ARRET N°

du 13 octobre 2015

R.G : 13/02930

Compagnie d’assurances SMABTP SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

c/

Y

D

XXX

XXX

SARL HABITAT SERVICE PROMOTION

Syndicat des copropriétaires VILLAS DU PARC

XXX

NL

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 13 OCTOBRE 2015

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de TROYES,

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS – SMABTP

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil la SCP FOURNIER BADRE HYONNE SENS-SALIS SANIAL DENIS ROGER, avocat au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

INTIMES :

Monsieur A Y

XXX

XXX

Madame C D épouse Y

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître François GEORGE de la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de l’Aube

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SCP VIGNET, avocat au barreau d’AUXERRE.

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître James GAUDEAUX, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil, Maître Benoît VERNIERES avocat au barreau de PARIS.

SARL HABITAT SERVICE PROMOTION

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP COLOMES-MATHIEU, avocats au barreau de l’Aube, et ayant pour conseil la SCP BOCQUILLON-BOESCH-GROMEK, avocats au barreau de CHAUMONT.

XXX

XXX

XXX

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assignés

Syndicat des copropriétaires VILLAS DU PARC représenté par son syndic la SARL MARTINOT IMMOBILIER TROYES ayant pour nom commercial CENTURY 21 XXX

XXX

XXX

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assignés

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame SIMON-ROSSENTHAL, conseiller

Madame LAUER, conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

Monsieur LEPOUTRE, greffier lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 15 juin 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2015, prorogé au 13 octobre 2015

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2015 et signé par Madame MAILLARD, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Entre août et décembre 2005, la SCI l’Odyssée a mis en vente, en l’état futur d’achèvement, des lots de copropriétés dans un ensemble immobilier situé 29,31 et XXX la somme et XXX

Elle avait souscrit une Assurance dommages ouvrage auprès de MMA. Réception. Des désordres sont apparus après réception. Une expertise a été ordonnée en référé.

Elle a mis en évidence que des désordres affectant les pré-dalles de plafond affectaient l’appartement des époux Y sous forme de taches blanches dans toutes les pièces, de concrétions en stalactites dures et translucides, de cloques de peinture, de cloques de la toile de verre de l’interface toile/subjective, le béton étant ponctuellement délité aux droits des concrétions importantes.

Les désordres qui concernent le substrat béton des pré-dalles préfabriquées ont été qualifiés de graves par l’expert judiciaire.

Après analyse, il s’est avéré qu’un phénomène d’alcali réaction s’était produit à cause de l’usage de granulats réactifs pour la fabrication du béton.

L’expert a considéré que les désordres étaient évolutifs, irréversibles et inéluctables, et pouvaient même affecter la santé à plus ou moins long terme. Il en a conclu que l’ouvrage était impropre à destination.

Le phénomène a également été relevé dans les parties communes des bâtiments 31 D et 31 E, les vices étant qualifiés de très graves et pouvant nuire à la solidité de l’ouvrage sans aboutir cependant à sa ruine.

Les désordres ont été imputés à la société Saint-Léonard matériaux, fabricant des pré-dalles à hauteur de 90 % et à la SARL service promotion habitat, chargée de la direction et de la surveillance des travaux à hauteur de 10 %.

Le 21 et le 25 octobre 2010, les époux Y et le syndicat des copropriétaires ont assigné à jour fixe sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil la SCI l’Odyssey et la compagnie MMA, assureur dommages ouvrage et responsabilité décennale, la société Léonard matériaux et son assureur, la société SMABTP et la SARL habitat service promotion.

Le 18 novembre 2010, la société SMABTP a assigné à jour fixe en intervention forcée et en garantie la SNC Morgagnani Zeimett et la SAS A2C granulats, fournisseur d’agrégats pour la fabrication des pré-dalles.

Le 26 novembre 2010, la compagnie MMA a assigné à jour fixe en garantie la SAS CRN Brocard en charge du gros 'uvre.

