Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 19 octobre 2017, n° 15/07403

TGI Nanterre 12 mai 2015

TGI Nanterre 10 septembre 2015

CA Versailles
Infirmation partielle 19 octobre 2017

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à Mme E, qui n'a pas prouvé avoir effectué les démarches requises dans le délai imparti.
Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a confirmé que les vendeurs avaient le droit de conclure avec un autre acquéreur après la caducité de la promesse, n'ayant pas commis de faute.
Rejeté
Indemnité d'immobilisation excessive
La cour a jugé que l'indemnité d'immobilisation était due et ne pouvait être considérée comme une clause pénale susceptible de réduction.
Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a confirmé que les vendeurs n'avaient pas rompu les pourparlers de manière abusive et avaient agi dans leur droit.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Madame E a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nanterre qui l'avait condamnée à verser une indemnité d'immobilisation de 60.750 euros à Monsieur et Madame C. La cour d'appel a examiné la question de la caducité de la promesse de vente et la qualification de l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal de première instance avait considéré que la non-réalisation de la condition suspensive était due à un manque de diligence de Madame E. La cour d'appel a confirmé cette analyse, mais a infirmé le jugement sur le montant de l'indemnité, requalifiant celle-ci en clause pénale et la fixant à 121.500 euros, conformément aux termes de la promesse. La cour a donc condamné Madame E à verser cette somme, tout en confirmant les autres dispositions du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 3e ch., 19 oct. 2017, n° 15/07403
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	15/07403
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 10 septembre 2015, N° 13/04826
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Véronique BOISSELET, président
Avocat(s) :	Thierry DOMASJean-François PERETChristophe SCOTTIPatricia MINAULT
Cabinet(s) :	BDD AVOCATS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 OCTOBRE 2017

R.G. N° 15/07403

AFFAIRE :

Madame X, Y, G E dite L M

Z, A, I C

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 13/04826

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe SCOTTI de l’AARPI SCOTTI-PIQUET AVOCATS ASSOCIES

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X, Y, G E dite L M

née le […] à […]

de nationalité Française

ci-devant […]

et actuellement […]

Représentant : M^e Christophe SCOTTI de l’AARPI SCOTTI-PIQUET AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 474

Représentant : M^e Jean-François PERET, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 79

APPELANTE

****************

1/ Monsieur Z, A, I C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

2/ Madame B, Barbara, J K épouse C

née le […] à ANGERS

de nationalité Française

[…]

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20150509

Représentant : M^e Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R046

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Septembre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me C étaient propriétaires d’une maison à usage d'[…] à Sèvres.

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, ils ont consenti à M^me E une promesse unilatérale de vente, assortie d’une condition suspensive d’obtention avant le 15 octobre 2015 de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 1.215.000 euros (soit le prix du bien) remboursable sur 20 ans, au taux maximum de 4 % (hors assurance), lui laissant la faculté d’acquérir le bien jusqu’au 17 décembre 2012.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 121.500 euros. Afin de garantir le paiement de cette indemnité, la somme de 60.750 euros a été séquestrée entre les mains de l’étude notariale Jusot-N-O-P-Q et F.

Le 18 mars 2013, M. et M^me C ont fait assigner M^me E devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée en son sein.

Par jugement du 10 septembre 2015 le tribunal a :

• condamné M^me E dite L M, à verser à M. et M^me C la somme de 60.750 euros,

• dit que l’étude notariale Jusot-N-O-P-Q et F devra remettre à M. et M^me C, la somme séquestrée par M^me E dite L M, d’un montant de 60.750 euros,

• condamné M^me E dite L M, à verser à M. et M^me C la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné M^me E dite L M, aux entiers dépens de l’instance,

• ordonné l’exécution provisoire,

• débouté les parties de leurs autres demandes.

