COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 07 MAI 2019

(Rédacteur : K-Hélène HEYTE, président,)

N° RG 18/00030 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KGSJ

K-L M épouse X

I-P X

c/

N DE Z

D E épouse DE Z

[…]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7 , RG : 16/09000) suivant déclaration d’appel du 03 janvier 2018

APPELANTS :

K-L M épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant 169 rue Saint I – 75005 PARIS 05

I-P X

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant 169 rue Saint I – 75005 PARIS 05

représentés par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Thomas RIVIERE de

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

N DE Z

né le […] à […]

de nationalité Belge

[…]

D E épouse DE Z

née le […] […]

de nationalité Belge

[…]

[…] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis […] la plage – […]

représentés par Maître Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF-LANCON THIBAUD VALDES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2019 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant K-Hélène HEYTE, président, chargée du rapport, et Catherine BRISSET, conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

K-Hélène HEYTE, président,

Q-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme et M. X ont obtenu le 8 avril 2015, un permis, désormais purgé de tout recours, de construire une extension de leur villa sise […] la plage à Pyla sur Mer, sur un terrain qui jouxte la propriété de la […], sise au […] la plage à Pyla sur Mer, acquise le 25 janvier 2010 et occupée par les époux de Z, associés de la SCI ; à titre de résidence secondaire.

Aux motifs des nuisances générées par cettenouvelle construction, en raison des vues plongeantes sur le jardin et la villa ainsi que de la perte partielle du panorama sur le bassin d’Arcachon avec diminution de l’ensoleillement, la […] et les époux de Z ont, par acte du 5 septembre 2016, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action en responsabilité dirigée contre les époux X sur le fondement de l’article 544 du code civil et pour trouble anormal du voisinage.

Par jugement du 5 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— fait droit à la fin de non recevoir soulevée par les époux X tirée de l’absence de qualité à agir des époux de Z au titre de la perte de valeur de l’immeuble et les a déclarés irrecevables de ce chef,

— condamné solidairement les époux X à payer à la […] la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de voisinage,

— condamné solidairement les époux X à payer aux époux de Z, ensemble, la somme de 20.000 € en réparation de leur trouble de jouissance,

— débouté la […], les époux de Z, du surplus de leurs demandes,

— déboute les époux X de leur demande reconventionnelle,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné solidairement les époux X à payer à la […] la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux X aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, concernant les demandes au fond, le tribunal a considéré que :

— sur la demande de démolition : les nuisances invoquées ne sont pas de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, ce mode de réparation étant disproportionné, d’autant plus que les vues indésirables ne sont que partielles et que l’existence de nuisances sonores liées au nouveau bâtiment n’est aucunement démontrée.

— sur la demande indemnitaire : il est manifestement possible, sans contorsion ou effort quelconque, d’observer, volontairement ou non, la vie quotidienne des occupants du jardin de la propriété de la […], sans aucun égard pour leur intimité et leur vie privée. De plus, la vue sur le bassin d’Arcachon se heurtant désormais partiellement à la construction des époux X, le tribunal a déclaré caractérisée l’existence d’un trouble anormal du voisinage et fixé à la somme de 300.000 € la perte de valeur qui en résulte etchiffré à 20.000 € le montant du préjudice de jouissance personnel pour les époux de Z, détenteurs des parts de la […].

Le tribunal a par ailleurs rejeté la demande reconventionnelle des époux X en paiement de la somme de 15.000 € pour procédure abusive, le jugement constatant la légitimité des prétentions des demandeurs.

Mme et M. X ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de leur avocat le 3 janvier 2018, dans des conditions de régularité non contestées, en ce qu’il a :

— condamné solidairement les époux X à payer à la […] (PPP) la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de voisinage,

— condamné solidairement les époux X à payer aux époux de Z, ensemble, la somme de 20.000 € en réparation de leur trouble de jouissance,

— déboute les époux X de leur demande reconventionnelle,

— condamné solidairement les époux X à payer à la […] la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux X aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par courrier du 18 janvier 2018, il a été adressé aux parties une proposition de médiation, qu’elles ont acceptée.

