COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71H

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 FEVRIER 2018

N° RG 16/00349

AFFAIRE :

[…]

C/

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE B IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION 'SERGIC'

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3^e

N° RG : 12/07860

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne Sophie CHEVILLARD

M^e Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES ONDINES 30-40 RUE DE SAINT EXUPERY A SARTROUVILLE (78500) représenté par son syndic, le […]

Ayant son siège 12, […]

78600 MAISONS-LAFFITTE

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Anne Sophie CHEVILLARD, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

APPELANT

****************

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE B IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION 'SERGIC'

ayant son établissement […]

[…]

et ayant son siège 6, […]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Représentant : Maître Laure KUZMIAK de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : E 1155

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Décembre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Conseiller,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCÉDURE :

La Société d’étude et de réalisation de B immobilière de construction (ci-après, société

SERGIC), venant aux droits du cabinet A B, par suite d’une fusion absorption, a exercé

les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence les […]

Saint Exupéry à Sartrouville, jusqu’à l’assemblée générale du 29 juin 2010 qui a refusé le

renouvellement de son mandat au profit du cabinet COGEFO.

Estimant que ladite société avait manqué à ses obligations de syndic, le syndicat des copropriétaires

a, par acte du 2 octobre 2012, assigné la société SERGIC en paiement de diverses sommes au titre de

frais et honoraires injustifiés et d’erreurs de B au cours des exercices 2009 et 2010 et, de frais

d’expertise comptable.

Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société SERGIC,

— condamné la société SERGIC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 990 euros au

titre des frais de l’expertise comptable, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre

2012,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société SERGIC aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 15 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce

jugement.

Par ses dernières conclusions signifiées le 17 novembre 2017, il demande à la cour, au visa des

articles 1989 et suivants du code civil, 14-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 10, 11 et 33-1 du

décret du 17 mars 1967, de :

— Dire et juger que la société SERGIC a commis de nombreuses fautes de B dans le cadre de

l’exercice de son mandat de syndic de la Résidence les Ondines,

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société SERGIC à lui payer la somme de

2 990 euros au titre des frais de l’expertise comptable, majorée des intérêts au taux légal à compter

du 2 octobre 2012,

— Le réformer en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— Condamner la Société SERGIC à lui verser au la somme de 113 762,78 € en réparation de son

préjudice financier, se décomposant comme suit :

* Frais relatifs à l’organisation par le conseil syndical des assemblées générales des 3 mars 2009, 11

février 2010 et 20 juin 2010 : 12 306 €

* Frais d’expertise comptables que la Société SERGIC s’était engagée à prendre en charge : 2 990 €

* Honoraires relatifs à la location de la loge de gardien : 2 463,24 €

* Anomalies sur les comptes Tiers des années 2009 et 2010, non justifiées par la société SERGIC en

dépit des demandes de l’expert-comptable : 30 125,83 €

* Anomalies sur les comptes Travaux des années 2009 et 2010, non justifiées par la société SERGIC

en dépit des demandes de l’expert-comptable : 1 567,71 C

* Remboursement des honoraires de la Société SERGIC relatifs aux exercices 2009 et 2010 : 18 420

€

*Frais de relance et de mises en demeure abusivement facturés et payés par le syndicat des

copropriétaires, relatifs aux appels de fonds irréguliers en l’absence de budget prévisionnel : 1 980 €

* Trouble de jouissance causé par l’absence d’entretien des espaces verts : 10 000 €

* Préjudice financier résultant de l’absence de traitement des infiltrations en terrasses et de l’absence

de déclaration de sinistre : 13 910 €

* Préjudice résultant de l’absence de transmission des archives au nouveau syndic : 10 000 €

— Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2011, date de la mise en

demeure de la présidente du conseil syndical à la société SERGIC,

— Donner injonction à la société SERGIC de communiquer l’ensemble des pièces, documents et des

archives relatives à la copropriété de la Résidence les Ondines depuis sa création en 1980, au syndic

en exercice sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de quinze

jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile,

— La condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Chevillard-Buisson, Avocat

aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 mai 2016, la société SERGIC demande à la cour,

au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1984 et suivants du code

civil, de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 .000 € conformément aux

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction

au profit de Maître Kerouredan, postulant dans les conditions de l’article 699 du code de procédure

civile,

Subsidiairement,

* Sur la remise des pièces et archives,

— Constater qu’elle a remis à son successeur, le cabinet Co.Ge.Fo l’ensemble des dossiers et

documents de la Résidence Les Ondines suivant bordereau de remise de pièces en date des 16 juillet

