COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 AVRIL 2017

R.G. N° 15/05515

AFFAIRE :

XXX

C/

F G,

es qualités

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° chambre : 02

N° RG : 12/04988

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

M^e Jean-marie PINARD

M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS

M^e Michel RONZEAU de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT SEPT AVRIL DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1554896

Représentant : M^e Matthieu CANCIANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193

APPELANTE

****************

1/ Monsieur F G, agissant en sa qualité de tuteur de Madame H I veuve X, née le XXX à XXX, et désigné à cet effet par jugement du Tribunal d’Instance de PONTOISE du 13 avril 2012

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Jean-marie PINARD, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130 – N° du dossier 8363

INTIME

2/ Monsieur J Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

3/ Madame Y, K L épouse Z née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13

Représentant : M^e Jean-Didier KISSAMBOU M’BAMBY, Plaidant, avocat au barreau des Alpes de Haute Provence

INTIMEE

4/ Maître M N, membre de la SCP M N, Denis MACRON, Olivier LEMAIRE, notaires

né le XXX à MOLIENS

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1222305

Représentant : M^e BACH, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE substituant M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mars 2017, Madame Véronique BOISSELET, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET --------

Par acte authentique en date du 28 février 2011 passé devant M^e N, notaire à Saint Ouen, M^me X a vendu à M. et M^me Z un bien immobilier en viager sis XXX

La vente a été conclue avec réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur jusqu’au jour de son décès, moyennant un versement comptant en numéraire de 15 000 euros et une rente viagère annuelle de 8 400 euros, soit 700 euros par mois.

Par décision du tribunal d’instance de Pontoise du 13 avril 2012, M^me X a été placée sous tutelle et M. C a été désigné pour représenter et administrer ses biens et sa personne.

Par acte du 5 juillet 2012, M^me X et M C, en sa qualité de tuteur, ont assigné M. et M^me Z en nullité de la vente du 28 février 2011, et condamnation des acquéreurs à verser une indemnité d’immobilisation et expulsion.

Par actes du 29 octobre 2012, M. et M^me Z ont assigné en garantie M^e N et l’agence immobilière Renée Costes Immobilier.

Les procédures ont été jointes par ordonnances du 20 décembre 2012 et du 25 septembre 2014.

Par jugement du 8 juin 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— prononcé la résolution de la vente du 28 février 2011 portant sur le bien ci-dessous désigné ;

XXX

Maison à usage d’habitation située XXX, construite partie en briques et partie en chalet, élevée partie sur cave, d’un rez-de chaussée divisé en : entrée, cuisine, salle de séjour, deux chambres, salle de bains, WC. Grenier perdu au-dessus Couverture en tuiles.

Eau, électricité, chauffage central au mazout, tout à I’égout.

Dépendances.

Jardin.

Cadastrée :

section AH, XXX, lieudit XXX, pour une contenance sept ares vingt huit centiares (7 a 28 ca).

section AH, XXX, pour une contenance de vingt-deux centiares (XXX,

section AH, XXX pour une contenance de neuf centiares (9 ca)

— rappelé que cette résolution emporte la restitution à M. et M^me Z :

— du prix de vente du bien (bouquet et rente viagère),

— de la commission de 20.000 euros par la société Renée Costes Immobilier, – déclaré la Société Renée Costes Immobilier responsable des préjudices subis par M. et M^me Z en raison de la résolution de la vente,

— condamné la société Renée Costes à payer à M. et M^me Z :

— la somme de 868,72 euros au titre des frais du prêt souscrit pour l’acquisition du bien,

— celle de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

— condamné M. et M^me Z à payer à M^me X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M^e N gardera la charge de ses frais irrépétibles,

— débouté les parties de leur demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Renée Costes Immobilier aux dépens.

