COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 DECEMBRE 2016

R.G. N° 14/05412

AFFAIRE :

SNC NOUR

…

C/

Société VAL DE SEINE AMENAGEMENT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mai 2014 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 13/00048

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

M^e Michaël MOUSSAULT

M^me B C Commissaire du Gouvernement

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC NOUR

Domicile élu en l’étude de la SELARL LM AVOCATS

XXX

XXX

Madame F X

Domicile élu en l’étude de la SELARL LM AVOCATS

XXX

XXX

Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 Représentant : Maître Jean-D GOSSET, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : B 0812

APPELANTES

****************

Société VAL DE SEINE AMENAGEMENT

Ayant son siège XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Xavier GOSSELIN substituant Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T 07

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame B C, Direction Départementale des Finances Publiques selon pouvoir spécial en date du 21 Septembre 2016

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2016, en audience publique, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Michèle TIMBERT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de Versailles

Monsieur D E, Juge de l’expropriation au TGI de PONTOISE, désigné conformément aux dispositions de l’article L13-1 du code de l’expropriation

Madame Z A, Juge de l’expropriation au TGI de Chartres, désigné conformément aux dispositions de l’article L13-1 du code de l’expropriation

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT

FAITS ET PROCEDURE,

La SNC NOUR est occupante, d’une véranda située aux droits du bar-tabac-restaurant exploité sous l’enseigne « Brasserie du Forum », à Boulogne-Billancourt, Haut de Seine.

Par arrêté préfectoral du 31 juillet 2006, l’opération d’aménagement dite ZAC Seguin-Rives, dont l’aménagement a été confié à la société anonyme d’économie mixte Val de Seine Aménagement, a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral du 6 août 2012, le préfet des Hauts-de-Seine a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire en vue de l’acquisition par la SAEM Val de Seine Aménagement des biens immobiliers nécessaires à la réalisation de l’opération du quartier du Pont de Sèvres qui a donné lieu à un avis favorable du commissaire enquêteur le 22 décembre 2012.

Pour la réalisation des travaux d’étanchéité sur l’ensemble du Forum Haut, la SAEM Val de Seine Aménagement a acquis auprès du syndicat des copropriétaires de Boulogne Pont de Sèvres-Bureaux le terrain du dit Forum Haut dont une véranda.

Par mémoire introductif d’instance du 22 novembre 2013, la SAEM Val de Seine Aménagement a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de NANTERRE qui par jugement du 21 mai 2014 a :

— Déclare M^me X irrecevable en son intervention volontaire.

— Dit n’y avoir lieu à indemnité au profit de la SNC NOUR du fait de l’expropriation de la parcelle sur laquelle est construite la terrasse du bar-tabac-restaurant exploité sous l’enseigne « Brasserie du Forum » et située sur la dalle du Forum Haut du quartier du Pont de Sèvres.

— Alloue à la SNC NOUR une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappelle que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu de l’article L 13-5 du code de l’expropriation. Par déclaration du 10 juillet 2014, la SNC NOUR et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leur mémoire reçu le 8 septembre 2014 et notifié par le greffe à la SAEM Val de Seine Aménagement et au commissaire du gouvernement, la SNC NOUR et M^me X, appelantes, demandent à la cour de :

— Les recevoir en leur mémoire en appel,

Les y déclarant recevables et bien fondés ;

— Infirmer la décision rendue par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de NANTERRE le 21 mai 2014 ;

Statuant à nouveau :

— Recevoir Madame X en son intervention volontaire,

— Fixer le montant de l’indemnité d’expropriation due par la Société VAL DE SEINE AMÉNAGEMENT à la SNC NOUR à la somme de :

—  917.624,60 € ou 722.624,60 €.

—  100.000 €,

— Condamner la Société VAL DE SEINE AMENAGEMENT à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Dans son mémoire reçu le 6 octobre 2014 et notifié par le greffe à la SNC NOUR et M^me X et au commissaire du gouvernement, la SAEM Val de Seine Aménagement, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

— Constater l’occupation précaire des terrains par la SNC NOUR ;

— Constater que la SNC NOUR ne dispose d’aucun droit à indemnité ;

Par suite :

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SNC NOUR ;

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance rendu le 21 mai 2014 ; – Condamner les appelantes à verser la somme de 3.000 € à la SAEM Val de Seine au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— Si la Cour considérait par extraordinaire que l’occupation n’est pas précaire, constater que le préjudice invoqué n’est pas justifié et fixer alternativement l’indemnité comme suit :

* Si le juge de droit commun considère que l’usucapion n’est pas démontrée, fixer l’indemnité à 0 € ;

* Si le juge de droit commun reconnaît l’existence de l’usucapion de façon définitive, constater que les postes de préjudices allégués ne sont pas justifiés et, en application de l’article L. 13-13 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, rejeter les demandes et fixer l’indemnité à 0 €.

