ARRÊT N° 106

N° RG 19/03578

N° Portalis DBV5-V-B7D-F4FE

X

Y

C/

S.A. ACM IARD

S.A.S. EDELIS

S.A.S.U. AEDIFICIA PARTICIPATIONS

et autres (…)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 01 MARS 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 septembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

16 Rue J Monnet

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocats plaidants M^e Nawel BELMANAA et M^e Sophie HOCHARD, avocats du barreau de MARSEILLE

Madame A Y épouse X

née le […] à […] […]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocats plaidants M^e Nawel BELMANAA et M^e Sophie HOCHARD, avocats du barreau de MARSEILLE

INTIMÉES :

SAS EDELIS

[…]

N° SIRET : 338 434 152

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e F G de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Claire THUAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU AEDIFICIA PARTICIPATIONS

anciennement dénommée AKERYS PARTICIPATIONS

N° SIRET : 397 900 887

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP D E-I

venant aux droits de la SCP L E-I

Office notarial

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

ayant pour avocat plaidant M^e J-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES
BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE-BPALC venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE

N° SIRET : 356 801 571

3 rue Z de Curel

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

[…]

N° SIRET : 429 912 249

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. BANQUE CIC EST

N° SIRET : B 754 800 712

31 rue J Wenger-Valentin

[…]

a y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t e t p l a i d a n t M e P a u l B A R R O U X d e l a S C P DROUINEAU-BACLE-VEYRIER LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS

S.A. ACM VIE ' ASSURANCES DU CRÉDIT MUTUEL VIE

N° SIRET : 332 377 597

[…]

[…]

S.A. ACM IARD ' ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD

N° SIRET : 352 406 748

[…] ayant tous deux pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Edelis, anciennement Akerys Promotion, a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier à Pouzauges (Vendée), dénommé Résidence « La Balière ». La commercialisation de lots en l’état futur d’achèvement a été confiée à des agents immobiliers, dont la société Ifb.

Les époux Z X et A Y et la société Akerys promotion représentée par la société Ifb ont conclu un contrat en date du 27 juin 2006 de réservation d’un appartement constituant le lot n° 44, d’une surface habitable de 52,48 m² et d’un emplacement de stationnement aérien constituant le lot n° 144, au prix de 118.000 € (logement : 111.900 € ; stationnement : 6.100 €).

L’acte authentique de vente, du 8 décembre 2006, a été dressé par Maître D E-I.

L’acquisition a été financée par les époux Z X et A Y au moyen d’un prêt souscrit auprès de la société la Banque Populaire Lorraine Champagne. Ils ont postérieurement souscrit un nouveau prêt auprès du Cic Est, de rachat du précédent. L’assurance du prêt a été souscrite auprès des sociétés Acm Vie et Acm Iard.

Un mandat de gestion en date du 29 décembre 2008 a été confié par les époux Z X et A Y à la société Akerys Gestion.
Le bien a été livré le 28 janvier 2009. Il a été loué à compter du 9 mars 2009.

Par actes des 17 novembre, 5 et 6 décembre 2016, 31 octobre 2017, les époux Z X et A Y ont assigné la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis), la Banque Populaire Lorraine Champagne, la société Cic Est, les sociétés Acm Vie et Acm Iard, la scp L E-I, la société Aedificia Participations et la société Ifb France devant le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon. Ils ont à titre principal demandé de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente, par voie de conséquence la résolution du contrat de crédit, la résiliation des adhésions aux contrats d’assurance de groupe, de condamner in solidum la scp J-K L

- D E-I, notaires associés, la société Ifb France et la société Edelis d’une part à les garantir du paiement des sommes qui pourraient être dues à l’administration fiscale et de celles pouvant être dues aux prêteurs, d’autre part au paiement de dommages et intérêts. Subsidiairement, ils ont demandé de les condamner in solidum à les indemniser de la perte de chance de ne pas avoir contracté.

Les défenderesses ont à titre principal soutenu l’irrecevabilité de l’action aux motifs, les sociétés Edelis, la scp J-K L – D E-I, la société Ifb France et la Banque Populaire Lorraine Champagne que l’action était prescrite, la société Ifb France et la société Aedificia Participations que l’acte introductif d’instance n’avait pas été publié. Les sociétés Cic Est, Acm Vie et Acm Iard ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre.

