COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 NOVEMBRE 2016

R.G. N° 15/04698

AFFAIRE :

X Y

C/

Z A

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 05 Mars 2015 par le Tribunal d’Instance de
VANVES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1114000251

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e B C

M^e D E de la SELARL LMC
PARTENAIRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X Y

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e B C,
Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A

assistée de M^e Jason BENIZRI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1543 -

APPELANTE

****************

Monsieur Z A

né le XXX à XXX di Puglia (Italie)

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e D E de la SELARL
LMC PARTENAIRES,
Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 489 – N° du dossier 14.06294

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Septembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me F G, Vice-Présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

M^me F G, Vice-Présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame H QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2010, monsieur et madame A ont consenti à

madame X Y un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis 22 rue du Clos

Montholon à VANVES, moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros.

Par courrier recommandé en date du 24 septembre 2013, madame X Y a donné congé

de l’appartement pour le 26 décembre 2013.

Par acte d’huissier en date du 14 mars 2014, madame X Y a fait assigner monsieur

Z A devant le tribunal d’instance de VANVES aux fins de le voir condamner au

paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de:

—  9.890 euros en remboursement des loyers trop perçus et indus,

—  2.000 euros en réparation du préjudice lié au défaut de surface,

—  1.000 euros en réparation du préjudice lié à la violation du domicile,

—  3.000 euros en réparation du préjudice lié à l’habitation d’un logement non décent,

—  800 euros en réparation des frais engagés,

—  470 euros en restitution du dépôt de garantie,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Monsieur Z A a conclu au débouté de la demanderesse de l’ensemble de ses

demandes. A titre reconventionnel, il a demandé au tribunal de condamner madame X

Y à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 3.595 euros au titre

des travaux de réparation des désordres locatifs déduction faite du dépôt de garantie de 470 euros

ainsi que 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre les dépens.

Par jugement en date du 5 mars 2015, le tribunal d’instance de VANVES a, sous le bénéfice de

l’exécution provisoire :

— condamné monsieur Z
A à payer à madame
X Y la somme de 300

euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamné monsieur Z
A à payer à madame
X Y la somme de

310,30 euros au titre des frais de serrurier,

— condamné monsieur Z
A à restituer à madame
X Y la somme de

170 euros au titre du dépôt de garantie de 470 euros, déduction faite de 300 euros au titre des

réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2014,

— condamné monsieur Z
A à payer à madame
X Y la somme de

1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné monsieur Z
A aux dépens.

Madame X Y a interjeté appel partiel du jugement le 26 juin 2015, enregistré le 29

juin 2015.

Par conclusions signifiées le 23 septembre 2015, auxquelles la Cour se réfère pour un exposé

exhaustif de ses moyens et de ses prétentions, madame
X Y demande à la Cour

d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes relatives au métrage de

l’appartement et, par conséquent, statuant à nouveau, condamner monsieur Z
A à

lui payer :

— une indemnité de 9.890 euros en remboursement des loyers trop perçus et indus,

— une indemnité de 2.000 euros en réparation du préjudice lié au défaut de surface,

— une indemnité de 150 euros en réparation des frais de métrage engagés,

— une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les

dépens.

A l’appui de ses demandes, madame X Y fait valoir qu’en l’espèce le contrat de bail

indiquait une surface de logement de 29m2 alors que la surface était de 11,83 m2; que le contrat de

bail est entré en vigueur au 22 avril 2010; que dès lors, la loi du 25 mars 2009 qui dispose qu’en cas

de mention inexacte de la surface du logement, le loyer doit être révisé proportionnellement à la

diminution de la surface par rapport à celle indiquée dans le bail s’applique; que le tribunal de

premier ressort a fait application, par erreur, de l’article 3-1 de la loi du 24 mars 2014, qu’en

conséquence la cour doit condamner monsieur Z A à lui payer des dommages et

intérêts correspondant à la diminution du loyer, soit 9.860 euros.

Madame X Y soutient, en outre, avoir subi un préjudice distinct résultant du défaut

de surface quant à l’usage de l’appartement; invoque la particulière mauvaise foi de son bailleur, et

sollicite, au titre de l’article 1147 du code civil, la condamnation de monsieur A à lui

payer la somme de 2.000 euros. Elle précise que le juge du premier ressort a omis de statuer sur ce

chef de demande.