30 juillet 2010 et courrier du 12 novembre 2010, accompagnés d’un acompte de 15 .000 € puis d’un

chèque d’un montant de 36 331,84 € représentant le solde de trésorerie,

— Lui donner acte de ce qu’elle ne détient aucun autre document que ceux remis au cabinet Co.Ge.Fo,

— Constater que le cabinet Co.Ge.Fo ne lui a jamais adressé de mise en demeure, ni usé de la

procédure prévue en l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965 quant à la remise des pièces,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remise de pièces sous astreinte et de

10 000 € à titre de dommages et intérêts pour non remise des pièces nullement justifiée,

*Sur la demande de dommages et intérêts,

— Dire et juger qu’il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires une faute en relation

directe et certaine avec un quelconque préjudice,

— Débouter en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 000 € conformément aux

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction

au profit de Maître Kerouredan, postulant dans les conditions de l’article 699 du code de procédure

civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 novembre 2017.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que le syndicat des copropriétaires expose qu’à la suite d’une fusion absorption de la société

A B, qui était son syndic depuis l’année 1995, par la société Sergic, le 30 juin 2009, la

B du syndicat a été transférée à cette société ; que les nombreuses fautes, manquements, ou

insuffisances commis tant par la société A B que par la société Sergic lui ont causé un

préjudice financier dont elle demande réparation ;

Attendu qu’il convient d’examiner un à un les griefs formulés par le syndicat des copropriétaires ;

Sur l’absence de notification de la fusion absorption et d’assemblée générale pour désigner le

syndic :

Attendu qu’il est exact, comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, que le mandat de syndic

d’immeuble d’une société absorbée n’est transmis à la société absorbante que si le syndicat la désigne

en cette qualité ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des documents versés aux débats que la fusion a été conclue le 30

juin 2009 avec effet au 1^er janvier 2009 mais que la société A B n’a été radiée du registre

du commerce et des sociétés que le 27 janvier 2010, de sorte qu’elle avait conservé sa personnalité

morale jusqu’à cette date et que les assemblées générales du 3 mars 2009 et 11 février 2010 ont été

régulièrement convoquées par la société absorbée (convocation adressée aux copropriétaires le 14

janvier 2010 pour l’assemblée générale du 11 février selon les pièces versées par la société Sergic) ;

Attendu que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 février prévoyait la désignation du syndic

et le choix entre deux candidatures ; Que les copropriétaires ont estimé ne pas être en mesure de se

prononcer sur toutes les résolutions proposées, et notamment celle relative à la désignation du

syndic, en raison d’un manque d’informations ;

Qu’en conséquence, c’est en toute connaissance de cause que l’assemblée générale a laissé la société

Sergic exercer la mission de syndic sans désignation expresse ;

Qu’en toute hypothèse, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne demande pas

l’annulation des actes qui ont été accomplis par la société Sergic postérieurement à l’assemblée

générale du 11 février 2010 et que l’indemnisation qu’il demande, tant au dispositif de ses

conclusions que dans ses motifs, ne vise pas l’éventuel préjudice causé par l’absence de désignation

régulière de la société Sergic, lequel aurait, en tout état de cause, été difficile à établir pour les

raisons qui viennent d’être exposées ;

Sur l’absence d’organisation des assemblées générales annuelles pour les années 2009 et 2010 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient que la société Sergic, n’a pas convoqué elle

même d’assemblée générale annuelle en 2009 et 2010, en violation des dispositions des articles 18 et

14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967 ;

Pour l’année 2009 :

Attendu que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le

syndicat des copropriétaires n’établissait pas que l’assemblée générale du 3 mars 2009 avait été

organisée par les copropriétaires eux mêmes et non par le syndic ;

Qu’il convient d’y ajouter qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 1995

(versé aux débats par le syndicat des copropriétaires), lors de laquelle la société A B a

été désignée comme syndic, que ce document ne comporte pas plus de logo ni de mention selon

laquelle la convocation est adressée par le syndic, que le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ;

Qu’en conséquence, contrairement à ce que soutient le syndicat, cette absence n’est pas de nature à

établir que le syndic n’aurait pas organisé ladite assemblée générale ;

