Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, 17 septembre 2013, n° 11/07538

TGI Versailles 18 octobre 2011

CA Versailles
Infirmation 17 septembre 2013

Arguments

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Accepté
Interdiction des actions en paiement et en résolution
La cour a constaté que la résiliation du bail ne pouvait plus être poursuivie en raison de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.
Rejeté
Troubles de jouissance
La cour a jugé que les éléments fournis par Victory n'étaient pas suffisants pour prouver l'existence de troubles justifiant une diminution du loyer.
Rejeté
Montant de la créance
La cour a fixé la créance de Foncière du Chêne Vert au passif de Victory à un montant supérieur à celui contesté par Victory.
Accepté
Loyers et charges impayés
La cour a confirmé que Victory devait payer les loyers et charges échus et impayés, en raison de l'absence de contestation valable.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une indemnité de procédure à Foncière du Chêne Vert, considérant que les frais engagés étaient justifiés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL Victory conteste la résiliation de son bail commercial par la société Foncière du Chêne Vert pour non-paiement de loyers et charges. Le tribunal de première instance a déclaré la résiliation effective et condamné Victory à payer des sommes dues. En appel, Victory demande l'infirmation de ce jugement, arguant que la résiliation est interdite en raison de son redressement judiciaire. La cour d'appel confirme la décision de première instance concernant les indemnités de procédure, mais réforme le jugement en déclarant qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail, en raison de l'application de l'article L.622-21 du code de commerce. Elle fixe la créance de la Foncière au passif de Victory à 142 944,10 € pour les loyers et charges impayés avant le redressement, et à 50 871,95 € pour les sommes dues après.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch., 17 sept. 2013, n° 11/07538
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	11/07538
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 18 octobre 2011, N° 10/01644
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Dominique ROSENTHAL, président
Avocat(s) :	Christophe DEBRAYJean-Marie PINARDPascal GOURDAULT MONTAGNEMélina PEDROLETTI
Cabinet(s) :	SCP DEBRAY CHEMIN
Parties :	SARL VICTORY c/ Société FONCIERE DU CHENE VERT

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 SEPTEMBRE 2013

R.G. N° 11/07538

AFFAIRE :

SARL VICTORY

Société FONCIERE DU CHENE VERT

SELARL AJ,

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Octobre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 10/01644

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

SCP DEBRAY CHEMIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL VICTORY RCS VERSAILLES 503 691 966 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège Centre commercial Elisée XXX, XXX.

Ayant pour avocat postulant M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00021321

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-marie PINARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130

APPELANTE

****************

Société FONCIÈRE DU CHÊNE VERT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège XXX.

Ayant pour avocat postulant M^e Christophe DEBRAY de la SCP DEBRAY CHEMIN, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000805

Ayant pour avocat plaidant M^e Pascal GOURDAULT MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0225

INTIMÉE

****************

SELARL AJ, agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL VICTORY, mission conduite par Maître A Y

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00021321

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-marie PINARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130

Maître C X, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SARL VICTORY 26 rue XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00021321

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-marie PINARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marion BRYLINSKI, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

M^me Marion BRYLINSKI, Conseiller,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

La société Victory ayant acquis le 31 mai 2008 un fonds de commerce de restaurant pizzeria est titulaire, sur des locaux commerciaux situés dans le centre commercial 'Elysée II’ route de la Jonchère à La Celle Saint Cloud appartenant à la société Foncière du Chêne Vert, d’un bail commercial initialement consenti à effet au 15 octobre 1983 et depuis lors renouvelé ; le loyer comporte une partie fixe payable trimestriellement à terme échu et une partie variable égale à 6% du chiffre d’affaires annuel HT réalisé par le preneur dans les lieux loués ; s’y ajoute un loyer complémentaire de 2.000 € HT et hors charges par an, payable dans les conditions du bail conclu le 13 octobre 1983 au titre d’un droit de jouissance consenti par avenant du 22 mai 2006, portant sur une terrasse extérieure de 16m² située au droit du restaurant ; une provision sur charges est dûe trimestriellement par le preneur, au titre du budget prévisionnel, payable d’avance ; les échéances trimestrielles s’élevant ainsi à une somme totale de 16.785,54 € TTC.