Par ordonnance du 21 mars 2018, le conseiller de la mise en état a notamment ordonné une médiation judiciaire et désigné en qualité de médiateur M. Q-R S.

Par courrier électronique du 3 juillet 2018, le médiateur a informé le conseiller de la mise en état de l’échec de la médiation.

Le dossier a été renvoyé à l’audience de mise en état du 12 septembre 2018.

Par conclusions d’incident du 20 décembre 2018, la […] et les époux Z ont sollicité la désignation d’un expert afin d’évaluer la dépréciation de valeur de leur bien et leur préjudice de jouissance.

Par conclusions d’incident du 12 février 2019, les époux X ont conclu au rejet de cette demande d’expertise.

L’incident, initialement fixé au 13 février 2019, a été joint au fond.

Par conclusions d’appelants n°4 transmises par RPVA le 14 février 2019, Mme et M. X demandent à la cour de :

Vu les articles 544, 678, 679, 680, 1103 et 1240 du code civil,

Vu les articles 6, §1, et 14, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Vu le protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

— confirmer le jugement du 5 décembre 2017 :

* en ce qu’il a accueilli la fin de non-recevoir soulevée par les époux X pour absence d’intérêt à agir des époux de Z au titre de la perte de valeur de l’immeuble appartenant à la SCI PPP, et les a déclarés irrecevables en leurs demandes de ce chef,

* en ce qu’il a débouté la SCI PPP et les époux de Z de leur demande de démolition de la construction en cause,

— l’infirmer pour le surplus :

* en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer à la SCI PPP la somme de 300.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation d’un trouble anormal de voisinage, et celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens,

* en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer aux époux de Z la somme de 20.000 € en réparation d’un trouble de jouissance,

Statuant à nouveau :

— juger inopposable aux époux X l’expertise non judiciaire et non contradictoire de M. A,

— dire qu’il n’existe aucun trouble anormal de voisinage causé à la SCI PPP et aux époux de Z par l’extension de la maison des époux X, située […], à Pyla-plage, commune de La Teste-de-Buch,

— rejeter toutes les demandes de la SCI PPP et des époux de Z,

— très subsidiairement, limiter à 10.000 € l’indemnisation d’un très léger trouble anormal de voisinage pour la SCI PPP et à 1.000 € le trouble de jouissance éventuel des époux de Z,

— infiniment subsidiairement, ordonner une vérification personnelle du juge, par transport sur les lieux, avenue de la Plage, à Pyla-plage, commune de La Teste-de-Buch, en particulier aux n° 44 et 46 de l’avenue,

— infiniment subsidiairement, ordonner une expertise avec mission pour l’expert de décrire objectivement le niveau d’urbanisation de l’avenue de la Plage et de son quartier, les lieux sis avenue de la Plage dont l’implantation des maisons par rapport au domaine maritime, l’évolution du bâti et de l’urbanisation, les vues existantes sur le Bassin, sur la Dune du Pilat, de jardin à jardin, de maison à maison, de maison à jardin et de jardin à maison entre toutes les maisons paires et impaires, notamment aux n°46 et 44, afin de permettre à la juridiction d’apprécier l’existence ou l’absence de trouble anormal de voisinage excédant les troubles normaux du voisinage dans le lotissement de l’avenue de la Plage, à l’égard de la SCI PPP et des époux de Z au regard des circonstances de temps et de lieu caractérisant ce lotissement notamment depuis 2010, et, pour le cas où il existerait un tel trouble anormal, d’en apprécier la valeur indemnitaire,

— condamner in solidum la SCI PPP et les époux de Z aux dépens,

— les condamner in solidum à payer aux époux X une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés n°2 transmises par RPVA le 1^er mars 2019, la société Pyla Plage

Propriété et Mme et M. de Z demandent à la cour de :

Vu le principe de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage,

Vu l’article 544 du Code Civil,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 5 décembre 2017 en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable aux époux X, déclaré recevable à agir la […] en réparation de son préjudice et lui a accordé la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile,