Attendu en revanche, s’agissant de l’absence de convocation d’assemblée générale annuelle destinée

notamment à approuver les comptes de l’exercice écoulé et voter le budget prévisionnel de celui à

venir, qu’il n’est pas contesté que l’assemblée du 3 mars 2009 était une assemblée générale

extraordinaire qui n’avait pas pour objet le vote de telles résolutions ;

Que s’il est vrai que le syndicat ne produit pas de lettre recommandée avant celle de M. X

membre du conseil syndical, du 21 septembre 2009, adressée au syndic pour réclamer la convocation

d’une assemblée générale, il n’en demeure pas moins que le syndic a manqué aux obligations qui

pèsent sur lui en application des dispositions des articles 18 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

lesquelles prévoient notamment la convocation d’une assemblée générale dans les 6 mois de la fin de

l’exercice comptable précédent pour voter un budget prévisionnel ;

Attendu cependant que le syndicat des copropriétaires ne demande pas l’indemnisation de ce

manquement ; Qu’en effet la demande formée au titre de l’absence de convocation des assemblées

générales de 2009 et 2010 ne vise, (pages 23 et 25 des conclusions), qu’à obtenir le remboursement

de la somme de 12.306 €, correspondant aux frais facturés par la société Sergic, pour l’organisation

et la convocation d’assemblées auxquelles elle n’a en réalité pas contribué (il convient d’ailleurs sur

ce point de relever que les écritures du syndicat comportent une contradiction entre les motifs en

page 10 qui font état de frais afférents à la seule assemblée du 3 mars 2009 d’un montant de 1 559,14

€ + 9 210 € et ceux figurant en page 23 et dans le dispositif en page 25 qui sollicitent la somme de 12

306 € au titre des trois assemblées générales litigieuses, celle de 2009 et les deux de 2010) ;

Que de même, la demande d’indemnisation formée par le syndicat au titre du remboursement par la

société Sergic des honoraires de l’année 2009, n’est, ainsi qu’il sera exposé ci-après, pas motivée et ne

renvoie qu’aux notes d’honoraires du syndic, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer, sans

reformuler la demande au lieu et place du syndicat, que cette dernière est en partie fondée sur la faute

du syndic ayant consisté à ne pas convoquer l’assemblée générale annuelle en 2009 ;

Que la cour ne peut donc que débouter le syndicat de sa demande formée au titre de l’année 2009 ;

Pour l’année 2010 :

Attendu que c’est également par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que les premiers

juges ont rejeté les fautes invoquées contre le syndic par le syndicat des copropriétaires, tenant à

l’absence d’organisation des assemblées générales du 11 février 2010 et 29 juin 2010 ;

Qu’il convient d’y ajouter, qu’aucune pièce versée aux débats n’établit la date à laquelle les

convocations adressées aux copropriétaires pour ces deux assemblées générales, ont été reçues par

ces derniers, alors que seule cette date constitue le point de départ du délai de 21 jours de l’article 9

du décret du 17 mars 1967, la lettre du 10 février 2010 de M^me Y dans laquelle elle demande

au syndic l’annulation de l’assemblée du 11 février notamment pour non respect du délai de

convocation (pièce n° 9 du syndicat), étant insuffisante à apporter cette preuve, puisqu’aucun avis de

réception n’y est joint ;

Que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le fait que les documents

annexés à la convocation pour l’assemblée du 11 février 2010 aient été considérés comme

insuffisants par les copropriétaires pour les éclairer et leur permettre d’approuver les comptes 2008 et

voter le budget ainsi que le quitus, ne rendait pas la convocation irrégulière et ne peut constituer une

faute du syndic, du moins au titre de l’organisation et de la convocation à l’assemblée ;

Attendu qu’en ce qui concerne le grief tenant à l’absence dans la convocation pour l’assemblée du 11

février, de toute indication sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges,

d’une part, il n’est pas allégué que ces modalités avaient été fixées par une précédente assemblée

générale, d’autre part, même si tel n’avait pas été le cas, le syndic aurait alors l’obligation de tenir ces

pièces à la disposition de tout copropriétaire pendant toute la durée qui sépare la convocation et la

tenue de l’assemblée et qu’il n’est pas allégué non plus que le syndic aurait manqué à cette obligation

;

Qu’aucune faute ne peut dès lors être reprochée de ce chef à la société Sergic ;

