COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

DEFAUT

DU 08 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 14/08537

AFFAIRE :

B Y

C/

F D E

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Septembre 2014 par le Tribunal d’Instance de Saint germain en laye

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1114000627

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédérique THUILLEZ,

M^e Valérie DENIN-MATHONNET,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Frédérique THUILLEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 513

APPELANTE

****************

Madame F D E

née le XXX à XXX

de nationalité Portugaise

XXX

XXX

Représentant : M^e Valérie DENIN-MATHONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 399

Monsieur Z X

de nationalité Française

XXX

XXX

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique CATRY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE

Vu le jugement prononcé le 18 septembre 2014 par le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye qui a :

— constaté la résiliation du bail conclu entre M^me D E et M^me Y portant sur l’appartement situé XXX au Pecq à la date du 1^er mai 2012 par l’effet du congé délivré par la locataire M^me Y ;

— validé le congé délivré le 31 juillet 2013 par M^me D E à M. X concernant le même appartement ;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail de ce bien conclu le 19 janvier 1999 entre M^me D E et M. X à la date du 31 janvier 2014 ;

— ordonné l’expulsion de M. X avec l’assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à les quitter, avec séquestration des meubles laissés dans les lieux ;

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à M^me D E la somme de 6.100 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2014, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à mai fin 2014 ;

— condamné M. X et M^me Y à payer à M^me D E une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré de 10 % qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, majoré des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné in solidum les mêmes au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens ;

*

Vu l’appel interjeté le 28 novembre 2014 par M^me Y et ses conclusions du 21 avril 2015 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

. infirmer le jugement sauf en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à son égard au 1^er mai 2012 et en ce qu’il a débouté M^me D E de sa demande de dommages et intérêts en application de la clause pénale ;

. constater qu’elle n’occupait plus les lieux dès le 1^er mai 2012 ;

. dire que M. X s’est maintenu seul dans les lieux sans droit ni titre à compter du 1^er février 2014 ;

. dire que la clause de solidarité figurant au contrat de location ne s’applique pas au paiement de l’indemnité d’occupation et rejeter la demande en paiement formée à ce titre à son encontre ;

. dire que concernant l’arriéré locatif, les sommes dues sont comprises entre le 1^er mai 2012 et le 31 janvier 2014 ;

. condamner M. X à la garantir de toutes sommes qu’elle serait amenée à versée ;

. le condamner solidairement avec M^me D E à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de M^me D E du 12 mai 2015 qui demande à la cour de :

. rejeter les demandes formées par l’appelante,

. infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu avec M^me Y à la date du 1^er mai 2012 et condamné celle-ci avec M. X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10 % ;

Statuant à nouveau,

. constater la résiliation du bail avec M^me Y à la date du 31 janvier 2014 ou à défaut au 2 juillet 2012,

. condamner celle-ci solidairement avec M. X à lui payer une indemnité d’occupation égale à deux fois le dernier loyer mensuel majoré des charges avec intérêts à compter du 17 avril 2014, date de l’assignation introductive d’instance, ainsi que la somme de 610 euros au titre de la clause pénale contractuelle, avec intérêts,

Subsidiairement,

. prononcer la résiliation judiciaire du bail et condamner l’appelante et M. X au paiement d’une indemnité d’occupation et de la clause pénale,

. confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

. condamner solidairement l’appelante et M. X à lui payer la somme de 6850 euros au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnités d’occupation actualisé au 24 mars 2015 avec intérêts sur la somme de 6590 euros à compter du 17 avril 2014 et pour le surplus à compter des conclusions outre la somme actualisée à 685 euros au titre de la clause pénale,

En tout état de cause,

. Ordonner la capitalisation des intérêts et condamner l’appelante et M. X solidairement ou in solidum à lu payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification à M. X le 5 février 2015 de la déclaration d’appel, des conclusions de l’appelante le 28 avril suivant et de celles de M^me D E le 13 mai 2015, les actes étant remis en l’étude de l’huissier ;

MOTIFS DE L’ARRET

M. X n’a pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt par défaut.

Il est expressément référé aux écritures de M^me Y et de M^me D E pour l’exposé des moyens qu’elles présentent au soutien de leurs demandes.

M^me Y invoque l’irrégularité de la procédure suivie en son absence en première instance mais n’en tire aucune conséquence au plan des demandes qu’elle forme dans le dispositif de ses écritures.

Il peut être ajouté qu’elle ne justifie pas avoir communiqué sa nouvelle adresse à la bailleresse lorsqu’elle lui a donné congé le 30 mars 2012 ni à un quelconque autre moment après le congé de sorte que l’assignation introductive d’instance devant le premier juge ne pouvait être délivrée qu’à sa dernière adresse connue correspondant à celle des locaux donnés en location.

