COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56C

DU 28 AVRIL 2020

N° RG 17/08376

N° Portalis DBV3-V-B7B-R7QV

AFFAIRE :

G H X

C I A épouse X

C/

SAS FINANCIERE SAINT DENAC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section :

N° RG : 16/03095

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— l’AARPI OHANA ZERHAT,

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur G H X

né le […] à […]

Madame C I A épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble au […]

[…]

représentés par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 17078098

M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat plaidant/déposant – barreau de PARIS, vestiaire : E0391

APPELANTS

****************

SAS FINANCIERE SAINT DENAC

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 434 67 6 4 66

[…]

[…]

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant/déposant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 019535

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport et Madame Anne LELIEVRE, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 28 septembre 2017 qui a

statué ainsi :

Déboute la Sas Financière Saint Denac de sa demande tendant au rejet de pièces communiquées en demande,

Dit M. G X-K et M^me C A recevables en leurs demandes, non prescrites,

Déboute M. G X-K et M^me C A de leur demande de dommages et intérêts présentée contre la SAS Financière Saint Denac,

Déboute la SAS Financière Saint Denac de sa propre demande de dommages et intérêts,

Condamne M. G X-K et M^me C A aux dépens de l’instance et autorise Maître Y à recouvrer directement ceux des dépens dont elle fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Condamne M. G X-K et M^me C D à payer à la SAS Financière Saint Denac la somme de 4.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Vu la déclaration d’appel en date du 29 novembre 2017 de M. X et de M^me A épouse X.

Vu les dernières conclusions en date du 20 août 2018 de M. et M^me X qui demandent à la cour de :

Infirmer le jugement

Et statuant à nouveau,

Les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondés.

En conséquence,

Dire et juger que la société Financière Saint Denac a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

En conséquence,

Condamner la société Financière Saint Denac à leur payer la somme de 157.800 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

Condamner la société Financière Saint Denac à leur payer la somme de 6.000 euros par application

de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières conclusions en date du 14 janvier 2019 de la SAS Financière Saint Denac qui demande à la cour de :

Constater que les demandes formées par M. et M^me X sont prescrites et réformer le jugement dont appel sur ce point,

Par conséquent,

Déclarer l’ensemble de leurs demandes irrecevables et réformer le jugement dont appel sur ce point,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la société Financière Saint Denac n’a commis aucun manquement au regard de l’obligation d’information et de conseil,

Dire et juger que M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice ni d’un lien de causalité,

Par conséquent :

Débouter M. et M^me X de leurs demandes,

Condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delorme-Muniglia, Avocat sur son affirmation de droit.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 janvier 2019.

*****************************

FAITS ET PROCÉDURE

M. G X-K et M^me C A ont été en contact avec la SAS Financière Saint Denac pour envisager une opération de défiscalisation.

M^me B, consultant'«'pour le Cabinet Financière St Denac'», leur a, le 1^er juillet 2010, proposé un « Plan d’Epargne Fiscal » comportant une simulation relative à un investissement dans une opération immobilière en cours de construction, la résidence « le Onze » à Champagne sur Seine (Seine et Marne).

Les consorts X-K/A ont le 1^er juillet 2010 signé avec la SCI Cent Neuf un contrat de réservation d’un appartement dans ladite résidence à Champagne sur Seine, […], pour la somme, TVA comprise, de 188.700 euros soit 179.700 euros pour l’appartement et 9.000 euros pour le parking.

Le contrat préliminaire comporte une attestation de la société Akerys par laquelle celle-ci s’engage, sous réserve de la conclusion d’un mandat de gérance avec les réservataires, à trouver un premier locataire et propose une garantie locative à la vacance et aux loyers impayés.

Les consorts X-K/A ont pour financer cette acquisition souscrit auprès de la SA Crédit Foncier un emprunt au taux de 4,2% sur une durée de 300 mois (offre du 3 août 2010).

L’acte authentique de vente en état futur d’achèvement aurait été régularisé le 10 janvier 2011 entre les consorts X-K/A (alors liés par un PACS enregistré le 21 septembre 2010) et la société Cent Onze.

Les consorts X-K/A ont par acte du 3 août 2011 confié à la SAS Akerys Services Immobiliers un mandat de gérance concernant le bien acquis.

Leur bien a été livré le 4 mai 2012.

Par actes du 15 février 2016, M. X et M^me A ont fait assigner les sociétés Akerys et Financière Saint Denac devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui a prononcé le jugement déféré après qu’ils se sont désistés de leur demande formée contre la société Akerys.

Aux termes de leurs écritures précitées, M. et M^me X exposent qu’ils ont été démarchés sur le lieu de travail par la société Financière Saint Denac, société de conseil en gestion de patrimoine, afin de leur proposer d’investir dans un investissement locatif défiscalisé soumis au régime dit Scellier, la société leur ayant remis un plan d’épargne fiscal.

Ils déclarent qu’ils n’ont pas choisi la banque prêteuse qui leur a été imposée.

Ils ajoutent que la société Financière Saint Denac a proposé cette vente sous la forme d’un « package Scellier », leur indiquant qu’ils n’auraient à se soucier de rien, la gestion et la location étant gérées par un professionnel, la société Akerys Services Immobiliers devenue Belvia Immobilier.

Ils soulignent que l’investissement leur a été présenté comme étant un « produit financier'» et qu’ils n’ont pas choisi le bien immobilier, support de la défiscalisation.

Ils précisent qu’ils ont signé un mandat de gestion avec la société Belvia Immobilier le 30 juillet 2011, avant même que l’acte de vente ne soit signé et que le bien immobilier ne soit construit.

Ils déclarent que ce contrat de gestion était accompagné d’un bulletin d’adhésion au contrat d’assurance souscrit par la société Belvia Immobilier censé garantir contre les risques de l’investissement tels que les loyers impayés et les carences locatives ainsi que la souscription par ladite société d’un certificat d’assurance « garantie revente » censé garantir contre la perte financière lors de la revente du bien immobilier.

Ils ajoutent que des avantages fiscaux très séduisants leur ont été promis dans le plan d’épargne fiscal.

Ils indiquent, ainsi, qu’outre une économie fiscale globale de 51.963 euros, il leur avait été promis qu’ils percevraient un loyer de 645 euros.

Ils affirment que les prix d’achat et de location étaient manifestement au-dessus du prix du marché.

Ils exposent qu’outre une livraison avec deux mois de retard, le bien a été vacant les 10 premiers mois après la livraison, qu’ils ont failli perdre leur avantage fiscal et que, pour l’éviter, la société Belvia Immobilier a installé un locataire insolvable de mars 2013 à septembre 2014.

Ils ajoutent qu’ils ont dû baisser le loyer en mars 2013 à 580 euros hors charges puis en novembre 2014 à 540 euros hors charges.

Ils précisent que la couverture de l’assurance a été modifiée à de nombreuses reprises et qu’ils ont dû supporter des franchises plus lourdes pour des garanties plus faibles, le taux passant de 4% à 14%, la garantie revente étant elle-même inefficace.

Ils soulignent que le plan d’épargne fiscal a été faussé car les charges liées au prêt immobilier, aux assurances, à la copropriété, aux frais de gestion et à la taxe foncière ont été sous-évaluées dans la simulation financière, l’écart s’élevant à 38.843 sur 9 ans.