Les trois procédures ont été jointes et certains copropriétaires sont intervenues volontairement.

Un premier jugement du 18 mars 2011 a déclaré irrecevable la demande des copropriétaires intervenants volontaires qui agissaient en leur nom personnel mais déclaré recevables les demandes des époux Y. Il a néanmoins invité ceux-ci et le syndicat des copropriétaires à justifier de la nature commune ou privée des plafonds.

Le jugement a fixé le préjudice matériel des époux Y à 21'991 € pour la réfection du plafond et celui du plafond des parties communes a été fixé à

4910 €.

Cependant, le jugement a sursis à statuer sur l’identité du bénéficiaire des indemnités dues au titre du préjudice matériel subi à l’intérieur des appartements.

Le préjudice immatériel des époux Y lié au déménagement et au réaménagement, outre frais divers, a été fixé à 10'266 €.

Il a également été sursis à statuer sur les dommages immatériels des époux Y liés à la décote de leur bien et à leur préjudice de jouissance. En conséquence, une expertise immobilière a été ordonnée pour évaluer ces préjudices.

La SCI l’Odyssée, la société service habitat promotion et la société Saint-Léonard matériaux ont été déclarées responsables in solidum des dommages subis par les époux Y et le syndicat des copropriétaires. Ceux-ci se sont donc vus condamner à la somme de 4 910 € au titre des dommages matériels sur les parties communes générales.

Les condamnations sur les préjudices matériels liés au plafond des appartements ont été réservées dans l’attente de la production du règlement de copropriété.

Les responsables ont été condamnés à verser aux époux Y la somme de 10'266 € au titre de leur préjudice immatériel partiel, leurs autres demandes étant réservées.

Le jugement a dit qu’en exécution du contrat d’assurance de la société Saint-Léonard matériaux, la SMABTP est fondée à appliquer aux préjudices immatériels le plafond de garantie de 457'000 € et la franchise de 10 %.

Dans les rapports entre intervenants à l’acte de bâtir, la société Saint-Léonard matériaux, la SMABTP et la société service habitat promotion ont été condamnées in solidum à garantir la SCI l’Odyssée concernant les dommages immatériels et la société MMA pour les dommages matériels.

La société Saint-Léonard matériaux a été condamnée à garantir la société service habitat promotion à hauteur de 90 %.

Les autres appels en garantie et la demande d’expertise technique complémentaire ont été rejetée.

Le rapport d’expertise a été déposé le 27 juillet 2012. L’affaire est revenue à l’audience du 7 juin 2013.

Par Jugement du 27 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Troyes a':

— condamné in solidum la SCI l’Odyssée, la société MMA son assureur dommages ouvrage, la société habitat service promotion, la société Saint-Léonard matériaux et son assureur la société SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21'991 € au titre des dommages matériels affectant les plafonds de l’appartement des époux Y et la somme de 6 933 € au titre des dommages matériels affectant les plafonds de l’appartement de M. X,

— condamné in solidum les mêmes à payer aux époux Y la somme de 68'722 € au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 66'000 € au titre du préjudice lié à la décote de l’appartement,

— condamné in solidum la société Saint-Léonard matériaux et la société SMABTP ainsi que la société habitat service promotion à garantir la SCI l’Odyssée des condamnations concernant les préjudices immatériels et la société MMA des condamnations prononcées pour les dommages matériels,

— condamné la société Saint-Léonard matériaux à garantir la société habitat service promotion à hauteur de 90 %,

— condamné les époux Y à rembourser la provision versée au titre des préjudices matériels en vertu de l’ordonnance de référé du 3 août 2010,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société SMABTP a interjeté appel.

