COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 JUIN 2016

R.G. N° 14/01270

AFFAIRE :

XXX

C/

SDC DE L’IMMEUBLE 81 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE (92200)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 13/00879

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Francis MARTIN

M^e Carine TARLET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

N° de Siret : 479 434 235 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, vestiaire :

P 0466

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 81 AVENUE CHARLES DE GAULLE A NEUILLY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic, la société SCHUMACHER & ASSOCIES

N° de Siret : 393 860 879 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Carine TARLET, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590

ayant pour avocat plaidant Maître Anne-Carole TANGUY substituant Maître Anne GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1028

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Avril 2016, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT

FAITS ET PROCEDURE,

XXX est propriétaires de plusieurs lots dans un immeuble situé 81 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 11 janvier 2013, la SCI Zhan a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n°8 à 30 de l’assemblée générale du 29 octobre 2012.

Par jugement contradictoire du 28 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté la SCI Zhan de l’ensemble de ses demandes,

— condamnés la SCI Zhan à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SCI Zhan aux dépens.

Suivant déclaration du 17 février 2014, la SCI Zhan a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 12 mai 2014, la SCI Zhan demande à la cour de :

— prononcer la nullité du jugement,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception du débouté qu’il a prononcé à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de ses demandes reconventionnelles,

— prononcer l’annulation des résolutions n°8 à 30 de l’assemblée générale du 29 octobre 2012,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en réponse du 25 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI Zhan à lui payer une indemnité de 5.000,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2015.

'''''

MOTIVATION

* Sur le respect du principe du contradictoire

XXX soutient que le tribunal n’a pas respecté les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile en jugeant que l’assemblée générale du 29 octobre 2012 ne comportait aucun vote de résolution sans ré-ouvrir les débats alors que ce moyen était soulevé d’office.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de droit à ce sujet.

Il résulte de la lecture de la page 2 du jugement que le tribunal afin d’examiner les résolutions contestées par la SCI Zhan, n’a fait que vérifier si l’assemblée générale contenait de telles résolutions et a constaté que le résultat des votes n’était pas consigné. Il n’a donc pas soulevé un moyen d’office, sans inviter au préalable les parties à s’expliquer à ce sujet, mais uniquement tiré toutes les conséquences légales des pièces qui étaient soumises à son appréciation.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Zhan de sa demande d’annulation du jugement.

* Sur l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 29 octobre 2012

XXX reproche à M^e X, administrateur provisoire de la copropriété, :

— d’avoir joint à la convocation du 4 septembre 2012, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2010 et 3 mars 2011 pourtant annulés par le tribunal par jugements des 10 mars 2011 et 31 mai 2012,

— de ne pas avoir attendu la décision du tribunal saisi de la validité de l’assemblée générale du 9 mai 2012 pour réitérer l’ensemble du procès-verbal de ladite assemblée en résolution n°10.

La SCI rappelle que cette assemblée générale a été annulée par jugement du 19 septembre 2013.

Elle soutient que l’assemblée générale du 29 octobre 2012 a procédé à un vote bloqué sur l’ensemble des résolutions 8 à 10, ce qui est prohibé par une jurisprudence constante. XXX estime qu’il y a eu atteinte à l’autonomie des assemblées générales et fait valoir qu’aucune pièce nécessaire à l’examen des décisions n’a été fournie avec la convocation, ce au mépris des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Elle considère également que les résolutions 8 à 30 n’entrent pas dans la mission limitative de l’administrateur provisoire qui n’a été désigné par jugement du 31 mai 2012 que pour réunir l’assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic. Elle conclut donc à la violation de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que le litige s’inscrit dans un contexte de travaux réalisés sur les parties communes par la SCI Zhan sans autorisation et que les résolutions contestées tendent à ce que celle-ci assume les conséquences de ces travaux. Il soutient que M^e X disposait d’une mission générale et non limitée à certains actes. Il expose que les questions complémentaires, connexes ou indivisibles sont susceptibles d’être regroupées pour donner lieu à une seule décision de l’assemblée générale. En outre, il observe que les pièces produites par la SCI ne permettent pas de s’assurer que les résolutions ont effectivement été adoptées. Il conclut que si les autres copropriétaires s’estimaient mal informés, ils n’auraient pas procédé de nouveau au vote des résolutions annulées par la seule volonté de la SCI Zhan.

