ARRET N°

du 15 septembre 2015

R.G : 13/02587

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c/

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SAS COMPAGNIE GENERALI IARD

CM

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2015

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 30 août 2013 par le tribunal de grande instance de REIMS,

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COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

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COMPARANT, concluant par Maître Lysiane HONORE, avocat au barreau de REIMS,

SAS COMPAGNIE GENERALI IARD

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COMPARANT, concluant par la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER, avocat au barreau de REIMS, ayant pour conseil la SELAS CHEVALIER MARTY CORNE, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame LAUER, conseiller

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame SIMON-ROSSENTHAL, conseiller

Madame LAUER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur SAMYCHETTY, adjoint administratif, faisant fonction de greffier, lors des débats et Monsieur LEPOUTRE, greffier, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 22 juin 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2015,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2015 et signé par Madame MAILLARD, président de chambre, et Monsieur LEPOUTRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Les Ilots a donné à bail à la SAS Miler Etablissements, exerçant une activité de vente d’articles de chauffage de sanitaires et de climatisation, un bâtiment à usage commercial situé à Witry les Reims depuis qu’une cession de fonds de commerce est intervenue au profit de celle-ci le 28 août 1997. Le bail a été renouvelé entre les parties par acte sous seing privé du 20 octobre 2004 et en dernier lieu par acte authentique du 21 octobre 2011.

L’immeuble loué est composé d’un magasin (bâtiment A) utilisé comme espace d’exposition, et d’un entrepôt (bâtiment B) utilisé comme réserve.

Suite à un violent orage accompagné de chutes de grêle, survenu le 28 juin 2011, la couverture de l’immeuble a souffert de dégradations. Le bailleur comme le preneur ont donc déclaré le sinistre auprès de leurs assureurs. Ces derniers ont chacun fait réaliser une expertise dont les conclusions se sont opposées quant à savoir à quelle partie incombaient les réparation. La SAS Miler Etablissements a alors obtenu en référé l’organisation d’une expertise judiciaire par ordonnance du 11 avril 2012 modifiée par l’ordonnance du 7 août 2012.

L’expert judiciaire, Madame X Y, ayant déposé son rapport le 3 janvier 2013, la SAS Miler Etablissements a été autorisée à faire assigner la SCI Les Ilots et l’assureur de cette dernière à jour fixe, devant le tribunal de grande instance de Reims, sur le fondement des dispositions des articles 1719,1720 et 606 du code civil, aux fins de faire déclarer le bailleur entièrement responsable des désordres affectant l’immeuble et le faire condamner à procéder aux travaux et à réparer son préjudice matériel et financier.

La SCI Les Ilots s’est opposée à cette demande et a, avant toute défense au fond, conclu à la nullité de l’expertise judiciaire et du rapport d’expertise déposé le 3 janvier 2013, à titre principal au rejet de la demande, subsidiairement à la condamnation de la SA Generali France, son assureur à la garantir de l’ensemble des conséquences dommageables résultant du sinistre et reconventionnellement à la condamnation de SAS Miler Etablissements à effectuer sous astreinte les travaux préconisés par la société Boëlle, les travaux de remplacement complet des chéneaux du bâtiment B et à lui rembourser les frais d’entretien des chéneaux qu’elle a exposés alors qu’ils incombaient au preneur.

La société Genérali a conclu au rejet de la demande et subsidiairement à la limitation de sa garantie et au paiement d’une indemnité de procédure.

