COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2013

R.G. N° 12/04360

AFFAIRE :

M. C Y

…

C/

SDC DU 1 RUE DE VELIZY A MEUDON

(XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Mars 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :8^e

N° RG : 10/12340

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

SCP BUQUET- ROUSSEL- DE CARFORT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C Y

30, rue R Clémenceau

91310 LEUVILLE-SUR-ORGE

Madame E, O Y divorcée Z

XXX

XXX

Madame I, L J veuve Y

XXX

XXX

représentés par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 12000413 vestiaire : 623

ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Pierre CHIFFAUT MOLIARD du barreau de PARIS, vestiaire : C 1600

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1 RUE DE VELIZY A XXX190) représenté par son syndic le Cabinet HABITAT CONTACT

Ayant son siège XXX

92270 BOIS-COLOMBES

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 33812 vestiaire : 462

ayant pour avocat plaidant Maître Eric AUDINEAU du barreau de PARIS, vestiaire : D 0502

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, chargé du rapport et Madame Anna MANES, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Isabelle ROME, Conseiller,

Greffier, stagiaire en pré affectation lors des débats : M^me A B,

***************

FAITS ET PROCEDURE,

M. C Y, M^me E Y divorcée Z et M^me I J veuve Y (les consorts Y) sont propriétaires dans l’immeuble situé XXX à MEUDON (Hauts-de-Seine), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, des lots n° 11, 13 et 24. Le lot 11 est constitué d’un local commercial exploité à usage de pizzeria donné à bail par ses propriétaires. Le lot 24 est composé de toilettes privatives. Le litige porte sur la restriction de jouissance de la cour commune imposée aux clients de la pizzeria (lot 11) pour utiliser les toilettes (lot 24) situées dans cette cour.

L’acquisition de ce lot 24 par M^me Y a été faite le 6 janvier 2004 soit postérieurement à l’acquisition des lots 11 et 13 à la suite de la création de ce lot privatif en exécution d’une résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2001 qui a autorisé la vente du 'WC attenant au lot n°11' à M^me Y. Ces toilettes étaient les anciens WC communs devenus privatifs par l’effet de cette résolution.

A l’assemblée générale qui s’est tenue le 2 janvier 2010 a été adoptée la résolution 26 suivante : 'L’assemblée n’autorise pas les clients du local commercial de passer par la cour pour utiliser les toilettes se trouvant dans la cour de l’immeuble.

L’assemblée générale décide que les clients de la pizzeria doivent passer directement par l’intérieur du local pour se rendre aux toilettes, il appartient au propriétaire ou au gérant de faire le nécessaire dans le local.

M^me Y a voté contre'.

Par acte du 22 juillet 2010, les consorts Y ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à MEUDON (Hauts-de-Seine) (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution 26 ainsi que diverses sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et le condamner aux dépens.

Par jugement du 29 mars 2012, le tribunal de grande instance de NANTERRE a débouté les consorts Y de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire, et les a condamnés aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 20 juin 2012, les consorts Y ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 16 septembre 2013, les consorts Y invitent cette cour à :

' PRONONCER l’annulation de la 26^e résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2010 qui a refusé l’autorisation sollicitée par les Consorts Y,

' CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble XXX à MEUDON à payer aux Consorts Y la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' CONDAMNER le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble XXX à MEUDON aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 17 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires invite cette cour à :

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 29 Mars 2012,

En conséquence,

' DEBOUTER Madame I L J veuve de Monsieur Q R S Y, Madame E O Y épouse divorcée de Monsieur G Z et Monsieur C Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

' CONDAMNER Madame I L J veuve de Monsieur Q R S Y, Madame E O Y épouse divorcée de Monsieur G Z et Monsieur C Y à verser au syndicat des copropriétaires, de l’immeuble sis XXX à XXX,) la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' CONDAMNER Madame I L J veuve de Monsieur Q R S Y, Madame E O Y épouse divorcée de Monsieur G Z et Monsieur C Y aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 15 octobre 2013.

