COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 59C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2014

R.G. N° 13/01825

AFFAIRE :

SAS A B

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 22 Février 2013 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 4

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphane CHOUTEAU

M^e Jean-marie PINARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS A B

XXX

Central Park

XXX

Représentant : M^e Stéphane CHOUTEAU de l’Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 624 – N° du dossier 000955 – Représentant : M^e Philippe GOURBAL, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

APPELANTE

****************

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Olivier-jacques DE LA ROBERTIE de la SELURL SELARL OLIVIER DE LA ROBERTIE CABINET D’AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0295 – Représentant : M^e Jean-marie PINARD, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur E LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Monsieur E LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER, ci-après désignée BMI, est un promoteur national qui intervient dans le secteur des logements et des bureaux. Son siège social est à Levallois-Perret.

La société par actions simplifiée A B est un promoteur dont le siège est à Toulouse.

En septembre 2008, la société BMI a été approchée par la société A B à propos d’un programme dont elle était attributaire, situé dans la ZAC de Borderouge, placée sous la responsabilité de la SETOMIP (Société d’Equipement de Toulouse Midi Pyrénées), aménageur de l’opération. La société A B souhaitait l’aide de la société BMI pour mener à bien ce programme immobilier pour lequel elle rencontrait des difficultés.

De septembre 2008 jusqu’en février 2010, les deux promoteurs ont uni leurs compétences, la société A B présentant la société BMI au Maire adjoint de la ville de Toulouse, comme venant participer à la société civile immobilière DES BOUQUETINS, maître d’ouvrage, constituée par la société A B et la société à responsabilité limitée HOLDING 2FR, dans le but de renforcer la capacité commerciale et financière de l’opération.

En juillet 2009, la société BMI a transmis à la société A B un avant projet de convention de partenariat ainsi que le budget et les grandes lignes économiques de l’opération. N’ayant pas eu de réponse satisfaisante, le 13 janvier 2010, la société BMI, tout en continuant d''uvrer avec la société A B, demandait la régularisation de leurs accords.

Le 26 janvier 2010, la société BMI présentait à la société A B leur projet de bilan dans le but de régulariser l’accord de co-promotion. Le 12 février 2010, elle lui soumettait un calendrier technique détaillant les opérations et proposait une réunion plénière à son siège, le 23 février 2010.

Le 22 février 2010, le dirigeant de la société A B annulait ce rendez-vous et les relations entre les deux promoteurs s’interrompaient sur l’initiative de celle-ci.

C’est dans ces conditions que la société BMI a fait assigner la société A B devant le tribunal de commerce de Nanterre, dont la compétence a été confirmée, sur contredit, par arrêt de cette cour du 6 octobre 2011

Par jugement entrepris du 22 février 2013, le tribunal de commerce de Nanterre a :

Prononcé la jonction des deux affaires et statué par un seul et même jugement sous le n°2010 F02617,

Dit recevable l’action engagée par la SAS Bouwfounds Marignan Immobilier à l’encontre de la SAS A.R.P B,

Condamné la SAS A.R.P B à payer à SAS Bouwfounds Marignan Immobilier la somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts, déboutant pour le surplus,

Débouté la SAS A.R.P B de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SAS A.R.P B à verser à la SAS Bouwfounds Marignan Immobilier, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Condamné la SAS A.R.P B aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 mars 2013 par la société A B ;

Vu les dernières écritures en date du 25 juin 2013 par lesquelles la société A B, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1382 et 1383 du Code Civil,

A titre principal, sur le fond :

Dire et juger que la demande formulée par la société BMI à l’encontre de la société A B est mal dirigée et qu’elle est donc irrecevable et infondée en ce que le contractant potentiel de BMI est la SCI des BOUQUETINS en sa qualité de maître d’ouvrage

Débouter la société BMI de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société A B

Réformer le jugement entrepris à ce titre en l’ensemble de ses dispositions, sans qu’il soit nécessaire de procéder à un examen du fond de l’affaire.