— recevant la […] en son appel incident,

— réformer le jugement en ses autres dispositions,

- à titre principal, ordonner la démolition de la construction édifiée par les époux X sur leur parcelle cadastrée […], située […] la plage à La Teste de Buch, autorisée par le permis de construire du 8 avril 2015 et ce, sous une astreinte définitive 500 € par jour de retard,

- à titre subsidiaire, condamner in solidum les époux X à payer la somme de 520.000 € à titre de dommages et intérêts à la […],

— recevant les époux de Z en leur appel incident,

— déclarer recevables à agir les époux de Z en réparation de leur préjudice personnel,

— condamner in solidum les époux X à leur verser la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

Dans l’hypothèse où la Cour estimerait ne pas avoir les éléments nécessaires pour évaluer le préjudice subi tant par la […] que les époux de Z, ordonner une expertise dont l’expert aura pour mission de :

* convoquer les parties, se rendre sur les lieux,

* prendre connaissance de tous documents et notamment du dossier de permis de construire qui a donné lieu à la construction X, du rapport de Monsieur A, du rapport de Monsieur B, des différentes photographies, et tout autre document qui lui sera utile pour mener à bien sa mission,

* entendre tous sachants,

* décrire les lieux : la parcelle et la maison située au […] appartenant à la […] et la parcelle située 44 Avenue de la Plage appartenant aux époux X,

* donner une description comparative entre la situation de la propriété de la […] avant la construction X, et sa situation après ladite construction en décrivant notamment l’importance et l’impact des vues de l’immeuble nouveau X sur l’intimité de la maison appartenant à la […] ainsi que l’impact de la réduction de la vue d’origine sur le paysage environnant,

* dire si, au regard de ces deux éléments (vues directes et perte de vue sur le paysage environnant) il s’ensuit une dépréciation de la valeur vénale de la propriété de la […] par rapport à sa situation d’origine, et en chiffrer le montant,

* évaluer la valeur de l’immeuble appartenant à la […], antérieurement à la construction X,

* donner tous éléments permettant d’évaluer le trouble de jouissance subi par les Époux de Z,

* dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de la […] et les époux de Z.

- en toute hypothèse, condamner les époux X à payer à la […] en cause d’appel la somme complémentaire de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X à payer aux époux de Z la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 12 mars 2019.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 mars 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces versées et notamment des photographies produites par chacune des parties que courant 2016 et suivant permis de construire accordé en avril 2015, les époux X ont édifié sur leur fonds, sous la forme administrative d’une extension, un second bâtiment indépendant de la villa d’origine implantée côté rue, ce nouveau bâtiment implanté entre cette première villa et la plage, à moins de quatre mètres de la ligne divisoire avec la propriété de la Sci PPP, bâtiment d’une hauteur de 7,27 mètres.

Les fonds concernés trouvent place en situation’ de première ligne 'sur le Bassin d’Arcachon dans le quartier du Pyla sur Mer, zône particulièrement recherchée en raison d’une vue dégagée sur l’ensemble du bassin d’Arcachon, de la présence d’une plage de sable fin directement accessible depuis le jardin , de vastes parcelles de jardin arboré et paysagé pour les propriétés concernées comme les propriétés les plus proches.

Cette situation donne aux propriétés de ce quartier sises en 'première ligne’ une valeur vénale élevée, la propriété de la SCI PPP étant actuellement estimée à plus de 5,5 millions d’euros.

Les photographies, plans et vues aériennes démontrent que les villas 'de première ligne’ directement voisines et proches du fonds de la SCI sont construites sous forme d’un habitat individuel avec un évident souci d’implantation alignée en milieu ou en fond de parcelle (côté rue) caractéristique de ce lieu de villégiature.

Ainsi en était-il dans cette zône, avant la construction supplémentaire sur le fond des époux

X, de la villa sise au […] la plage et des six constructions sises aux numéros 48 et suivants, situées de part et d’autre des fonds litigieux.

Il n’est pas contesté, comme l’a retenu le premier juge, que cette nouvelle construction ne peut être considérée comme illégale au regard du caractère définitif du permis de construire et il n’est pas soutenu qu’elle serait contraire aux règles contractuelles régissant ce très ancien lotissement.

