COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70D

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 OCTOBRE 2015

R.G. N° 14/02778

AFFAIRE :

SCI DU DONJON représentée par son gérant en exercice

C/

N-O F-G

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Avril 2014 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 13/02057

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE, après prorogation

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI DU DONJON représentée par son gérant en exercice

N° SIRET : 431 948 777

XXX

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 16442

APPELANTE

****************

Monsieur N-O F-G

né le XXX à LACAPELLE-CABANAC (46) (46)

de nationalité Française

9 Rue de la Beauce – 78310 Y

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20140227

Représentant : M^e Louis-maurice FAURE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0153 -

Madame X DE Z épouse F-G

née le XXX à XXX

de nationalité Française

9 Rue de la Beauce – 78310 Y

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20140227

Représentant : M^e Louis-maurice FAURE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0153 -

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur N-Baptiste AVEL, Président,

Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,

FAITS ET PROCEDURE,

La SCI DU DONJON, propriétaire d’un ensemble immobilier à Y, a consenti un bail d’habitation le 29 novembre 2001 à M. N- O F-G et M^me X de Z épouse F G.

La SCI a donné congé le 23 mai 2007, aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de son gérant associé, M. H C.

Par jugement du 9 septembre 2008, le Tribunal d’instance de RAMBOUILLET a validé le congé, ordonné l’expulsion des locataires sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.

Par arrêt du 13 octobre 2009, la cour d’appel de VERSAILLES a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de l’astreinte réduite à 50 € par jour de retard commençant à courir deux mois à compter de la signification de l’arrêt. L’arrêt a été signifié le 21 octobre 2009.

La SCI DU DONJON a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 14 février 2011.

Par jugement du juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de VERSAILLES du 24 mai 2011, la demande de délais pour quitter les lieux a été rejetée et la demande de liquidation d’astreinte déclarée irrecevable, avant le départ des lieux.

Selon procès-verbal d’expulsion du 30 août 2012, l’huissier de justice a constaté que les lieux étaient vides de toute occupation personnelle et mobilière.

Par exploit du 1^er mars 2013, la SCI DU DONJON a fait citer M. et M^me F-G principalement aux fins de voir liquider l’astreinte et les voir condamner à payer la somme de 49.150 € de ce chef.

Vu l’appel interjeté le 9 avril 2014 par la SCI DU DONJON du jugement contradictoire rendu le 1^er avril 2014 par le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de VERSAILLES qui a :

— débouté la SCI DU DONJON de toutes ses demandes et M. et M^me F G de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI DU DONJON aux dépens,

Vu les dernières conclusions signifiées le 21 avril 2015 par lesquelles la SCI DU DONJON demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé son appel ;

En conséquence ;

— infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau ;

— liquider l’astreinte prononcée à l’encontre de M. N- O F-G et M^me X de Z épouse F-G ;

— dire et juger que les époux F-G n’apportent la preuve ni de difficultés rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision ordonnant l’astreinte, ni de l’existence d’une cause étrangère qui ne leur est pas imputable ;

— condamner en conséquence M. N-O F-G et M^me X de Z épouse F-G à lui payer la somme de 49.150 € ;

— se déclarer incompétente sur les demandes de restitution présentées ;

— débouter M. N- O F-G et M^me X de Z épouse F-G de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner M. N- O F-G et M^me X de Z épouse F-G à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. N- O F-G et Madame X de Z épouse F-G aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût des mesures d’exécution engagées, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions signifiées le 13 avril 2015 par lesquelles Monsieur N- O F-G et Madame X de Z épouse F-G demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter purement et simplement la SCI DU DONJON, en la personne de son gérant M. H C de sa demande de liquidation d’astreinte en application des articles L 421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, pour les motifs explicités, et subsidiairement la fixer à 1 € ;

— y ajoutant, et statuant sur la demande incidente contenue dans les conclusions de première instance, condamner la SCI DU DONJON, en la personne de son gérant M. H C, prise en sa qualité de propriétaire, à leur rembourser le trop-perçu de loyer de septembre 2012 soit 2.268,54 € et le dépôt de garantie de deux mois soit 3.811,23 € (sauf indexation), soit au total 6.079,77 € ;

— compte tenu de l’obligation d’ester en justice pour eux, condamner le propriétaire à leur payer les sommes de :

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI DU DONJON en tous les dépens ;

SUR CE , LA COUR :

La cour se reporte, pour l’exposé des faits constants de la cause et des moyens des parties, aux écritures échangées par celles-ci conformément à l’article 455 du code de procédure civile , et à la motivation du jugement entrepris.

