COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/05/2022

M^e GARNIER

la SELARL ROBERT-CASANOVA ET ASSOCIES

ARRÊT du : 09 MAI 2022

N° : - : N° RG 20/01710 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GGKQ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 31 Août 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1265255203124942

La S.C.P. [K] [F] ET VERONIQUE [F]-[I], notaires associés, société en dissolution immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 385 354 477, représentée par son liquidateur Madame [A] [Y] [I] épouse [F] domiciliée à cette effet audit siège

11 bis avenue de Blois

45190 BEAUGENCY

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Elisabeth BERNABEU de la SELARL BERNABEU du barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255193056827

Madame [H] [R] épouse [D], notaire

née le 27 Avril 1983 au MANS ( 72)

29 cité du Parc

53140 ST SAMSON

représentée par M^e CARMAGNAT substituant M^e Didier CAILLAUD de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Robert CASANOVA de la SELARL ROBERT- CASANOVA & ASSOCIES du barreau de CHARTRES

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :09 Septembre 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er février 2022

Dossier régulièrement communiqué au Ministère Public le 13 septembre 2021

L’avis du Ministère public a été commuiniqué aux avocats des parties le 17 septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP,Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Fanny CHENOT, Conseiller.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 FEVRIER 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 09 MAI 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

En avril 2017, Mme [H] [R] épouse [D], notaire associée à Châteaudun (28), agissant tant à titre personnel que pour le compte de la société [H] [D]-[R] en formation et de la société Balgentius, a adressé une lettre circulaire à ses confrères situés dans le Loiret en indiquant être à la recherche d’un travail de notaire ou d’un office notarial dans ce département.

Mme [A] [F] [I] agissant pour le compte de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], titulaire d’un office notarial à Beaugency (45) dont la cession était envisagée, a proposé de la rencontrer. L’immeuble de l’étude était quant à lui détenu par la SCI Auba CV.

Le 12 juillet 2017, Mme [D]-[R] a adressé un courriel à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], faisant part de son accord sur l’acquisition de l’étude au prix global de 780'000 euros, dont la ventilation envisagée était répartie à hauteur de 450'000 euros pour le prix de vente de l’immeuble, et de 330'000 euros pour les éléments d’actif de la SCP.

Le même jour, Mme [F] [I] a proposé un prix de cession global de 750'000 euros, et la conclusion d’un contrat à durée déterminée à son profit à raison de 24 heures par semaine, afin de bénéficier de droits supplémentaires pour sa retraite et de droits à l’allocation chômage à l’issue de son contrat

Par courriel du 28 juillet 2017, Mme [D]-[R] a répondu qu’elle donnait son accord de principe pour un prix global de 750'000 euros et la conclusion au profit de Mme [F] [I] d’un contrat de travail dont le coût total maximum pour la structure d’exploitation sera de 30'000 euros. Elle a également proposé de reprendre contact au retour de congés pour la formalisation d’un protocole d’accord.

Par courriel du 24 août 2017, Mme [D]-[R] a réitéré son accord «'sur l’ensemble des conditions posées'». La SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a répondu qu’elle lui laissait le soin de mettre en place le protocole de cession et de lui adresser un projet pour l’ensemble de l’opération. La SCP a communiqué à Mme [D]-[R] les pièces nécessaires à l’établissement de l’acte de cession.

Le 28 septembre 2017, Mme [D]-[R] a adressé un projet de protocole à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] aux fins d’observations et proposait un notaire aux fins de régularisation de l’acte.

Le 4 octobre 2017, Mme [F] [I] a fait part de ses observations sur ce projet souhaitant notamment que la clause de non-rétablissement soit limitée à 4 ans et à 20 kilomètres avec retrait de la référence à un rétablissement «'par personne interposée'» et de voir entériner le projet de formation de sa fille Mme [C] [F] de préparation d’un diplôme universitaire sur 2 années, avec 21 jours de formation à Paris à compter de février 2018. Elle informait également Mme [D]-[R] que Mme [C] [F] était diplômée notaire depuis le 25 septembre 2017 et qu’ils avaient décidé de changer sa classification en la passant en catégorie C2 avec une rémunération brute de 3'645 euros, ce qui serait prévu dans la convention collective.

Le 5 octobre 2017, Mme [D]-[R] a fait part de son désaccord sur la limitation de la clause de rétablissement à 20'km et au retrait de la référence à un rétablissement «'par personne interposée'» qui permettrait d’installer la fille des cédants à moins de 20'km. Elle a également contesté le changement de classification de Mme [C] [F], en faisant par ailleurs valoir que cette nouvelle classification imposerait une baisse du prix de cession de l’étude d’environ 40'000 euros et aggraverait les charges de l’étude pour l’avenir.