Ils déclarent enfin qu’ils ont acheté ce bien immobilier pour un prix de 188.700 soit 3.560,00 euros/m², que la société Financière Saint Denac a estimé à 204.255 euros le prix de cession après 9 ans et que la dernière transaction dans l’immeuble en date du 22 janvier 2014 portant sur un appartement neuf identique a été réalisée au prix de 130.000 euros, leur propre bien étant évalué les 9 novembre 2014 et 13 juin 2015 de 80.000 à 90.000 euros.

Ils contestent toute prescription.

Ils distinguent le point de départ de la prescription pour défaut de mise en garde et celui pour défaut de conseil et d’information.

Ils font valoir que l’arrêt invoqué par l’intimée concerne un défaut de mise en garde dans l’octroi des crédits et que cette obligation est spécifique car développée en cas de souscription de crédit ayant conduit à un endettement excessif et fondée sur l’article 1147 du code civil, s’agissant d’un manquement à une inexécution contractuelle de la part de la banque.

Ils soulignent que leur action est fondée sur l’article 1382 du code civil en raison des manquements au devoir de conseil et d’information précontractuel.

Ils en infèrent que l’assimilation de ces points de départ est inopérante.

Ils soutiennent que le régime de la prescription en matière d’obligation de mise de devoir de conseil et d’information en matière d’investissement locatif défiscalisé est celui de l’article 2224 du code civil et que son point de départ est non la date de souscription du contrat mais la date à laquelle les demandeurs avaient pu avoir connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action.

Ils rappellent cet article.

Ils estiment que le point de départ de la prescription est «'un point de départ glissant et subjectif'» dépendant de la date à laquelle il est révélé à la victime.

Ils observent que le temps de la prescription est un temps utile pour agir et estiment donc que le point de départ doit être fixé au jour où l’action peut être exercée, et non avant, sans quoi le délai pourrait être expiré avant que le titulaire ait pu agir.

Ils se prévalent d’arrêts.

Ils considèrent que la loi du 17 juin 2008 consolide ce point de départ, « au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et qu’il convient de distinguer le délai butoir de 20 ans prévu par l’article 2232 du code civil qui se compte à partir de la naissance du droit et le point de départ de l’action qui est fonction de la connaissance du demandeur.

Ils excipent à cet égard d’un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 30 mars 2017.

Ils se prévalent d’arrêts en matière de défiscalisation immobilière, notamment d’un arrêt de la Cour

de cassation du 11 mars 2010 aux termes duquel la prescription ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Ils citent des jugements et arrêts prononcés dans les affaires ayant trait à la défiscalisation immobilière et mettant en cause les promoteurs et les sociétés en conseil de gestion de patrimoine pour défaut de conseil et d’information écartant, comme point de départ de la prescription, le jour de l’acte et retenant la date à laquelle le dommage est révélé à la victime.

Ils en concluent que le point de départ de la prescription pourrait être le 29 mars 2013, date à laquelle ils ont connu leur premier problème de location après une vacance et une baisse de loyer mais soutiennent qu’ils ne se sont réellement rendu compte des manquements à l’obligation d’information et de conseil dont ils ont été victimes que lorsque qu’ils ont fait estimer leur bien la première fois le 9 novembre 2014

Ils en infèrent que l’action n’était pas prescrite lors de la délivrance, le 15 février 2016, de l’assignation.

Ils reprochent au jugement d’avoir considéré qu’ils ne démontrent pas qu’au mois de janvier 2011, date de la vente, le bien était surévalué.

Ils rappellent qu’ils l’ont acquis au prix de 188.700 euros et que sa valeur actuelle est de 80.000 à 90.000 euros.

Ils affirment qu’il ressort d’une jurisprudence constante qu’une telle dévaluation démontre qu’il a été surévalué dès le départ et citent des jugements et arrêts.

Ils affirment également que selon la «'Cote Callon'», le prix de l’immobilier en 2011 à Champagne sur Seine était, pour un logement T2, de 2.500 euros /m2 HT et de 2240 euros /m2 au 1^er janvier 2011 ce qui conduit à une valeur en 2011 de leur bien- 53 m²- à 132.500 euros.

Ils précisent qu’en 2012 un bien de la même résidence et d’une surface de 55m2 a été vendu à un prix de 138.000 euros.

Ils ajoutent que le bien est excentré et situé près d’une voie de chemin de fer qui engendre des nuisances sonores et d’entrepôts industriels.

Ils affirment qu’ils n’ont pas été avertis de cet environnement.

Ils précisent que l’évolution du prix de l’immobilier en Seine-et-Marne n’a connu qu’une légère baisse d’environ 5% entre 2011 et 2018 et en déduisent que l’évolution naturelle des prix de l’immobilier à Champagne sur Seine ne permet pas d’expliquer une telle surévaluation.

Ils se situent également au moment de la revente puisque la simulation financière prévoyait une revalorisation annuelle de 2% du bien à partir de la 5^e année, permettant un prix de revente de 204.255,00 euros.

Ils réitèrent que le bien ne vaudrait aujourd’hui qu’entre 80.000 et 90.000 euros.

Critiquant également le jugement sur ce point, ils relèvent que le prix de vente ventilé soit incluant les frais n’apparaît pas dans la simulation financière et qu’il ne leur a pas été indiqué que le prix de 188.700 euros était un prix net comprenant divers frais.

Ils estiment que cet élément de nature à faire baisser le prix de l’appartement à la revente et à majorer

le prix d’achat aurait dû leur être expliqué, notamment en raison de la TVA de 20%.

Ils ajoutent que, pour calculer le prix de revente, la société s’est fondée sur le prix de 188.700 euros.

Ils font donc état d’un manquement à son devoir d’information.

Ils reprochent au jugement d’avoir considéré qu’ils n’expliquaient pas la raison « de la vacance locative rencontrée lors de la mise en location du bien ».

Ils estiment qu’il appartiendrait au promoteur d’expliquer cette vacance, également rencontrée par d’autres propriétaires, dans la mesure où la rentabilité de l’opération tenait à la location du bien.

Ils déclarent que l’intimée avait vanté un programme de défiscalisation basé sur une simulation financière comprenant des revenus locatifs mensuels.

Ils ajoutent qu’il ne leur appartenait pas de vérifier l’état locatif de la ville, la société Financière Saint Denac étant, comme la jugé le tribunal, tenue, en tant que spécialiste de l’investissement immobilier, d’une obligation d’information et de conseil qui les dispensait de toute obligation de s’informer eux-mêmes.

Ils en infèrent qu’il lui incombait de se renseigner sur l’état locatif de la ville de Champagne-sur-Seine et d’informer les investisseurs sur le réel potentiel locatif de la résidence et qu’en s’abstenant de réaliser cette étude du marché locatif, elle a manqué à son devoir d’information et de conseil.

Ils affirment qu’informés du réel potentiel locatif de leur bien, ils ne l’auraient jamais acheté.

Ils reprochent en outre au jugement d’avoir considéré que la responsabilité du risque de perte de l’avantage fiscal reposait sur le gérant de location auquel un mandat a été confié.

Ils soulignent qu’il est question ici du manquement de la société Financière Saint Denac à son devoir de conseil et d’information et estiment qu’elle aurait dû les avertir du mécanisme de la loi Scellier, indépendamment de la mission donnée par la suite au gérant de location de trouver un locataire pour leur bien.

Ils reprochent au surplus au jugement d’avoir considéré qu’ils ne démontraient pas qu’il leur avait été promis qu’ils trouveraient un locataire sans difficulté.