A titre infiniment subsidiaire :

— Si le juge de droit commun reconnaît de façon définitive l’existence d’un droit de propriété plein et entier, sur les terrains d’assiette de la véranda, constater que l’indemnité proposée par le commissaire du gouvernement est erronée et la fixer à 86.625 €

Dans son mémoire reçu le 7 octobre 2014 et notifié par le greffe à la SNC NOUR, M^me X et à la SAEM Val de Seine Aménagement, le commissaire du gouvernement, propose à la cour de :

— Fixer l’indemnité à la somme de zéro euro.

****

Motifs de la décision :

Recevabilité de l’intervention de M^me X

La SNC Nour et M^me X soutiennent que cette dernière exploite le fonds de commerce de débit de tabac depuis le 3 mai 2013, que son intervention est recevable car son autorisation résulte d’un contrat passé avec les douanes selon lequel le débitant assure la concession de vente de tabac sur un emplacement et pour une période définis.

L’expropriant soutient que ce débit de tabac est sans lien juridique et matériel avec la terrasse objet du litige, que seul le gérant du bar restaurant a été autorisé à exploiter la terrasse en cause, que le bail n’autorise pas la vente de tabac, que de plus, il s’agit d’une clientèle de passage non liée à l’activité de bar restaurant, que la vente de tabac se trouve à l’intérieur du commerce et pas sur la terrasse.

Le bail signé entre le bailleur et la société Nour fait mention des activités de : Café, bar, brasserie, restaurant vente à emporter. Il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce qu’après avoir relevé que si M^me X avait bien un agrément des douanes, l’emprise porte sur une parcelle sur laquelle est située la véranda exploitée en annexe du fond de commerce acquis par la société Nour en 2008 mais que ce dernier ne mentionne pas l’activité de débit de tabac.

La demande d’intervention volontaire doit être rejetée.

Description

Il s’agit d’une véranda située au droit du bar-tabac-restaurant exploité sous l’enseigne’Brasserie du Forum’ et située sur le foncier de la SAEM et du syndicat des copropriétaires 'aquitaine 2".

La terrasse est de 77m², couverte par une véranda construite en début 1980 par l’exploitant de l’époque à titre précaire et gratuit. Elle est séparée en deux espaces : un coté fumeur et un non fumeur et accessible par une double porte à l’avant de la véranda. La structure est métallique, le plafond en plexiglass, le sol en parquet flottant et les murs sont des cloisons vitrées mobiles ouvrant l’été.

La SNC est occupante depuis 2008. L’expropriant précise qu’après les travaux, la SNC pourra demander l’autorisation temporaire d’utiliser à nouveau les lieux à la ville de Boulogne sur Seine.

Les droits

Les appelants soutiennent qu’il existe des droits réels à leur profit, que cette construction a été financée et entretenue et exploitée par le propriétaire du fonds de commerce. Ils exposent :

— qu’initialement, le propriétaire du fonds de commerce a acquis un doit de construire, qu’elle a un droit de propriété portant sur la construction car depuis plus de 30 ans, il existe une prescription selon les articles 2255 et 2265 du code civil, qu’elle bénéficie d’un droit à indemnisation,

— que la privation d’un droit de jouissance à titre commercial est indemnisable, qu’une convention précaire ne peut pas durer plus de 2 ans conformément à l’article L 145-5 du code du commerce, qu’elle perd un droit juridiquement protégé.

La SAEM précise que l’occupation gratuite a été autorisée à titre précaire et révocable ainsi qu’en atteste le procès-verbal d’assemblée générale de l’ASL de la ZAC de la tête du Pont de Sèvres en date du 26 mai 1981 et que la véranda est pour sa majeure partie construite sur le tènement acquis par la SAEM Val de Seine Aménagement le 27 juillet 2012 et pour quelques m² sur une parcelle propriété de la copropriété Aquitaine II dont l’acquisition est prévue pour le 3^e trimestre 2014 à la suite de l’accord intervenu avec cette copropriété.

L’assemblée générale :

— de l’ASL de la Zac de la Tête du Pont de Sevres le 18 mars 1981 a autorisé le café 'le Champollion’ à créer une terrasse fermée sur le forum au droit de l’établissement et cela à titre gratuit et à titre précaire.

— du syndicat des copropriétaires’Aquitaine’ le 26 mai 1981 a autorisé la construction sur le forum à titre précaire au droit du café restaurant d’une terrasse fermée.

En l’espèce, comme l’indique l’assemblée générale du 18 mars 1981, l’autorisation a été donnée au propriétaire du fond de commerce. Cette autorisation émanait d’un syndicat des copropriétaires et d’une ASL.

Cette autorisation était donnée au preneur et non pas au propriétaire.

En l’espèce, comme l’indique l’expropriant la terrasse n’est pas mentionnée dans le bail et l’appelante n’indique pas qu’elle aurait acheté cette terrasse qui lui aurait été transmise par le précédent preneur.