Enfin, madame X Y demande le remboursement de la note d’honoraires de 150 euros

exposée pour le métrage de l’appartement.

Par conclusions signifiées le 7 juin 2016, auxquelles la
Cour se réfère pour un exposé exhaustif de

ses moyens et de ses prétentions, monsieur Z A demande à la cour d’infirmer le

jugement rendu le 5 mars 2015 par le tribunal d’instance de
VANVES en ce qu’il a condamné

madame Y au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais de remise en état de

l’appartement loué; débouter madame Y de l’ensemble de ses demandes;
condamner

madame Y au paiement de la somme de 3.595 euros au titre des travaux de réparation des

désordres locatifs, déduction faite du dépôt de garantie qu’il détient d’un montant de 470 euros; outre

la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur A fait valoir qu’il n’a jamais prétendu que la surface habitable de

l’appartement est de 29 m2 et souligne que le bail fait référence à la surface utile. Par ailleurs, il

conteste le métrage retenu par madame Y. Enfin, il souligne que si la loi du 25 mars 2009

impose au bailleur de mentionner dans le bail la surface habitable du logement, le texte ne prévoit

pas pour autant de sanction en cas de méconnaissance de cette obligation. Il rappelle que la

jurisprudence considère que la surface du logement ne constitue pas un élément substantiel dans la

détermination du prix du loyer; que la différence entre la surface réelle et la surface indiquée dans le

bail ne constitue pas en soi un préjudice et qu’en l’absence de sanction dans la loi précitée, le

locataire doit démontrer la mauvaise foi du bailleur; ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ajoute que

madame Y ne démontre pas que dans le cadre de ce contrat de bail, le loyer a été fixé en

fonction de la surface du logement et rappelle que le loyer est fixé librement entre les parties au

regard de plusieurs éléments. Il rappelle que madame Y a visité le logement et qu’elle ne

s’est pas plainte de la surface du logement durant tout le temps de sa location. Enfin, monsieur

A soutient que l’appelante ne démontre pas en quoi elle a subi un préjudice du fait de la

différence de surface alléguée.

S’agissant des désordres locatifs, monsieur A fait valoir qu’ils sont clairement

caractérisés dans l’état des lieux de sortie du 27 novembre 2013 et du procès-verbal d’huissier du 26

décembre 2013. Il précise que l’entretien du chauffe-eau incombe au locataire et qu’il a d’ores et déjà

appliqué un coefficient de vétusté pour pondérer ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2016.

Après les débats à l’audience du 7 septembre 2016, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre

2016.

MOTIFS

Sur le métrage de l’appartement loué

·

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au moment de la conclusion du bail le

22 avril 2010 en application de la loi du 25 mars 2009, le contrat de location doit préciser la

consistance de la chose louée et sa surface habitable.
L’article 3 n’avait toutefois pas prévu de

sanction particulière ou de procédure spécifique en l’absence de mention de la surface habitable, en

cas d’erreur ou de tromperie.

Il appartient donc au locataire qui soutient avoir été victime d’une erreur de la démontrer et de

prouver son préjudice, une réfaction du loyer ou l’octroi de dommages intérêts pouvant être en ce cas

décidés à titre d’indemnisation.

En l’espèce, il résulte du contrat de location en date du 22 avril 2010 qu’à la rubrique 'surface

habitable du local donné en location', le local est décrit comme étant de '29m2 de surface utile';
la

rubrique 'désignation des locaux’ précisant plus loin 'logement de 29m2 environ de surface utile au

sol en combles au premier étage'.

Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de bail ne mentionne pas la surface habitable du

logement mais uniquement la surface utile au sol.

Il ressort de l’attestation établie par la société DIAG SYSTEM, dont l’attestation d’indépendance est

produite aux débats, que la surface habitable de l’appartement mesurée le 6 décembre 2013 est de

11,83m2 et qu’à cela, s’ajoute une surface de 10,71m2 non prise en compte (hauteur inférieur à

1m80). Si monsieur A conteste le métrage effectué par cette société en indiquant qu’il

n’a pas été effectué par un expert-géomètre, force est de constater qu’il ne communique, pour sa part,

aucune attestation ni aucun métrage permettant d’éclairer la Cour. Il conviendra donc de s’appuyer

sur ces éléments et de considérer que l’appartement objet des débats a une surface habitable de

10,71m2 et une surface au sol de 22,54m2.