— l’étendue du mandat de M^e X

Par jugement du 31 mai 2012, M^e X a été désigné en qualité d’administrateur de la copropriété pour une durée de six mois avec mission de :

— se faire remettre par la société Schumacher et Associés les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

— administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l’urgence et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic.

Il résulte de la lecture de cette mission qu’elle ne se limitait pas uniquement à convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic, compte tenu de l’énumération à laquelle a procédé le tribunal et de l’emploi de la conjonction de coordination 'et'. Le litige concerne ainsi l’interprétation des termes 'administrer la copropriété'.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967, visé par le tribunal dans sa motivation, précise que dans les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic.

Il en résulte que le tribunal a entendu user de la faculté d’appréciation permise par l’adverbe 'notamment’ pour ne pas limiter la mission du syndic à la seule convocation d’une assemblée générale en vue de la désignation du syndic.

Le verbe 'administrer’ se définit comme étant l’action de diriger, gérer des affaires. Il renvoie ainsi à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le syndicat des copropriétaires a pour objet d’administrer les parties communes et au chapitre 2 de ce texte intitulé 'administration de la copropriété’ qui prévoit en son article 17 que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que M^e X pouvait valablement convoquer l’assemblée générale afin que soient prises des décisions autres que celle de désigner un nouveau syndic.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Zhan de sa demande d’annulation des résolutions 11 à 30 en raison d’un dépassement de sa mission par M^e X qui n’est pas établi.

Sur ce point, le jugement sera donc confirmé.

— le vote des résolutions 8 à 10

Dans la convocation du 4 septembre 2012, ces trois résolutions sont présentées comme ayant pour objectif 'suite à la procédure engagée par la SCI Zhan visant à faire annuler l’assemblée qui s’est tenue le 30 mars 2010 (résolution n°8), le 3 mars 2011 (résolution n°9), les assemblées 2010 et 2011 (résolution n°10) il est demandé à l’assemblée de réitérer les décisions prises à cette assemblée en fonction des procès-verbaux joints'.

A la suite du texte de chaque résolution dont l’intitulé est le suivant 'l’assemblée après lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2010 (résolution n°8) du 3 mars 2011 (résolution n°9) du 9 mai 2012 (résolution N°10) réitère en tous points les résolutions prises à cette occasion'.

Vote pour : 658

vote contre :

abstention

Mise aux voix, cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés soit

658/1000 tantièmes.

Il découle de ce libellé que lors de l’assemblée générale du 29 octobre 2012, il y a bien eu un vote de chacune des trois résolutions, lesquelles ont voté de façon globale sur l’ensemble des résolutions prises lors des précédentes assemblées générales visées.

L’assemblée générale du 3 mars 2010 avait procédé au vote de 14 résolutions, celle du 3 mars 2011 au vote de 13 résolutions et celle du 9 mai 2012 au vote de 12 résolutions.

Il y a donc bien eu le 29 octobre 2012 un vote bloqué sur chaque série de résolutions. Or, celles-ci n’étaient ni connexes, ni indivisibles, ni complémentaires en ce qu’il s’agissait de voter tant sur la constitution du bureau, que d’approuver les comptes, que de désigner les membres du conseil syndical ou d’approuver le budget prévisionnel, ou de voter des travaux.

En conséquence, un tel vote bloqué n’était pas possible alors que chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet.

Il en découle qu’il y a lieu en application des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 d’annuler les résolutions 8 à 10 prises lors de l’assemblée générale du 29 octobre 2012.

Sur ce point, le jugement sera infirmé.

Sur les autres demandes

Il est équitable de condamner le syndicat de copropriétaire à verser à la SCI Zhan la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, devra supporter les dépens de l’appel,

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 28 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a débouté :

— la SCI Zhan de sa demande d’annulation des résolutions 11 à 30 de l’assemblée générale du 29 octobre 2012,

— le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Annule les résolutions 8 à 10 de l’assemblée générale du 29 octobre 2012 ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé 81 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI Zhan la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé 81 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,