Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 JANVIER 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08668 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZUH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Commerce d’EVRY – RG n° 2017F00780

APPELANTE

SAS FONCIÈRE VICARTES, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 792 035 917

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152

Assisté à l’audience de M^e Michelle DERVIEUX , avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 276

INTIMÉE

SASU IMMOBILIER DÉVELOPPEMENT FONCIER – ID FONCIER , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e François LIVERNET-D’ANGELIS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 09 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Monsieur Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La SAS Foncière Vicartes a acquis, en 2013, un terrain situé au […] qu’elle a divisé en quatre lots en vue de leur revente.

Aux termes de quatre actes sous-seing privé en date du 19 septembre 2013, elle a confié à la SAS Immobilière développement foncier (ci-après ID Foncier) le mandat exclusif d’une durée de vingt-quatre mois, de vendre ces terrains moyennant une rémunération, pour chaque lot, de 9000 euros.

Trois lots ont été vendus par la société propriétaire, les 3 et 4 février (lots n°1 et n°2) et le 9 avril 2014 (lot n°4).

C’est dans ce contexte qu’après l’avoir vainement mise en demeure, le 11 février 2015, de lui régler la somme de 27 000 euros au titre de la vente des lots, sans l’en avertir et en violation du contrat d’exclusivité consentie le 19 septembre 2013, la société ID foncier a, par acte extra-judiciaire en date du 24 novembre 2017, fait assigner la société Foncière Vicartes devant le tribunal de commerce d’Evry.

Par jugement du 21février 2019, le tribunal de commerce d’Evry a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, dit que les mandats concernés par cette affaire sont réguliers, débouté la société Foncière Vicartes de sa demande de les déclarer nuls, dit que les ventes réalisées par la société Foncière Vicartes ou d’autres agences l’ont été pendant la durée d’exclusivité et condamné la société Foncière Vicartes à payer à la société ID Foncier au titre des commissions associées à ces ventes, la somme de 27 000 euros, majorée d’intérêts au taux légal, à compter du 24 novembre 2017. Le tribunal a également débouté la société Foncière Vicartes de sa demande de dommages et intérêts et l’a condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, déboutant les parties de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 avril 2019, la société Foncière Vicartes a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er octobre 2021, elle demande à la cour, au visa de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°76-678 du 20 juillet 1972 et des articles 1103, 1231-1 et 1231-5 du code civil, d’infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a jugé réguliers les mandats de vente, rejeté sa demande de les voir déclarer nuls, dit que les ventes ont été réalisées durant la période d’exclusivité, l’a condamnée au paiement de la somme de 27 000 euros avec intérêts légaux et l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamnée au paiement d’une indemnité du titre des frais irrépétibles de son adversaire et aux dépens et statuant à nouveau, à titre principal, de juger nuls et de nuls effets, les mandats numéros 1052, 1053, 1054 et 1055 du 19 septembre 2013 et à titre subsidiaire, de juger n’y avoir à application des clauses pénales et plus subsidiairement, les réduire à leur plus faible montant, sans pouvoir excéder 22 500 euros.

En tout état de cause, elle demande à la cour de débouter la société ID Foncier de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Les conclusions de la société intimée notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2019 ont été déclarées irrecevables, par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 16 septembre 2020.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2021.

SUR CE, LA COUR,

La société Foncière Vicartes soutient la nullité des quatre mandats signés le 19 septembre 2013 faute pour son adversaire de prouver de la remise de l’exemplaire lui revenant le jour de leur signature. Elle soutient également cette nullité au constat de l’imprécision de l’objet du mandat quant à la désignation des terrains.

La formalité du double prévue à l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et la remise immédiate de son exemplaire au mandant sont exigées pour la validité du mandat comportant une clause d’exclusivité donnée à un agent immobilier.

Les quatre mandats portent la mention au-dessus de la signature des cocontractants, qu’ils sont établis en double exemplaire dont un pour le propriétaire et un pour l’agence.

Au regard de cette mention, leur établissement en double exemplaire ne peut pas sérieusement être contesté et il appartient à la société appelante, demanderesse à l’exception de nullité, de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions et par conséquent, d’établir que les mandats ne lui ont pas été remis dès leur signature. Il convient de relever que la société Foncière Vicartes n’a jamais évoqué une absence de remise ou une remise tardive des mandats tant dans les courriers échangés par les parties que dans ses écritures, se contentant d’exiger que son adversaire prouve cette remise immédiate.

L’article 6 sus-mentionné impose également que le mandat précise les caractéristiques du bien, ce qui ne constitue que la reprise de la nécessité que l’objet, entendu comme ce qui forme la matière de l’engagement, soit certain et possible, comme dans tout contrat.

En l’espèce et ainsi qu’il est dit ci-dessus, les lots confiés à la société intimée pour être vendus avaient fait l’objet d’un projet de plan de division dressé par un géomètre et daté du 13 septembre 2013, dont il n’est pas contesté qu’il était en possession de l’agent immobilier. Ce plan identifie chacun des lots et en précise la surface mesurée. Ces indications, numéro de lot et surface, ainsi que l’adresse du terrain en cause sont mentionnées sur le mandat. L’objet de mandat est donc identifié et aucune nullité n’est encourue de ce chef.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il rejette l’exception de nullité soutenue par la société Foncière Vicartes.
Au fond, la société appelante soutient la réduction de la clause pénale, critiquant la décision déférée qui écarte cette qualification au motif erroné que la clause prévoirait le paiement de commissions.

Devant le tribunal, l’agent immobilier réclamait le paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat dans ces termes : (…) en cas d’infraction à la clause d’exclusivité le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.

Venant sanctionner la violation par le mandant de l’une de ces obligations – respecter l’exclusivité conférée à son cocontractant – et ce par l’allocation d’une somme définie par avance, cette stipulation institue une clause pénale au sens de l’article 1152 (ancien) du code civil, qui est soumise à l’appréciation du juge en cas d’excès manifeste.

La société Foncière Vicartes prétend s’exonérer de cette obligation en raison de l’inexécution par son mandataire de ses obligations. Elle invoque également le fait que son mandataire réclame le paiement d’une somme égale à la commission TTC, ce qui caractériserait sa mauvaise foi.

La cour doit faire le constat que l’appelante n’apporte aux débats aucun élément probant venant étayer l’inexécution de ses obligations par son mandataire, la seule pièce communiquée au débat au soutien de ce moyen étant un échange par courriel avec un acquéreur évincé. En revanche, elle se dispense de toute démonstration du caractère manifestement excessif de la clause, dont le montant est égal à la rémunération attendue en cas de vente.

Dès lors et pour ce motif, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de l’appelante de voir modérer la pénalité convenue, égale au montant de la commission stipulée toutes taxes comprises.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société Foncière Vicartes sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Evry, le 21 février 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Foncière Vicartes aux dépens d’appel.