Par jugement du 30 août 2013, le tribunal a rejeté la demande de nullité de l’expertise judiciaire ordonnée le 16 avril 2012 et modifiée le 7 août 2012, jugé que les travaux de remplacement des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A incombent à la SCI Les Ilots, enjoint à la SCI Les Ilots de faire procéder à ses frais aux travaux de remplacement de l’ensemble des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de trois mois, débouté la SAS Miler Etablissements de sa demande de condamnation de la SCI Les Ilots à faire réaliser sous astreinte des travaux de remplacement complet des chéneaux de la façade est du bâtiment B, enjoint à la SAS Miler Etablissements de faire remplacer à ses frais les chéneaux de la façade est du bâtiment B dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard passé cette date et pendant un durée de trois mois, et d’en justifier auprès de la SCI Les Ilots, débouté la SAS Miler Etablissements de sa demande d’indemnisation du préjudice matériel et du préjudice financier, condamné la SCI Les Ilots à verser à la SAS Miler Etablissements la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation des tôles translucides de la couverture du bâtiment A, condamné la SAS Miler Etablissements à verser à la SCI Les Ilots la somme totale de 6 543,11 euros toutes taxes comprises au titre du remboursement des travaux d’entretien des chéneaux de la façade est du bâtiment B, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2013 et capitalisation des intérêts échus pour une année au moins à compter du 10 juin 2013, condamné la SA Generali Assurances à garantir la SCI Les Ilots en exécution de la police d’assurance 'multirisque immeuble Cologia’ n°AH999348 et sous réserve de la franchise contractuelle (354 euros – indice 774,6) du coût des travaux de remplacement des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A, sans plafond de garantie et de l’indemnisation mise à la charge de son assurée en réparation du préjudice économique subi par la SAS Miler Etablissements, dans la limite de 300 fois l’indice, dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût des opérations d’expertise judiciaire, déclaré sans objet les demandes relatives au recouvrement des dépens dans les fonctions de l’article 699 du code de procédure civile et prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Il a retenu que le bail prévoyait que le preneur était chargé des réparations de vétusté, que le bailleur était tenu des 'grosses réparations', que l’état de vétusté des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A existait avant l’orage, qu’aucun élément ne permettait d’affirmer que les dégradations affectant la couverture dans son ensemble étaient antérieures à l’orage, que la SAS Miler Etablissements était à l’origine de la dégradation des chéneaux, que la SCI Les Ilots n’était tenue d’indemniser que les seuls dommages causés par les infiltrations postérieures à l’orage.

La société Miler Etablissements a interjeté appel.

Par conclusions du 27 décembre 2013, elle demande à la cour de confirmer le jugement, en ce que la SCl Les Ilots est tenue d’assumer le coût des réparations rendues nécessaires par la vétusté et affectant l’usage et la destination de l’immeuble donné a bail.

Pour le surplus d’infirmer le jugement, de dire et juger que le remplacement complet de la couverture du bâtiment donné à bail, ainsi que des chéneaux irréparables pour être vétustes, constitue, au sens de l’article 606 du code civil, de grosses réparations incombant exclusivement a la SCI Les Ilots, en sa qualité de propriétaire bailleur du local, de déclarer la SCI Les Ilots entièrement responsable des désordres affectant l’immeuble donné à bail, d’ordonner à la SCI Les Ilots d’avoir à procéder aux travaux de remise en état de la couverture et des chéneaux, tels que préconisés par l’expert, savoir :

* sur le bâtiment A, le remplacement complet de la couverture, impliquant le retrait des plaques éclairantes existantes, et excluant tout procédé d’encapsulage ou de sur couverture,

* sur le bâtiment B, le remplacement complet des chéneaux de la façade Est.

Enjoindre a la SCI Les Ilots de procéder a la réalisation de ces travaux dans un délai de deux mois a compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte définitive, passe ce délai, de 1 000 euros par jour de retard,

de débouter la SCI Les Ilots de sa demande tendant à voir le preneur condamné à lui rembourser 'a posteriori’ les factures de travaux commandés par elle, de dire et juger que les préjudices subis par la SAS Miler Etablissement résultent directement de la négligence de la SCI Les Ilots et de son refus de remplir ses obligations, de condamner la SCI Les Ilots à payer a la SAS Milet Etablissements au titre de son préjudice, la somme de 112 176,09 euros toutes taxes comprises répartis comme suit :

* 34 050,55 euros toutes taxes comprises au titre de son préjudice financier,

* 2 052,76 euros toutes taxes comprises au titre de son préjudice matériel,

* 74 072,78 euros toutes taxes comprises au titre de son préjudice commercial,

de condamner la SCI Les Ilots à payer à la SAS Miler Etablissements la somme de 12.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

Elle expose que le bailleur est obligé d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, que le locataire n’a pas la charge des réparations occasionnées par vétusté ou force majeure, que le bailleur est tenu des grosses réparations au nombre desquelles les couvertures entières, que les bandes éclairantes et les chéneaux présentent un état vétuste très net et nécessitent un remplacement complet et immédiat aux frais de la SCI Les Ilots et explique qu’elle a du fait de la carence du propriétaire subi un trouble de jouissance, préjudice financier, un préjudice matériel et un préjudice commercial du fait de l’exposition du hall d’exposition aux infiltrations.

Par conclusions du 24 février 2014, la SCI Les Ilots demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la SAS Miler de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, de dire et juger que la procédure d’appel introduite par la SAS Miler constitue un appel abusif et dilatoire au sens de l’article 599 du code de procédure civile, de condamner la SAS Miler au paiement d’une amende civile d’un montant de 2 000 euros ainsi qu’à une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de la SCI Les Ilots sur le fondement des dispositions de l’article 599 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS Miler aux entiers dépens de l’instance.