La société Renée Costes Immobilier en a relevé appel le 23 juillet 2015, et prie la cour, par dernières écritures du 30 janvier 2017, de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X et M. et M^me Z de toutes les demandes formées contre elle,

— les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. et M^me Z, demandent à la cour, par conclusions du 17 décembre 2015, de :

— constater que la preuve d’un trouble mental au moment de l’acte du 28 février 2011 n’est pas rapportée,

— dire irrecevable M. C, ès qualités, en sa O de résolution de la vente,

subsidiairement,

— déclarer M^e N et l’agence Renée Coste Viagers responsables des préjudices subis,

— rappeler que la résolution de la vente emporte la restitution du prix de vente (bouquet + rente) et celle de la commission de 20 000 euros,

— condamner solidairement M^e N et l’Agence Renée Costes Viagers à leur payer les sommes de :

— coût du prêt souscrit 868,72 euros

— dommages et intérêts 10 000,00 euros

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M^e N, par conclusions du 17 décembre 2015, sollicite la confirmation du jugement en ce qui le concerne et réclame à tout succombant une indemnité de procédure de 4000 euros.

M. C O à la cour, par dernières conclusions du 17 décembre 2015, de :

— confirmer le jugement sur la résolution de la vente,

— condamner M. et M^me Z à payer au titre d’une 'indemnité d’immobilisation’ la somme de 16 000 euros arrêtée au 6 juin 2012, à parfaire lors de la restitution de la propriété du bien,

— ordonner l’expulsion de M. et M^me Z ou de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner M. et M^me Z à lui payer ès qualités la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2017.

SUR QUOI, LA COUR :

Le tribunal a retenu pour l’essentiel que les éléments qui lui étaient soumis démontraient suffisamment que M^me X se trouvait en état d’insanité d’esprit. Pour autant, le notaire n’ayant vu M^me X que deux fois, et ayant procédé aux vérifications d’usage sur son état civil et sa capacité, aucun manquement à son obligation de vigilance n’était démontrée. Relevant que l’agence Renée Costes disposait d’un mandat exclusif de vente en viager, qu’une telle opération impliquait des relations personnalisées avec la mandante, et que les troubles mentaux affectant M^me X n’avaient pu lui échapper compte tenu de sa spécialisation dans la vente en viager, le tribunal a considéré que la société Renée Costes avait commis une faute en continuant ses démarches malgré les doutes qu’elle avait nécessairement eus sur la santé mentale de sa mandante, et l’a déclarée responsable des préjudices subis par M. et M^me Z.

La société Renée Costes Immobilier fait valoir que la preuve de l’insanité d’esprit de M^me X au moment de la promesse de vente puis de la réitération par acte authentique n’est pas rapportée, le certificat médical du médecin traitant étant insuffisamment circonstancié (absence de date et de toute précision sur les pathologies constatées), et le certificat établi lors de sa mise sous tutelle ayant été établi plus d’un an après la vente. Elle ajoute que le prix était sérieux au regard de la valeur du bien et que M. et M^me Z ne démontrent aucunement sa faute.

M. et M^me Z exposent que les conditions de la vente ont été négociées par Renée Coste Immobilier, et adoptent la même argumentation que cette dernière sur l’absence de preuve de l’insanité d’esprit. Ils considèrent que l’accusation portée contre eux d’avoir profité de leur jeunesse pour obtenir des conditions de vente plus favorable est diffamatoire, puisque c’est Renée Costes Immobilier qui a fixé les conditions de la vente, et qu’ainsi aucun vice du consentement n’est démontré. Ils soulignent la contradiction existant entre le rejet des demandes contre le notaire et la résolution prononcée. Ils estiment le montant total des sommes versées au titre tant de la rente que du bouquet, avec tous les frais, à la somme de 103 925,74 euros.

M^e N conteste toute faute et rappelle qu’il s’est personnellement rendu au domicile de M^me X en raison de ses difficultés à se déplacer, et que cette dernière a répondu de manière claire et précise à ses questions. Il observe qu’il n’est pas démontré que le prix ne serait pas celui du marché compte tenu de l’état du bien, grevé d’une servitude d’alignement et contenant de l’amiante et du plomb.