Ils invoquent le « Plan d’Epargne Fiscal » qui présentait dans les « garanties » de l’opération un revenu mensuel de 645 euros ce qui démontre que la condition de location était une condition de la réussite de l’opération de défiscalisation.

Ils soulignent que toute la simulation financière qui leur a été présentée tient compte d’une location du bien, sans quoi la rentabilité de l’opération s’effondre.

Ils reprochent au jugement de considérer que les différentes assurances qui leur avaient été proposées « laissaient clairement apparaître (') que des difficultés pouvaient intervenir, que la location selon un loyer déterminé ne pouvait être garantie ».

Ils affirment qu’au contraire, a été mise en avant une opération sécurisée avec des revenus constants et une plus-value lors de la revente.

Ils soutiennent que la souscription d’assurance étant censée couvrir le risque d’aléas et non l’accroître et que c’est fort de ces garanties qu’ils se sont engagés dans cette opération.

Ils reprochent enfin au jugement d’avoir considéré que l’opération reste par nature soumise à un aléa et aux fluctuations du marché et qu’à ce titre « aucun rendement précis ne peut être garanti ».

Ils font valoir qu’il revenait à la société d’en informer les investisseurs, ce qu’elle n’a jamais fait, au contraire.

Ils se prévalent d’un jugement et d’un arrêt de la Cour de cassation reprochant au conseiller en gestion de patrimoine de ne pas avoir informé les investisseurs de ces aléas.

Ils affirment que la simulation financière qui leur a été remise était biaisée dès le départ, fondée sur des données et des informations faussées dans l’unique but de rendre l’opération attrayante en faisant ressortir un important gain fiscal.

Ils estiment évident que l’échec de l’opération ne résulte pas de l’évolution du marché ou des aléas inhérents à une telle opération mais «'de la malhonnêteté de la société ainsi que de son manque de professionnalisme et d’éthique'».

Les appelants soutiennent que la société a commis des manquements à son obligation d’information et de conseil.

Ils exposent cette obligation.

Ils affirment que la société intimée a menti sur la valeur vénale de l’appartement vendu, son potentiel locatif, sur l’évaluation des loyers, la rentabilité de l’opération, et les possibilités de défiscalisation et s’est abstenue d’expliquer le mécanisme de l’investissement Scellier.

Ils se prévalent de jugements et d’arrêts portant sur le devoir de conseil qui pèse sur le conseil en gestion à l’égard du profane.

Ils précisent que les décisions du 18 mars 2013 et du 9 novembre 2015 sont spécifiques à la condamnation, au visa de l’article 1382 du Code civil, d’intervenants qui avaient manqué à leurs obligations de conseil et d’information dans le cadre d’investissement défiscalisé.

Ils soutiennent que la responsabilité de la société est délictuelle., leurs demandes étant fondées sur les manquements de la société à ses obligations précontractuelles.

S’agissant du caractère non contractuel de la simulation, ils exposent, citant un arrêt, que le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d’épargne ou d’investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus, et de vérifier l’exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l’opération financière envisagée et affirment que la mention « document non contractuel » apposée sur le support écrit de l’offre n’est pas exonératoire de responsabilité à l’égard du client concerné.

Ils affirment qu’il en est de même de la mention « estimation » ou «'projection'» qui n’élude en rien la responsabilité de l’auteur du document.

Ils déclarent en outre que cette simulation était rédigée en des termes trompeurs pour un non professionnel et que, si elle contient des informations erronées qui désinforment l’acquéreur sur la rentabilité de son investissement, elle engage la responsabilité de celui qui a fourni les informations contenues dans la simulation.

Ils font enfin valoir que le caractère non contractuel de la simulation est sans incidence sur le fait que la société intimée a manqué à son obligation de conseil et d’information, la responsabilité cherchée étant précontractuelle.

Ils décrivent le rôle des parties.

Ils font valoir que la société Financière Saint Denac était particulièrement tenue à un devoir de conseil et d’information, en tant que professionnelle de la défiscalisation et en tant que leur interlocuteur privilégié, investisseurs non avisés

Ils rappellent le rôle du conseil en gestion de patrimoine et en infèrent qu’il doit respecter une obligation d’information étendue et particulièrement rigoureuse lorsqu’il propose à ses clients des opérations de placement ou de défiscalisation.

Ils estiment que, plus encore que les autres professionnels qui proposent un produit et conseillent une opération, il doit préciser à ses clients quelles sont les caractéristiques de l’investissement conseillé afin qu’ils puissent se décider en connaissance de cause.

Ils considèrent que le c’ur de sa mission est de préserver les intérêts de son client et de s’assurer, par tous moyens utiles, de la viabilité de l’opération qu’il prend personnellement l’initiative de lui proposer.

Ils définissent, citant des auteurs et des arrêts, les caractéristiques de l’obligation d’information et de conseil à la charge du conseil en gestion de patrimoine.

Ils soulignent à cet égard qu’il a lui-même «'l’obligation de s’informer pour informer en connaissance de cause » et que l’information délivrée ne doit pas être « incomplète, inexacte ou trompeuse », la société ne pouvant proposer une opération de défiscalisation dont l’objectif serait irréalisable et devant prodiguer des conseils à ses clients sur l’opportunité économique des opérations qu’elle propose et les mettre en garde, le cas échéant, contre les risques qu’elles pourraient engendrer.

Ils exposent que la société leur a remis « le plan d’épargne fiscal » et que c’est sur la base des informations contenues dans cette simulation qu’ils ont été incités à contracter un investissement locatif.

En réponse à l’intimée, ils lui reprochent de tenter de déplacer le débat sur le terrain du droit de la construction et réitèrent qu’il ne s’agit pas d’une simple vente mais bien d’un investissement locatif basé sur une simulation financière effectuée par M^me B «'consultant en fiscalité du particulier'».

Ils rappellent que l’objet social de la société est celui de « conseils en investissements immobiliers » et que son site internet fait également état de son expertise et de ses partenaires privilégiés.

Ils en concluent qu’elle ne peut dénier son rôle de conseiller en gestion de patrimoine dans la souscription de l’investissement litigieux.

Ils affirment également qu’elle ne peut se dissimuler derrière l’existence d’autres intervenants pour se soustraire à ses obligations car il lui appartenait de vérifier la véracité et l’acuité des informations qui leur ont été transmises.

Ils ajoutent qu’elle est responsable des techniques de commercialisation comportant des argumentaires mensongers et inexacts.

Ils font valoir qu’ils ont la qualité de profane.

Ils affirment qu’ils n’avaient jamais contracté d’investissement immobilier de défiscalisation et qu’ils n’ont aucune formation particulière en matière fiscale ou immobilière.

Ils indiquent qu’ils s’en sont remis aux conseils de la société professionnelle de l’immobilier et de type d’investissement, aurait dû les informer loyalement sur tous les aspects de l’investissement.

Ils contestent avoir l’obligation de s’informer.

Ils ajoutent que la société Financière Saint Denac ne peut soutenir utilement qu’elle n’était pas tenue de les informer de faits connus de tous car l’opération de défiscalisation «'Scellier'» est une opération complexe impliquant des risques non négligeables, notamment compte tenu du risque de perte de l’avantage fiscal, non connus du profane.

Ils réitèrent que, dans le cadre d’une opération de défiscalisation aussi complexe que le dispositif Scellier, ils étaient en droit d’attendre que la société prenne l’initiative de les informer des risques de ce dispositif et de sa rentabilité, ce d’autant plus qu’elle les avait démarchés.