Attendu enfin, s’agissant du respect du délai prévu dans la décision n° 7 votée par l’assemblée

générale du 11 février 2010 selon laquelle : '… la société Sergic s’engage à prendre en charge tous les

frais afférents à la prochaine assemblée générale qu’elle convoquera (…) dans les quinze jours

suivant le dépôt du rapport d’expertise', que cette assemblée générale, qui s’est tenue le 29 juin 2010,

a fait l’objet d’une convocation datée du 4 juin 2010, soit dans le délai prévu sachant que le rapport

de l’expert comptable a été déposé le 20 mai 2010 ;

Attendu en revanche, qu’il résulte expressément de cette décision, ainsi que le fait valoir le syndicat

en page 16 de ses conclusions, que le syndic avait pris l’engagement de prendre en charge tous les

frais afférents à l’assemblée générale convoquée postérieurement au dépôt du rapport d’expertise

comptable ;

Que pour ce motif, la société Sergic sera condamnée à rembourser au syndicat lesdits frais qui

s’élèvent, selon les pièces produites par l’appelant, à la somme de 7 680,93 € (vacations : 800 €,

timbres : 687,18 €, photocopies : 6 173,75 €, frais registre : 20 €) et le jugement sera infirmé de ce

chef ;

Attendu, sur les frais de l’expertise comptable confiée au cabinet Auditef, d’un montant de 2 990 €,

que pour le même motif tenant à l’engagement pris par le syndic devant l’assemblée générale, il

convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Sergic à les payer au syndicat

des copropriétaires ; que l’intimé sollicite d’ailleurs la confirmation totale du jugement ;

Sur l’absence de B de la part de la société Sergic du mois d’avril 2009 au mois de février

2010 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à la société Sergic de ne pas avoir recruté

l’employé d’immeuble qui devait se voir confier l’entretien des espaces verts, décision pourtant votée

par l’assemblée générale du 3 mars 2009, d’avoir résilié ou de ne pas avoir reconduit les contrats

relatifs à l’entretien de la résidence ce qui aurait entraîné deux sinistres sur des terrasses et de ne pas

avoir procédé aux déclarations de 19 sinistres au total ;

Qu’il réclame au titre de la réparation du défaut d’entretien des espaces verts la somme de 10 000 € et

celle de 13 910 € au titre des dépenses engagées pour traiter les infiltrations d’eau consécutives au

défaut d’entretien des parties communes ;

Sur l’absence de recrutement de l’employé chargé des espaces verts et le défaut d’entretien de ces

espaces :

Attendu qu’il n’est ni contestable ni contesté que l’employé d’immeuble dont le recrutement avait été

décidé par l’assemblée générale du 3 mars 2009, n’a pas été embauché par le syndic, dont la mission

consiste notamment à exécuter les décisions des assemblées aux termes de l’article 17 de la loi du 10

juillet 1965 ;

Attendu qu’il résulte d’ailleurs de l’état comparatif des charges versé par le syndicat (pièce n° 32),

qu’au titre du contrat de maintenance des espaces verts, seuls 4 126,20 € ont été dépensés en 2009,

alors qu’au titre des années 2008, 2010 et 2011, les sommes de 16 504,80 et 17 000 € ont été

dépensées ; Qu’il s’agit d’une conséquence de la résiliation du contrat conclu avec la société Espace

Bois, validée par l’assemblée générale du 3 mars 2009 et de la non embauche corrélative de

l’employé pourtant voulue et votée par la même assemblée générale ;

Attendu cependant que, comme le fait observer la société Sergic, des dépenses d’entretien des

espaces verts ont été engagées pendant la période litigieuse (outre les 4 126,20 € au titre du contrat

de maintenance précité), à hauteur, en 2009, de 8 125,62 € au titre de travaux d’entretien-réparation

et de 3 000 € en 2010 ;

Qu’en conséquence, le lien de causalité entre la dégradation de l’état des espaces verts invoquée par

le syndicat des copropriétaires, sans d’ailleurs être démontrée autrement que par la production d’un

devis et d’une facture datant de 2012, ni même décrite, et, l’absence de recrutement d’un employé

dédié à l’entretien de ces espaces dont la société Sergic est responsable, entre le mois d’avril 2009 et

le mois de février 2010 seule période visée par le syndicat dans ses conclusions, n’est pas établi ;

Qu’en outre, les budgets 2010 et 2011 ayant prévu à nouveau des sommes substantielles au titre de

contrat de maintenance (17 000 €), il en résulte que des prestataires de services ou un employé sont

nécessairement intervenus au cours de ces exercices, rendant le lien de causalité avec la période

incriminée par le syndicat encore plus douteuse ;