Il est constant qu’en matière d’astreinte au départ de locaux servant à l’habitation, ce sont les dispositions spéciales des articles L 421-1 et L 421-2 du code des procédures civiles d’exécution qui s’appliquent, aux termes desquelles :

— (article L 421-1) : 'Par exception au deuxième et troisième alinéa de l’article L 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d 'expulsion exécutée’ ;

— (article L 421-2) : 'Par exception au premier alinéa de l’article L 131-2, le montant de

l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.'

Sur la liquidation de l’astreinte :

+Sur le point de départ de l’astreinte :

La SCI DU DONJON demande la liquidation de l’astreinte au départ des intimés occupants à la somme de 49.150 €, pour la période du 21 décembre 2009 au 30 août 2012, date à laquelle les intimés ont quitté les lieux pour lesquels ils avaient reçu un congé-reprise, sur la base d’un calcul arithmétique de l’astreinte.

M. et M^me F-G soutiennent que pour le calcul du nombre de jours écoulés depuis la fixation de l’astreinte, il ne faut pas faire courir l’astreinte à compter de la signification de l’arrêt d’appel au fond du 21 octobre 2009, mais à compter de la date de signification du commandement de quitter les lieux, soit le 14 février 2011.

Les questions du point de départ de l’astreinte, ainsi que du nombre de jours couvrant la période de course de l’astreinte ne se posent pas ici, puisque par exception aux dispositions de droit commun sur l’astreinte, celle-ci se ramène au préjudice effectivement subi par le bailleur et donc à des dommages-intérêts. C’est dès lors de façon inopérante que la SCI DU DONJON sollicite un calcul arithmétique de l’astreinte, et que les époux F-G croient pouvoir affirmer que le point de départ de l’astreinte n’est pas l’expiration du délai de la signification de l’arrêt la fixant, mais celle du commandement de libérer les lieux, qui seule démontrerait la volonté du propriétaire des lieux de récupérer ses locaux.

+Sur le préjudice :

Si le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé, il n’en résulte pas que le prononcé de l’astreinte fasse obstacle à l’allocation d’indemnités (Cour de cassation n° 88-18849, 6 décembre 1989). La Cour de cassation a ensuite précisé que l’indemnité d’occupation représentant en réalité la contrepartie de la jouissance des lieux, le cumul de l’astreinte et de l’indemnité d’occupation est possible.

La SCI DU DONJON invoque en effet utilement le harcèlement moral et procédural auquel ont du faire face M. H C, son gérant, et sa famille, de la part des époux F-G qui ont fait sommation interpellative à leur bailleur, résisté à tous les actes de la procédure d’expulsion, demandé à deux reprises des délais au juge de l’exécution, ainsi que fait appel du jugement les déboutant de cette demande. La SCI a du assigner ses anciens locataires en référé pour pouvoir effectuer les travaux de couverture urgents. La famille C a du en raison du maintien dans les lieux de ses anciens locataires, renoncer au projet familial formé en 2007 de reprise pour habiter pour laquelle elle avait donné congé.