Par courriel du 10 octobre 2017, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a informé Mme [D]-[R] de son souhait de mettre fin aux «'pourparlers'» au regard du dernier message de celle-ci.

Considérant que le stade des pourparlers avait été dépassé et qu’un contrat avait été conclu, Mme [D]-[R] a fait adresser à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], par voie d’huissier de justice, une somation en vue de la signature du compromis de cession de droit de présentation de clientèle et de vente d’un immeuble, qui est demeurée infructueuse.

Par acte d’huissier des 6 et 13 décembre 2017, Mme [D]-[R], la SCP [H] [D] [R] et la SCI Balgentius ont fait assigner la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] ainsi que la SCI Auba CV devant le tribunal de grande instance d’Orléans.

Par jugement en date du 31 août 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a':

— condamné la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à verser à Mme [H] [D]-[R] la somme de 80'000 euros au titre de la rupture abusive des négociations';

— débouté les parties de toutes autres demandes';

— condamné la SCP [F] à verser à Mme [H] [D]-[R] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la SCP [F] aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Lemetayer & Associés.

Par déclaration en date du 9 septembre 2020, la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] ont interjeté appel de cette décision en critiquant expressément tous les chefs du jugement.

Suivant délibération du 10 novembre 2021, les associés de la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] Notaires associés ont décidé la dissolution anticipée de la SCP à compter rétroactivement du 22 septembre 2021 en application de l’arrêté du Garde des Sceaux du même jour, et nommé Mme [A] [I] épouse [F] en qualité de liquidatrice.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 décembre 2021, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], représentée par sa liquidatrice, Mme [A] [I], demande à la cour de':

— déclarer la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] société en dissolution représentée par son liquidateur Mme [A] [I] épouse [F] recevable et bien fondée en son appel';

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a': condamné la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à verser à Mme [H] [D]-[R] la somme de 80'000 euros au titre de la rupture abusive des négociations'; débouté les parties de toutes autres demandes'; condamné la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à verser à Mme [H] [D] [R] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Lemetayer & associés'; ordonné l’exécution provisoire';

— confirmer en revanche le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’aucun accord ferme et définitif n’est intervenu entre la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] et Mme [H] [R]';

Statuant à nouveau,

— déclarer la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], compte tenu des désaccords entre les parties, libre de mettre un terme aux négociations pré-contractuelles';

— déclarer que la SCP [K] [F] et [A] [I] n’a pas manqué à son obligation de bonne foi envers Mme [H] [R]';

— débouter Mme [H] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre';

— les déclarer recevables en leur demande reconventionnelle';

— déclarer que Mme [H] [R] a fait preuve d’une obstination déraisonnable à voir reconnaître l’existence d’un contrat de vente avec la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], et ainsi abusé de son droit d’ester en justice';

— déclarer que Mme [H] [D] [R] a freiné la vente que pouvait réaliser la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] après l’échec des négociations pré-contractuelles avec toute autre personne';

— déclarer que Mme [H] [D] [R] a fait perdre à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] une chance de vendre son étude dans de bonnes conditions';

— condamner en conséquence Mme [H] [D] [R] à payer à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] société en dissolution représentée par son liquidateur Mme [A] [I] épouse [F] la somme de 50'000 euros à titre de dommages-intérêts';

— déclarer Mme [H] [D] [R] infondée en son appel incident et l’en débouter, ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions';

— condamner en conséquence Mme [H] [D] [R] à payer à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] société en dissolution représentée par son liquidateur Mme [A] [I] épouse [F] la somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner en conséquence Mme [H] [D] [R] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction pour ceux qui la concernent au profit de Mme [B] [W] par application de l’article 699 du code de procédure civile';

A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible la cour devait estimer que la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a manqué à son obligation de bonne foi en mettant un terme aux négociations pré-contractuelles,

— déclarer que Mme [H] [D] [R] ne justifie d’aucun préjudice';

— déclarer que Mme [H] [D] [R] ne peut se prévaloir de la clause pénale figurant dans le projet d’acte de cession';

— débouter en conséquence Mme [H] [D] [R] de sa demande en paiement d’une indemnité de 125'000 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi et déloyauté dans la rupture des négociations';

— débouter en conséquence Mme [H] [D] [R] de sa demande en paiement de la somme de 50'000'€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral pour duplicité dans les intentions de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I]';