Par jugement du 27 septembre 2019, le tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'Met hors de cause la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS,

Déboute les sociétés IFB FRANCE et AEDIFICIA PARTICIPATIONS de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation au service de publicité foncière ;

Déclare irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par Monsieur X et Madame Y, son épouse, en nullité de la vente pour dol et en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et de conseil,

Condamne in solidum Monsieur X et Madame Y, son épouse, à payer aux sociétés EDELIS ([…]), IFB FRANCE, AEDIFICIA PARTICIPATIONS, CIC EST, BANQUE POPULAIRE LORRAINE OYEAMPAGNE et à la SCP L E-I la somme de 1.000 € chacune et aux sociétés ACM VIE et ACM IARD la somme de 500 chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur X et Madame Y, son épouse aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphanie BIDEAUD,Maître BERNARD, la la SELARL ATLANTIC JURIS et Maître Jacques SIRET de la SELARL SIRET & ASSOCIÉS, avocats aux offres de droit, qui bénéficieront des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision'.

Il a constaté que l’acte introductif d’instance avait été publié. Il a considéré prescrites les actions :

- en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte authentique de vente, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

- en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

Par déclaration reçue au greffe le 6 novembre 2019, les époux Z X et A Y ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2021, ils ont demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1110, 1116, 1131, 1134, 1135, 1147, 1304, 1382, 2224 et 2234 du Code civil (ancienne rédaction)

Vu les articles L 111-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Vu les dispositions du Code monétaire et financier,

Vu le règlement de l’AMF

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

[…]

DIRE l’appel interjeté par Monsieur Z X et Madame A X, née Y à l’encontre du jugement n°17/00306 prononcé le 27 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon, bien fondé.

Y FAISANT DROIT,

' DE CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a mis hors cause la Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS, et, à toutes fins utiles, constater le désistement de l’appel interjeté à son égard par les appelants

' DE CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a jugé recevable la demande en nullité de la vente du fait de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière compétents

' D’INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a considéré les demandes en nullité et responsabilité des appelants irrecevables pour cause de prescription et, par conséquent, les a débouté dans leurs demandes sans statuer au fond.

STATUANT A NOUVEAU SUR LE FOND

A TITRE PRINCIPAL

DIRE nul et annuler l’acte de vente conclu entre la société EDELIS (anciennement AKERYS PROMOTION) et M. et M^me X le 8 décembre 2006, reçu par la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, acte publié et enregistré aux services de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE, le 22 janvier 2007 (2007 D N° 884 – Volume 2007 P N° 590), portant sur l’achat d’un lot immobilier situé dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence la Balière » sis à […].
Cadastré sur la commune de POUZAUGES :

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Section D […]

Section D […]
Section D […]

Section D n° […]

Section D […]

Lot n°44, situé dans le bâtiment F, et comprenant :

Un appartement type T2 portant ne n°44 du plan avec balcon, et sa quote part afférentes aux parties communes soit quatre-vingt-dix-neuf sur dix millièmes (99 / 10.000èmes) des parties communes générales.

Lot n°144, sur le parking, un emplacement de stationnement aérien portant le n° 44 au plan et les 3/10.000 des parties communes générales.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître D E-I, le 8 décembre 2006 publié au service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE le le 22 janvier 2007 enregistré sous la référence d’enliassement 8504P02 2007P528.

ET EN CONSEQUENCE

ORDONNER la publication du jugement à rendre au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE aux frais de la société EDELIS.

ORDONNER qu’il sera procédé aux modifications du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE rendues nécessaires par la résolution de l’acte de vente notarié conclu entre les concluants et la société EDELIS, aux frais de la société EDELIS.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par Monsieur Z X et Madame A X, née Y auprès de la BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE pour un montant de 119.000 euros.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par Monsieur Z X et Madame A X, née Y auprès de BANQUE CIC EST pour un montant de 99.261,88 euros.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat d’assurance emprunteur souscrit auprès des Sociétés ACM IARD et ACM VIE

ET, en conséquence des nullités ou résolutions prononcées :

JUGER que les parties devront être remises en l’état qui était le leur avant la souscription de l’opération immobilière litigieuse,

ORDONNER les restitutions réciproques découlant des nullités ou résolutions prononcées et notamment :

' La Société EDELIS devra restituer Monsieur et M^me X la somme de 98.662,21 euros HT, correspondant au montant payé afin de faire l’acquisition du bien immobilier support de l’opération d’investissement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

' La Société EDELIS devra rembourser à Monsieur et M^me X les montants payés par ceux derniers au titre des frais liés à l’acquisition de ce bien immobiliers à savoir :

o Les taxes foncières réglées entre 2008 et le jour du jugement à intervenir, soit la somme de 2.871

€, à parfaire

o Les charges de copropriété versées par les demandeurs au titre du bien immobilier dont la vente est annulée jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 9.881,80 € ; à parfaire;

' Monsieur et M^me X ne seront tenus de restituer le bien immobilier dont la vente est annulée à la Société EDELIS qu’à compter du jour où ladite Société aura satisfait auprès des concluants à son obligation de restituer le prix de vente de l’immeuble et rembourser la taxe foncière et les charges de copropriété versées au titre de l’immeuble.