Sur la date de résiliation du bail à l’égard de M^me Y

Le bail a été consenti à l’origine à M. X et M^me Y, tous deux portés comme locataires au contrat sous seing privé signé le 19 janvier 1999.

La date à laquelle le bail a pris fin à l’égard de M^me Y, par l’effet du congé qu’elle a donné le 30 mars 2012, importe peu pour la bailleresse dès lors que M^me Y admet être redevable des loyers et charges impayés solidairement avec M. X en application de la clause de solidarité stipulée au bail.

Le jugement sera néanmoins confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à l’égard de M^me Y à la date du 1^er mai 2012 dès lors que M^me D De E n’a pas contesté le congé donné et en a tiré la conséquence nécessaire en ne délivrant un congé le 31 juillet 2013 à effet du 31 janvier 2014 qu’à M. X.

Sur le paiement solidaire des loyers et charges, de l’indemnité d’occupation et de toutes autres sommes contractuellement mises à la charge des locataires

M^me Y reconnaît devoir les loyers et charges impayés jusqu’au 31 janvier 2014, date d’effet du congé donné à M. X.

L’article XI du bail stipulait que pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable « le locataire ».

Cet article fait suite à l’article IX qui énumère l’ensemble des obligations principales auxquelles le locataire est tenu pendant le cours du bail et à l’article X qui ajoute que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation également à deux fois le loyer quotidien, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

Sauf à dénaturer les clauses XI et X du contrat, M^me Y, ayant au contrat la qualité de locataire, est tenue au paiement solidaire de l’indemnité d’occupation en application de la clause X mettant à la charge du locataire une indemnité d’occupation en l’absence de libération des lieux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y solidairement avec M. X à payer à la bailleresse l’arriéré locatif et l’indemnité due pour l’occupation des lieux à compter du 31 janvier 2014 jusqu’au jour de la libération des lieux.

Sur les clauses pénales

Le bail contient deux clauses pénales. La première stipule que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, la seconde prévoit que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien.

L’article 1^er de la loi ALUR du 31 mars 2014 a modifié l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en ajoutant qu’est réputée non écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Cette interdiction vise les clauses pénales insérées aux baux. Toutefois, cette modification n’est applicable qu’aux nouveaux contrats ou aux contrats reconduits ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Or, le contrat n’était même plus en cours le 27 mars 2014 puisqu’il était expiré depuis le 31 janvier précédent.

Les clauses pénales contractuellement prévues demeurent donc valables.

Ces clauses apparaissent manifestement excessives au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse qui perçoit des intérêts de retard qui seront eux-mêmes capitalisés.

La seconde clause pénale destinée à la fixation de l’indemnité d’occupation sera réduite à 10 % du montant du loyer, de sorte que le jugement, par les présents motifs substitués à ceux de cette décision, sera confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, majoré de 10 %, outre les charges sur justification.

M^me D E justifie du montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevant à la somme de 6850 euros à fin mars 2015, qui n’est pas contestée.

M^me Y sera donc condamnée solidairement avec M. X à payer cette somme à M^me D E, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6100 euros à compter du 17 avril 2014, date de l’assignation introductive d’instance, et sur le surplus à compter du 13 mai 2015, date de notification de ses conclusions.

La première clause pénale sera réduite à la somme de 150 euros, pour les motifs exposés plus haut, que M^me Y et M. X seront condamnés solidairement à payer à M^me D E. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée à ce titre.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

M^me Y justifie par la production du nouveau bail avoir quitté les lieux loués et habiter un autre appartement depuis le mois de mai 2012.

L’arriéré locatif ayant commencé à partir de cette date, M. X, qui est demeuré dans les lieux, sera condamné à garantir M^me Y de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

M^me Y et M. X seront condamnés in solidum à payer la somme de 1500 euros à M^me D E en remboursement de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel.

M^me Y sera garantie de cette condamnation par M. X qui est en outre condamné à lui verser la somme de 1500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf du chef du montant de la condamnation solidaire à paiement de M. X et M^me Y au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, et du chef du rejet de la demande en paiement formée par M^me D E en application de la clause pénale n° 1 ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M^me Y et M. X à payer à M^me D E la somme de 6850 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté à fin mars 2015, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6100 euros à compter du 17 avril 2014 et sur le reste à compter du 13 mai 2015, et la somme de 150 euros en application de la clause pénale n° 1 du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015 ;

Y ajoutant,

Condamne M. X à relever et garantir M^me Y de toutes les condamnations à paiement prononcées à son encontre par le présent arrêt, incluant les condamnations à paiement prononcées par le premier juge et confirmées par la cour ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Condamne M^me Y et M. X in solidum à payer à M^me D E la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X à payer la somme de 1500 euros à M^me Y en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens d’appel seront supportés in solidum par M^me Y et M. X et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,