Ils reprochent à la société de tenter de minimiser le fait qu’un professionnel doit renseigner le profane et rappellent l’arrêt de la Cour de cassation du 19 octobre 1994.

Ils concluent que la véracité des informations transmises était un élément essentiel du respect de l’obligation d’information et de conseil auquel était tenue la société intimée.

Les appelants font valoir que la société a manqué à son devoir d’information et de conseil en délivrant des informations incomplètes et/ou erronées sur la présentation du package, les risques de l’opération, le potentiel locatif du bien, les coûts de l’opération, les assurances et le prix d’acquisition du bien.

S’agissant de la présentation du package, ils réitèrent qu’ils ne se sont pas contentés d’acheter un bien immobilier mais qu’ils ont souscrit un investissement locatif leur permettant de défiscaliser et qu’ils ont été démarchés par l’intimée.

Ils déclarent que le concept du package a été mis en avant et, donc, qu’il s’agissait d’un ensemble économique, d’un groupe de contrats tous liés les uns aux autres.

Ils indiquent qu’en cas de défaillance d’un des maillons de la chaîne, l’ensemble économique s’effondrait, l’économie de l’opération ne pouvant ainsi se réaliser en l’absence de potentiel locatif et de valorisation du bien.

Ils estiment que l’opération n’était pas viable depuis le début.

Ils affirment que la société leur a donné des informations volontairement erronées qui ont été déterminantes dans leur consentement et sans lesquelles ils n’auraient jamais contracté.

Ils font état de la garantie qui leur a été donnée lors de l’achat qu’ils avaient acheté au prix du marché et qu’ils trouveraient un locataire sans difficulté en percevant des loyers élevés.

Ils invoquent des vacances locatives, des baisses de loyers et une surévaluation de leur bien.

Ils soutiennent que la méthode de commercialisation de la société se fonde en réalité sur une accumulation d’inexactitudes et d’approximations destinées à convaincre, axée sur le très fort attrait de l’avantage fiscal, sur la mise en perspective d’un accroissement apparemment aisé et apparemment certain du patrimoine de l’acquéreur, ainsi que sur l’illusion de la certitude d’une prise de valeur constante du bien sur une longue période à venir.

Ils exposent qu’elle présente ainsi l’investissement comme un placement sûr et pérenne alors que les biens ne sont pas sortis de terre et alors que ni le niveau des loyers, ni la solvabilité des locataires ne

sont garantis, qu’elle présente l’avantage fiscal comme un 'gain’ certain rééquilibrant les comptes alors que cet avantage suppose la perception effective des loyers, lesquels contrairement aux échéances à payer, restent aléatoires dans leur perception comme dans leurs montants, qu’elle se caractérise par la mise en 'uvre d’un jeu de mandats permettant la conclusion d’une vente sans visite, sans déplacement chez le notaire, l’acquéreur donnant au vendeur notamment le pouvoir de recevoir la livraison du bien à des mandataires dont les intérêts sont liés à ceux des constructeurs et donc, dans un cadre potentiel de conflits d’intérêts et que les études de marché sont réduites à des affirmations- non confirmées- sur la conjoncture future.

S’agissant des risques inhérents à l’opération, ils font valoir, citant un arrêt de la Cour de cassation, qu’elle a une obligation d’information et de conseil sur le mécanisme Scellier et les risques quant à la perte de l’avantage fiscal.

Ils affirment que leur attention n’a pas été attirée sur le fait que le bénéfice de l’avantage fiscal était subordonné à une location continue du bien sans vacance supérieure à 12 mois, et qu’il existait donc un risque de ne pas bénéficier de cet avantage fiscal qui constitue la raison d’être de l’opération.

Ils estiment que la projection financière qui leur a été remise, fondée sur des informations données par la société intimée, est sans équivoque quant à la rentabilité de l’opération financière.

Ils déclarent que seules leur ont été vantées les qualités prétendument exceptionnelles d’une telle opération.

Ils lui font grief d’avoir omis de leur faire part des contraintes et des risques inhérents à un tel investissement immobilier.

Ils considèrent qu’ils ont été trompés sur les dépenses qu’ils auraient à effectuer et qu’ils n’étaient pas en mesure d’évaluer les risques de cet investissement quant à leur situation financière.

Ils rappellent qu’ils étaient des investisseurs non avisés qui n’avaient pas pour objectif initial de s’engager dans une opération de défiscalisation avant d’être démarchés.

S’agissant du potentiel locatif du bien, ils affirment, citant notamment un arrêt de la Cour de cassation, que la société Financière Saint Denac avait une obligation d’information et de conseil sur l’état du marché immobilier à Champagne sur Seine.

Ils déclarent qu’elle a particulièrement mis en avant l’avantage fiscal comme un argument de vente mais soulignent que cette défiscalisation sous-tend l’exigence d’une location continue du bien.

Ils en infèrent qu’il était donc nécessaire que la société les renseigne sur cette condition essentielle et sur le réel potentiel locatif du bien.

Ils invoquent l’absence de remise d’une étude du marché locatif et affirment que le potentiel locatif de la ville ne permet pas un tel investissement.

Ils déclarent que la société devait savoir que, demande locative étant particulièrement faible dans cette commune, la construction d’ensemble immobilier entraînerait inéluctablement une saturation du marché locatif.

Ils précisent qu’il existe toujours des appartements non vendus et non loués dans la résidence.

Ils lui font donc grief d’avoir commercialisé ces logements en vantant sciemment le potentiel locatif d’un bien qu’elle savait inexact.

Ils estiment qu’en fournissant des montants erronés concernant le potentiel locatif, la société les a incités à s’engager dans une opération financière vouée à l’échec.

Ils déclarent le prouver par le fait qu’ils ont dû baisser le loyer et que le bien a connu des périodes de vacances locatives.

Ils rappellent qu’outre une livraison retardée de deux mois, le bien a été vacant les 10 premiers mois après la livraison, l’assurance leur versant la somme de 583 euros par mois au lieu des 645 euros promis dans la simulation.

Ils réitèrent que, pour ne perdre leur avantage fiscal, la société Belvia Immobilier n’a eu d’autre choix que d’installer un locataire insolvable de mars 2013 à septembre 2014.

Ils déclarent qu’ils ont dû alors changer d’agence et que la nouvelle agence leur a trouvé un locataire mais au prix de 540 euros hors charges, l’écart étant ainsi de 75 euros soit 6.096 euros pendant 9 ans.

En réponse à la société, ils soulignent que l’action intentée n’est pas fondée sur un vice de consentement mais sur un défaut de conseil et d’information ce qui rend inopérante la jurisprudence citée par eux sur l’erreur sur la rentabilité.

Ils soulignent également qu’ils ne reprochent pas à la société intimée de ne pas leur avoir permis d’obtenir des résultats garantis mais qu’ils font valoir que toutes les variables présentées se sont avérées erronées ou incomplètes.

Ils soutiennent que de telles inexactitudes relèvent non pas de simples aléas ou d’imprécisions usuels mais bien de défaut de conseil et d’information.

Ils estiment qu’il n’existe pas d’aléa lorsque les revenus sont systématiquement surestimés et les charges systématiquement sous-estimées.

Ils considèrent que la défiscalisation ne peut servir de prétexte à un défaut complet de conseil et à une simulation totalement mensongère et déclarent que l’opération est un gouffre financier pour eux.

Ils réitèrent que la simulation était biaisée dès le départ puisqu’elle se fondait sur des chiffres qui ne correspondaient pas aux réalités du marché de l’époque ainsi qu’il résulte de la vacance locative initiale et de la surévaluation du montant des loyers et du potentiel locatif annoncés.