M^me E a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 23 décembre 2015, demande à la cour :

à titre principal de :

• infirmer le jugement entrepris et dire n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’immobilisation,

• ordonner la mainlevée de la somme séquestrée entre les mains de l’Etude Jusot-N-O-P-Q et F, à charge pour les consorts C d’en obtenir restitution à son profit si cette somme est demeurée entre les mains des notaires, à défaut ordonner aux intimés de lui restituer la somme reçue par l’étude notariale,

• juger que M. et M^me C ont rompu les pourparlers en cours avec elle en signant un acte de vente avec un tiers acquéreur alors qu’ils s’étaient engagés auprès d’elle à lui réserver l’exclusivité de ce bien immobilier jusqu’au 31 janvier 2013,

• dire, en conséquence, que M. et M^me C seront condamnés à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• condamner M. et M^me C à lui payer la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner M. et M^me C aux entiers dépens avec recouvrement direct.

A titre subsidiaire, de :

• juger que le montant de l’indemnité d’Immobilisation est excessif et a été de nature à la contraindre à acquérir,

• réduire, en conséquence, le montant de l’indemnité d’immobilisation telle que fixée par la promesse unilatérale de vente à de plus justes proportions que la somme de 60.750 euros.

Dans des conclusions du 15 février 2016, M. et M^me C demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié en clause pénale l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse, et en ce qu’il en a, partant, réduit le montant, et statuant à nouveau :

• condamner M^me E dite L M au paiement de la somme de 121.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue,

• à titre subsidiaire, si une réduction de l’indemnité d’immobilisation était envisagée par la cour, juger qu’elle ne pourrait être inférieure au préjudice réellement subi et justifié des époux C et la fixer à la somme de 60.750 euros,

• confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

• condamner M^me E dite L M au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2017.

SUR CE,

Le tribunal a jugé que la non réalisation de la condition suspensive de vente est imputable à un manque de diligences de M^me E qui échoue à rapporter la preuve des démarches accomplies en vue de l’obtention d’une offre de financement dans le délai qui lui était imparti et que, par conséquent, l’indemnité d’immobilisation convenue dans la promesse, laquelle est devenue caduque le 16 novembre 2012, soit huit jours après la mise en demeure restée infructueuse, est due aux époux C.

Il a considéré que la stipulation contenue dans l’acte était improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, puisqu’elle avait pour finalité de faire assurer par le bénéficiaire de la promesse l’exécution de son obligation de diligence et d’allouer au promettant une somme forfaitaire en cas d’inexécution. Elle devait donc être qualifiée plus justement de clause pénale en ce qu’elle sanctionne l’inexécution d’une obligation.

Le tribunal, rappelant les dispositions de l’article 1152 du code civil, a diminué la pénalité à la somme de 60.750 euros considérant que la promesse unilatérale de vente, signée le 3 août 2012 et consentie jusqu’au 17 décembre 2012 pour une durée de quatre mois et quatorze jours, était devenue caduque le 16 novembre 2012, laissant ainsi aux époux C toute liberté de rechercher un nouvel acquéreur et conclure la vente avec lui, l’immobilisation du bien n’ayant donc duré que trois mois et treize jours.

Sur la rupture brutale des pourparlers au cours du mois de décembre 2012, invoquée par M^me E, les premiers juges ont rappelé qu’il ressortait des pièces versées aux débats que les négociations entreprises entre les époux C et M^me E avaient pour seule finalité de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente pour permettre à cette dernière d’obtenir une offre de financement ; qu’à cette fin, les époux C lui avaient proposé de proroger le délai au 31 janvier 2013, ce qu’elle a refusé en formulant une contre proposition qui n’a pas reçu leur accord, que les époux C justifient ainsi lui avoir notifié leur refus pur et simple dans un courriel daté du 19 décembre 2012 qui n’avait rien de brutal. Le tribunal indique que M^me E ne peut donc légitimement reprocher aux époux C d’avoir entretenu la croyance erronée de la conclusion prochaine de la vente. La promesse étant devenue caduque, ces derniers avaient retrouvé toute liberté de conclure la vente avec un autre acquéreur sans qu’aucune faute ne puisse leur être reprochée de ce fait.