La SCI DU DONJON invoque la somme déboursée pour le règlement du loyer d’un studio à Paris pour le fils de M. et M^me C, A, âgé de 18 ans, qui poursuivait ses études, d’un montant de 34.380 € sur cinq ans à compter du 3 septembre 2007, et ajoute que le fils ainé de la famille C, E, alors âgé de 20 ans, a du concomitamment être hébergé par ses grands-parents sur Versailles. Cependant la SCI DU DONJON ne justifie pas du lien de causalité, vu l’âge du bénéficiaire du bail, entre l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée la famille C de reprendre pour l’habiter la maison de Y, et la poursuite de cette location au profit du même enfant sur la période de cinq ans séparant la date des effets du congé du départ des intimés. Il sera tenu compte des loyers qui ont pu être versés pendant une première année à la suite d’une souscription en urgence du bail d’un studio, compte tenu du jeune âge d’A, de la précarité de la situation d’un étudiant et de l’épuisement des solutions d’hébergement existant dans la famille C. La conservation par le bénéficiaire de son studio dans la capitale intra muros au-delà de cette durée doit être considérée comme relevant de son seul agrément.

+ Sur les difficultés des intimés à exécuter l’arrêt du 13 octobre 2009 et l’existence d’une cause étrangère :

M. et M^me F-G invoquent, pour justifier leur libération des lieux près de trois ans après la signification de l’arrêt de la cour d’appel du 21 octobre 2009, la nécessité où ils se trouvaient, à compter de la réception du congé, alors qu’ils avaient créé dans les lieux immédiatement contigus au sein de l’ancienne ferme dont seule la maison d’habitation principale leur était louée, une SARL 'La Pension du Donjon’ pour accueillir des chevaux employant neuf personnes, de faire toutes les démarches nécessaires à un transfert de cette activité en préservant les emplois y attachés. En effet la société 'La Pension du Donjon’ s’était substituée à l’entreprise’Aux écuries de la Tour’ dont la gérante était M^me D, à laquelle la SCI DU DONJON avait donné à bail un local contigu à l’habitation louée aux époux F-G, qui, en tant que gérants de la SARL, exerçaient l’activité de centre équestre.

Il convient de souligner que le bail conclu avec les époux F-G était à usage uniquement d’habitation et non professionnel, et que les difficultés invoquées par les intimés ne concernent pas les époux F-G en leur qualité de locataires du local d’habitation, mais une société qu’ils ont créée de leur propre initiative, et qui serait inopposable au bailleur dans le cadre du bail d’habitation signé. Il est relevé que par une décision du 16 octobre 2012, le juge de l’exécution de Versailles a estimé que la SARL LA PENSION DU DONJON a bénéficié de délais de fait depuis plus de trois ans, durée suffisante pour organiser le transfert de l’activité.

Par ailleurs l’organisation, quelque complexe qu’elle soit, d’un transfert d’une activité connexe exercée volontairement par les locataires, indépendamment du local objet de la location litigieuse, ne présente aucune des caractères- imprévisibilité, irrésistibilité, extériorité – de la force majeure ou de la cause étrangère. Les difficultés alléguées ne peuvent pas constituer une telle cause. Il ya lieu de relever que dans son jugement du 24 mai 2011, le juge de l’exécution de VERSAILLES avait estimé que la présence des époux F-G sur les lieux exploités en tant que centre équestre n’était pas indispensable, dès lors qu’ils déclaraient y employer huit salariés dont certains étaient logés sur place.

Il n’est pas inutile de relever, sur le grief fait par M. et M^me F-G au bénéficiaire de la reprise de ne pas avoir emménagé après un délai raisonnable à moins de justifier avoir engagé des travaux de rénovation, que la maison donnée en location était située au sein d’un ensemble de bâtiments plus vaste donnés en location à des tiers.

La déclaration préalable de travaux ayant fait l’objet d’un arrêté du 8 janvier 2011 annulé par le Tribunal administratif de Versailles le 30 septembre 2013 ne concernait pas l’habitation principale litigieuse, mais une autre partie des bâtiments. Sur la maison d’habitation elle-même, la déclaration préalable qui a pu être déposée le 6 mars 2014, tendant à la rénovation de la peinture des menuiseries extérieures et des volets, était rendue obligatoire par sa situation, du fait de la présence du donjon, dans le périmètre des bâtiments historiques.