Ils ajoutent que c’est fort des garanties souscrites qu’ils se sont engagés dans cette opération de défiscalisation pensant être totalement à l’abri de toute vacance et carence locative.

Ils relèvent que cette garantie était plafonnée et limitée dans le temps et affirment qu’il ne leur a pas indiqué qu’en cas de carence locative de 12 mois suivant la livraison du bien, ils perdraient leur avantage fiscal de manière rétroactive.

Ils soulignent qu’aucune assurance ne couvre le risque de la perte rétroactive de l’avantage fiscal en cas de vacance locative de plus de 12 mois.

S’agissant des garanties et assurances, ils relèvent qu’ils ont perçu la somme de 6.359, 64 euros en réparation des carences locatives- pour une perte de loyers de 7.047, 26 euros- contestent tout «'solde positif'».

Ils réitèrent que leur contestation porte sur les'» multiples imprécisions'»'qui a omis de les informer correctement.

Ils ajoutent que les garanties et assurances ont très vite été modifiées à la baisse juste après la signature du contrat de vente pour une différence de 635 euros sur une durée de 9 ans.

Ils affirment également que « la garantie revente » mise en avant comme un argument phare, est plafonnée à un montant «'ridicule'» et soumise à des conditions de mise en 'uvre très limitées ce qui leur a été dissimulé.

Ils déclarent qu’elle ne joue qu’en cas de décès, invalidité ou perte d’emploi’ et donc dans les mêmes conditions que l’assurance du prêt, n’ayant ainsi jamais vocation à s’appliquer.

Ils font également valoir que l’adhésion aux assurances ne démontre pas leur connaissance des risques réels de l’opération, ces assurances constituant un argument supplémentaire de vente.

Ils se prévalent d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 30 mai 2018.

S’agissant du surcoût de l’opération, ils exposent que les différentes baisses de loyer entraînent une perte de 6.096 euros, que les charges liées au prêt immobilier, aux assurances, à la copropriété, aux frais de gestion et à la taxe foncière ont été sous-évaluées dans la simulation financière et citent ces différences.

S’agissant de la surévaluation du bien, ils excipent d’arrêts et estiment que les éléments matériels retenus par la Cour de Cassation au titre du dol, constituent, à tout le moins, un défaut de conseil et d’information.

Ils font valoir que la valeur réelle du bien ne peut, seulement, dépendre d’une conjoncture ou d’une libre fixation du prix et que le fait qu’un bien ait été vendu plus de 30 à 50% de sa valeur réelle démontre qu’il a été surpayé.

Ils affirment que la valeur vénale moyenne au 1^er janvier 2010 ne s’élève pas à 3.340 euros par m².

Ils se réfèrent au guide annuel des valeurs vénales et déclarent que la valeur qui correspond à celle présentée par la société est une valeur standing soit « quartier agréable, vue, balcon, grand confort, excellente finition, bien situé, toutes commodités ».

Ils soulignent que leur bien ne correspond en rien à cette description, se trouvant en bordure de voie ferrée, sans balcon, vue sur des hangars, avec des finitions catastrophiques et éloigné de toutes commodités (la gare est à 1,3 km).

Ils déclarent que la Cote Callon a considéré que leur bien était de catégorie moyenne soit 2.240 euros par m².

Ils affinent cette valeur et en infèrent que le bien ne valait que 111.201 euros au 1^er janvier 2010, soit 2098 euros /m 2.

Ils ajoutent que, selon les informations du service public des impôts recensant les ventes notariales entre 2007 et 2014 de bien comparable, le prix moyen constaté est de 2.170,20 euros /m², soit une différence de 1.260.70 euros/m², ou 69.339 euros.

Ils indiquent enfin que les dernières ventes d’appartements de la résidence se sont effectuées à des prix nettement inférieurs, la dernière transaction du 22 janvier 2014 pour un appartement neuf identique s’effectuant au prix de 130.000 euros.

Ils citent d’autres estimations des agences Immobilière Cat et Pinoy venues sur place et soulignent qu’il ne s’agit pas une « simple estimation réalisée en ligne sur internet ».

Ils en concluent que le bien a été surévalué de près de 135 % et cela, dès l’acquisition.

Ils exposent qu’ils doivent encore à la banque, au 10 décembre 2016, la somme de 173.733,64 euros, supérieure au prix de vente.

Ils ajoutent qu’ils sont contraints de conserver les biens car s’ils venaient à les vendre, ils devraient rembourser leur avantage fiscal perçu.

En réponse à la société, ils déclarent qu’il ne leur a jamais été dit que le prix d’acquisition devrait être ventilé de toutes ces charges et réitèrent que l’évaluation du bien au bout de 9 ans par la société prend en compte comme valeur initiale du bien le prix d’achat de 188.700 euros.

Ils ajoutent que les ventes d’appartements similaires dans la même résidence en 2012 et 2014 au prix de 138.000 euros et 130.000 euros comprennent également un parking, des frais de notaire et d’hypothèque, et la TVA et autre frais intermédiaires.

Ils font valoir qu’il appartenait à la société de leur expliquer dès le moment de l’acquisition, l’opération économique dans son ensemble et dans ses moindres détails.

Ils ajoutent que le package ou les aléas économiques ne pourraient expliquer une telle différence de prix.

Les appelants invoquent leur préjudice.

Ils rappellent que le préjudice résultant d’un défaut d’information et de conseil est une perte de chance, en l’occurrence la perte de chance de ne pas avoir investi ou d’avoir fait un meilleur investissement.

Ils chiffrent leur préjudice à 157.800 euros et le détaillent.

Ils rappellent que la réparation de la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle ne s’était pas réalisée mais que la perte de chance doit être réparée intégralement.

Ils excipent de deux critères d’évaluation soit les efforts financiers personnels auxquels les investisseurs ont été contraints de faire face et le moindre profit qu’ils ont tiré sur le plan fiscal de l’opération.

Ils font état de décisions ayant retenu une perte de chance de 60 à 90%.

Ils soutiennent qu’il est certain que s’ils avaient été correctement informés, ils n’auraient pas contracté et n’auraient pas subi un préjudice de 157.800 euros.

Aux termes de ses écritures précitées, la SAS Financière Saint Denac expose que la SCI Cent Neuf a entrepris la réalisation d’une résidence dénommée « Le Onze » sise à Champagne sur Seine et qu’afin de la commercialiser, elle a fait appel à différentes agences immobilières dont elle-même.

Elle expose également que, souhaitant investir dans la pierre, les époux X se sont rapprochés d’elle au cours de l’année 2010 et ont souhaité acquérir un bien immobilier au sein de cette résidence.

Elle précise que cette vente a été financée par un prêt souscrit directement par eux auprès du Crédit Foncier et que bien acquis est conforme aux règles de l’art et à sa description commerciale.

Elle rappelle que sa gestion était confiée à la société Akerys Services Immobiliers, devenue Belvia Immobilier et que les époux ont souscrit à une assurance couvrant les risques locatifs : loyers

impayés, dégradations, vacance locative et garantie revente.

Elle observe que ceux-ci l’ont assignée plus de 6 ans après la signature du contrat de réservation.

A titre principal, la société soutient que l’action est irrecevable car prescrite.

Elle relève que M. et M^me X lui reprochent un manquement à son obligation d’information et de conseil qui aurait été commis lors de la commercialisation du bien, en juillet 2010.