Par dernières conclusions du 14 février 2014, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu que le bénéficiaire du préjudice matériel tel que déterminé par le jugement du tribunal de grande instance de Troyes en date du 18 mars 2011 doit être le syndicat des copropriétaires. Elle prie la cour de :

— dire et juger que le préjudice de jouissance des époux Y avant travaux ne peut être fixé à une somme supérieure à 13'509 € compte tenu du préfinancement obtenu de la part de la compagnie MMA assurances, assureur dommages-ouvrage, toute demande plus ample ou contraire devant être écartée,

— dire et juger les époux Y mal fondés à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance pendant les travaux, ce poste ayant été liquidé aux termes du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Troyes le 18 mars 2011 et de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Reims en date du 2 juillet 2013,

— débouter en conséquence les époux Y de toutes demandes de ce chef,

— à titre subsidiaire, dire et juger que l’indemnisation de ce poste ne peut être fixée à la valeur locative mensuelle de l’appartement et ramener celle-ci à une somme symbolique compte tenu du montant des sommes d’ores et déjà allouées aux époux Y au titre de la possibilité pour eux de jouir de leur appartement pendant la réalisation des travaux,

— débouter les époux Y de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance ensuite de la réalisation des travaux de reprise, poste faisant double emploi avec la réparation d’une décote subie par leur bien immobilier du fait des travaux de reprise,

à titre subsidiaire

— dire et juger dans l’hypothèse où la cour devrait accueillir ce poste, que l’indemnisation devra en être limitée à la somme de 26'890 € ou en tout état de cause à celle de 40'726,90 €,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— fixer la décote du bien immeuble appartenant aux époux Y à la somme de 56'000 €,

à titre subsidiaire et en tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la décote de l’immeuble en cause ne saurait être supérieure à la somme de 66'000 € retenue par l’expert judiciaire toute demande plus ample ou contraire devant être écartée,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande de fixation d’intérêts au taux légal sur les sommes à allouer à compter de l’assignation à jour fixe en date du 25 octobre 2010 et a fait application des dispositions de l’article 1153-1 du Code civil,

— réduire dans de notables proportions les sommes allouées aux époux Y et au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à la charge de la société SMABTP une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles supportés d’une part par MMA assurances et d’autre part par la SCI L’Odyssey,

— condamner toute partie succombant autre que la société SMABTP aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle conteste le point de départ et le point d’arrivée du préjudice de jouissance avant travaux, notamment en considération du fait que les époux Y n’ont pas fait réaliser les travaux, le tribunal ayant considéré qu’il ne leur appartenait pas de le faire s’agissant de parties communes.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires a généré par son absence d’initiative la prolongation du préjudice qui ne peut être imputé aux constructeurs. Elle considère que le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux a déjà été réparé par le jugement du 18 mars 2011, l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 2 juillet 2013 ayant d’ailleurs augmenté l’indemnité allouée. Sur le trouble de jouissance après travaux, elle soutient qu’il fait double emploi avec le préjudice revendiqué au titre de la décote de l’appartement. Elle conteste enfin les bases de calcul de cette décote.

Par dernières conclusions du 6 mars 2014, les époux Y sollicitent la confirmation du jugement déféré et demandent à la cour de condamner la société SMABTP à leur payer la somme de 8 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel en complément des entiers dépens.

Sur le préjudice de jouissance avant travaux, ils observent qu’ils ne pouvaient entreprendre des travaux concernant les parties communes ni le syndicat commencer les travaux sans avoir perçu les fonds concernant les préjudices matériels de tous les copropriétaires touchés par les désordres. Ils en déduisent que la limitation du préjudice au mois d’août 2010 n’a aucune justification.

Ils considèrent que le Préjudice de jouissance durant les travaux ne fait pas double emploi avec les frais de relogement comme l’a jugé le tribunal.

Quant au préjudice de jouissance après des travaux, ils rappellent que le tribunal a calculé sur 20 ans la perte de valeur locative ; qu’en effet la diminution de la hauteur sous plafond donne une impression générale d’écrasement ; que ce préjudice ne fait donc pas double emploi avec la décote.

Ils précisent qu’il convient de distinguer le préjudice de jouissance lié à la vie dans un appartement affecté de vices réparés a minima de la décote générée par l’existence des désordres de construction après installation des plafonds à titre de réparation.