Subsidiairement, sur le fond':

Constatant les fautes multiples commises par la société BMI dans le maniement des affaires et dans le cadre de ses interventions techniques, telles que décrites ci-dessus

Constatant que les négociations ne sont jamais parvenues à un stade très avancé où l’une ou l’autre des parties aurait pu avoir la légitimité de croire qu’elles allaient s’engager

Constatant que la société A B n’a jamais donné son accord formel et exprès aux diverses propositions de collaboration qui lui ont été effectuées par BMI

Constatant le déséquilibre financier de l’opération entre les parties à l’instar de la volonté d’A B

Dire et juger que c’est à bon droit que la société A B a rompu les pourparlers en cours avec la société BMI selon lettre du 1^er mars 2010 et que cette rupture n’est pas fautive de sa part

Débouter la société BMI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Réformer le jugement entrepris à ce titre en l’ensemble de ses dispositions

A titre plus subsidiaire encore':

Au vu de la jurisprudence de principe, précisant que ce sont les seules conséquences directes des man’uvres qui ont trompé le partenaire ayant abouti à la rupture fautive qui peuvent être réparées

Constatant que le préjudice consistant en la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait la conclusion du contrat ne peut pas être indemnisé

Constatant que c’est la société A B qui a notamment supporté et engagé tous les frais inhérents au programme avant la rupture des pourparlers

Débouter en conséquence la société BMI de ses demandes et prétentions financières à titre de dommages et intérêts

Réformer le jugement entrepris à ce titre en l’ensemble de ses dispositions

Reconventionnellement,

Condamner la société BMI à payer à la SAS A B en réparation de tous postes de préjudices confondus à ce titre la somme de 300'000 euros

En toute hypothèse,

Condamner la société BMI à payer à la société A B la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente instance avec distraction notamment entre les mains de Maître SCHOUTEAU, Avocat, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures en date du 7 mai 2013 au terme desquelles la société BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER, demande à la cour de :

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société A à lui payer la somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts,

y ajoutant,

Condamner la société A B à payer à la société BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER la somme de 1 000 000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires,

Condamner la société A B à payer à la société BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Jean-Marie PINARD, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société BMI :

Pour voir juger irrecevable l’action de la société BMI à son encontre, la société A B expose que sa demande est mal dirigée car, bien qu’elle ait le même dirigeant que la SCI LES BOUQUETINS, promoteur de l’opération litigieuse, E F, c’est cette SCI qui était le maître d’ouvrage de cette opération ; que les contractants de la SCI sont bien la société A B et la société BMI mais en leurs qualités de prestataires et, que la mission que le promoteur leur a confiée est une mission de montage et de réalisation du programme défini; que, quand bien même la société BMI devait être associée au capital de la SCI, elle était, dans ses relations avec la société BMI, un prestataire conjoint, intervenant dans le cadre de la gestion et de la commercialisation de l’opération.

Comme en première instance, la société BMI maintient que la procédure a été engagée contre la société qui a fait naître et entretenu, seule, des relations avec elle et non la SCI LES BOUQUETINS, inexistante au plan relationnel entre 2008 et 2010 ; que si la société A B considère vraiment que c’est la SCI qui devrait assumer les fautes de son dirigeant, il lui suffisait de l’appeler en garantie.

Sur ce point, le tribunal a exactement apprécié qu’aucun contrat écrit n’a été signé entre les parties ; que les nombreuses correspondances versées au débat font apparaître les relations liant les sociétés BMI et A et non pas la SCI LES BOUQUETINS ; que c’était bien sur du papier à en-tête de la société A B que E F lui a adressé, le 15 septembre 2008, la charte de la ZAC de Borderouge ; que les différents courriels adressés par E F soit à la société BMI, soit aux différents intervenants et institutionnels de la région concernant le projet immobilier, l’étaient toujours avec cette adresse : f.F@arpfoncier.fr.

C’est donc justement que le tribunal a débouté la société A B de sa fin de non-recevoir, la société BMI ayant parfaitement intérêt à agir en recherche de faute de son interlocuteur avéré, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ce que la cour confirme.