Qu’en toute hypothèse, la somme de 10 000 € réclamée par l’appelant est injustifiée, puisque seule

une facture d’un montant de 2 152,80 € et un devis d’un montant de 3 827,20 € ont été produits ;

Que le syndicat sera débouté de cette demande et le jugement confirmé sur ce point ;

Sur la résiliation des contrats d’entretien, les sinistres subséquents et les déclarations non effectuées

auprès de l’assureur de l’immeuble :

Attendu que la résiliation de nombreux contrats d’entretien n’est pas davantage établie ; Qu’en effet,

s’il résulte de la pièce n° 32 produite par le syndicat que les dépenses prévues au budget 2009 au titre

de la maintenance de la VMC, des terrasses et des extincteurs n’ont pas été consommées, la preuve

d’une résiliation effective à l’initiative du seul syndic n’est pas rapportée ;

Qu’en outre, il n’y a pas eu non plus de dépenses pour ces postes au cours de l’exercice 2008, alors

que le syndicat reproche à la société Sergic des résiliations qui seraient intervenues entre avril 2009

et février 2010 ;

Que la pièce 33 également citée par le syndicat, est un courrier de prestataire datant de 2007, qui se

borne à évoquer le non paiement de sa facture ;

Que la pièce n° 34 est le courrier du syndic résiliant le contrat conclu avec la société Ecobois,

résiliation validée par l’assemblée générale ainsi qu’il a déjà été exposé ci-avant ;

Attendu, s’agissant des deux sinistres survenus sur les terrasses de copropriétaires, que compte tenu

des pièces versées aux débats par le syndicat, il ne peut s’agir que de ceux subis par M^me Z et

par Melle Vu ;

Que cependant, ces deux noms ne figurent pas sur la liste des sinistres pour lesquels la société Sergic

n’aurait pas effectué de déclaration auprès de la compagnie d’assurance, produite par le syndicat en

pièce n° 53 ;

Qu’il convient d’ailleurs d’observer qu’aucun des sinistres figurant sur cette liste n’est apparu au cours

de la période reprochée à la société Sergic au titre d’une absence totale de B (avril 2009 à

février 2010) et, qu’à l’exception de celui subi par M^me Y, aucun n’est apparu avant le 29 juin

2010, date de la désignation de la société COGEFO en qualité de syndic en remplacement de la

société Sergic ;

Que les non-déclarations invoquées ne peuvent donc pas être établies ;

Attendu que, s’il est possible que des sinistres apparus postérieurement à la période en cause, aient

été provoqués par l’absence d’entretien des terrasses pendant la durée de la mission de la société

Sergic, cette preuve n’est en toute hypothèse pas rapportée en l’espèce ;

Que le syndicat doit en conséquence être débouté de sa demande de paiement de la somme de 13 910

€ et le jugement confirmé sur ce point également ;

Sur la transmission des documents et archives du syndicat :

Attendu qu’il résulte des documents de la cause que la société Sergic a, par bordereaux des 16 et 30

juillet 2010 et 12 novembre 2010 remis au nouveau syndic, la société COGEFO, les documents et

fonds en sa possession ;

Que ces bordereaux font apparaître que les documents transmis ne comprennent pas la comptabilité

du syndicat antérieure à 2008, ni de plan, à l’exception d’un plan de bornage et du plan des sous-sols

uniquement ;

Que s’il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires n’a pas mis en oeuvre la procédure

d’injonction prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir la condamnation de la

société Sergic à transmettre ces documents, il n’en reste pas moins que tant les bordereaux susvisés

que l’attestation du gestionnaire de la copropriété au sein de la société COGEFO , établissent que les

archives comptables et financières du syndicat antérieure à 2008 font défaut ;

Attendu que les mêmes bordereaux établissent également que la société Sergic, qui a remis les

documents en sa possession, ne détient pas ceux réclamés par le syndicat ; Que l’injonction

demandée est dès lors sans pertinence et doit être rejetée ;

Attendu en revanche, que la société Sergic ne rapporte pas la preuve, ni même n’allègue, qu’elle

n’aurait jamais été en possession de ces documents ou qu’ils auraient disparu entre la désignation de

la société Atlantic B en qualité de syndic en 1995 et la fin de ses fonctions en juin 2010 sans

que sa responsabilité puisse être engagée ;

Qu’en revanche elle a remis à son successeur, aux termes du bordereau du 16 juillet 2010, les procès

verbaux des assemblées générales de 1983 à 2009, ce qui démontre que toutes les archives depuis