Il convient de rappeler que les loyers des locaux vacants relevant de la loi du 6 juillet 1989 peuvent

être fixés librement.

Or, Madame Y ne rapporte pas la preuve que la surface de l’appartement, il est vrai

erronée, a été un élément déterminant de son consentement ni de ce que le loyer a été fixé en prenant

exclusivement pour référence la surface du logement donné à bail; étant rappelé qu’il n’est pas

contesté qu’elle a visité l’appartement avant de le louer et, étant rappelé que ce n’est que trois ans et

demi après qu’elle s’en avise pour demander la révision du prix du loyer.

En tout état de cause, madame Y ne communique aux débats aucun élément permettant

d’établir le caractère excessif du prix du loyer par rapport au marché locatif au moment de la

signature du contrat de bail (annonces locatives en date de 2010 par exemple).

Dès lors, l’indication erronée de la surface des lieux loués ne saurait justifier une réduction du

montant du loyer au prorata du différentiel de superficie, l’indication de la surface ne constituant pas

un élément substantiel de la détermination du loyer fixé et accepté par les parties qui avaient une

connaissance effective de la composition de l’appartement.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle (préjudice d’usage de l’appartement)

·

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de

dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans

l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne

peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il n’est pas établi que monsieur
A a fait mention lors de la conclusion du

contrat de bail d’une indication relative à la surface de l’appartement qu’il savait erronée.

De même, la tromperie alléguée par madame
Y n’est pas démontrée.

En outre, madame Y ne démontre pas avoir subi un préjudice différent du chef de

demande précédent sur lequel il a déjà été statué.

Dès lors, madame Y sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande en remboursement des frais de métrage engagés

·

Madame Y ayant été déboutée de ses demandes relatives au métrage de l’appartement

loué, elle sera subséquemment déboutée de sa demande de remboursement des frais de métrage

engagés.

Sur les désordres locatifs

·

L’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des

dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la

jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la

faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 22 de cette même loi précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de

deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis

de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes

restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire,

sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, c’est à bon droit que le juge d’instance a considéré que la comparaison de l’état des lieux

d’entrée établi le 10 mai 2010 et du procès-verbal d’huissier en date du 26 décembre 2913 fait

apparaître que les seuls désordres significatifs et non attribuables à la vétusté sont les suivants :

— plaque du réfrigérateur cassée en son milieu ainsi que deux étagères de la porte;

— griffures sur le papier peint.

Pour ces désordres, c’est à bon droit que le juge d’instance a considéré que monsieur A

devait être indemnisé à hauteur de 300 euros et c’est à bon droit qu’il a retenu que le devis

CARLSEN SERVICES en date du 2 janvier 2014 produit aux débats, qui prévoit une remise à neuf

de certaines pièces, ne pouvait servir de base à une indemnisation raisonnable et ceci nonobstant la

décote appliquée par monsieur A.

S’agissant des demandes relatives à l’entretien du ballon d’eau chaude, entretien à la charge du

locataire, il y a lieu de constater que le document produit émanant de la société ARTISAN
BEUZET

PASCAL (pièce 8) n’est pas un devis, contrairement aux affirmations de monsieur A

mais une facture en date du 6 mars 2008 des travaux réalisés sur le ballon d’eau chaude. Par ailleurs,

le devis établi par CARLSEN SERVICES en date du 2 janvier 2014 est un devis global qui ne

permet pas à la cour d’évaluer le montant du poste de dépense d’un entretien d’un chauffe eau;
étant

précisé que l’évaluation de 526 euros faite par monsieur A est un élément inopérant et

étant précisé que le changement complet du ballon d’eau chaude ne saurait, en tout état de cause, être

mis à la charge du locataire. Dès lors, monsieur
A ne permet pas à la cour de déterminer

le montant des travaux à la charge de madame Y.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge d’instance a ordonné la restitution du

dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 300 euros au titre des réparations locatives soit un

solde de 170 euros; qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation du 14 mars 2014.
Le

jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

·

Madame X Y, appelante principale, succombant en appel, il y a lieu de la condamner

à payer à monsieur Z
A la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 5 mars 2015 par le tribunal d’instance de Vanves,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE madame X Y de ses demandes relatives au préjudice d’usage

d’appartement et en remboursement des frais de métrage engagés,

CONDAMNE madame X Y à payer à monsieur Z A la somme de

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE madame X Y aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,