Sur la rupture des pourparlers :

Au soutien de sa demande indemnitaire, la société BMI expose qu’elle a été approchée par la société A B pour faire aboutir son projet immobilier qui se trouvait dans l’impasse ; qu’elle a travaillé pendant 16 mois sur ce projet pour le faire passer de projet sinistré à projet viable ; que, bien que la société A B n’ait pas donné suite aux projets de contrats de co-promotion qu’elle lui a transmis, elle a néanmoins continué à solliciter ses services techniques jusqu’à l’obtention du permis de construire, confirmant qu’une signature de promotion commune allait être concrétisée ; que des rapports amicaux entretenus entre les équipes respectives ont pu favoriser la confiance entre les deux sociétés.

Elle ajoute que la société A B a attendu l’obtention du permis de construire, le 10 janvier 2010, et des notices techniques descriptives qu’elle avait réalisées pour elle, pour rompre des pourparlers largement avancés, alors qu’elle avait conclu un contrat, en mars 2010, avec un autre promoteur moins coûteux et, qu’ainsi, sa demande d’indemnisation pour rupture fautive est justifiée par un commencement d’exécution du contrat non signé.

La société A B réplique que la société BMI n’est pas intervenue pendant une durée de 16 mois, mais que ce n’est qu’à partir du deuxième semestre 2009 qu’elle va intervenir réellement au projet pour aboutir à un refus du permis de construire, le 5 novembre 2009. Au demeurant, elle estime que la société BMI ne lui a apporté aucun savoir-faire décisif ou novateur, ni aucune aide lors de l’appel d’offres, de l’ouverture ou de la négociation.

Elle soutient que le fait d’avoir participé à des négociations sans être engagée comme co-titulaire de la promesse de vente ne donnait aucun droit à la société BMI, qui, au surplus, a commis de nombreuses fautes, puisqu’il a fallu demander trois permis de construire successifs à cause d’une erreur de surfaces, qu’elle a volontairement commise, en ne respectant pas le cahier des charges fourni par le donneur d’ordre.

La société A B expose avoir, seule, réservé le terrain à construire et n’avoir eu aucune relation commerciale avec la société BMI avant ce projet. Elle ajoute qu’à aucun moment, malgré les contacts avec cette dernière, elle ne lui a présenté d’engagement formel et officiel ; que les documents qui lui ont été soumis par la société BMI traduisent des propositions inéquitables, en sa défaveur, les honoraires n’étant pas partagés par moitié, conformément au principe négocié, propositions en outre impossibles à réaliser dans le cadre de l’échéancier fixé par la société d’aménagement ou bien encore comportant des conditions financières fluctuantes, dépourvues de tout sérieux ; que de surcroît, la demande d’accord, formulée par la société BMI le 26 janvier 2010, concerne un document non abouti, dans lequel tout reste à négocier et, qu’encore, elle a été la seule à engager des dépenses pour ce projet.

L’appelante pointe ensuite les fautes techniques de l’intimée, telle sa désinvolture dans le traitement d’une affaire qu’elle a perçu comme une opportunité éventuelle, de deuxième part le non respect du ratio de surfaces imposé entre grands et petits logements, qui a conduit au refus du permis de construire à l’automne 2009, de troisième part sa proposition de double grille de prix de vente selon les réseaux, potentiellement génératrice de contentieux, de quatrième part un délai de commercialisation trop long, de cinquième part le déséquilibre financier de l’association proposée par la société BMI, toutes raisons qui justifient une rupture de pourparlers avec elle, qui ne peut être qualifiée de fautive, en ce qui la concerne.