Considérant que la société Victory n’avait pas réglé les loyers des 3^e et 4^e trimestres 2009, ni les provisions sur charges des 4^e trimestre 2009 et 1^er trimestre 2010, ni à compter de septembre 2009 la taxe foncière mise contractuellement à sa charge, ni la prestation de parking qui lui est fournie par son bailleur, la société Foncière du Chêne Vert lui a fait signifier le 12 janvier 2010 un commandement visant la clause résolutoire, pour paiement d’une somme totale de 33 237,12 € en principal, arrêtée au mois de janvier 2010 inclus.

La société Victory a formé opposition à ce commandement, contestant le décompte annexé et le calcul des charges, et faisant état des troubles de jouissance subis à raison de mauvaises odeurs insupportables et persistantes.

La société Foncière du Chêne Vert a formé une demande reconventionnelle tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société Victory et condamner celle-ci au paiement de la somme de 66.967,83 € au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juillet 2010.

Le tribunal de grande instance de Versailles, par jugement rendu le 18 octobre 2011 sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— reçu la société Victory en son opposition mais l’a déclarée non fondée ;

— constaté la résiliation du bail consenti à la société Victory à la date du 13 février 2010 ;

— dit que la société Victory devra libérer les locaux, objet dudit bail situés dans le Centre Commercial Elysée II à La Celle Saint Cloud (Yvelines), local numéro « 116 partie du lot de copropriété 4425 », et que faute de l’avoir fait, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, selon les voies de droit;

— condamné la société Victory à payer en deniers ou quittances à la société Foncière du Chêne Vert les sommes de :

* 8.705,61 € TTC au titre du loyer du 4^e trimestre 2009,

* 116,33 € TTC au titre de la quote-part de taxe foncière 2009 afférente aux lieux loués,

* 3.902,21 € TTC au titre du loyer arrêté du 1^er janvier au 12 février 2010,

* les charges exigibles à compter de l’exercice 2009 et jusqu’au 12 février 2010, dès justification de leur régularisation par la société Foncière du Chêne Vert, conformément aux termes du règlement de copropriété, au vu du décompte de répartition du syndic, et en application du bail prévoyant que si le local loué « ne constitue qu’une partie d’un lot de copropriété, le Bailleur déterminera la quote-part des charges afférentes au prorata des m² »,

* une indemnité d’occupation forfaitaire de 160 € TTC par jour, à compter du 13 février 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la société Victory au paiement, à la société Foncière du Chêne Vert, de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La société Victory a interjeté appel puis a été déclarée en redressement judiciaire par jugement en date du 26 janvier 2012 ; la société Foncière du Chêne Vert, le 6 février 2012, a déclaré sa créance au passif à hauteur de la somme de 156.244,20 € en principal; maître A Y (Selarl AJ) administrateur et maître C X mandataire judiciaire sont intervenus volontairement à l’instance d’appel.

La cour, par arrêt en date du 29 janvier 2013, ordonnant la révocation de l’ordonnance de clôture, a enjoint les parties notamment de s’expliquer sur l’application des dispositions de l’article L.622-21 du code de commerce.

***

La sarl Victory, ainsi que maître C X et la selarl AJ, respectivement mandataire et administrateur judiciaires de cette dernière, aux termes de leurs dernières écritures en date du 30 mai 2013 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demandent à la cour, sous le visa des articles L.145-41 et Z, L.622-21 du code de commerce, 500 du code de procédure civile et 1720 du code civil, de:

— déclarer la société Victory recevable en son appel, la selarl AJ et maître C X ès qualités recevables en leur intervention volontaire, infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau ;

— constater que les actions en paiement et en résolution pour non-paiement introduites par le bailleur sont interdites, et constater la poursuite du bail ;

— en tout état de cause compte tenu des règlements effectués dans le délai imparti, dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la demande la société Foncière du Chêne Vert ;

— dire que 'la créance de la société Victory’ ne saurait être fixée à une somme supérieure à 66.800,15 € ;

— débouter la société Foncière du Chêne Vert de toutes demandes formulées au titre de prétendus loyers et charges impayés postérieurement au jugement d’ouverture du 26 janvier 2012 ;

— en tout état de cause débouter la société Foncière du Chêne Vert de l’ensemble de ses prétentions ;

— ordonner à la société Foncière du Chêne Vert de communiquer en original les pièces en copie inexploitable et la condamner sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à justifier des charges réclamées ;

— dire que la société Victory, en raison des troubles de jouissance ne paiera trimestriellement qu’un loyer de 8 392,77 € ;

Subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le commandement et accorder à la société Victory 12 mois de délai pour s’acquitter des sommes éventuellement dues ;

— condamner la société Foncière du Chêne Vert, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement des sommes de 3 500 € à la société Victory, 1 000 € à maître A Y ès qualités et 1 000 € à maître C X ;

— condamner la société Foncière du Chêne Vert aux dépens.