1983 peuvent être présumées avoir été en sa possession ;

Qu’en toute hypothèse, la preuve qui lui incombe, de ce qu’elle n’aurait jamais détenu les pièces

demandées, n’est pas rapportée et que la non transmission de ces pièces est dès lors fautive et engage

la responsabilité de la société Sergic ;

Que l’absence de ces documents occasionne un dommage au syndicat des copropriétaires, privé de

plans autres que ceux des sous-sols, toujours indispensables en cas de travaux à réaliser et, de tout

historique de sa comptabilité, qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 6 000 euros ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ;

Sur la conclusion d’un mandat en vue de la location de la loge de gardien :

Attendu qu’il résulte des documents produits que le mandat de B locative dénommé 'rythmo

plus’ conclu le 1^er août 2009 entre la société A B et le syndicat des copropriétaires

afférent à l’ancienne loge du gardien, n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale,

contrairement aux dispositions de l’article 18 I alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit un tel

vote pour toute convention passée entre le syndicat et le syndic ;

Que le contrat qui a été approuvé par l’assemblée du 28 juin 2011 concernait le mandat de B

conclu entre le syndicat et le nouveau syndic, la société COGEFO ;

Que le fait, comme le soutient la société Sergic, qu’il ait pu exister un mandat de même nature conclu

antérieurement au 1^er août 2009, au demeurant non produit, qui a donné lieu à la perception

d’honoraires de B par le syndic, n’est pas de nature à rendre régulière la convention litigieuse

non soumise à l’autorisation de l’assemblée ;

Que le fait que le président du conseil syndical aurait été rendu destinataire des relevés de comptes

locataire adressés par la société A B puis par la société Sergic sur lesquels figurent les

honoraires de B payés par le syndicat au mandataire, ce qui est contesté par l’intéressé, n’est pas

davantage de nature à remplacer l’autorisation de l’assemblée générale ;

Que le mandat étant irrégulier, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires réclame le

remboursement de la rémunération perçue par le syndic en exécution de cette convention ;

Que la société Sergic sera en conséquence condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires,

la somme de 2 463,24 € et le jugement sera infirmé sur ce point ;

Sur les anomalies comptables :

Sur la question des comptes tiers des années 2009 et 2010 et la demande de remboursement de la

somme de 30 125,83 € :

Attendu que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a rejeté cette demande

;

Que l’on peut ajouter qu’en dépit de cette motivation qui soulignait déjà l’absence d’explications de la

part du syndicat sur cette demande et l’absence de production des annexes du rapport de l’expert

comptable, l’appelant n’a pas détaillé beaucoup plus sa demande en appel et n’a toujours pas produit

les annexes dont s’agit ;

Sur la question des comptes travaux des années 2009 et 2010 et la demande de remboursement de la

somme de 1 567,71 € :

Attendu que c’est également par des motifs exacts que la cour adopte, que le tribunal a rejeté cette

demande ; qu’il y a également lieu sur ce point de remarquer que le syndicat n’a pas motivé sa

demande ;

Attendu que le jugement sera confirmé de ces deux chefs ;

Sur le remboursement, des honoraires de la société Sergic relatifs aux exercices 2009 et 2010 et

des frais de relance :

Attendu que le syndicat des copropriétaires, ainsi que l’a déjà relevé le tribunal, ne donne aucune

motivation à sa demande de remboursement des honoraires ;

Qu’en tout état de cause, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, auxquels le syndicat n’a

pas apporté d’élément supplémentaire déterminant en cause d’appel, que le tribunal a rejeté cette

demande et celle afférente au remboursement des frais de relance ;

Qu’il sera confirmé de ces chefs ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à condamner la société Sergic, partie qui

succombe à titre principal, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et, à rejeter la demande qu’elle a formée au

titre de ses frais irrépétibles ;

Qu’il parait équitable de la condamner à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des

copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses

demandes,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Sergic à payer au syndicat des copropriétaire de la résidence Les Ondines sise

[…] à Sartrouville, la somme de :

—  7 680,93 euros, au titre des frais afférents à l’assemblée générale du 29 juin 2010,

—  6 000 euros au titre de la non transmission des documents et archives du syndicat,

—  2 463,24 euros au titre du mandat irrégulier du 1^er août 2009,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Rejette les autres demandes du syndicat des copropriétaires,

Rejette les demandes de la société Sergic,

Condamne la société Sergic aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel

la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,