Ils ajoutent que l’installation de faux plafonds réduira la hauteur à 2,37 m et engendrera des contraintes supplémentaires liées aux trappes de visite périodique obligatoire et à la hauteur des meubles qui devront être adaptés.

Par dernières conclusions du 11 avril 2014, la SARL habitat service promotion sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de débouter les époux Y de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance postérieur aux travaux, celui-ci n’étant pas cumulable avec l’indemnisation de la décote de l’appartement.

Elle prie également la cour de confirmer le jugement attaqué en ses autres dispositions, celle-ci statuant de droit quant aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle s’associe à l’argumentation de la société SMABTP et précise que si le préjudice de jouissance avant travaux peut être évalué par différence entre la valeur locative entre un appartement sans vice et un appartement avec les vices apparents, cette différence ne pourrait être retenue que dans le cadre d’une location réelle de l’appartement.

Elle considère que l’indemnisation doit être par conséquent réduite en raison de l’absence de location et de l’occupation par les propriétaires.

Par dernières conclusions du 14 avril 2014, la société Saint-Léonard matériaux sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bénéficiaire du préjudice matériel doit être le syndicat des copropriétaires et l’infirmation pour le surplus.

Elle prie la cour de :

— dire et juger que le préjudice de jouissance des époux Y avant travaux ne peut être supérieur à 13'509 € compte tenu du préfinancement obtenu de la part de la compagnie MMA assurances,

— dire et juger les époux Y mal fondés à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance pendant les travaux ce poste ayant d’ores et déjà été liquidé par le jugement du TGI de Troyes le 18 mars 2011 et par l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 2 juillet 2013,

— débouter en conséquence les époux Y de toutes demandes de ce chef,

— fixer la décote du bien immeuble appartenant aux époux Y à la somme maximum de 56'000 €,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande de fixation d’intérêts au taux légal sur les sommes à allouer à compter de leur assignation à jour fixe en date du 25 octobre 2010 et a fait application de l’article 1153-1 du Code civil,

— réduire dans de notables proportions les sommes allouées aux époux Y et au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La société Saint-Léonard matériaux s’associe aux moyens de fait et de droit contenus dans les conclusions du 14 février 2014 de la société SMABTP.

Par dernières conclusions du 11 avril 2014, la SARL Habitat service promotion sollicite l’infirmation partielle du jugement déféré et demande en conséquence à la cour de débouter les époux Y de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance postérieure aux travaux, celui-ci n’étend pas cumulable avec l’indemnisation de la décote de l’appartement.

Elle conclut à la confirmation du jugement attaqué pour le surplus et demande à la cour de statuer ce que de droit quant aux dépens et en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle soutient également que le préjudice de jouissance avant travaux doit être réduit en raison de l’absence de location réelle de l’appartement.

Par dernières conclusions du 19 mars 2014, la société MMA sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle demande à la cour de condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3 465,80 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en complément des entiers dépens d’appel.

À titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

*sur les demandes relatives aux préjudices immatériels

— dire et juger que la police d’assurance dommages-ouvrage ne garantit que les préjudices matériels de l’ouvrage à l’exclusion des préjudices immatériels,

en conséquence, débouter toute demande formulée à l’encontre de la société MMA au titre de la décote et du préjudice de jouissance,

— statuer ce que de droit sur les demandes relatives aux préjudices immatériels

*sur les demandes relatives aux préjudices matériels

— dire et juger que les plafonds sont des parties communes,

— dire et juger que le préjudice matériel fixé par le jugement du 18 mars 2011 à la somme de 21'991 € au titre des réparations des parties communes générales situées au-dessus de l’appartement des époux Y bénéficie au syndicat des copropriétaires,

— dire et juger que le préjudice matériel fixé par le jugement du 18 mars 2011 à la somme de 6 933 € au titre des parties communes générales de M. X situées au-dessus de l’appartement des époux X bénéficie au syndicat des copropriétaires,