Elle explique que les dégâts matériels qui ont affecté les bandes éclairantes de la toiture ont pour seule origine la tempête, qu’il convient de rejeter les travaux préconisés par l’expert, que la réfection des chenaux n’a aucun lien avec le sinistre, que ceux ci n’ont fait l’objet d’aucun nettoyage ni entretien contrairement aux dispositions du bail et que par conséquent la dégradation et la vétusté des chenaux doivent être prises en charge par le preneur. Elle ajoute que la société Miler ne produit aucun élément de nature à justifier ses préjudices.

Par conclusions du 20 février 2014, la société Generali demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a dit que les réparations de la toiture du bâtiment A doivent être limitées au remplacement des bandes éclairantes tel que chiffré par la société Boëlle dans son devis du 10 avril 2013, dit que le remplacement total du chéneau du bâtiment B n’est pas justifié et qu’il relève des obligations d’entretien de la société Miler, dit qu’aucune condamnation à une obligation de faire des travaux ne peut être prononcée à l’encontre de la société Generali qui ne peut être le maître de l’ouvrage des travaux ordonnés et n’a pas vocation à prendre en charge les conséquences dommageables du fait de la grêle qu’il s’agisse des préjudices matériels ou immatériels et qu’elle ne garantit pas les travaux de remplacement du chéneau qui sont des travaux d’entretien ;

d’infirmer le jugement pour le surplus, de dire que le contrat de bail liant les parties exclut la responsabilité en cas de sinistres par infiltrations au profit de la SCI Les Ilots et doit trouver application, que la société Miler ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués, de la débouter de ses demandes, subsidiairement de les ramener à de plus justes proportions, en tout état de cause de dire que la garantie de la compagnie Generali ne peut excéder la somme de 16 170,55 euros au titre des préjudices immatériels subis par le société Miler du fait de la grêle, de dire que la compagnie Generali ne saurait être condamnée au-delà de ses limites de garantie qui prévoient notamment une franchise de 580,95 euros et un plafond de garantie (300 fois l’indice) concernant les dommages immatériels consécutifs relative à la garantie responsabilité en cas de dégâts des eaux opposables au tiers, de débouter la société Miler de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

Sur ce, la cour :

Aucune des parties ne critique le jugement en tant qu’il a rejeté la demande en nullité de la mesure d’expertise ordonnée le 16 avril 2012 et modifiée le 7 août 2012 et du rapport d’expertise qui a été déposé.

Le premier juge a justement rappelé que les obligations d’entretien et de réparation du bailleur sont envisagées de façon générale aux articles 1719 et suivants du code civil disposant notamment, que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant le durée du bail, qu’il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèce et y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 1754 du même code définit les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, sauf clauses contraires et l’article 1755 précise 'qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. Ces clauses dérogatoires doivent être interprétées de manière restrictive.

En vertu des dispositions de l’article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’avenant de renouvellement du bail commercial signé par les parties le 20 octobre 2004, prévoit au titre de l’entretien et des réparations (page 5) que : ' le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail le bien loué constamment en bon état de réparations locatives et plomberies et autres et les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il entretiendra les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état, de toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient, et même de tous les remplacements qui deviendraient nécessaires, hormis les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil et incombant au bailleur'.

Par application de l’article 606 du code civil, 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

Il résulte de ces éléments que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur, l’entretien et les réparations de toute nature, à l’exception des grosses réparations.

Sur les demandes concernant le bâtiment A :

L’examen du rapport d’expertise qui a été établi suite à l’orage survenu le 28 juin 2011, révèle (page 41) que l’expert a, lors de la première réunion sur les lieux constaté dans le bâtiment A, la présence de larges flaques d’eau sur les sols ainsi que de seaux d’eau pour récupérer les eaux tombantes du toit. Elle a relevé que la couverture présentait une alternance de bandes éclairantes jaunies (au nombre de dix, à raison d’au moins une entre deux fermes) qui ont toutes été largement trouées et endommagées par les précipitations de grêle et fait observer que le couvreur, de la SCI propriétaire des lieux est intervenu à plusieurs reprises pour colmater les trous par la fourniture de bandes bitume armées collées à chaud, mais que les fuites subsistent et créent des désordres importants.