***

La société Foncière du Chêne vert, aux termes de ses dernières écritures en date du 27 mai 2013 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

— déclarer la société Victory, maître X et la société AJ (représentée par maître A Y) irrecevables et mal fondés en leur appel, et la société Foncière du Chêne Vert recevable et bien fondée en son appel incident ;

— constater que la société Foncière du Chêne Vert ne poursuit pas son action en résiliation du bail mais sollicite la fixation de sa créance antérieure au passif de Victor ;

— débouter la société Victory, maître X et la société AJ (représentée par maître A Y) de l’intégralité de leurs prétentions ;

— fixer la créance de la société Foncière du Chêne Vert au passif de la société Victory à la somme de 156.244,20 € ;

Y ajoutant,

— condamner la société Victory, maître X et la société AJ (représentée par maître A Y) à payer à la société Foncière du Chêne Vert la somme de 51.276,42 €, correspondant aux sommes échues depuis le jugement déclaratif de redressement judiciaire de la société Victory, et arrêtées au 3 mai 2013 ;

— condamner la société Victory, maître X et la société AJ (représentée par maître A Y) au paiement, à la société Foncière du Chene Vert, de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

DISCUSSION

La Foncière du Chêne Vert, après l’arrêt avant dire droit, a renoncé à poursuivre la résiliation du bail, en raison de ce que Victory ayant été déclarée en redressement judiciaire le 26 janvier 2012, alors qu’aucune décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’était passée en force de chose jugée avant cette date, la résiliation du bail ne peut plus être poursuivie à raison du défaut de paiement de loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, et ce par application des dispositions d’ordre public de l’article L.622-21 du code de commerce.

L’ordonnance sera en conséquence réformée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail consenti à la société Victory à la date du 13 février 2010.

Compte tenu de ce que le commandement visant la clause résolutoire ne peut produire effet pour la raison ci dessus rappelée, l’argumentation développée par Victory se rapportant à l’exactitude du décompte annexé à ce commandement et au montant des sommes réellement dues au jour de sa signification est inopérante ; seule est utile à la solution du litige actuel la détermination du montant de la créance de la Foncière du Chêne Vert arrêtée au 26 janvier 2012 devant faire l’objet d’une fixation au passif, et de sa créance postérieure à cette date devant donner lieu à condamnation.

Victory soutient qu’en raison d’un trouble de jouissance causé par la persistance d’odeurs nauséabondes, le loyer doit être réduit à la somme trimestrielle de 8 392,77 € et que les charges ne sont pas justifiées par les seuls documents produits, en copie illisible ; elle soutient que selon ses calculs, la créance antérieure revendiquée ne pourrait être supérieure à la somme de 141.019,76 € mais que les charges justement contestées s’élevant à 74.219,61¿, la fixation de créance au passif ne saurait être supérieure à la somme de 66.800,15 € ; elle s’oppose à toute condamnation pour la période postérieure au jugement de redressement judiciaire, au motif que les loyers sont payés et les charges contestées consignées entre les mains de maître Y.

A l’appui de sa demande de réduction du montant du loyer, Victory produit aux débats deux constats d’huissier inopérants dès lors qu’ils ont été établis en février 2008, à la requête de la société Etna, sur une période pendant laquelle Victory n’était pas encore propriétaire exploitante du fonds dans les locaux loués. Elle ne produit aucun constat postérieurement à cette date, alors qu’il lui avait été suggéré en décembre 2008 d’en faire établir un si les troubles persistaient ; elle produit quatre attestations toutes datées de mai 2010 dont les auteurs indiquent être des clients ayant été repoussés ou fortement dérangés par les nuisances olfactives émanant des égouts, sans précision de fréquence et de dates.

Ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer l’existence de troubles dont l’importance et la persistance seraient de nature à justifier la diminution de loyers revendiquée par Victory.