Elle soutient, visant notamment un arrêt de la Cour de cassation, qu’en matière de perte de chance, la jurisprudence considère unanimement que le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès la signature des engagements contractuels.

En réponse aux époux, elle souligne que le préjudice qui résulte d’un manquement à l’obligation de mise en garde ou d’un manquement à l’obligation d’information est un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, puisque le devoir de conseil en général porte sur la conclusion du contrat.

Elle en conclut qu’il se manifeste dès que les parties contractent et cite des arrêts et jugements.

Elle déclare qu’en toute hypothèse, les deux griefs principaux évoqués sont une surévaluation du bien immobilier à l’achat et une surévaluation du montant estimé des loyers.

Elle fait donc valoir, citant des arrêts et jugements, que le point de départ du délai de prescription s’agissant de la prétendue surévaluation du bien doit être fixé au jour de la conclusion du contrat de réservation sur lequel le prix apparaît et recueille le consentement des parties.

Elle en conclut également que la prétendue surévaluation des loyers aurait pu être déterminée par eux dès la remise de la simulation non-contractuelle du 1^er juillet 2010 car, à cette date, ils avaient la possibilité de se renseigner sur les prix des loyers pratiqués à l’époque sur la commune litigieuse.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes.

Elle soutient qu’elle n’a pas commis de faute.

Elle déclare qu’en la matière, l’obligation d’information et de conseil du vendeur et de ses éventuels mandataires porte sur les caractéristiques essentielles du bien.

Elle relève que les appelants ont reçu toutes informations tant sur la qualité de la construction, que de sa localisation ou de ses accessoires et que le bien est conforme à sa description, aucun défaut de conformité n’étant soulevé.

Elle se prévaut de jugements et arrêts ayant rejeté des actions fondées sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil aux motifs que toutes les informations utiles sur le bien avaient été remises aux futurs acquéreurs.

En réponse aux appelants, elle estime, citant également des décisions, qu’il n’appartenait pas à la société de commercialisation de les informer au-delà des caractéristiques essentielles du bien qu’ils envisageaient d’acheter et notamment sur le marché locatif et rappelle que l’obligation d’information qui pèse sur un vendeur ou sur un commercialisateur se limite aux informations dont il a connaissance.

Elle rappelle les «'grands principes du droit'» aux termes desquelles l’obligation d’informer ne peut porter que sur une information connue de celui qui aurait dû la renseigner et n’existe que si celui qui s’en prétend créancier a lui-même ignoré le fait recelé et si cette ignorance est légitime.

Elle fait valoir qu’au moment de la vente, nul ne pouvait savoir si l’appartement des époux allait ou non trouver immédiatement un locataire.

Elle affirme que les époux n’établissent pas que les données qui leur ont été remises étaient erronées.

Elle considère qu’une estimation d’un bien réalisée en ligne sur internet 6 années après la vente ne permet pas de démontrer l’inadéquation du prix par rapport au marché au jour de la vente, date à laquelle l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur un vendeur ou son mandataire doit s’apprécier.

Elle ajoute qu’ils disposaient des éléments nécessaires pour se renseigner sur le marché immobilier local avant de s’engager.

S’agissant de la projection financière qui leur a été remise, elle déclare que l’agent commercial intervenu pour son compte a fourni une étude personnalisée établie sur la base des déclarations des époux et sur la base des informations transmises par le promoteur vendeur.

Elle estime que si ces renseignements étaient inexacts, les époux l’auraient signalé, surtout à l’occasion de la signature du contrat de réservation.

Elle souligne que la simulation n’est qu’une estimation, affirme que le fait pour l’agent commercial de fournir une telle simulation et d’indiquer le résultat qui pourrait être attendu de l’investissement ne confère pas au document une quelconque valeur contractuelle et rappelle que l’absence de valeur contractuelle est expressément indiquée sur chacun de ses feuillets.

Elle souligne également qu’en matière immobilière, les résultats sont affectés par de nombreux aléas économique et excipe d’arrêts.

Elle en infère que la remise de l’étude personnalisée ne peut être considérée comme une faute au sens de l’article 1382 du code civil.

Elle ajoute, citant des arrêts, qu’elle ne constitue pas une man’uvre dolosive au sens de l’article 1116 du code civil.

Elle en conclut que les époux ne peuvent utilement prétendre que les informations contenues dans la simulation revêtent un quelconque caractère contraignant et qu’une faute pourrait lui être reprochée.

Elle invoque un aléa inhérent à tout investissement et les garanties souscrites.

Elle déclare qu’il n’a jamais été garanti à l’acquéreur un placement exempt de tout aléa et rappelle qu’un investissement suppose un risque sauf à garantir un rendement fixe mais le plus souvent très bas.

Elle fait valoir que, pour ce motif, il a été prévu, avant même la signature du contrat de réservation, l’adhésion à une garantie loyers impayés, détériorations immobilières, départ prématuré du locataire, contentieux, protection juridique, vacance locative.

Elle relève que la simulation précitée fait état des assurances notamment carence et vacance locatives, loyers impayés et garantie revente.

Elle soutient donc que M. et M^me X étaient, dès le départ, parfaitement informés des risques locatifs inhérents à ce type d’investissement.

Elle souligne que le mandataire commercialisateur ne prend jamais l’engagement d’une obligation de

résultat garantissant contre tous les aléas.

Elle fait valoir qu’elle ne peut être tenue des faits relevant de l’exécution du contrat de vente puisqu’elle n’intervient que dans le cadre de la commercialisation, en qualité de mandataire.

Elle estime que le devoir de renseignement et de conseil a parfaitement été rempli dès lors que des garanties ont été prévues.

Elle ajoute, citant des arrêts et un jugement, que la nécessité d’une assurance suppose le risque.

Elle en conclut que les appelants étaient parfaitement renseignés sur les risques et aléas inhérents de cet investissement immobilier.

Elle leur reproche d’exciper de prétendues fautes, non justifiées, qui relèvent éventuellement de la gestion immobilière, des assurances souscrites ou du prêt souscrit.

Elle soutient qu’il ne lui appartient pas de supporter la responsabilité des cocontractants des époux.

S’agissant de la rentabilité de l’opération, elle rappelle, citant des arrêts, qu’aucune tromperie ne peut être reprochée quant à la rentabilité économique, elle-même n’ayant pas à supporter les risques du marché.

Elle en conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée quant à la rentabilité économique de l’opération.

Elle rappelle, en toute hypothèse, qu’il appartient aux appelants de rapporter la preuve de l’absence de rentabilité locative.

Elle conteste cette absence, l’estimation faisant état d’un loyer de 645 euros charges comprises et le bien ayant été loué au prix de 620 euros charges comprises et les époux ayant été indemnisés par l’assurance de la carence locative et des loyers impayés.

Elle ajoute qu’ils continuent à défiscaliser.

Elle fait valoir qu’il a été jugé qu’un écart de loyer de 50 euros, voire de 140 euros, ne permettait pas de considérer que le montant du loyer n’était pas réaliste.

Elle affirme que les époux ne démontrent pas qu’elle leur aurait volontairement remis des informations mensongères ou que le bien serait dépourvu de toute rentabilité locative.

Elle rappelle que des indemnités d’assurance leur ont été versées pour 6.303,09 euros et que le gestionnaire fait état d’un solde positif d’un montant de 16.344,48 euros.