— dire et juger que la société MMA est bien fondée en son recours subrogatoire contre les intervenants et leurs assureurs à hauteur des condamnations prononcées à son encontre, tant en principal qu’au titre des frais, accessoires et intérêts, au titre de la réparation des dommages matériels,

en conséquence,

— condamner les époux Y à lui rembourser la somme de 25'000 € correspondant à la provision versée au titre des préjudices matériels en vertu de l’ordonnance de référé du 3 août 2010 et ce en l’absence de préjudice matériel propre aux époux Y garanti par la concluante,

— condamner in solidum la société Saint-Léonard matériaux et son assureur la société SMABTP, la société habitat service promotion, à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages matériels, tant en principal qu’au titre des frais, accessoires et intérêts avec intérêts au taux légal (et capitalisation s’il y a lieu en application des dispositions de l’article 1154 du Code civil), depuis la date de versement des indemnités, soit depuis le 13 août 2010

en tout état de cause,

— condamner tout succombant in solidum à lui verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 465,80 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

— condamner les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société MMA rappelle que la police dommages ouvrage ne garantit pas les dommages immatériels et sur l’appel dirigé à son encontre sur les dispositions du jugement déféré relatives à l’article 700 du code de procédure civile, elle souligne la longueur de la procédure.

Bien que régulièrement assigné le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.

SUR CE,

— Sur les préjudices,

*Sur le préjudice de jouissance avant travaux

Compte tenu du standing de l’appartement, l’expert judiciaire a retenu que celui-ci, dépourvu de vices, pouvait avoir une valeur locative de 14'592 € par an, soit 1216 € par mois. Cependant les vices, selon l’expert, ramènent cette valeur locative à 10'502 € par an, soit 875 € par mois de sorte que la perte de valeur locative représente une somme de 4090 € par an, soit 340,83 € par mois. La société SMABTP ne conteste ni le principe de retenir la valeur locative comme base du préjudice de jouissance ni les estimations de l’expert.

Elle reproche cependant au tribunal d’avoir jugé qu’il ne saurait être reproché de ne pas avoir mis fin de jouissance qu’ils subissaient au motif qu’il ne leur appartenait pasde faire réaliser les travaux qui concernent des parties communes de l’immeuble et qui ne peuvent donc être décidés que par l’assemblée générale des copropriétaires. La société Saint-Léonard matériaux propose une indemnisation légèrement inférieure sans cependant s’expliquer. Elle s’associe néanmoins, tout comme la SARL Habitat service promotion, à l’argumentation de la société SMABTP.

Or, comme le rappelle la société SMABTP, le rôle de l’assurance dommages-ouvrage est de permettre le préfinancement des travaux. Il n’est pas discuté que la société MMA Iard, assureur dommages-ouvrage du bâtiment a versé, suite à référé provision, une somme totale de 77'192,03 € qui devait nécessairement être affectée aux travaux de réparation. Si les époux Y relèvent à juste titre qu’ils ne pouvaient faire réaliser eux-mêmes les travaux qui concernent des parties communes, la responsabilité du retard dans l’exécution des travaux et la persistance du préjudice de jouissance qui s’en est suivie ne sont néanmoins pas imputables aux constructeurs et à leurs assureurs.

Comme le propose la société SMABTP et compte tenu du versement intervenu en août 2010, il est justifié d’arrêter ce préjudice au mois d’octobre 2010 et par conséquent de fixer ce poste de préjudice à la somme de 13'633 €, soit 340,83 € durant 40 mois. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.

*Sur le préjudice de jouissance durant les travaux

Toujours à partir d’une valeur locative annuelle de l’appartement dépourvu de vices du 14'592 €, l’expert rappelle que le préjudice doit être fixé selon la durée réelle des travaux et de remise en état et de réaménagement de l’appartement.