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, à garantir Monsieur Z X et Madame A X, née Y des sommes qu’ils devront éventuellement reverser à l’administration fiscal au titre de l’avantage fiscal perçu, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 10.000 € à parfaire au titre de la réparation des préjudices que l’annulation de la vente laisse subsister avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

JUGER que les loyers perçus ainsi que les indemnités de carence locative resteront au bénéfice de Monsieur Z X et Madame A X, née Y à titre de dommages et intérêts complémentaires.

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 106.817,22 € à parfaire au titre de la réparation des préjudices financiers subis par les appelants résultant des manquements des intimés à leurs obligations d’informations et de conseil.

DIRE que les sommes allouées à Monsieur Z X et Madame A X, née Y à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 10.000 € au titre de la réparation de leurs préjudices moraux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER l’ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions et les DIRE mal fondés,

CONDAMNER chacun des intimés au paiement de la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice subi par l’appelant du fait de la déloyauté et de la résistance abusive manifeste dont ils font preuve dans le cadre de la présente procédure,
CONDAMNER la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. au profit de Monsieur Z X et Madame A X, née Y

CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Ils ont soutenu, s’agissant d’une opération complexe, que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter de la date où le dommage leur avait été révélé et non de la date de l’acte de vente, soit à la date d’échéance de la période de défiscalisation de 9 années (dispositif dit 'Robien') à l’issue de laquelle la revente du bien pouvait être envisagée et l’erreur découverte. S’agissant du dol, ils ont maintenu que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter de sa découverte.

Au fond, ils ont soutenu les manoeuvres dolosives de la société Akerys Promotion et de la société Ifb France son mandataire. Selon eux, la présentation du bien et la simulation financière avaient été trompeuses, les informations délivrées sur le marché locatif local étaient erronées. Ils ont maintenu que la venderesse avait manqué à son obligation d’information et de conseil, s’étant agi d’une opération de défiscalisation proposée à des contractants éloignés. Ils ont précisé que ces manoeuvres avaient été destinées à emporter leur consentement. Subsidiairement, ils ont demandé de prononcer la nullité de la

vente pour erreur sur la substance, n’ayant pas réalisé l’investissement qui leur

avait été présenté, à défaut pour absence de cause. Ils ont demandé restitution

du prix de vente, des charges de copropriété supportées, des taxes foncières, à être indemnisés des restitutions à faire à l’administration fiscale et du préjudice moral subi.

Ils ont soutenu engagées pour faute les responsabilités :

- du notaire ayant instrumenté, ayant manqué à son devoir de conseil et ce d’autant plus qu’ils lui avaient donné procuration ;

- du promoteur, les informations délivrées par celui-ci ou son mandataire ayant été inexactes, présentées de manière trompeuse et incomplètes ;

- du mandataire tenu en cette qualité et au surplus conseiller en gestion de patrimoine.

Ils ont sur ce fondement sollicité l’indemnisation de leur préjudice financier (perte sur la valeur de revente, coût du crédit, charges de copropriété, assurance, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux) et de leur préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2021, la société Edelis (anciennement Akerys Promotion) a demandé de :

'DECLARER Monsieur et Madame X mal fondés en leur appel,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Vu les articles 1116, 1134, 1147, 1304, 2222 et 2224 du Code civil dans leur version applicable au présent litige,
Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

A titre principal :

CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

En conséquence :

DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame X à l’encontre de la société EDELIS,

A titre subsidiaire :

DEBOUTER Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes,

En toutes hypothèses :

REJETER toute demande formée à l’encontre de la société EDELIS,

CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a condamné Monsieur X au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,

Y ajoutant :

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître F G, Avocat'.

Elle a à titre principal soutenu irrecevable la demande de nullité de la vente, l’action étant prescrite, le délai quinquennal des articles 1304 anciens et 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente. Elle a précisé que la défiscalisation de l’investissement n’avait pas emporté suspension de ce délai.

Elle a de même soutenu l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts, le délai de prescription trentenaire puis quinquennal ayant également commencé à courir à compter de la date de la vente, au plus tard à compter du 9 mars 2009 s’agissant du défaut de rentabilité locative allégué.