Bien que n’étant ni assurés de l’absence de toute construction nouvelle ni garantis de conserver le rare panorama dont bénéficiait leur immeuble, la SCI PPP et ses associés occupants à titre principal ne pouvaient raisonnablement s’attendre compte tenu de l’ancienneté et des caractéristiques très homogènes de l’urbanisation de ce secteur, pour les villas voisines ou très proches seules concernées par la même qualité du cadre de vie, à l’édification sur l’avant de la parcelle voisine d’un deuxième bâtiment d’une hauteur supérieure à sept mètres et rompant cette harmonie.

La vue aérienne établit en effet que les façades des villas adjacentes sont à peu près alignées, n’entravant pas la vue des occupants sur le bassin d’Arcachon, exceptionnelle par sa qualité et qui en constitue 1'attrait majeur.

Ce souci manifeste d’alignement avait également pour effet de limiter les vues sur les

jardins voisins.

Or, il est établi et non contesté que la construction édifiée par les époux X dispose d’ouvertures latérales de taille imposante en façade sud, et au 1^er étage pratiquées du sol au toit, ces baies vitrées donnant directement sur le jardin et la terrasse de la […].

Pour légale qu’elle soit au regard des règles d’urbanisme et régissant les vues telles que

définies par les articles 675 et suivants du code civil, la présence de ce bâtiment nouveau ainsi positionné et structuré a eu pour effet de créer, sur la propriété de la […], des vues droites et obliques sur le jardin et une partie de la villa des demandeurs, excédant notablement les inconvénients usuels imposés par la proximité des constructions en zône balnéaire ancienne et portant significativement atteinte à l’intimité des occupants.

Il est manifestement possible, sans contorsion ni effort quelconque, d’observer directement la vie quotidienne des occupants de la propriété de la […], sans aucun égard pour leur intimité et leur vie privée, le constructeur n’ayant pris aucune mesure pour réduire de manière acceptable ce trouble, lequel est manifestement anormal.

D’ailleurs M. et M^me X n’explicitent pas la raison pour laquelle ils ont choisi d’implanter cette nouvelle construction sans observer l’esprit d’alignement respecté par les autres villas directement voisines et en avançant leur construction de plusieurs mètres ; aucun motif impérieux ne se déduit des pièces qu’ils communiquent, sauf à en trouver une cause dans un précédent contentieux les ayant opposés au précédent propriétaire du fond sis au 46 (M. C) et à la SCI Pyla Plage propriété devenue acquéreur en 2010, litige relatif à l’aménagement du local à bâteau par M. C en 1983, et aux travaux qu’il a réalisés en 2006, les époux X ayant été déboutés de l’ensemble de leurs demandes par arrêt confirmatif définitif de la cour d’appel de bordeaux du 11 mars 2015.

L’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable aux époux X par leur

construction nouvelle, cause d’amples vues directes et obliques sur la propriété voisine est ainsi démontrée et ils doivent être condamnés à en réparer les conséquences dommageables pour le propriétaire du fonds voisin, la SCI, soit la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts.

Mme et M. de Z, qui sont les utilisateurs de cette villa au travers de la SCI familiale dont ils détiennent les parts, subissent également un préjudice de jouissance personnel mais limité compte tenu de l’occupation de cette villa comme lieu villégiature.

Il y a lieu de confirmer sur ce point la décision du premier juge qui leur a accordé de ce chef des dommages-intérêts d’un montant de 20.000 euros.

La destruction de la construction ne saurait être ordonnée à titre de réparation s’agissant d’une mesure disproportionnée.

Par ailleurs, la villa de la SCI bénéficiait avant les travaux exécutés sur le fond voisin

d’une vue d’exception sur le bassin d’Arcachon, à 180 degrès. Cependant, dans cette ampleur, ce panorama n’était, compte tenu de la végétation du jardin et de la présence d’une haie, visible que depuis le premier étage de la maison. La construction édifiée par Mme et M. X occasionne une perte de vue partielle depuis l’étage et affecte la vue latérale droite en direction du nord dissimulant ainsi le paysage. De ce chef, il est paradoxal pour les consorts X de soutenir que la perte de vue depuis l’étage est insignifiante car la vie quotidienne dans ces villas de villégiature s’organiserait essentiellement en rez-de-chaussée, terrasse et jardin, alors qu’ils ont eux-mêmes équipé le premier étage de leur construction de larges baies vitrées de manière à jouir, depuis ce niveau et depuis l’intérieur de la maison, du panorama le plus vaste y compris chez les voisins sis au 46.