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] société en dissolution représentée par son liquidateur Mme [A] [I] épouse [F] à payer à Mme [H] [D] [R] la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts et rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires';

— statuer sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comme sus-requis.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, Mme [H] [R] épouse [D] demande à la cour de':

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SCP [K] [F] et [A] Paré-Boulier, faute d’avoir saisir le président de sa chambre départementale';

En conséquence,

— débouter la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] de toutes ses demandes';

— subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] de sa demande reconventionnelle et généralement de toutes ses demandes';

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu le défaut d’accord sur la chose et sur le prix';

Statuant à nouveau,

— déclarer qu’il existe entre la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] et Me [H] [D]-[R] un accord sur la chose et sur le prix';

En conséquence,

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] à lui payer la somme de 125'000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus d’exécuter l’obligation de vendre convenue';

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] à lui payer la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour duplicité dans ses intentions';

Subsidiairement,

— confirmer que la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] s’est rendue coupable d’une rupture abusive des négociations';

— confirmer la condamnation de la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] à payer des dommages et intérêts à Me [H] [D]-[R]';

— infirmer le quantum de la condamnation à 80'000 euros, et statuant à nouveau,

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] à lui payer la somme de 125'000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et déloyauté dans la rupture brutale des négociations';

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F]-[I] à lui payer la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour duplicité dans ses intentions';

— confirmer le jugement qui retient l’absence de faute de Me [D]-[R] dans sa saisine des instances professionnelles du notariat et sa tentative de règlement amiable du litige, et dans sa condamnation de la SCP [K] [F] et [A] [F] à lui payer la somme de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

En tout état de cause,

— condamner la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], notaires associés à lui payer la somme de 15'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'; ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Le Métayer & associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur l’existence d’un contrat

L’intimée soutient que le compromis constate l’aboutissement des pourparlers et l’accord des parties sur la chose et sur le prix'; que la mention «'projet'» sur un acte non signé est un usage qui ne peut pas disqualifier les échanges des parties qui ont abouti à un accord sur la chose vendue et son prix'; que les trois points litigieux (prise en charge de la formation de Mme [C] [F], augmentation de salaire de celle-ci et demande des cédants de suppression de l’interdiction de non-concurrence par personne interposée) sont postérieurs à l’accord des parties sur la chose et sur le prix'; que l’objectif des consorts [F] était de faire capoter la signature du protocole, alors qu’ils savaient que les pourparlers étaient dépassés.

L’appelante réplique que c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu’aucun accord sur la chose et sur le prix n’était intervenu entre les parties, car il est établi que des points essentiels restaient en discussion entre les parties, de nature à influer tant sur la chose elle-même que sur la détermination du prix'; que Mme [R] ne peut parler d’accord parfait dès le 28 juillet 2017 alors même qu’elle considère que la clause de non rétablissement telle que proposée deux mois plus tard est un élément déterminant de son consentement'; que les parties n’ont pu parvenir à un accord sur le statut de Mme [C] [F], sa classification et la prise en charge de la formation qu’elle souhaitait effectuer dans le domaine de la gestion de patrimoine, ni sur le contrat de travail dont souhaitait bénéficier Mme [A] [F] [I], ainsi que sur la clause de non rétablissement à convenir'; que, selon la jurisprudence, lorsque certains aspects du contrat considérés comme essentiels n’ont pas fait l’objet d’un accord, les échanges entre les parties ne peuvent alors avoir dépassé le stade des pourparlers'; que l’obtention d’un accord de principe ne scelle pas la formation du contrat, et engage seulement les parties à poursuivre, de bonne foi, les négociations'; qu’il est faux de prétendre que les trois autres points litigieux seraient tous postérieurs à l’accord des parties sur la chose et sur le prix et ne changeraient rien à ceux-ci.

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente «'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'».

En l’espèce, il est établi que les parties ont engagé des pourparlers aux fin de cession de l’étude notariale de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I]. Les parties ont ainsi échangé des courriers électroniques portant sur les conditions de la cession, en particulier son prix et l’établissement d’un contrat de travail au profit de Mme [F] [I].

Ces échanges se sont finalisés par un courriel de Mme [D]-[R] en date du 28 juillet 2017 donnant son accord pour la vente au prix total de 750'000 euros et la conclusion d’un contrat à durée déterminée au profit de Mme [F] [I]. La proposition de Mme [D]-[R] de formaliser un protocole d’accord au retour des congés n’a donné lieu à aucune autre exigence de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] quant à son contenu et à sa rédaction.