*********

Considérant que les consorts Y font grief au jugement de les débouter de leur demande en annulation de la résolution 26 de l’assemblée générale du 2 juin 2010 aux motifs qu’aurait été effectué un changement de destination du local vendu alors que la destination du local n’a pas été modifiée puisqu’il est notoire que ce local était affecté à l’usage de WC communs comme mentionnée dans la 17^e résolution adoptée par l’assemblée générale du 24 octobre 2001 ; alors que la résolution litigieuse porte atteinte à la libre jouissance des parties communes dès lors qu’en l’absence de restriction opérée par le règlement de copropriété relativement à l’usage des parties communes, la cour commune doit demeurer libre d’accès aux clients d’un commerce ou d’une activité s’il n’en résulte aucunes nuisances pour les autres copropriétaires ; alors que la preuve de l’existence de troubles anormaux de voisinage n’est pas rapportée puisqu’en l’espèce les attestations produites, qui émanent de copropriétaires s’étant opposés à l’autorisation sollicitée, sont dépourvues de toute valeur probante en vertu du principe selon lequel nul ne peut témoigner pour soi-même et, qu’en outre, elles n’établissent pas l’existence des troubles et nuisances anormaux dénoncés ; alors que la décision des premiers juges qui évoque la possibilité d’effectuer des travaux dans les locaux affectés à l’exploitation du commerce pour créer un accès direct aux WC ne tient pas compte du fait que la réalisation de tels travaux représente un coût disproportionné par rapport au but poursuivi et que cette disproportion s’analyse en une impossibilité économique faisant obstacle à l’exécution des travaux et qu’au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir produit les devis qu’il prétend avoir soumis à la discussion en assemblée générale ; alors que la solution évoquée par les premiers juges qui conduirait, en raison de la configuration des lieux, à modifier 'la forme de la chose louée’ au sens de l’article 1723 du code civil est impossible juridiquement à réaliser ; qu’au surplus, en l’espèce, le consentement du locataire à la réalisation de ces travaux apparaît d’autant plus hypothétique à recueillir que les travaux à effectuer pour se conformer à la décision des premiers juges conduiraient à réduire la superficie de la cuisine et à déplacer, voire à supprimer, une installation essentielle, le four à pizza, ce que l’exploitant n’acceptera pas ;

Considérant que, selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (b) la modification ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; qu’en outre, cet article indique que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

Considérant que, selon le règlement de copropriété du 3 juillet 1951, l’immeuble litigieux, composé de six bâtiments (A, B, C, D, E, F) et d’une cour, est divisé en 22 lots ; que, conformément au règlement de copropriété litigieux, le lot 11, appartenant aux consorts Y, comporte 'la totalité du bâtiment C qui se trouve en façade sur la rue de Vélizy à droite au rez-de-chaussée et à droite et au-dessus pour le premier étage du porche d’entrée de l’immeuble, composé d’un bâtiment élevé sur cave d’un rez-de-chaussée et d’un étage (boutique actuellement à usage de boucherie au rez-de-chaussée) une partie de ce bâtiment au rez-de-chaussée est occupée par les W.C. communs de l’immeuble. Cave propre au bâtiment C’ (souligné par la cour) et le lot 13 comprend une remise située au rez-de-chaussée dans la cour-porte au fond et à droite du bâtiment D ; que, s’agissant des droits et obligations des copropriétaires ou de leurs ayants cause, le règlement de copropriété précise en son article 1^er que 'chaque copropriétaire a le droit de jouir et disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées dans les articles ci-après’ ; que l’article 5 stipule que 'chaque copropriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublées par son fait, ni par celui des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs et, en général, de toute personne dont il est responsable. Il ne pourra faire ou laisser faire aucun bruit anormal…' ;

Qu’aux termes d’une résolution 17 de l’assemblée générale du 24 octobre 2001, M^me Y a acquis pour la somme d’un euro la partie commune constituée des WC communs attenant au lot 11 ;

Que, par acte du 6 janvier 2004, dressé par M^e AUDINEAU, notaire, l’état descriptif de division de l’immeuble litigieux a été modifié pour se conformer aux dispositions votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2001 ; qu’a ainsi été créé un nouveau lot par distraction des parties communes à savoir le lot 24 'dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, un local et les 3/1.004èmes des parties communes générales et les 3/93^emes des parties spéciales du bâtiment C’ ;