Au fond, elle a conclu au rejet des demandes fondées sur un dol, la preuve de celui-ci n’étant pas rapportée. Elle a précisé que les documents remis avaient une vocation publicitaire et commerciale, que l’étude remise n’avait été qu’une simulation sans valeur contractuelle. Elle a fait observer que :

- ni le contrat de réservation, ni l’acte de vente n’avaient fait référence à un investissement à visée fiscale et financière ;

- le bien avait été loué ;

- les garanties contre les risques locatifs conseillées avaient été souscrites ;

- le prix de vente de l’appartement que les appelants avait été libres d’acquérir ou non, n’avait pas été surévalué.

Elle a contesté toute réticence dolosive, les informations relatives aux caractéristiques essentielles du bien ayant été communiquées et les acquéreurs ayant eu connaissance des risques de leur investissement.

Elle a exclu l’erreur des appelants, ceux-ci ne pouvant sérieusement soutenir ne pas avoir eu conscience d’acquérir un bien immobilier. Selon elle le contrat avait une cause. Elle a rappelé que l’objectif de défiscalisation n’était pas entré dans le champ contractuel et qu’elle ne s’était pas engagée sur le prix de revente du bien.

En l’absence de faute, elle a conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2021, la société Ifb France a demandé de :

'Vu l’article 1116 ancien du code civil,

Vu l’article 1382 ancien du code civil,

Vu les articles 1240 et 2224 et suivants du code civil,

- CONFIRMER le jugement du 27 septembre 2019 en toutes ses dispositions

- DIRE ET JUGER en tout état de cause que Monsieur et Madame X n’apportent pas la preuve d’un dol, d’une erreur, d’un défaut de cause, ou d’un manquement de la société IFB FRANCE à ses obligations,

-LES DÉBOUTER de toutes leurs demandes,

-DÉBOUTER toute autre partie de se ses demandes pouvant être dirigées contre la concluante,

- CONDAMNER les consorts X à payer à la société IFB FRANCE la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

-LES CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP TAPON-MICHOT'.

Elle a à titre principal opposé la prescription de l’action fondée tant sur un dol que sur un manquement au devoir d’information et de conseil, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente.

Elle a rappelé être intervenue en qualité de mandataire du promoteur, qualité mentionnée au contrat de réservation. Elle a contesté tout dol, la projection financière remise aux appelants n’ayant été qu’une simulation sans valeur contractuelle et ceux-ci ayant disposé des éléments d’information nécessaires pour apprécier l’aléa affectant l’investissement. Selon elle, il n’était

pas établi que la valeur du bien et le potentiel locatif de la ville avaient été

surestimés en 2006. Elle a contesté devoir être tenue de la baisse du marché immobilier postérieure à la vente. Elle a contesté toute concertation frauduleuse avec le promoteur.

Elle a maintenu ne pas être intervenue à l’opération en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, que le rappel succinct des règles de défiscalisation éventuellement applicables n’était pas fautif, que la défiscalisation n’était pas entrée dans le champ contractuel, que la souscription d’une assurance garantissant contre les risques locatifs avait été conseillée. Elle a contesté tout manquement à son devoir d’information et de conseil, l’existence d’un préjudice subi lui étant imputable à faute.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2021, la scp D E-I venant aux droits de la scp L E-I a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 2224, et 1240 du code civil, 122 du CPC

- A TITRE PRINCIPAL :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

- A TITRE SUBSIDIAIRE

Débouter les époux X de leurs demandes à l’encontre de la SCP E-I venant aux droits de la SCP L E I

Considérant l’absence de faute et encore plus subsidiairement, l’absence de préjudice réel et certain en lien de causalité avec le reproche formulé,

Et l’absence de perte de chance réelle, sérieuse et raisonnable.

- EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner les époux X à 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens'.

Elle a à titre principal opposé la prescription de l’action. Elle a à titre subsidiaire contesté toute faute n’ayant pas à émettre d’avis sur l’opportunité économique de l’opération et soutenu que le lien entre le préjudice et la faute alléguée n’était pas établi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2021, la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne a demandé de :

'Vu les articles 1304, 1382 anciens, 1240 et 2224 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER EN TOUS POINTS le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON en date du 27 septembre 2019,

' Par l’effet dévolutif de l’appel, et statuant à nouveau,

' A TITRE PRINCIPAL,

JUGER irrecevable car prescrite l’action en nullité pour dol et erreur engagée par Monsieur Z X et Madame A Y, épouse X,

JUGER irrecevable car prescrite l’action en responsabilité civile engagée par Monsieur Z X et Madame A Y, épouse X,

JUGER que la demande indemnitaire pour résistance abusive ou déloyauté des époux X est irrecevable car nouvelle et ne tendant pas aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge,
DEBOUTER Monsieur Z X et Madame A Y, épouse X de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive et de la déloyauté.