M. C, ès qualités, expose que le trouble mental est suffisamment établi par les éléments médicaux qu’il verse. Il ajoute que le prix anormalement bas, puisque la rente n’était même pas équivalente au coût d’un loyer, confirme encore l’incapacité dans laquelle se trouvait sa protégée de préserver ses intérêts, et justifie également l’annulation de la vente pour absence de prix sérieux.

***

Sur la O d’annulation de la vente pour insanité :

M. C et sa protégée se sont placés sur le seul fondement de l’article 414-1 du code civil qui dispose que pour faire un acte valable il faut être sain d’esprit et que c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. La cour n’estime pas devoir proposer d’autre fondement juridique aux parties.

Il résulte des pièces produites par l’agence que M^me X a pris contact avec cette dernière en juin 2010, la valeur du bien libre étant fixée à 260 000 euros, selon mandat signé le 16 juin 2010. M^me X a signé un avenant le 4 novembre 2010, ramenant cette valeur à 230000 euros. Elle a accepté l’offre de M. et M^me Z le 16 novembre 2010. La promesse de vente a été signée le 28 décembre 2010, et la vente a été réitérée le 28 février 2011.

Cette opération résulte ainsi d’une volonté de la venderesse qui s’est exprimée à compter de juin 2010, soit plus d’un an avant les premières manifestations cliniques de la maladie mentale diagnostiquée par la suite, étant rappelé que la réitération de la vente a eu lieu cinq mois avant ces dernières.

M. C produit les éléments suivants :

— un certificat médical non daté du docteur D, rédigé en ces termes : 'Je soussigné… certifie que lors de la vente en viager de sa maison, M^me X m’a demandé de rédiger un certificat médical affirmant que son état cognitif lui permettait de réaliser cette vente. J’ai refusé de faire ce certificat car M^me X présentait à cette époque des troubles des fonctions supérieures. Certificat fait à la O du tuteur de M^me X'.

— le certificat médical circonstancié établi le 11 novembre 2011 dans le cadre de l’instruction de la O d’ouverture de la tutelle, dont la substance peut être résumée comme suit:

M^me X a été adressée à deux reprises fin juillet 2011 aux urgences de l’hôpital de Pontoise par son médecin traitant à la suite de la dégradation de son état général, consécutif au fait que, paralysée des deux jambes, elle avait cessé de se gérer. Devant la persistance de la désorientation temporo-spatiale, des troubles mnésiques et dysexécutifs, a été évoquée une maladie neuro-dégénérative de type Alzheimer. Elle est (à la date du certificat) à un stade modéré de sa maladie, par moment elle comprend ses impossibilités et échecs et accepte l’idée d’une entrée en établissement. La protection doit être limitée à 5 ans car elle est au début de la maladie. Elle a été placée sous sauvegarde de justice le 19 septembre 2011. Il est vital, compte tenu des conditions délétères dans lesquelles elle est arrivée aux urgences hospitalières, qu’elle soit représentée dans les actes de la vie civile, tant patrimoniaux qu’à caractère personnel.

Le certificat médical du 11 novembre 2011, établi plus de 8 mois après la dernière manifestation de volonté critiquée, et qui relate une maladie dégénérative débutante, ne peut suffire à établir l’absence de consentement valable lors de la vente.

L’attestation du médecin traitant ne peut conforter ce document. En effet, ce médecin indique bien avoir été sollicité par le tuteur, soit plus d’un an après et pour les besoins de la présente instance, et ne précise ni la date de ses constatations, ni la pathologie qu’il a alors suspectée, étant observé que l’on peut s’étonner que, redoutant que M^me X ne se défasse d’une partie importante de son patrimoine sans être en mesure d’en mesurer les conséquences, ce médecin n’ait pas alors pris de mesure pour que sa patiente soit protégée.

En outre l’absence de consentement valable est contredite par le témoignage de M^me E, amie de M^me X, qui a assisté à toutes les étapes de la transaction, selon elle à la O de M^me X, qui redoutait l’intrusion de sa propre famille, cette dernière étant d’ailleurs à l’origine de sa mise sous tutelle.