La société SMABTP rappelle que selon le jugement du 18 mars 2011, les époux Y ont obtenu en réparation de ce préjudice une somme de 10'266 € correspondant à 5 994,95 € de frais de déménagement, 795,34 € de frais de garde-meubles, 2 475 € de frais d’hôtel et 1 000 € de frais de nettoyage, l’arrêt du 2 juillet 2013 ayant augmenté leur indemnisation à ce titre à la somme de 14'027,34 €.

Elle reproche donc au tribunal d’avoir alloué aux époux Y une somme complémentaire de 2 432 €. Le premier juge a en effet retenu qu’ils subissaient à ce titre un préjudice distinct du préjudice résultant de la nécessité d’assumer les frais de relogement, l’expert ayant justement fait remarquer qu’en cas de location de l’appartement, les propriétaires non seulement de percevraient plus les loyers mais devraient en outre assurer le relogement des locataires.

C’est à juste titre que la société SMABTP et la société Saint-Léonard matériaux font valoir que ce raisonnement est inexact. Celui-ci méconnaît effectivement la réalité du dossier. En effet, si la valeur locative peut être admise comme base d’évaluation d’un préjudice de jouissance, la cour rappelle que durant les travaux le bien n’était pas loué mais occupé par les époux Y qui ont donc été contraints, durant cette période, de le quitter et de se reloger.

En d’autres termes, les époux Y peuvent soit solliciter leur indemnisation de manière forfaitaire à partir de la valeur locative mensuelle déterminée par l’expert et rapportée à la durée réelle des travaux, soit solliciter le remboursement de leurs frais réels durant cette période. Le cumul n’est donc pas justifié.

Or, en remboursement de ces frais réels, ils se sont vus allouer par arrêt de la cour d’appel de Reims une somme de 14'027,34 €. C’est donc à tort que le premier juge leur a alloué à ce titre une somme complémentaire et forfaitaire de 2 432 € en prenant pour base la valeur locative de l’appartement dépourvu de vices. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

*Sur le préjudice de jouissance après travaux

La société SMABTP, rejointe par la société Saint-Léonard matériaux et la SARL Habitat service promotion, reprochent au tribunal d’avoir indemnisé les époux Y à ce titre en tenant compte de ce que dans l’hypothèse où ils souhaiteraient louer leur bien, ils devraient percevoir un loyer inférieur à la valeur locative de marché. Elle considère en effet que la baisse de la valeur locative est plus que sujette à caution, aucun élément objectif ne permettant d’affirmer qu’un locataire exigerait un loyer inférieur à celui pratiqué par le marché en raison de la présence des faux plafonds.

Ce raisonnement ne peut cependant être admis, le principe de l’indemnisation est en effet justifié par la perte objective de valeur locative telle qu’elle a été calculée par l’expert judiciaire. Il est également inexact pour la société SMABTP d’affirmer que la perte de valeur locative n’est que de 1,32 € le mètre carré en comparant la valeur locative du bien dépourvu de vice, soit 8 € le mètre carré, à la valeur d’un bien standard, soit 7,32 € selon les données de l’agence nationale pour l’habitat.

En effet, l’expert n’a mentionné cette seconde valeur que pour situer la valeur de l’appartement des époux Y dépourvu de vices. Il en a conclu que, dépourvu de vices, le bien aurait une valeur locative de 8 € du mètre carré alors que les vices ramènent cette valeur à 6 €. Il ne peut donc être soutenu que la perte de valeur locative est de 1,32 € le mètre carré, valeur qui, au demeurant, ne tient pas compte de la valeur locative des garages.

Ainsi, c’est à juste titre que l’expert a estimé la perte de valeur locative mensuelle à 284 € eu égard à la perte de hauteurs sous plafond et à la nécessité d’installer des trappes de visite inesthétiques dans les faux plafonds pour pouvoir procéder à la vérification périodique de l’évolution du phénomène d’alcali-réaction affectant les pré-dalles.