Il ressort des pièces versées au débat que :

— le 15 septembre 2008, la société A B a adressé à la société BMI, pour étude, la charte de la ZAC de Borderouge ;

— le 21 octobre 2008, la société A B a adressé une lettre au maire adjoint de la ville de TOULOUSE l’informant de son intention de faire appel à la société BMI pour participer à la SCI et renforcer la capacité commerciale et financière de l’opération ;

— de nombreux courriels et courriers échangés entre octobre 2008 et janvier 2010 entre E F, président de la société A B, et la société BMI démontrent que la société A B a profité des avis et conseils de cette dernière jusqu’à l’obtention du permis de construire du 10 janvier 2010, notamment :

— le 30 janvier 2009, la société A B a soumis à l’avis de la société BMI la réponse de la SETOMIP, adressée à son courrier du 27 octobre 2008 ;

— le 30 avril 2009, E F écrivait à la société BMI : lors de notre réunion du 26 mars nous avions convenu que nous attendions votre accord pour soumettre le projet modifié à la REP. JP RIBES a modifié le projet avec vos remarques (…) Merci de me donner votre avis et votre accord sur le projet, ainsi que le feu vert pour déposer en REP ou aller directement au permis de construire. Nous suivrons le cheminement pour aboutir le plus rapidement à un accord sur le permis pour passer à la commercialisation

— le 9 juillet 2009, E F écrivait à la société BMI : la mairie a donné son accord de principe sur le nouveau projet approuvé en REP de fin juin

— le 13 janvier 2010 Y X, directeur des programmes de l’agence BMI de Toulouse adressait un courriel à E F, indiquant : veuillez trouver ci-joint le budget prévisionnel concernant l’opération

— le 15 janvier 2010 E F adressait un courriel à Y X, dans lequel était écrit : pour le principe de notre association, je réitère que si on part en association, ce que je souhaite évidemment, il me faut que le PC soit pris en charge par l’opé, c’est fait, merci, et que les hono soient partagés, Yc les hono de gestion des ventes, soit 200 000 €. De mon côté, je suis le chantier avec mon ingénieur, mais j’ai donné mon accord, donc je m’y tiens

A cela doit être ajouté que tous les documents techniques à destination de la SETOMIP, société d’aménagement, et de la mairie de Toulouse, ont été réalisés conjointement par les parties, la société A B transmettant les courriers reçus à Toulouse pour avis à la société BMI en vue d’y répondre ;

Qu’il n’est pas contesté que la société BMI a accompagné la société A B dans différents entretiens avec le donneur d’ordre et les intervenants concernés ;

Que le 26 janvier 2010, C D, directeur de l’agence BMI de Toulouse, a envoyé, par courriel à E F le projet de bilan avec une répartition 50/50 des honoraires de gestion entre leurs deux sociétés, E F répondant, le jour même: bien reçu ;

Que le 29 janvier 2010, la société A B a transmis les éléments de commercialisation à la société BMI, sollicitant l’avis de ses services techniques ;

Que le 22 février 2010 à 17h03, E F, président de la société A B, a envoyé un courriel à la société BMI pour annuler la réunion prévue le lendemain à 9h00 ;

Que le 1^er mars 2010, la société A B a adressé une lettre recommandée avec avis de réception à la société BMI mettant fin aux négociations entre les parties, au motif que les propositions financières de celle-ci ne recevaient pas son assentiment complet.

Les parties sont contraires quant à la durée de leur collaboration sur le projet de construction envisagé sur le terrain de la ZAC de Borderouge à Toulouse, la société A B affirmant que la société BMI n’est réellement intervenue qu’à compter du deuxième semestre 2009, alors qu’il ressort clairement des documents sus-évoqués, comme l’a justement retenu le tribunal, qu’elle a régulièrement sollicité les conseils et avis de la société BMI dès le 15 septembre 2008.

L’appelante a d’ailleurs, sans équivoque, fait part à la mairie de Toulouse, dans son courrier du 21 octobre 2008, de son intention d’associer la société BMI à la SCI candidate à l’achat de la parcelle, pour réaliser ce projet de promotion immobilière et une convention de partenariat en ce sens, lui a été soumis, dès le 22 juillet 2009, par la société BMI, sans que la société A B n’y donne suite, la qualifiant d’ébauche de projet. Pour autant, sans amender ce projet ou faire une contre-proposition, bien que demanderesse à la collaboration, la société A B a continué à s’assurer des services de la société BMI, sans jamais la détromper sur son intention de contracter et ce jusqu’à la veille de la rupture des pourparlers, puisque le courriel de cette dernière, du 26 janvier 2010, qui lui transmet le projet de bilan, incluant notamment la répartition par moitié entre les sociétés des honoraires de gestion, n’a eu d’autre réponse que : bien reçu, E F, continuant, le 29 janvier 2010, à lui adresser, pour avis, des éléments de commercialisation du programme, phase finale du projet pour laquelle la société A B a essentiellement souhaité avoir recours aux services de la société BMI.