S’agissant du prix de vente, elle rappelle que le prix comprend les frais de notaire, les frais d’établissement du règlement de copropriété et la TVA ce dont il résulte que le prix net vendeur est bien inférieur à 188.700 euros.

Elle le chiffre à 160.830 euros soit un prix au m² de 3.014,62 euros inférieur au montant indiqué dans le Guide Annuel des Valeurs vénales pour l’année 2009 qui fait état d’un prix au m² de 3.340 euros HT.

Elle indique que l’estimation produite par les appelants- 111.201 euros au 1 er janvier 2010-est postérieure à l’acquisition du bien et considère qu’elle ne peut engager sa responsabilité car résultant des fluctuations du marché.

Elle ajoute, citant des décisions, que l’erreur sur le prix n’est pas admise lorsqu’elle est invoquée par l’acquéreur.

Elle ajoute également que le vendeur – la SCI Cent Neuf- était libre de fixer le prix de vente dès lors que celui-ci n’était pas lésionnaire.

Elle ajoute enfin qu’il ne peut être soutenu que le commercialisateur et le promoteur auraient dû informer l’acquéreur de la prétendue valeur réelle du marché et que les époux ne prouvent pas la vileté du prix.

La société invoque le devoir de l’acquéreur de se renseigner, chacun devant veiller à la conservation de ses propres intérêts, et se prévaut de jugements et d’arrêts.

Elle conteste donc toute faute et qualifie l’action, engagée plus de 6 ans après la signature du contrat, de purement opportuniste.

La société soutient que les époux ne rapportent pas la preuve d’un préjudice.

Elle rappelle que celui-ci doit être direct, actuel et certain pour être indemnisable.

Elle estime le montant des demandes disproportionné au regard du prix d’acquisition, 188.700 euros TTC alors même que les époux ont perçu des loyers et indemnités d’assurance pendant près de 6 années et qu’ils continuent de défiscaliser.

Elle estime que ceux-ci tentent ainsi d’obtenir la gratuité du bien tout en conservant les loyers et indemnités d’assurance perçues.

Concernant la perte des loyers (6.096 euros), elle affirme qu’elle n’est pas justifiée et fait valoir qu’elle ne peut être dirigée à son encontre dans la mesure où elle n’est intervenue qu’en qualité de commercialisateur dans le cadre de la présente vente et où sa mission n’était pas de mettre en location le bien.

Elle ajoute que des garanties ont été souscrites.

Enfin, elle rappelle que le commercialisateur qu’elle est ne saurait être tenu du prix qui a été fixé par le vendeur et librement accepté par l’acquéreur.

Elle conclut donc à l’absence de lien de causalité entre ses prétendues fautes et le préjudice allégué.

Concernant le prix de vente, elle réitère qu’il était fixé «'acte en mains'» et TTC, qu’elle ne l’a pas fixé, qu’il a été librement accepté par l’acquéreur, qu’aucun engagement n’a été pris par elle s’agissant de la valeur de revente du bien et qu’aucune revente n’est intervenue.

Elle fait également valoir qu’ils ne précisent pas le montant de la défiscalisation dont ils ont bénéficié alors que la Cour de Cassation impose que le demandeur justifie des montants défiscalisés, à défaut de quoi le préjudice ne peut être caractérisé.

Elle expose enfin que les charges de copropriété, les assurances, les honoraires de location et la taxe foncière sont intégralement déductibles.

Elle ajoute à cet égard que l’ensemble de postes de préjudice invoqués ne sont pas justifiés.

Elle conclut que les époux ne sont guidés que par le but de «'battre monnaie'».

Elle invoque, au vu des développements précédents, une procédure abusive attentatoire à sa réputation.

*****************************

Sur la prescription

Considérant que l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer';

Considérant qu’en l’absence de contrat conclu entre les parties, M. et M^me X sont en droit de rechercher la responsabilité civile délictuelle de la société Financière Saint Denac, sur le fondement de l’article 1240 nouveau (1382 ancien) du code civil'; que la société n’est donc pas fondée à soutenir que le point de départ de la prescription court à compter de la signature des engagements contractuels';

Considérant que la prescription court à compter de la date à laquelle les demandeurs sont en mesure de prendre connaissance d’un préjudice, du fait leur permettant de fonder et d’exercer leur action délictuelle';

Considérant que les époux ne pouvaient, en tout état de cause, prendre connaissance de la valeur de leur bien et de ses possibilités de location avant sa construction et sa livraison entre leurs mains, actée par procès-verbal du 4 mai 2012, signé en leur nom par la société Akerys et qui ne leur a été transmis que le 11 juin 2012'; qu’ils ne pouvaient apprécier les informations données avant cette date';

Considérant que, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens des époux sur le point de départ de la prescription, celle-ci ne peut dès lors avoir couru avant le 4 mai 2012';

Considérant que la prescription, quinquennale, n’était donc pas expirée lors de la délivrance, le 16 février 2016, de leur assignation';

Considérant que la demande est recevable';

Sur les fautes invoquées

Considérant que la société Financière Saint Denac a déclaré au registre du commerce et des sociétés des activités de transactions sur immeubles et fonds de commerce et de conseil en investissements immobiliers';

Considérant qu’elle se présente sur son site Internet comme une société de gestion de patrimoine';

Considérant que M^me E, agissant pour le compte de la société Financière Saint Denac, a établi un «'plan d’épargne fiscal'» à l’intention des époux le 1^er juillet 2010'; que ce plan comprend une annexe décrivant le «'support'», le montant de celui-ci, le financement, les garanties et la gestion'; qu’il calcule la rentabilité de l’opération à sa clôture soit à l’expiration d’un délai de neuf ans';

Considérant que le bien acquis par les époux et son prix est celui mentionné’dans ce plan ;

Considérant que c’est donc sur la base des informations contenues dans ce document que les époux ont contracté cet investissement';

Considérant que M. et M^me X n’ont pas seulement acquis un bien mais ont procédé à un

investissement locatif, permettant de défiscaliser, fondé sur cette simulation';

Considérant que la société ne s’est ainsi pas comportée uniquement comme commercialisateur du bien'; qu’elle a agi en tant que conseiller en gestion de patrimoine';

Considérant que M^me E a écrit, le 11 octobre 2010, sur papier à en-tête de la société, que «'nous avons mis en place ensemble, il y a quelque temps une opération de défiscalisation'»';

Considérant que ce courrier corrobore que la société intimée a agi en cette qualité ;

Considérant que les époux X sont profanes en matière d’investissement immobilier';

Considérant que la société était donc tenue, en sa qualité de professionnelle, à un devoir d’information et de conseil';

Considérant que, dès lors et en raison de la relation de confiance entretenue et des devoirs propres du professionnel à l’égard du profane, elle n’est pas fondée à reprocher aux époux de ne pas s’être informés eux-mêmes sur le mécanisme de l’opération et ses caractéristiques';

Considérant que, pour les mêmes motifs, il appartenait à la société, professionnelle, de s’informer sur ces caractéristiques afin de remplir son devoir d’information et de conseil';

Considérant que le plan mentionnait, sous le paragraphe «'garanties'» un revenu mensuel de 645 euros et une assurance de 5,40%'; qu’il indiquait le pourcentage des frais de gestion, des charges de copropriété et des honoraires de location'; qu’il indiquait le montant du financement- 188.700 euros- et précisait qu’à la clôture du plan, après 9 ans, le bien aurait une valeur de cession de 204.255 euros- 2% par an à partir de la 5 ème année, qu’un capital net d’impôt de 57.117 euros aurait été constitué avec un taux de rentabilité de 30,99%'; qu’un tableau résumait ce plan en faisant état d’entrées de 1.280 euros par mois- dont 701 euros au titre du revenu locatif- et de sorties d’un même montant, le tableau étant suivi de la mention «'solution autofinancée'»':