M^me E soutient qu’elle a accompli les démarches pour obtenir le financement prévu et indique que sur ce point elle communique une nouvelle pièce, à savoir un refus de prêt du 22 septembre 2012 émanant de la Société Générale, et que ce sont les vendeurs qui ont brutalement rompu les pourparlers pour l’évincer et vendre à un tiers.

***

Ainsi que l’a observé le tribunal, l’attestation de la Société Générale (agence de Lille) datée du 12 octobre 2012 ne constitue ni une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ni un refus de prêt (il y est seulement indiqué que l’agence a 'reçu de M^me E … une demande de financement en vue de l’acquisition d’une maison à usage d’habitation sise … Cette demande est actuellement à l’étude'), et il en est de même du courrier de Axa daté du 28 janvier 2013 dont il résulte simplement que M^me E l’a missionnée le 17 décembre 2012 pour trouver un financement en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, ce courrier intervenant au surplus deux mois après l’expiration du délai d’expiration de la condition suspensive.

La pièce 13 opportunément retrouvée par M^me E en cause d’appel, plus de deux ans après l’introduction de l’instance, est un courrier daté du 22 septembre 2012 intitulé 'refus de prêt’ établi par la directrice de l’agence de la Société Générale de Sèvres et vise une demande de financement en vue de l’acquisition du bien en cause d’un montant de 1.215.000 euros, à laquelle il ne pourra pas être donné une suite favorable.

Curieusement, lorsque M. C a mis en demeure M^me E le 9 novembre 2012 de justifier de l’obtention ou de la non obtention des prêts, celle-ci ne lui a pas répondu et n’a jamais communiqué ce refus de prêt.

En tout état de cause, même en considérant ce document comme un refus de prêt valable nonobstant l’absence de mention du taux d’intérêt maximum et de la durée de remboursement, force est de constater que M^me E ne justifie toujours pas avoir sollicité de deux établissements bancaires au moins (comme le prévoit expressément la promesse de vente) le financement en cause et ce dans le délai de réalisation de la condition suspensive, soit avant le 15 octobre 2012.

En conséquence, et à la suite du tribunal, il sera constaté que la non réalisation de la condition suspensive est imputable à un manque de diligence de M^me E qui échoue à rapporter la preuve des démarches accomplies en vue de l’obtention d’une offre de financement dans le délai qui lui était imparti et dans les conditions qui s’imposaient à elle.

S’agissant des moyens développés par M^me E au soutien de son allégation de rupture abusive des pourparlers de la part des vendeurs, elle ne fait que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et détaillés que la cour adopte sans réserve.

C’est donc à raison que les premiers juges ont considéré que la promesse était caduque et qu’aucune prorogation n’était intervenue.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a considéré que l’indemnité d’immobilisation contractuellement définie constituait en réalité une clause pénale et était donc susceptible de réduction.

En effet, il a été mentionné à l’acte que l’indemnité d’immobilisation de 121.500 euros était fixée en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier et qu’elle resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions fixées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, précision étant faite que le préjudice serait notamment constitué par la perte que le promettant éprouverait 'du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur'.

Il ne s’agit donc pas d’une clause pénale qui est une évaluation forfaitaire de dommages-intérêts dus par le débiteur au créancier en cas d’inexécution de son obligation. En effet, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale n’étant pas tenu d’acquérir, il ne fait qu’exercer son droit d’option et ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse.

L’indemnité d’immobilisation n’est pas susceptible de réduction et M^me E sera donc condamnée au paiement de la somme de 121.500 euros à M. et M^me C.

Le jugement sera confirmé s’agissant du sort des dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, M^me E sera condamnée aux dépens y afférents.

Il n’y a pas lieu d’allouer à M. et M^me C une indemnisation au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M^me E dite L M à payer à M. et M^me C la somme de 60.750 euros,

Le confirme en toutes ses autres dispositions.

Statuant à nouveau du chef infirmé :

Condamne M^me E dite L M à payer à M. et M^me C la somme de 121.500 euros,

Y ajoutant :

Condamne M^me E aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute M. et M^me C de leur demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,