' A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER la demande de Monsieur Z X et Madame A Y, épouse X non fondée sur le fond,

JUGER qu’ils ne rapportent pas la preuve des man’uvres dolosives dont ils auraient été victimes,

JUGER qu’il n’y a aucune résistance abusive ou déloyauté de la part de la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE ' BPALC,

DEBOUTER Monsieur Z X et Madame A Y, épouse X de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive et de la déloyauté.

' A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE pour le cas où la Cour prononcerait la nullité du contrat de VEFA et, par conséquent, condamnerait la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE ' BPALC au remboursement des sommes qui lui ont été versées par les époux X comprenant les intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt jusqu’au jour du remboursement dudit prêt :

A TITRE RECONVENTIONNEL, compte tenu de l’effet rétroactif de la nullité du prêt,

CONDAMNER les époux X à rembourser à la BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE les sommes prêtées soit 119 000 €,

CONDAMNER la société AKERYS PROMOTION devenue EDELIS ou toute autre partie jugée fautive à relever indemne et garantir la BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE dans l’hypothèse où les époux X seraient défaillants dans la restitution, suite à la résolution du prêt, des sommes prêtées.

CONDAMNER la société AKERYS PROMOTION devenue EDELIS ou toute autre partie jugée fautive à indemniser la Société BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE – BPALC du préjudice subi et à la relever indemne de toute condamnation.

' EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER Monsieur Z X et Madame A X de l’intégralité de leurs prétentions, fins, mémoires et conclusions.

Condamner Monsieur Z X et Madame A X à verser à la société BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE – BPALC une somme de 3 000 € en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur Z X et Madame A X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application du décret du 10 mai 2007 n°2007-774 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile'.

Elle a à titre principal soutenu prescrite l’action en nullité de la vente des appelants engagée plus de 10 années après l’établissement de l’acte authentique, de même que l’action en responsabilité exercée à son encontre.

Subsidiairement, elle a sollicité le remboursement par les appelants du capital prêté et l’indemnisation de son préjudice par la société Eledis notamment.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2021, la société Banque Cic Est a demandé de :

'Dire et juger les époux X recevables mais mal-fondés en leur appel.

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Dans l’hypothèse où la vente serait annulée ou résolue et que par la voie de l’accessoire, le prêt consenti par le CIC EST aux époux X serait annulé ou résolu, juger que la Société EDELIS […] et la Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS ont engagé leur responsabilité à l’égard du CIC EST.

Condamner in solidum la Société EDELIS […] et la Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS à verser au CIC EST une somme équivalente à celle que le CIC EST pourrait être condamné à verser aux époux X au titre des restitutions des intérêts.

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux X à verser au CIC EST une somme de 1.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Rejeter la demande de dommages et intérêts des époux X à l’égard du CIC EST comme irrecevable et mal-fondée,

Débouter les époux X de leur demande en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile dirigée contre le CIC EST.

Ajoutant au jugement dont appel, condamner solidairement les époux X, la Société EDELIS […] et la Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS ou qui mieux le devra à verser au CIC

EST une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens tant d’instance que d’appel.'.

Elle a à titre principal soutenu la prescription de l’action. Subsidiairement, elle a rappelé ne pas avoir financé l’acquisition du bien immobilier et a demandé de condamner les sociétés Edelis et Aedificia Participations à l’indemniser du préjudice qui résulterait pour elle d’avoir à restituer aux appelants les intérêts perçus.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2020, les sociétés Acm Vie et Acm Iard ont demandé :

'A titre principal,

Confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON en date du 27 septembre 2019.
Débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

En tout état de cause, s’il était fait droit à la demande de nullité de la vente et du prêt souscrit par Monsieur et Madame X auprès de la banque CIC :

Prononcer la résiliation du contrat d’assurance à la date de l’arrêt à intervenir, date à laquelle l’objet du contrat n’existera plus.

Débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.

Condamner tous succombants à payer à la société ACM VIE et à la société ACM IARD la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner tous succombants aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Elles ont soutenu à titre principal que l’action des appelants était prescrite, à titre subsidiaire que le contrat d’assurance était un accessoire du contrat de prêt dont il suivait le sort mais ne pouvait qu’être résilié.

Par conclusions notifiées le 24 août 2020, la société Aedificia Participations a demandé de :

'Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON,

Vu l’article 1844-4 du code civil,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS,

CONSTATER que l’appel des consorts X est injustifié.