Ainsi, il importe peut que le bureau d’étude ACQ, indique, dans un courrier au demeurant non daté, que la société BMI n’est intervenue que ponctuellement dans la phase amont du projet, puisqu’il ressort des pièces versées aux débats que la compétence première qui était requise de sa part était son savoir-faire en matière de commercialisation, outre son assise financière.

A cet égard, le projet de partenariat mis aux débats, indique bien, au titre de la répartition des missions, que la phase d’acquisition foncière ou bien celle du montage et de la conception du projet étaient du ressort de la société A B, laquelle évoque ainsi, vainement, avoir été seule à l’origine des dépenses engagées, son refus d’accepter les termes du partenariat et le fait de laisser les relations se poursuivre sans formalisation d’un écrit l’ayant privée d’une possibilité d’un possible co-financement par la société BMI.

L’absence d’antériorité des relations commerciales entre les parties, mise en avant par la société A B, n’est pas une condition exonératoire d’une brutale rupture de celles qui ont pu s’instaurer, tout au plus est-elle susceptible de modifier l’appréciation du préjudice qui en résulte du fait de son imprévisibilité.

Quant aux différents griefs, qualifiés de fautes techniques, que la société A B formule à l’encontre de la société BMI pour tenter de se dédouaner de sa responsabilité dans la brutale rupture des pourparlers, force est de constater qu’ils ne sont en rien étayés, n’ayant fait l’objet, en son temps d’aucune remarque de sa part.

Ainsi, le tribunal a justement retenu que la brutalité de la rupture des pourparlers, matérialisée par l’annulation, du jour au lendemain, d’une réunion prévue le 23 février 2010 entre les différents acteurs du projet de construction, sans que la société A B ne justifie avoir, à aucun moment, formulé à la société BMI des réserves ou réticences, fondées, pouvant lui laisser entendre que les relations parvenaient à leur terme, était fautive et génératrice d’un préjudice réparable.

Sur le quantum des dommages et intérêts réclamés par la société BMI, à hauteur de 1 501 000 euros, celle-ci les justifie par le coût direct des prestations fournies, qu’elle évalue, au vu du chiffre d’affaires prévisionnel de 12 546 886 euros HT que devait générer l’opération immobilière à la somme de 1 294 000 euros, dont elle ne sollicite que la moitié, soit la somme de 647 000 euros, à laquelle elle ajoute une perte de marge nette de 1 708 000 euros, qui selon la même clef de répartition, lui laissait espérer une somme de 854 000 euros.

Faute d’autres éléments fournis pour le calcul de son préjudice, le tribunal a justement écarté, en l’absence de signature de convention, la perte de chance pour la société BMI de réaliser des gains et réduit la part censée l’indemniser d’une prestation impayée à la somme de 500 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de la société A B :

La société A B formule, à titre reconventionnel, une demande indemnité à hauteur de 300 000 euros pour réparer le préjudice d’image que les fautes de la société BMI lui ont occasionné sur la place de Toulouse et du retard que ces mêmes fautes ont généré dans la réalisation de l’opération.

La cour ayant écarté toute faute de la société BMI dans la rupture des pourparlers, les allégations de la société A B ne sont étayées par aucun élément. Le jugement qui l’a déboutée de cette demande sera donc confirmé sur ce point et, partant, en son entier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à la société BMI une indemnité de procédure de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris du tribunal de commerce de Nanterre du 22 février 2013 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société par actions simplifiée A B à payer à la société par actions simplifiée BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société par actions simplifiée BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,