Les démarches pour parvenir à la vente ont été initiées dès juin 2010, soit à une date encore bien antérieure aux premiers éléments médicaux recueillis, et ont été menées sur une longue période de temps, excluant ainsi toute précipitation de la part de M^me X, dont rien ne permet, là encore, de considérer qu’elle n’était pas en mesure de prendre cette décision.

S’il est enfin vrai que, partie à la présente procédure, le notaire ne peut être considéré comme un témoin impartial, on ne peut cependant que relever que, se transportant auprès d’une personne pour recueillir un acte, ce dernier n’a pu qu’être particulièrement attentif à l’expression de la volonté de M^me X, et n’aurait probablement pas manqué de surseoir à la vente s’il avait eu un doute sur la réalité de son consentement.

La cour retiendra en conséquence qu’aucune preuve suffisante de l’insanité d’esprit de M^me X au moment de la vente n’est rapportée.

Sur la nullité de la vente pour absence de prix sérieux :

M. C produit une estimation rédigée en termes généraux par une agence, qui est bien insuffisante à démontrer la sous-estimation du bien lors de la vente critiquée, surtout compte tenu du fait que la maison était vendue occupée pour un temps indéterminé, et qu’il n’en est pas tenu compte dans l’unique élément qu’il produit. Ainsi que l’observe justement Renée Costes Immobilier, il n’est fait aucune référence à des transactions faites dans le même secteur pour des biens comparables, et aucune référence précise à la surface et aux prestations offertes par le bien n’y figure. D’ailleurs, proposé à la vente dès juin 2010 pour un montant libre théorique de 260 000 euros, ce bien n’a fait l’objet d’aucune offre d’achat, et M^me X a dû baisser le prix à 230 000 euros en novembre 2010. Il doit être précisé que, selon les pièces, il s’agit d’une maison de 80 m² de plain-pied, comportant trois pièces et un garage, sur un terrain de 759 m².

Selon M^e N, l’usufruit a été évalué à 18 % de la valeur libre. Aucune trace de cette évaluation n’existe dans les actes, et elle paraît faible au regard des barèmes existants, qui retiennent une valeur entre 30 et 40 % compte tenu de l’âge de M^me X lors de la vente.

Lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l’intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve.

En retenant une valeur minimale de l’usufruit de 30 %, la valeur du bien retenue pour la vente serait de 161 000 euros, et après déduction du bouquet de 15 000 euros, de 146 000 euros.

Le taux d’intérêt maximum qu’aurait pu rapporter le capital est évalué à 2,25 % par Renée Costes Immobilier. Ce taux n’est pas discuté par M. C. Au regard des taux pratiqués en 2011 sur les livrets d’épargne réglementés, un taux de 2,50 % apparaît cependant plus réaliste. Le montant minimal de la rente produite par le placement de la valeur du bien en capital serait alors de l’ordre de 300 euros par mois. Or la rente, régulièrement réévaluée, et dont il n’est pas allégué qu’elle aurait fait l’objet d’incidents de paiement, était à l’origine de 700 euros, outre l’occupation du logement, qui ne saurait être évaluée à une somme de moins de 1 000 euros par mois. Par ailleurs, cette rente devait être revalorisée de 25 % si M^me X n’habitait plus le bien, ce qui a été le cas dès 2012. Ces éléments ne permettent pas de démontrer que le prix de vente n’avait pas de caractère sérieux. M. C sera donc débouté de sa O d’annulation de la vente sur ce fondement.

Ses demandes tendant à la condamnation de M. et M^me Z à payer une indemnité d’immobilisation et à leur expulsion seront également rejetées.

Sur les autres demandes :

Les demandes indemnitaires de M. et M^me Z, qui étaient fondées sur l’annulation de la vente sont sans objet.

M. C, ès qualités, et M^me X, qui ont pris l’initiative de la présente procédure et y succombent en supporteront les dépens.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en la cause.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Infirmant le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Déboute M. C, ès qualités de tuteur de M^me H I veuve X, et M^me H I veuve X de leur O d’annulation de la vente,

Rejette toutes autres demandes,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. C, ès qualités de tuteur de M^me H I veuve X, et M^me H I veuve X aux dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement direct.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,