CONDAMNER Monsieur et Madame X à payer à la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat susnommé.

DÉBOUTER toute autre partie de ses demandes pouvant être dirigées contre la société AEDIFICIA PARTICIPATIONS'.

Elle a sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause, la société Ifb France ayant repris ses activités de commercialisation.

L’ordonnance de clôture est du 9 novembre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, les époux Z X et A Y ont produit de nouvelles pièces et demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1110, 1116, 1131, 1134, 1135, 1147, 1304, 1382, 2224 et 2234 du Code civil (ancienne rédaction)

Vu les articles L 111-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants,

L 312-12 et suivants du Code de la Consommation
Vu les dispositions du Code monétaire et financier,

Vu le règlement de l’AMF

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

[…]

DIRE Monsieur Z X et Madame A X, née Y recevables et bien fondés en leur demande de rabat de la clôture

DIRE l’appel interjeté par Monsieur Z X et Madame A X, née Y à l’encontre du jugement n°17/00306 prononcé le 27 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon, bien fondé.

Y FAISANT DROIT,

' DE CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a mis hors cause la Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS, et, à toutes fins utiles, constater le désistement de l’appel interjeté à son égard par les appelants

' DE CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a jugé recevable la demande en nullité de la vente du fait de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière compétents

' D’INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a considéré les demandes en nullité et responsabilité des appelants irrecevables pour cause de prescription et, par conséquent, les a débouté dans leurs demandes sans statuer au fond.

STATUANT A NOUVEAU SUR LE FOND

A TITRE PRINCIPAL

DIRE nul et annuler l’acte de vente conclu entre la société EDELIS (anciennement AKERYS PROMOTION) et M. et M^me X le 8 décembre 2006, reçu par la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, acte publié et enregistré aux services de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE, le 22 janvier 2007 (2007 D N° 884 – Volume 2007 P N° 590), portant sur l’achat d’un lot immobilier situé dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence la Balière » sis à […].

Cadastré sur la commune de POUZAUGES :

[…]

Lot n°44, situé dans le bâtiment F, et comprenant :

Un appartement type T2 portant ne n°44 du plan avec balcon, et sa quote part afférentes aux parties communes soit quatre-vingt-dix-neuf sur dix millièmes (99/10.000èmes) des parties communes générales.
Lot n°144, sur le parking, un emplacement de stationnement aérien portant le n° 44 au plan et les 3/10.000 des parties communes générales.

[…]

ET EN CONSEQUENCE

ORDONNER la publication du jugement à rendre au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE aux frais de la société EDELIS.

ORDONNER qu’il sera procédé aux modifications du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE rendues nécessaires par la résolution de l’acte de vente notarié conclu entre les concluants et la société EDELIS, aux frais de la société EDELIS.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par Monsieur Z X et Madame A X, née Y auprès de la BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE pour un montant de 119.000 euros.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par Monsieur Z X et Madame A X, née Y auprès de BANQUE CIC EST pour un montant de 99.261,88 euros.

ANNULER ou à tout le moins prononcer la résiliation du contrat d’assurance emprunteur souscrit auprès des Sociétés ACM IARD et ACM VIE

ET, en conséquence des nullités ou résolutions prononcées :

JUGER que les parties devront être remises en l’état qui était le leur avant la souscription de l’opération immobilière litigieuse,

ORDONNER les restitutions réciproques découlant des nullités ou résolutions prononcées et notamment :

' La Société EDELIS devra restituer Monsieur et M^me X la somme de 98.662,21euros HT, correspondant au montant payé afin de faire l’acquisition du bien immobilier support de l’opération d’investissement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

' La Société EDELIS devra rembourser à Monsieur et M^me X les montants payés par ceux derniers au titre des frais liés à l’acquisition de ce bien immobiliers à savoir :

o Les taxes foncières réglées entre 2008 et le jour du jugement à intervenir, soit la somme de 2.871

€, à parfaire

o Les charges de copropriété versées par les demandeurs au titre du bien immobilier dont la vente est annulée jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 9.881,80 € ; à parfaire;

' Monsieur et M^me X ne seront tenus de restituer le bien immobilier dont la vente est annulée à la Société EDELIS qu’à compter du jour où ladite Société aura satisfait auprès des concluants à son obligation de restituer le prix de vente de l’immeuble et rembourser la taxe foncière et les charges de copropriété versées au titre de l’immeuble.