Le bail mentionne qu’il porte sur un 'local commercial situé au rez de chaussée constituant le lot 317 et comprenant les 737/23550", soit le local d’origine lors de l’établissement du règlement de copropriété. De plus, dans le bail, le vendeur mentionne que la SNC bénéficie 'd’un droit de terrasse couverte et fermée qui lui a été consentie à titre précaire par la mairie……..'.

Il en résulte qu’aucune prescription acquisitive ne peut avoir lieu à son profit, ce n’est pas le bailleur qui est à l’origine de l’autorisation mais deux syndicats des copropriétaires qui ne peuvent pas transmettre des droits pour un bail commercial.

Conformément à l’article 13-13 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La société soutient justement qu’elle bénéficie d’un droit juridiquement protégé en ce sens que l’autorisation était toujours valable quand l’expropriant est devenu propriétaire des lieux et que ce n’est que l’intervention de ce dernier qui va mettre un terme à cette autorisation.

Les indemnités

Les appelants demandent les sommes de :

—  400. 000 € pour le préjudice lié à la perte de la terrasse, qu’elle fonde en demandant la somme de 5.000 € le m².

— ou

-205.000 € d’indemnité d’éviction pour la surface commerciale.

-300.000 € pour la perte du chiffre d’affaire lié à la perte de l’activité de PMU. La SNC n’est pas propriétaire de la terrasse, elle ne peut pas prétendre à une indemnité

pour sa perte.

S’agissant de la perte du chiffre d’affaires pour le PMU, cette demande doit être rejetée car il n’existe aucune preuve de ce que l’activité de PMU se trouvait avant 2014 dans la salle fumeur soit la terrasse de gauche. Le premier juge lors du transport repris dans le jugement ne fait nullement état d’une telle activité.

Cette demande doit être rejetée.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, au titre de la surface commerciale perdue, la société demande la moitié de la valeur du fonds de commerce.

Il est exact que la société bénéficiait d’une autorisation précaire d’exploiter son fonds sur la terrasse, toutefois, cette autorisation était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation et la société devait continuer à bénéficier de cet usage.

En conséquence, elle peut prétendre à une indemnisation, son préjudice ayant un lien avec l’expropriation. Elle demande la somme de 205.000 € correspondant selon elle à la moitié du fonds de commerce perdue. Elle ne verse aucune pièce justifiant de sa demande.

En l’absence d’élément concernant le calcul et s’agissant non pas de la perte du fonds de commerce mais d’une perte partielle de la surface liée à l’activité de brasserie-restaurant, il y a lieu de retenir la somme de 86.625 € que l’expropriant propose à titre infiniment subsidiairement, pour l’indemnisation du bien.

Indemnités accessoires

La société demande des sommes pour reconstruire la devanture de son fonds de commerce selon devis versé au dossier. Elle demande:

—  41.193 € selon devis de la société Design’Metal,

—  13.275, 60 € selon devis de la société la Vedette,

—  13.156 € de frais de maîtrise d’oeuvre.

—  150.000 € d’arrêt d’exploitation du fonds pendant deux mois pour indemniser la perte du chiffres d’affaires notamment celle relative à l’activité nouvelle de tabac et à l’obligation de faire face aux charges pendant cette période.

L’expropriant soutient qu’à la suite des travaux, les terrains vont être cédés à la ville de Boulogne et inclus dans le domaine communal et que la reconstruction de la terrasse ne pourra être autorisée que par la ville en sa qualité de maître du domaine et qu’ainsi la réinstallation de la terrasse reste éventuelle.

S’agissant des frais concernant la façade, il s’agit de travaux de réfection à la suite de la disparition de la terrasse. L’utilité de ces derniers n’a pas été constaté par le premier juge, ils touchent le gros oeuvre et la façade de l’immeuble donc incombent au propriétaire. Il en est de même des frais de maîtrise d’oeuvre.

S’agissant du devis pour la somme de 13.275,60 €,il s’agit de la fourniture et de la pose d’un néon, d’un bandeau avec les mentions ' brasserie du Forum’ et 'bar brasserie', ces frais sont consécutifs à l’expropriation, ils doivent être remboursés, soit la somme de 13.275,60 €.

S’agissant de la perte d’exploitation, la SCI ne verse aucun élément, notamment les bilans la cour a les éléments pour allouer la somme forfaitaire de 5.000 € tenant compte des préjudices liés à la période des travaux.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu d’allouer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de M^me X et la charge des dépens,

Statuant à nouveau ,

Fixe les indemnités dues par la société Val de Seine Aménagement à la SCI Nour aux sommes de :

—  86.625 € au titre de l’indemnité d’éviction,

—  13.275,60 € pour les frais d’enseignes,

—  5.000 € pour la perte d’exploitation,

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse la charge des dépens à la société Val de Seine Aménagement, Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,