Considérant que la mention selon laquelle ce document n’est pas contractuel ou constitue une simulation ne permet pas d’exonérer le conseiller de ses responsabilités encourues en cas de manquement à ses devoirs de conseil et d’information étant précisé que la responsabilité de la société est recherchée sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil';

Considérant que le «'plan d’épargne fiscal'» ne contient aucune réserve'; qu’il ne fait état d’aucun aléa’alors même que les loyers ne pourront être perçus qu’après la construction du bien soit, en l’espèce, en mai 2012, près de deux ans après l’étude ;

Considérant, de même, qu’il ne contient aucune référence aux conditions d’obtention de l’avantage fiscal pourtant mis en exergue'; qu’il ne précise pas, notamment, qu’il était subordonné à une location continue du bien sans vacance supérieure à 12 mois'; qu’il appartenait à la société procédant à une simulation prenant en compte un avantage fiscal d’informer les époux des conditions de celui-ci';

Considérant, ainsi, que seules sont vantées les qualités du produit sans que les époux, profanes, aient été avisés spécifiquement d’un risque ou des contraintes';

Considérant que la société a donc manqué aux obligations de conseil et d’information qui lui incombent en qualité de conseiller en gestion de patrimoine';

Considérant que l’opération consistait en un ensemble de contrats liés, les époux confiant à une société la gestion de leur bien et souscrivant un contrat garantissant les risques locatifs';

Considérant qu’il ne peut résulter de la souscription obligatoire d’une telle assurance que les époux étaient informés des risques notamment locatifs de l’opération';

Considérant que le succès annoncé de l’opération suppose, notamment, que le bien ne soit pas acquis à un prix surélevé et que les loyers perçus correspondent aux montants annoncés étant précisé que tout «'investisseur'» même profane ne peut ignorer qu’il existe toujours un aléa sur le montant des loyers surtout sur une longue période'; que cet aléa ne justifie pas, toutefois, une surévaluation initiale du loyer';

Considérant, s’agissant des revenus locatifs, que le plan faisait état de loyers garantis de 645 euros, moyennant une assurance, mais également d’un revenu locatif mensuel de 701 euros'; que les frais de gestion mensuels étaient portés- en face de ce revenu de 701 euros- pour 154 euros';

Considérant que le bien a été vacant durant dix mois après sa livraison'; que les époux ont perçu le loyer garanti après imputation du coût de l’assurance, conformément au plan établi';

Considérant que, dans un courrier du 7 octobre 2013, la société Belvia Immobilier leur a précisé que le montant du loyer garanti à 645 euros n’était fixé que jusqu’à l’entrée du premier locataire, les loyers proposés à la location devant tenir compte du marché locatif';

Considérant que le plan d’épargne fiscal était donc trompeur car il ne précisait nullement que le loyer n’était garanti que pour une période limitée'; que ce manquement est dépourvu de lien avec les aléas locatifs';

Considérant que les époux ont in fine trouvé un nouveau locataire moyennant un loyer de 540 euros hors charges';

Considérant que, par rapport au loyer garanti, les époux perdent donc une somme de 75 euros par mois';

Considérant que si les revenus locatifs portés sur le tableau pour une somme de 701 euros par mois étaient affectés d’un aléa qui ne pouvait qu’être envisagé par les époux, le plan ne mentionne nullement que le revenu mensuel «'garanti'» ne l’était qu’avant la première mise en location';

Considérant que la société intimée a donc manqué à son devoir d’information';

Considérant que la société intimée a également manqué à son devoir d’information en ne faisant pas état des intérêts intercalaires alors qu’elle mentionne l’existence d’un différé d’amortissement de 12 mois';

Considérant, par contre, que la hausse du taux de l’assurance, de la taxe foncière et des charges de copropriété relève de l’aléa que tout investisseur, même profane, doit prendre en considération';

Considérant, concernant le prix du bien, que le plan litigieux se réfère à un prix de 188.700 euros'; que tel a été le prix payé par les époux';

Considérant que, compte tenu des frais, des taxes et du coût du parking, le prix de l’appartement de 53,35 m² s’élève, en reprenant les calculs de la société, à 160.830 euros soit 3.014 euros par m²';

Considérant que la «'Cote Callon'» retient des valeurs moyennes dans la ville variant de 3.780 euros à 2.240 euros au 1 er janvier 2010 et de 3.810 euros à 2.180 euros au 1^er janvier 2011 en fonction du standing de l’immeuble';

Considérant que le bien acheté est en bordure de voie ferrée, sans balcon, avec une vue sur des

hangars et est excentré';

Considérant que doivent donc être retenues les valeurs indiquées par elle comprises entre 2.240 euros et 2.560 euros';

Considérant que, compte tenu des caractéristiques du bien, la valeur de celui-ci, aux 1^er janvier 2010 et 2011, est comprise entre 1.754 euros et 2.000 euros par m²';

Considérant qu’eu égard à ces montants, le plan a pris en compte une valeur du bien nettement surévaluée';

Considérant que des évaluations réalisées en 2014 et 2015 par des agences font état d’une valeur comprise entre 80.000 et 90.000 en 2014 et 2015, une agence l’estimant, rétroactivement, entre 100.000 euros et 110.000 euros en 2010';

Considérant que le bien aurait donc perdu près de la moitié de sa valeur en quelques années'; que la société ne démontre nullement que cette baisse est de même ampleur dans le marché local'; qu’une telle baisse corrobore le caractère erroné des informations prises en compte par la société';

Considérant qu’il ressort de ces éléments que l’immeuble a été fortement surévalué dans le plan élaboré par la société';

Considérant que celle-ci n’est pas responsable du prix de vente';

Considérant, toutefois, que la valeur réelle du bien acheté constitue un élément important de la rentabilité de l’opération'; qu’il lui appartenait donc, en établissant son plan d’épargne fiscal, de s’informer de celle-ci';

Considérant que la société a donc manqué à son devoir d’information et de conseil de ce chef';

Considérant, par conséquent, que la société Financière Saint Denac a commis des fautes';

Considérant que ces fautes ont fait perdre une chance aux époux X de ne pas contracter';

Considérant qu’il incombe donc aux époux de démontrer leur préjudice';

Considérant qu’ils ont bénéficié d’un avantage fiscal qui doit être pris en compte pour le déterminer';

Considérant qu’il leur appartient donc d’en justifier';

Considérant qu’ils ne versent pas d’éléments à cet égard';

Considérant que les débats devront donc être rouverts';

Considérant qu’il sera sursis à statuer sur leurs demandes financières'; qu’il sera également sursis à statuer sur les demandes annexes';

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

INFIRME le jugement sauf en ce qu’il a déclaré recevables les demandes,

Statuant de nouveau de ces chefs':

DIT que la société Financière Saint Denac a manqué à ses obligations d’information et de conseil,

DIT que ces manquements ont fait perdre à M. et M^me X une chance de ne pas contracter,

SURSOIT à statuer sur le préjudice invoqué :

ENJOINT à M. et M^me X de justifier du montant de la défiscalisation dont ils ont bénéficié,

RÉSERVE les autres demandes,

RENVOIE à l’audience de mise en état du 19 septembre 2019 à 9 heures,

RÉSERVE les dépens ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,