COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 FEVRIER 2017

R.G. N° 16/03212

AFFAIRE :

Z X

…

C/

EPIC HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS DE SEINE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Mars 2016 par le Tribunal d’Instance de PUTEAUX

N° RG : 1215000612

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Chantal DE CARFORT

M^e Bérénice DE CHAUVERON-

RAMBAUD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT TROIS FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

Chez Monsieur B C

XXX

XXX

Représenté par M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 – N° du dossier 11316

assisté de M^e Carla FERNANDES de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

Madame D Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 – N° du dossier 11316

assistée de M^e Carla FERNANDES de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

APPELANTS

****************

EPIC HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS DE SEINE

N° SIRET : 279 200 224

XXX

92532 LEVALLOIS-PERRET

Représenté par M^e Bérénice DE CHAUVERON-RAMBAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42

assisté de M^e Grégoire LAFARGE de la SELARL LAFARGE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10 INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Janvier 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2009, modifié par avenant du 6 décembre

2010, l’OPH Hauts de Seine habitat a donné en location à M. X et à M^me Y un appartement situé XXX à XXX.

Le 2 juin 2015, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 5 866,79 euros représentant des loyers impayés.

Puis il a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Puteaux aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir le paiement de provisions.

Par ordonnance du 11 mars 2016, le juge des référés a :

— condamné M. X et M^me Y à payer à Hauts de Seine habitat la somme provisionnelle de 15 796,12 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 28 janvier 2016, échéance de janvier 2016 incluse, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements postérieurs,

— rejeté la demande de délais de paiement des locataires,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 août 2015,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. X et de M^me Y et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, – fixé l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer et des charges,

— condamné M. X et M^me Y au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel jusqu’à la libération des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer prévu au bail et revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM,

— statué sur le sort des meubles,

— débouté Hauts de Seine habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples,

— condamné les défendeurs aux dépens.

Le 28 avril 2016, M. X et M^me Y ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions reçues au greffe le 15 décembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, ils demandent à la cour :

A titre principal,

— d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et de débouter Hauts de Seine habitat de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— de dire qu’ils restent devoir la somme actualisée de 7 888,88 euros et de leur octroyer des délais de paiement,

— de prendre acte que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement,

— de suspendre la clause résolutoire du bail pendant ces délais de paiement,

En tout état de cause,

— de condamner Hauts de Seine habitat à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions reçues le 14 décembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Hauts de Seine habitat demande à la cour : – de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 août 2015, ordonné l’expulsion des locataires, fixé l’indemnité d’occupation et condamné les locataires au paiement de cette indemnité à titre provisionnel, rappelé le sort des meubles laissé sur place et condamné les locataires à régler l’arriéré des sommes dues, outre les dépens,

— de prendre acte que Hauts de Seine habitat ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement,

— de condamner solidairement M. X et M^me Y à lui régler la somme de 8 308,81 euros en deniers ou quittances, telle que due au 25 novembre 2016,

— de les condamner au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— de débouter les appelants de toutes autres demandes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 janvier 2017.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation

de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les locataires ne contestent pas en l’espèce n’avoir pas satisfait dans le délai de deux mois qui leur était imparti aux causes du commandement de payer qui leur a été délivré le 2 juin 2015.

Ce commandement de payer vise essentiellement des loyers impayés sans qu’il soit fait application du surloyer contesté qui a été réclamé postérieurement aux locataires, à l’exception de l’échéance d’avril 2015 et il n’en demeure pas moins valide à hauteur des sommes justifiées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 3 août 2015.

Sur la provision

Selon l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Les appelants critiquent l’ordonnance du chef de la provision allouée au bailleur en faisant valoir que le surloyer de l’ordre de 660 euros par mois qui leur a été appliqué dès le mois d’avril 2015, alors que la demande de justification de leurs ressources n’a été formulée qu’en décembre 2015, est sans fondement juridique, M^me Y ajoutant qu’elle a justifié de ses ressources dans les délais impartis contrairement à ce qui est soutenu par Hauts de Seine habitat.

M^me Y, qui précise que M. X a quitté le logement d’habitation, indique par ailleurs qu’elle a réglé dès le 7 février 2016 la somme de 9 918,63 euros apurant ainsi sa dette, excepté la part du surloyer qu’elle conteste.

Hauts de Seine habitat, se prévalant des dispositions des articles L.441-3 et suivants et R.441-19 du code de la construction et de l’habitation, rappelle que les bailleurs sociaux, à la suite d’une enquête ressources diligentée chaque année, sont en droit de réclamer au locataire un supplément de loyer de solidarité (SLS) dès lors que ses revenus excèdent les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social, et qu’en l’espèce, M. X et M^me Y n’ont pas répondu à l’enquête qu’il a diligentée à compter du 10 novembre 2014, de sorte qu’il a été fait application automatique du surloyer sur la période d’avril 2015 à mai 2016 ; que néanmoins, les appelants ayant régularisé à ce jour leur situation sur l’application de ce surloyer de solidarité, il leur sera remboursé en janvier 2017 le montant perçu, de sorte que la dette diminuera d’autant.

L’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il n’est pas contesté que Hauts de Seine habitat a adressé une demande de justificatifs de ressources à ses locataires par courrier du 19 décembre 2015 et que M^me Y, séparée de M. X, a répondu seule en adressant son avis d’imposition 2015, précisant ne pas pouvoir fournir celui de M. X, qui ne justifie pas avoir satisfait à la réclamation.

Le bailleur verse par ailleurs aux débats une lettre de mise en demeure datée du 12 mars 2015, mentionnant faire suite à une demande de justificatifs de ressources du 10 novembre 2014, que les appelants contestent, soulignant que l’accusé de réception mentionne une distribution le 16 mars 2013 et porte une signature qui n’est pas la leur.

Cette pièce n’est effectivement pas probante et il n’est pas justifié que les locataires ont été effectivement destinataires de cette lettre de mise en demeure telle qu’exigée par les dispositions précitées, de sorte que la contestation élevée par les appelants sur ce point revêt un caractère sérieux.

Par ailleurs, il est indiqué par le bailleur que les sommes réclamées au titre du SLS pendant 12 mois seront remboursées aux locataires en janvier 2017 dès lors que ceux-ci ont régularisé leur situation. Ainsi, la demande de provision actualisée à la somme de 8 308,81 euros arrêtée au mois de novembre 2016 inclus, qui comprend la facturation du SLS destiné à être remboursé, se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être accueillie.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés.

Il est établi par les pièces produites, qu’à la date du 7 février 2016 M^me Y a apuré sa dette locative, exception faite du surloyer contesté et qu’elle a repris le paiement régulier de son loyer.

Elle précise assumer seule la charge de trois enfants depuis que M. X a quitté le domicile familial en décembre 2014.

Partant, il y a lieu d’accorder des délais de paiement rétroactifs aux locataires jusqu’à cette date et de dire que la clause résolutoire suspendue pendant les délais de paiement est réputée n’avoir pas joué.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 2 août 2015.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande par ailleurs de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance rendue le 11 mars 2016 sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 3 août 2015,

STATUANT à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision actualisée,

ACCORDE des délais de paiement rétroactifs à M. X et à M^me Y pour s’acquitter du paiement de l’arriéré de loyers, déduction faite des montants de surloyers appliqués, et ce, jusqu’au 7 février 2016,

CONSTATE que les délais de paiement ayant été respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande,

DIT que les dépens de première instance et d’appel seront supportés in solidum par M. X et par M^me Y.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,