La […] invoque une atteinte anormale à son patrimoine, sous la forme d’une diminution de valeur de l’immeuble, qu’elle chiffre à 520.000 euros en s’appuyant sur les conclusions de son expert immobilier, M. A expert près la cour d’appel de Bordeaux.

Si ses rapports n’ont pas été établis contradictoirement, ils ne sont pas, comme le soutiennent les appelants, irrecevables ou inopposables dès lors qu’il ne s’agit pas des uniques pièces fondant les prétentions de la […] laquelle a acquis ce bien, dit de première ligne, le 25 janvier 2010 moyennant le prix principal de 5.540.000 euros, ce prix s’expliquant notamment par la vue dégagée existant alors sur le paysage exceptionnel que constitue le bassin d’Arcachon. Par ailleurs, il est constant que les consorts X prétendent opposer l’expertise de leur propre sachant M. H B, expert près la cour d’appel de Pau, laquelle n’est pas davantage contradictoire et devrait se heurter selon leur propre logique à la même critique.

Ces avis établis par des experts judiciaires choisis de façon unilatérale mais qui ont été soumis à la discussion contradictoire des parties, constituant des éléments de preuve parmi d’autres, sont opposables et ne doivent pas être écartés des débats.

Cette construction nouvelle de par son positionnement, l’impression de promiscuité qui s’en dégage et l’obstruction partielle de la vue est de nature à diminuer l’agrément de la villa de la SCI, son caractère exceptionnel et partant sa valeur.

Cependant il peut être avancé que la perte de vue n’est également que partielle puisque à travers les larges baies que les consorts X ont pratiqué dans leur construction, la villa de la SCI conserve des vues indirectes sur ce panorama pour autant que ces baies ne soient pas

occultées par rideau ou voilage notamment.

Surtout, la SCI ne peut se prévaloir d’un droit acquis imprescriptible à conserver en l’état la vue existant lors de son achat, les règles du PLU et du cahier des charges autorisant la création d’une extension de sorte que le caractère absolument imprévisible du nouvel édifice ne peut pas être retenu.

En conséquence il y a lieu de réformer sur ce point la décision du premier juge et de débouter la SCI de sa demande de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage résultant de la perte de valeur du bien et de sa demande principale en démolition de la construction en cause.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’expertise pour l’évaluation du préjudice résultant du seul trouble anormal retenu par la cour, celui résultant de la création de vues, la cour disposant d’éléments suffisants dans les pièces des parties.

Le jugement étant confirmé en ce qu’il retient l’existence d’un trouble anormal de voisinage causant un préjudice tant à la SCI qu’à ses associés occupants Mme et M. de Z, les dépens d’appel resteront à la charge des appelants et il est équitable de les condamner à payer à la […] et à Mme et M. de Z, ensemble, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 5 décembre 2017 en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable à Mme et M. X, déclaré recevable à agir la […] en réparation de son préjudice et lui a accordé la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile, déclaré recevables à agir Mme et M. de Z en réparation de leur préjudice et leur a accordé la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, déclaré irrecevables Mme et M. de Z en leur demande au titre de la perte de valeur du bien de la […],

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. I X et M^me K L M épouse X à payer à la […] la somme de 30.000 euros (trente mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage,

Condamne solidairement M. I X et M^me K L M épouse X à payer à M. N de Z et M^me D E épouse de Z, ensemble, la somme de 20.000 euros (vingt mille euros) en réparation de leur trouble de jouissance résultant du trouble anormal de voisinage,

Condamne solidairement M. I X et M^me K L M épouse X à payer à M. N de Z, M^me D E épouse de Z, et la […], ensemble, la somme de 3000 euros ( trois mille euros ) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement M. I X et M^me K L M épouse

X aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame K-Hélène HEYTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,