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, à garantir Monsieur Z X et Madame A X, née Y des sommes qu’ils devront éventuellement reverser à l’administration fiscal au titre de l’avantage fiscal perçu, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés, à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 10.000 € à parfaire au titre de la réparation des préjudices que l’annulation de la vente laisse subsister avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

JUGER que les loyers perçus ainsi que les indemnités de carence locative resteront au bénéfice de Monsieur Z X et Madame A X, née Y à titre de dommages et intérêts complémentaires.

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J- K L, D E-I, Notaires associés, à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 106.817,22 € à parfaire au titre de la réparation des préjudices financiers subis par les appelants résultant des manquements des intimés à leurs obligations d’informations et de conseil.

DIRE que les sommes allouées à Monsieur Z X et Madame A X, née Y à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés à payer à Monsieur Z X et Madame A X, née Y la somme de 10.000 € au titre de la réparation de leurs préjudices moraux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER l’ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions et les DIRE mal fondés,

CONDAMNER chacun des intimés au paiement de la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice subi par l’appelant du fait de la déloyauté et de la résistance abusive manifeste dont ils font preuve dans le cadre de la présente procédure,

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société IFB FRANCE et la SCP J-K L, D E-I, Notaires associés au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. au profit de Monsieur Z X et Madame A X, née Y

CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir '.

Par courrier en date du 3 décembre 2021 transmis par voie électronique le même jour, la société Edelis s’est opposée à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par courrier en date du 7 décembre 2021 transmis par voie électronique le même jour, les sociétés Ifb France et Aedificia Participations se sont également opposées à la révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’ORDONNANCE DE CLOTURE

L’article 802 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 803 du même code précise que : 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que : 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation’ et que : 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

La production aux débats de deux arrêts de cours d’appel antérieurs à l’ordonnance de clôture, des 13 septembre et 26 octobre 2021, et d’une ordonnance d’un juge de la mise en état postérieure à cette ordonnance, du 16 novembre 2021, ne constitue pas une cause grave de nature à en fonder la révocation. Au surplus, les prétentions et l’argumentation des appelants demeurent inchangées.

Pour ces motifs, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions des appelants notifiées le 29 novembre 2021 seront déclarées irrecevables, sauf en ce qu’elles ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

B – SUR LE DÉSISTEMENT D’APPEL

L’article 400 du code de procédure civile dispose que : 'Le désistement de l’appel ou de l’opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires', l’article 401 que : 'Le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente’ et l’article 403 que : 'Le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement'.

En l’absence de réserves et de demande incidente de la société Aedificia Participations, le désistement d’appel des époux Z X et A Y à son égard sera constaté comme suit.

C – SUR LA RECEVABILITÉ.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

1 – sur la prescription de l’action en nullité

Cette demande est fondée à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l’erreur puis l’absence de cause du contrat.

L’article 1108 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que :

'Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

Le consentement de la partie qui s’oblige ;
Sa capacité de contracter ;

Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

Une cause licite dans l’obligation'.

a – sur le dol

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce sur lequel est fondée à titre principal la demande de nullité de la vente dispose que : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté'.

Aux termes de l’article 1304 ancien du code civil :

'Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'.

L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que : 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2234 du code civil précise enfin que : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure'.

1 – sur le prix

Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu des appelants à la date de l’acte authentique. Les acquéreurs disposaient à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait aux seuls acquéreurs la fixation.

La défiscalisation mise en oeuvre n’interdisait aucunement la revente du bien, seul étant perdu en cas de cession prématurée l’avantage fiscal lié à son acquisition puis sa location. Dès lors, elle ne peut être considérée avoir au sens de l’article 2234 précité fait obstacle au cours de la prescription.

Les malfaçons alléguées, certaines ayant pu faire l’objet de réserves à la livraison, relèvent de la garantie du constructeur et sont sans incidence sur l’écoulement du délai de prescription de l’action en nullité.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a retenu pour point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol la date de l’acte authentique.
Le défaut de rentabilité locative du bien pouvait être perçu par les acquéreurs à l’issue de la première période de vacance locative, dès la première location du bien, le loyer perçu pouvant ne pas être celui escompté. Le délai de prescription a de ce chef commencé à courir au plus tard à compter du 9 mars 2009. A la date de l’acte introductif d’instance, le délai quinquennal de prescription était expiré.

3 – récapitulatif

L’acte introductif d’instance ayant été délivré postérieurement à l’expiration du délai de prescription de 5 années, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en nullité pour dol de la vente, prescrite.

b – erreur

L’article 1110 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que : 'L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet'.

L’erreur consisterait en l’acquisition d’un bien qui n’était pas celui que les acquéreurs croyaient acheter. Le délai de prescription de l’action en nullité, que l’erreur ait porté sur les caractéristiques du bien, le prix de vente ou la rentabilité locative a, pour les motifs qui précèdent, couru respectivement à compter de la date de livraison, de l’acte authentique ou de la première location.