L’expert indique dans ses conclusions (page 70) que les bandes éclairantes sur le bâtiment A présentent un état de vétusté très net et nécessitent un remplacement complet et immédiat à la charge du propriétaire et précise au point 7° de ses conclusions, que pour le bâtiment A, le remplacement total de la couverture doit être effectué et fait partie des grosses réparations.

Elle a chiffré le montant des études et des travaux sur le bâtiment A à la somme de 184 304 euros hors taxes (page 46) comprenant la dépose de la totalité de la couverture existante (panneau sandwich et plaque éclairante) sans réutilisation, la fourniture et la pose de nouveaux panneaux sandwich et de panneaux translucides.

Elle mentionne au point n° 9 de ses conclusions que les plaques existantes sur le bâtiment A doivent être remplacées impérativement car vétusté avancée, elle indique que ces plaques n’existent plus et s’oppose à la solution d’encapsulage proposée par la société Boëlle qui n’offre selon elle, aucune garantie d’étanchéité et de pérennité et qui n’est pas prise en compte dans la garantie décennale.

L’expert a préconisé le remplacement de toute la couverture sans s’expliquer dans son rapport sur la nécessité de procéder au remplacement des panneaux sandwich alors que seuls les désordres des plaques translucides sont constatés et décrits et que les deux premières travées du bâtiment A ne possèdent pas de plaques éclairantes. Le chiffrage effectué par l’expert ne repose sur aucun devis et n’est justifié par aucune investigation technique ou matérielle.

Le premier juge a justement retenu qu’aucun élément du rapport d’expertise judiciaire ni du constat d’huissier ne permet d’affirmer que les dégradations affectent la couverture dans son ensemble en ce compris les panneaux sandwich en acier.

La société Miler Etablissement fait valoir que la couverture est en très mauvais état, nécessite des travaux importants et rend illusoire toute réparation ponctuelle et fait état des réparations qui ont à différentes reprises été faites à la demande de la bailleresse et qui ont donné lieu à l’établissement des factures de la société Granotel des 06/07/2003, 02/11/2004, et 02/08/2005 et de la facture de la société Boëlle du 31/12/2010.

La cour observe à cet égard que le mauvais état de la couverture du bâtiment A n’a jamais donné lieu à des plaintes de la société Miler Etablissements avant la survenance de l’orage de grêle. L’expert a constaté que seules les plaques translucides étaient perforées et devaient être remplacées et aucun élément du dossier ne permet d’établir que la remise en état des lieux nécessitait le remplacement de toute la couverture et notamment des panneaux sandwich permettant de maintenir les plaques éclairantes.

La société Boëlle avait dans un premier temps chiffré son intervention pour la reprise partielle de la toiture selon devis du 17 juillet 2011 établi à la demande de la société Miler Etablissements à la somme de 22 105,83 euros, la société Poly expert a, à la demande de la société Covea Risks préconisé le remplacement des bandes éclairantes et estimé le coût de ce remplacement à la somme de 16 465 euros (rapport du 24 novembre 2011). Le nouveau devis de la société Boëlle du 10 avril 2013 chiffre les travaux à la somme de 39 543,10 euros hors taxes. Ces sommes sont sans commune mesure avec l’évaluation de la réfection de la couverture entière chiffrée par l’expert sans explications.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que le devis de la société Boëlle du 10 avril 2013, postérieur à la clôture des opérations d’expertise, révélait la possibilité de remplacer les bandes éclairantes après un remaniage de la couverture bac acier et que cette solution devait être privilégiée alors que la dégradation et la vétusté des bacs acier ne sont pas établies.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Ilots à procéder sous astreinte au remplacement de l’ensemble des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A.

Sur les demandes concernant le bâtiment B :

Au cours de ses opérations l’expert a constaté au niveau du bâtiment B la présence de larges traces de dégoulinures d’eau marquant le bardage métallique et les murs de la façade Est. Elle précise que la condensation est présente massivement sous les chéneaux intérieurs et au niveau des tuyaux d’évacuation d’eau. Elle a au vu des factures établies par la société Boëlle relevé que le nettoyage des chéneaux a été effectué en 2008 et 2009. Les photographies prises le 20 novembre 2012 ont quant à elles démontré qu’aucun entretien n’avait été effectué sur les chéneaux alors qu’un tel entretien doit être effectué au minimum une fois par an. L’expert a préconisé un remplacement complet des chéneaux en façade Est avec dépose des ouvrages existants et repose de chéneaux neufs.