Considérant qu’eu égard à cette description des lots appartenant aux consorts Y, il est patent que le lot 24 était à l’origine un local utilisé pour recevoir les W.C. communs de l’immeuble donc affecté à l’usage de toilettes communes ; que les consorts Y ont conservé au local qu’ils ont acquis son affectation initiale puisqu’il est constant que ce local est toujours utilisé pour recevoir des W.C. ; que l’usage désormais réservé aux propriétaires du lot 24, et non plus à l’ensemble de la copropriété, est une conséquence nécessaire de la vente opérée par l’assemblée générale du 24 octobre 2001 ; qu’il s’en déduit que le seul fait d’affecter ce local constitué d’un WC à une utilisation désormais privative n’est pas de nature à caractériser un changement de destination du local vendu par les consorts Y ; qu’en d’autres termes, il n’y a pas eu modification de l’affectation de cette partie du lot de la copropriété, mais seulement des modalités d’usage de ce local ; que les modalités d’usage d’un lot tel que fixé au règlement de copropriété ne sont pas intangibles et que la juridiction peut apprécier si cette modification est compatible avec la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, tels qu’il résultent du règlement de copropriété ;

Considérant qu’il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble est à usage mixte et comporte différents commerces ' ainsi il résulte du règlement de copropriété l’existence dès l’origine de commerces de boulangerie, boutique de peinture vitrerie, café-hôtel-restaurant, boucherie ' et logements privatifs, caves et remises ; qu’il n’est pas querellé le droit des consorts Y d’affecter un de leurs lots à un usage de pizzeria ; qu’il ne résulte pas des différents documents produits que la clientèle des différents commerce est et a jamais été autorisée à utiliser la cour commune ; qu’il n’est pas soutenu que la cour commune était en fait utilisée par la clientèle des différents commerces ; qu’en sollicitant l’autorisation de permettre à la clientèle de la pizzeria de traverser la cour commune pour utiliser les WC désormais privatifs, les consorts Y demandent donc la modification des modalités d’usage d’un lot affecté jusqu’alors à l’usage exclusif des copropriétaires à l’utilisation d’une clientèle commerciale ; qu’il s’agit donc d’apprécier si cette modification est compatible avec la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, tels qu’ils résultent du règlement de copropriété ;

Considérant qu’il est constant que la cour commune n’est pas affectée à l’usage de la clientèle des commerces installées dans la copropriété litigieuse ; que le syndicat des copropriétaires produit des attestations démontrant que l’usage par la clientèle de la pizzeria de la cour commune porte atteinte aux droits des autres copropriétaires en raison des nuisances générées en termes de bruits et de détritus abandonnés dans la cour commune (canettes et bouteilles vides) ; que les consorts Y ne démontrent pas que l’interdiction à la clientèle de la pizzeria de l’usage de la cour commune pour se rendre dans les toilettes privatives fasse obstacle à l’utilisation du local conformément à l’usage pour lequel il est destiné ; qu’il est démontré par les pièces produites que l’aménagement de leurs fonds pour permettre l’usage de ces toilettes à leur clientèle est techniquement possible, comme l’indique l’expertise amiable diligentée par M. X à la demande des consorts Y ; que les consorts Y ne démontrent pas que cet aménagement entraînerait pour eux une dépense disproportionnée dans la mesure où le coût des travaux d’aménagement envisagés par M. X n’est pas évalué et qu’aucun devis ne vient corroborer l’affirmation selon laquelle ce coût serait disproportionné ; qu’enfin, le contrat de location reste étranger aux règles qui régissent la copropriété et le preneur est tenu de respecter l’organisation collective de l’immeuble et des décisions prises par les assemblées générales de copropriétaires ; qu’il résulte de ce qui précède que les consorts Y ne démontrent pas que la résolution litigieuse porte atteinte d’une manière injustifiée aux droits qui leur sont accordés par les articles 9 et 26 de loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement sera confirmé ;

Sur les autres demandes

Considérant qu’il apparaît équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires des sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ; que les consorts Y seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 2.000 € sur ce fondement ; qu’il n’apparaît pas équitable d’accueillir la demande des consorts Y sur ce fondement ; que les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées ;

Considérant que les consorts Y, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. C Y, M^me E Y divorcée Z et M^me I J veuve Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à MEUDON (Hauts-de-Seine) la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M. C Y, M^me E Y divorcée Z et M^me I J veuve Y aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président et par M^me B, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,