Le délai de prescription était également expiré à la date de l’assignation.

c – cause

L’article 1131 ancien du code civil dispose que : 'L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet', l’article 1132 que : 'La convention n’est pas moins valable, quoique la cause n’en soit pas exprimée’ et l’article 1133 que : 'La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public'.

1 – cause de l’obligation

Dans un contrat synallagmatique, la cause de l’obligation de l’une des parties est l’engagement de l’autre partie. Au cas d’espèce, la contrepartie du paiement du prix de vente était la livraison du bien. Les acquéreurs pouvaient à la date de la livraison apprécier l’éventuelle absence de cause de leur obligation. L’acte introductif d’instance ayant été délivré plus de 5 années après la livraison du bien, l’action en nullité pour absence de cause de l’obligation était prescrite.

2 – cause du contrat

La cause du contrat est la cause impulsive et déterminante ayant conduit les acquéreurs à conclure la vente. Au cas d’espèce, la cause du contrat était pour eux la réalisation d’un investissement immobilier, éventuellement défiscalisé à supposer que ce point fût entré dans le champ contractuel.

Les acquéreurs étaient en situation d’apprécier l’absence de cause du contrat au plus tard à la date de première location du bien. A la date de l’acte introductif d’instance, le délai de prescription était expiré et l’action dès lors prescrite.

Il sera ajouté au jugement en ce que l’action en nullité pour erreur sur la substance ou absence de cause est également prescrite.
L’article 2262 ancien du code civil disposait que : 'toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'. L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que : 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2222 de ce code dans sa rédaction issue de la loi précitée précise que :

'La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

Un manquement au devoir de conseil et d’information est allégué.

a – à l’égard du notaire

Le notaire instrumentant est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Le manquement à son devoir d’information et de conseil s’apprécie à la date de l’acte. Par application de l’article 2224 précité, le délai de prescription de l’action en responsabilité a commencé à courir à partir du jour où les appelants ont eu ou ont pu avoir connaissance des faits dommageables, soit au plus tard à la date de première location du bien, les acquéreurs disposant alors des éléments d’information nécessaires (sur le prix, sur la rentabilité notamment locative de l’investissement) pour apprécier le manquement du notaire. L’acte introductif d’instance a été délivré postérieurement à l’expiration du délai de prescription de 5 années. Il n’est justifié d’aucune cause d’interruption ou de suspension de ce délai. Il s’ensuit que l’action était prescrite à la date de délivrance de l’assignation.

b – à l’encontre de la société Edelis et de son mandataire

Le délai de prescription de l’action en responsabilité a commencé à courir au plus tard à la date de première location du bien acquis, les acquéreurs disposant alors des éléments d’information nécessaires pour apprécier le manquement du promoteur et de son mandataire.

A la date de délivrance de l’assignation, le délai de 5 années était expiré. L’action en responsabilité était également prescrite.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité exercée à l’encontre du notaire, du promoteur et de son mandataire.

D – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.
[…]

L’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à 'l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge', que 'les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier', que 'toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire', mais que 'cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi'.

La prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter l’huissier de justice chargé du recouvrement de sommes est à la charge du créancier.

La demande présentée sur ce fondement par la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne sera pour ces motifs rejetée.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître F G, la scp Tapon-Michot et la selarl Atlantic Juris.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE en conséquence irrecevables les conclusions des appelants notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021 et les pièces nouvelles produites, sauf en ce qu’elles sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONSTATE que les époux Z X et A Y se sont désistés de l’appel interjeté à l’encontre de la société Aedificia Participations;

CONFIRME le jugement du 27 septembre 2019 du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon ;

y ajoutant,

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente pour erreur sur la substance ;

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente pour absence de cause ;

CONDAMNE in solidum les époux Z X et A Y à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 1.000 € à la société Edelis ;
- 1.000 € à la société Ifb France ;

- 1.000 € à la scp D E-I ;

- 1.000 € aux sociétés Acm Vie et Acm Iard prises ensemble ;

- 1.000 € à la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne ;

- 1.000 € à la Banque Cic Est ;

- 1.000 € à la société Aedificia Participations ;

REJETTE la demande de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne relative aux frais d’exécution ;

CONDAMNE in solidum les époux Z X et A Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître F G, la scp Tapon-Michot et la selarl Atlantic Juris.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. O P Q R

16 Rue J Monnet

[…]

2 – rentabilité locative

2 – sur la prescription de l’action en responsabilité