La société Miler Etablissements fait valoir que l’état des chéneaux est vétuste et que leur remplacement se rapporte au clos et au couvert de l’immeuble.

Le premier juge a toutefois justement relevé, tel que l’indique l’expert, que l’entretien des chéneaux, qui en vertu du contrat de bail incombe au preneur, n’a pas été régulièrement effectué et qu’il n’a été justifié d’aucune opération de nettoyage des chéneaux depuis le 10 avril 2009 de sorte que l’accumulation de débris et la stagnation des eaux a provoqué une dégradation massive et prématurée des chéneaux (courrier de la société Boëlle à l’expert du 20 novembre 2012)

La réfection des chéneaux est sans lien avec le sinistre survenu le 28 juin 2011 et relève des obligations mises à la charge du preneur par le contrat de bail. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a, au vu des dispositions du contrat de bail condamné la société Miler Etablissements à faire remplacer à ses frais les chéneaux de la façade Est du bâtiment B en la déboutant de sa demande tendant à faire condamner la SCI Les Ilots, à faire procéder à ces réparations.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en tant qu’il a condamné la société Miler Etablissements à rembourser à la SCI Les Ilots les factures correspondant aux travaux d’entretien des chéneaux de la façade Est du bâtiment B qu’elle a réglées à la place du preneur.

Sur les préjudices :

La société Miler Etablissements demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a statué sur ses demandes en réparation du préjudice financier, matériel et commercial subi. Elle rappelle qu’elle présente dans les lieux accueillant de la clientèle, des articles de chauffage, sanitaires, climatisation dans des 'showrooms’ présentant des expositions permanentes et les désordres subis et l’inexéction des travaux incombant à la SCI Les Ilots ont durablement perturbé son activité.

Elle soutient qu’elle a dés son entrée dans les lieux eu à subir des infiltrations dans son hall d’exposition et que l’orage de grêle du 28 juin 2011 a révélé une situation qui se pérennisait depuis des années.

Elle se réfère aux factures de réparation qui ont été produites par le bailleur (factures Garnotel du 06/07/2003, du 17/08/2004, du 2/08/2005 et factures Boëlle du 06/07/2008 et du 31/12/2010) établies respectivement pour remplacement de tôles translucides cassées, réparation suite à la grêle, rebouchage de trous sur tôle éclairantes, pose de bande autocollante et de joint silicone sur un bac acier et recherche de fuite sur plaques éclairantes double paroi grêlées. La présentation de ces seules pièces justifiant certes de plusieurs interventions sur les tôles éclairantes notamment à la suite de chutes de grêle n’est pas suffisante en l’absence de toutes autres pièces, constats, photographies, lettres au bailleur, pour démontrer l’existence du préjudice allégué par la société Miler Etablissements avant le 28 juin 2011 et l’inaction reprochée la SCI des Ilots.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, qui a d’ailleurs relevé qu’en vertu de l’avenant au contrat de bail du 20 octobre 2004, le preneur s’engageait à prévenir le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détérioration qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires les travaux incombant au bailleur, a constaté que ce n’est que par courrier de son courtier en assurances adressé à la société bailleresse le 29 novembre 2011, que la société Miler Etablissements s’est plainte de désordres résultant d’infiltrations d’eau et de sinistres à répétition et qu’aucune mise en demeure ne lui a été préalablement adressée. Le jugement déféré sera donc confirmé en tant qu’il a retenu que seuls les dommages causés par l’événement exceptionnel de grêle du 28 juin 2011 ayant donné lieu à une déclaration de sinistre pourront être indemnisés par la SCI Les Ilots.

Lors de sa première visite sur les lieux le 7 juin 2012 l’expert a constaté la présence sur le sol du bâtiment A de flaques d’eau et de seaux pour récupérer les eaux tombantes. Le constat dressé par huissier de justice le 16 décembre 2011 avait déjà fait les mêmes constatations dans les zones de circulation et les zones d’exposition des salles de bain ainsi que dans la zone des pièces détachées située à l’arrière de la surface commerciale.

La société Generali fait observer que le contrat de bail régularisé par les parties prévoit une exclusion de responsabilité en cas de sinistres par infiltrations (page 9 du bail) et que le preneur s’est d’une façon générale engagé à renoncer à toute contre le bailleur de ce chef.

La cour relève que la SCI Les Ilots ne conteste pas son obligation de réparer les tôles éclairantes de la toiture du bâtiment A abîmées dans leur globalité par la grêle et a toujours procédé à de telles réparations. Le préjudice de la société Miler Etablissements résulte du retard apporté à la remise en état des lieux et de la nécessité pour le preneur de supporter la dégradation des locaux commerciaux dans lesquels elle expose le matériel qu’elle met en vente. Sa demande en indemnisation est donc recevable.