Néanmoins la perte de valeur locative n’est qu’une méthode d’évaluation monétaire du préjudice du jouissance qui consiste, comme le soulignent les époux Y dans leurs écritures, à la nécessité de vivre dans un appartement affecté de vices réparés à minima. La cour rappelle que l’expertise travaux a mis en évidence l’impossibilité d’une solution réparatoire définitive aux désordres, la solution ne consistant qu’à installer des faux plafonds dans le but de cacher les désordres évolutifs atteignant les pré-dalles en raison du phénomène d’alcali-réaction.

De plus, l’installation des pré-dalles diminue la hauteur sous plafond et par conséquent, comme le souligne l’expert judiciaire, le standing de l’appartement.

Ce préjudice est donc certain et il ne se confond pas, comme le prétendent la société SMABTP, la société Saint-Léonard matériaux et la SARL Habitat service promotion, avec la décote de l’appartement qui elle atteint la valeur du patrimoine des époux Y.

Reste cependant à déterminer s’il est conforme à la réalité du dossier de fixer ce poste de préjudice à partir de la perte de valeur locative mensuelle, soit 284 € par mois durant 20 ans avec application d’un taux d’actualisation de 5,5 % comme l’a retenu le tribunal et donc d’allouer à ce titre aux époux Y une somme de 40'726,90 €.

Les époux Y ne peuvent prétendre à une indemnisation sur la base de 284 € par mois durant 20 ans au motif que s’ils souhaitaient louer leur bien, ils percevraient un loyer inférieur à la valeur locative du marché. Alors que la réalité du préjudice de jouissance lié à la nécessité de vivre dans un appartement affecté de vices n’est pas discutable, cette seconde façon d’appréhender le préjudice ne correspond en effet qu’à un préjudice hypothétique.

Partant du principe que la valeur locative n’est qu’une méthode d’évaluation du préjudice de jouissance, la cour en déduit que l’évaluation du premier juge est excessive et ne correspond pas à une juste réparation du préjudice de jouissance réel et certain subi par les époux Y. Il leur sera alloué à ce titre une indemnité de 25'000 €. Le jugement critiqué sera réformé en ce sens.

*Sur la décote de l’appartement

Comme rappelé ci-dessus, la décote de l’appartement atteint la valeur du patrimoine des époux Y. Il est donc justifié de l’indemniser de manière distincte du préjudice de jouissance avec lequel elle ne se confond pas. La cour renvoie par ailleurs à ses développements précédents sur le caractère erroné du calcul de la perte de valeur locative au mètre carré effectué par la société SMABTP. Par motifs adoptés, le jugement déféré sera confirmé en ce que, retenant les calculs circonstanciés de l’expert judiciaire, il a fixé ce poste de préjudice à la somme de 66'000 €.

*Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera infirmé partiellement en ce qu’il a condamné la société SMABTP à verser à la société MMA Iard la somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles. Cette société sera donc déboutée de sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société SMABTP. Pour le surplus, le jugement sera confirmé.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel. Chaque partie sera donc déboutée de sa demande en ce sens et conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Troyes le 27 septembre 13,

Et, statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SCI L’Odyssée, la société Habitat service promotion, la société Saint-Léonard matériaux et son assureur la société SMABTP à payer à M. A Y et à M^me C D épouse Y la somme de13'633 € en réparation de leur préjudice de jouissance avant travaux,

Déboute M. A Y et à M^me C D épouse Y de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance complémentaire pendant les travaux,

Condamne in solidum la SCI L’Odyssée, la société Habitat service promotion, la société Saint-Léonard matériaux et son assureur la société SMABTP à payer à M. A Y et à M^me C D épouse Y la somme de 25'000 € en réparation de leur préjudice de jouissance postérieur aux travaux,

Déboute la société MMA Iard de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée à l’encontre de la société SMABTP,

Confirme le jugement rendu le 27 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de de Troyes pour le surplus,

Et, y ajoutant,

Déboute M. A Y et à M^me C D épouse Y et la société MMA Iard de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier Le président