Les sommes appelées chaque mois en même temps que le loyer ne sont pas en elles-mêmes critiquables dès lors qu’elles correspondent à des provisions conformément aux clauses du bail ; seules peuvent être discutées les sommes portées au titre des régularisations annuelles de charge.

Pour chaque année la Foncière du Chêne Vert justifie avoir procédé à une régularisation de charges, elle produit les factures correspondantes, faisant pour certaines ressortir un solde créditeur au profit de Victory ; les sommes correspondantes en débit ou crédit figurent régulièrement dans son décompte de créance ; elle produit aux débats les procès verbaux d’assemblées générales par lesquels les copropriétaires du centre commercial ont approuvé les comptes, et les documents annexés d’une lisibilité suffisante comprenant notamment les budgets provisionnels et tableaux de répartition des divers postes de charge ; figure dans ces charges un poste chauffage contesté, dont il n’est pas anormal que Victory supporte une quote-part quand bien même son local serait selon elle non chauffé, dès lors qu’il s’agit des charges de chauffage des parties communes. Elle produit également un document établi par géomètre expert détaillant les quotes-parts applicables pour la répartition des charges par lots, et au sein de chaque lot la répartition par local commercial, et pour les années 2009 et 2010 un tableau détaillé permettant de vérifier l’application de la quote-part pour le lot 116 comme pour tous les autres lots.

Les contestations de Victory au titre des charges doivent en conséquence être écartées.

Le décompte arrêté au 26 janvier 2012 comporte le détail des loyers et provisions pour charges appelés conformément au bail, des sommes appelées au titre de la quote-part de taxe foncière et de travaux qu’aucun élément ne permet de remettre en cause. De ce décompte arrêté à la somme de 145 828,45 €, doit être déduite celle de 2 884,74 € correspondant à 7 factures de frais de contentieux émises en février 2010 et en janvier 2012 se rapportant aux mois de juillet, août, septembre et novembre 2011, dont il n’est justifié ni de l’existence, ni de ce qu’ils pourraient sans titre exécutoire être mis à la charge de Victory.

Il n’est pas justifié de règlements effectués par Victory qui n’auraient pas été pris en considération.

La créance de la Foncière du Chêne Vert au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 janvier 2012, dont il n’est pas discuté qu’elle a été régulièrement déclarée, sera en conséquence fixée à la somme de 142 944,10 €.

Le décompte établi pour la période postérieure au jugement de redressement judiciaire suivant les mêmes modalités, arrêté au 3 mai 2013, à la somme de 51 276,42 €. Doit être retirée la somme de 404,47 € correspondant à des frais de commandement facturés en mars et août 2012, dont il n’est justifié ni de l’existence ni de ce qu’ils pourraient être mis à la charge de Victory, étant observé que le commandement visant la clause résolutoire correspondant à un acte imposé a été inclus par le tribunal dans les dépens de première instance.

Victory ne justifie pas avoir effectué auprès de la Foncière du Chêne Vert des règlements qui n’auraient pas été pris en considération, et la consignation de sommes entre les mains de maître Y faute notamment d’avoir été autorisée est inopposable à la Foncière du Chêne Vert et ne peut valoir paiement.

En conséquence,Victory sera condamnée à payer à la Foncière du Chêne Vert la somme de 50 871,95 €.

La demande de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil est sans objet, dès lors que les modalités de paiement sont régies par les dispositions d’ordre public relatives au redressement judiciaire.

***

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance ; en cause d’appel la société Victory supportera les dépens et devra verser à la Foncière du Chêne Vert une indemnité de procédure qu’il convient de fixer à la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance ;

Réforme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et, y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

Fixe la créance de la société Foncière du Chêne Vert au passif du redressement judiciaire de la société Victory, au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2012, à la somme de 142 944,10 € ;

Condamne la société Victory à payer à la société Foncière du Chêne Vert, au titre des loyers et charges échus et impayés postérieurement au 26 janvier 2012, arrêtés au 3 mai 2013 après échéance d’avril 2013, la somme de 50 871,95 € ;

Condamne la société Victory à payer à la société Foncière du Chêne Vert au titre de la procédure d’appel la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Victory aux dépens d’appel, dont recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Dominique Rosenthal, présidente et par M. Alexandre Gavache, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,