rejetée à l’époque à l’unanimité ;

Que la première 'résolution’ de l’assemblée générale du 30 juin 2009 n’est en réalité qu’une 'information’ non soumise à un vote quelconque et que, dans ces conditions, M. A Y et M. C Z sont irrecevables à en demander l’annulation ;

Que la deuxième résolution de cette assemblée générale a ratifié à une très large majorité (91.446 millièmes sur 118.627 millièmes) le protocole d’accord intervenu entre le syndicat des copropriétaires et la concierge ; que M. A Y et M. C Z ne démontrent pas que cette transaction est plus onéreuse pour le syndicat des copropriétaires que ne l’aurait été la procédure de

licenciement si elle avait été menée à son terme ; que, là encore, l’abus de majorité n’est pas démontré ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts, d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense des frais de procédure formées par M. A Y et par M. C Z ;

Considérant qu’il convient d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais non taxables qu’il a dû engager devant la cour et ce à concurrence de la somme de 5.000 € à la charge in solidum de M. A Y et de M. C Z ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum M. A Y et M. C Z aux dépens d’appel et à payer la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires du XXX à Boulogne-Billancourt ;

Admet maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant, u bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,