En ce qui concerne le préjudice matériel invoqué la cour relève comme le premier juge que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que les désordres affectant le détecteur d’alarme et l’imprimante et le terminal réseau sont dus aux infiltrations d’eau survenues le 28 juin 2011, la facture concernant le détecteur d’alarme étant antérieure à cette date et les deux autres du 31 octobre 2012. La demande a donc été justement rejetée.

La société Miler Etablissements fait état d’un préjudice financier en prenant de manière artificielle comme base l’existence d’une forte pluie tous les quinze jours et donc de 25 journées de pluie par année et met en compte le coût de l’intervention de trois personnes pendant trois heures par inondation pour procéder à la protection de la marchandise et au nettoyage complet du hall d’exposition. Ce calcul théorique qui ne repose sur aucune pièce justifiant de la réalité du préjudice éprouvé n’est pas suffisant pour justifier de l’étendue du dommage. La cour relève toutefois au vu des constats faits par l’expert et de l’huissier qui a dressé un procès-verbal que l’existence des désordres est démontrée et que l’état du hall d’exposition recevant du public nécessitait des opérations de nettoyage et des interventions permettant notamment de faire disparaître régulièrement les flaques d’eau se trouvant sur sol après l’orage de grêle du 28 juin 2011.

L’appelante qui reçoit dans les locaux loués de la clientèle fait état de son préjudice commercial et soutient que la clientèle potentielle sera rebutée par le mauvais état du hall d’exposition ce qui lui cause un préjudice d’image. Elle se réfère à l’évaluation de son préjudice faite par l’expert qui a pris en compte un préjudice de jouissance, le personnel de la société Miler Etablissements étant contraint de travailler dans un environnement insalubre et humide. La société appelante ne présente à la cour aucun document comptable permettant d’établir qu’elle a subi une baisse de fréquentation sérieuse de son hall d’exposition.

La cour estime au vu des pièces produites décrivant l’état des lieux, que le préjudice d’image subi par la société Miler Etablissements et le préjudice financier allégué sont justement réparés par l’allocation de la somme de 15 000 euros pour ces deux postes de préjudice.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes dirigées contre la société Générali :

La SCI Les Ilots a souscrit auprès de la société Generali une police d’assurance multirisques immeuble garantissant notamment la couverture des risques 'tempêtes grêle et neige, sur les toitures et dégâts des eaux'. Elle n’a été condamnée qu’à prendre en charge les préjudices liés à la survenance d’un épisode de grêle à la fin du mois de juin 2011 et non ceux liés à d’autres infiltrations.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la société Generali à garantir la SCI Les Ilots, sous réserve de la franchise contactuelle, du coût de remplacement des bandes éclairantes de la couverture du bâtiment A, sans plafond de garantie et de l’indemnisation mise à sa charge en réparation du préjudice économique subi par la société Miler Etablissements dans la limite de 300 fois l’indice.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Les Ilots :

L’introduction d’une demande en justice et l’exercice d’une voie de recours constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’existence d’une telle faute n’étant pas caractérisée en l’espèce, les demandes tendant au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif et d’une amende civile ne sont pas fondées et seront rejetées.

Sur les dépens :

La société Miler Etablissements qui succombe principalement supportera les entiers dépens de l’instance d’appel et ses frais irrépétibles et paiera à la SCI Les Ilots la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Generali, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme le jugement rendu le 30 août 2013 par le tribunal de grande instance de Reims en toutes ses dispositions sauf celles concernant les demandes en réparation du préjudice commercial et du préjudice financier ;

et statuant à nouveau sur ce seul point ;

Condamne la SCI Les Ilots à verser à la SAS Miler Etablissement la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial et financier ;

et y ajoutant ;

Dit que la SAS Miler Etablissements est recevable à réclamer à la SCI Les Ilots réparation du sinistre de dégâts des eaux survenu le 28 juin 2011 ;

Déboute la SCI Les Ilots de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboute la SCI Les Ilots de sa demande tendant à faire condamner la SAS Miler Etablissements au paiement d’une amende civile ;

Condamne la SAS Miler Etablissements à payer à la SCI les Ilots la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Miler Etablissements à payer à la société Generali la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Miler Etablissements à payer les entiers dépens de l’instance d’appel avec possibilité de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Le greffier, Le président,