Plus anciennement, la toiture de la maison louée aux époux F-G était en très mauvais état et dans la perspective de sa rénovation, le propriétaire a fait établir en novembre 2009 un devis par l’entreprise DEJOIE puis a déposé le 27 mai 2011 une déclaration préalable renouvelée le 24 novembre 2011. Les occupants se sont alors opposés à l’intervention de l’entreprise pour ces travaux de restauration de charpente et couverture en dépit de l’urgence et du risque d’effondrement. Ce n’est qu’en janvier 2012 que les travaux ont pu être réalisés, sur l’autorisation donnée par le juge des référés à la bailleresse. Quant aux travaux consécutifs au départ des occupants, l’architecte M. B mentionne qu’un premier rendez-vous s’est tenu dès le 18 octobre 2012, avec intervention de l’architecte des bâtiments de France qui a imposé le dépôt d’une déclaration préalable, la Mairie exigeant par la suite une demande de permis de construire établie après qu’un relevé par un géomètre de l’ensemble de la propriété, et non plus une simple déclaration de travaux . Un nouveau dossier de demande de permis a pu être déposé en mars 2014, l’accord étant donné en mai suivant.

Ainsi la société propriétaire justifie-t-elle avoir engagé dès avant le départ des lieux des occupants, les actions nécessaires à la remise en état du bâtiment d’habitation principale nécessitant d’importants travaux, et fait preuve d’une volonté sérieuse d’habiter les locaux.

Le Tribunal d’instance de Rambouillet a, par jugement du 2 avril 2015, estimé que la preuve d’un caractère frauduleux du congé reprise pour habiter n’était pas rapportée, et a rejeté les demandes d’annulation de congé et la demande de réintégration. Le tribunal a rappelé que l’intention frauduleuse invoquée au soutien de la demande de réintégration doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré et a admis que le motif légitime du congé notifié en 2007 avait perdu du fait des locataires son actualité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour est en mesure de fixer le montant du préjudice toutes causes confondues subi par la société du DONJON, propriétaire, dans l’exercice de son droit de reprise pour habiter au profit de son gérant et de sa famille, attribut de son droit de propriété, à la somme de 10.000 €. La liquidation de l’astreinte est en conséquence opérée à ce montant.

Sur les demandes de restitution de loyer et dépôt de garantie :

Ces demandes ne ressortent pas de la compétence du juge de l’exécution appelé à statuer sur une liquidation d’astreinte. Elles sont irrecevables devant ce magistrat.

Sur la demande en dommages-intérêts des intimés :

Succombant en leur argumentation et en leur demande tendant à voir constater qu’il n’y a lieu à liquidation d’astreinte, M. et M^me F-G verront rejeter leur prétention à indemnisation d’un préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable, au vu des circonstances de la cause et de la solution du litige, d’allouer à la SCI DU DONJON, au titre des frais irrépétibles de procédure qu’elle a été contrainte à exposer lors de l’instance d’appel pour la préservation de ses droits, une somme de 3.000 € . M. et M^me F-G verront rejeter leur demande du même chef.

Sur les dépens :

Succombant en leur argumentation et leurs demandes incidentes, M. et M^me F-G supporteront les dépens de première instance et d’appel, dans lesquels il n’y a toutefois pas lieu d’inclure le coût des actes de la procédure d’expulsion engagée compte tenu de la nature spécifique du litige.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement rendu le 1^er avril 2014 par le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de Versailles, sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me F-G de leurs demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau sur le surplus :

Liquide l’astreinte prononcée à l’encontre de M. N-O F-G et M^me X DE Z épouse F-G par l’arrêt rendu le 13 octobre 2009 par la cour d’appel de Versailles, à la somme de 10.000 € ;

Condamne solidairement M. N-O F-G et M^me X DE Z épouse F-G à payer cette somme à la SCI DU DONJON, représentée par son gérant M. H C ;

Déboute la SCI DU DONJON du surplus de sa demande de liquidation ;

Déboute M. et M^me F-G de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne solidairement M. N-O F-G et M^me X DE Z épouse F-G à verser à la SCI DU DONJON une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne sous la même solidarité M. N-O F-G et M^me X DE Z épouse F-G aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur N-Baptiste AVEL, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,