Par courriel du 24 août 2017, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a d’ailleurs indiqué à Mme [D]-[R] qu’elle lui laissait le soin de mettre en place le protocole de cession de lui adresser le projet, sans faire état de l’exigence de rédaction d’une clause particulière notamment quant à la clause de non-rétablissement insérée dans les actes de cession.

Après échanges des pièces afférentes à la régularisation de l’acte de cession, Mme [D]-[R] a adressé le projet de protocole à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] aux fins d’observations.

Par courriel du 4 octobre 2017, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a fait part de ses observations sur le projet d’acte de cession, et notamment des points suivants':

«'- Page 6 paragraphe état des lieux il y a lieu d’entériner d’ores et déjà le projet de formation de notre 'lle qui souhaite préparer un diplôme universitaire de gestion de patrimoine sur une durée de deux ans avec 21 jours de formation sur Paris à compter de février 2018.

— Page 7 sur la clause de non rétablissement: nous souhaitons la limiter dans le temps à 4 ans et dans l’espace à 20 kms à vol d’oiseau (je n’ai pas atteint l’âge de la retraite et souhaite me préserver contre les aléas de la vie). Il y a lieu de retirer le terme «'par personne interposée'»'».

En outre, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a informé Mme [D]-[R] du fait suivant, qui ne constitue pas une modalité de la vente':

«'Notre fille [C] est diplômée notaire depuis le 25 septembre. Nous avons décidé de changer sa classification. Elle est désormais classifiée C2 rémunération brute 3'645'€ ce qui est prévu dans la convention collective'».

Mme [D]-[R] a répondu que certains points du protocole seraient modifiés suite aux observations, mais que d’autres posaient difficulté «'dans la mesure où ils ne correspondent pas à la négociation intervenue entre nous, finalisée le 28 juillet'», à savoir la situation de la fille des cédants, Mme [C] [F], et la clause de non-rétablissement.

L’appelante soutient que ces points ont fait l’objet de discussion mais ne produit aucune pièce démontrant l’existence de celle-ci. S’il résulte des pièces produites que Mme [D]-[R] s’est bien entretenue avec Mme [C] [F] avant de donner son accord sur la cession, aucune pièce n’établit que l’acquéreur avait été informé du projet de formation de cette dernière ni même du souhait des cédants de voir une clause insérée en ce sens dans l’acte de cession.

De même, les cédants n’établissent pas que la limitation de la clause de non-rétablissement était une condition déterminante de leur consentement à la cession, aucune pièce ne démontrant une discussion préalable sur ce point.

Il résulte de ces éléments que les parties avaient donné leur accord sur la chose et sur le prix et que les points litigieux ne sont survenus que postérieurement à cet accord, lesquels présentaient un caractère accessoire non déterminant du consentement des parties.

Il est donc établi que la vente était parfaite entre les parties, dépassant le stade des simples pourparlers.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [D]-[R] de sa demande tenant à reconnaître l’existence d’un contrat de vente, et condamné la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à verser à Mme [D]-[R] la somme de 80'000 euros au titre de la rupture abusive des négociations.

Sur l’inexécution du contrat

L’appelante soutient qu’une réduction de prix de 30'000 euros a effectivement été consentie par Mme [D]-[R] à son successeur pour tenir compte de son projet de réinstallation à Beaugency'; que toutefois, il y a plus de 40 kilomètres entre Châteaudun et Beaugency, de sorte que Mme [D]-[R] n’était pas dans le champ d’application de la clause de non-rétablissement'; qu’il est surtout étonnant qu’elle ait consenti une telle baisse de prix dans un acte signé le 6 octobre 2017, alors que la veille même, elle était encore en discussion avec la SCP [F] [I] et qu’aucun accord ferme et définitif n’a jamais été arrêté'; que Mme [D]-[R] a fait preuve d’une imprudente précipitation, de sorte qu’elle est seule à l’origine du préjudice qu’elle invoque consistant dans la baisse de prix de cession de ses parts sociales'; que le tribunal a fait application d’une clause pénale alors qu’aucun accord n’était intervenu sur la chose et sur le prix, que les parties n’en étaient qu’au stade des simples pourparlers, et que la clause pénale figurant dans un simple projet d’acte n’a jamais été signé'; que les prétendus frais d’assistance de Mme [V] [X] ne sont pas justifiés, outre qu’il est d’usage pour les notaires candidats à une acquisition de rédiger eux-mêmes les actes, qui sont ensuite régularisés gracieusement par un confrère, lequel ne prépare rien'; que la demande supplémentaire de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral est, sinon irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile, à tout le moins totalement infondée en l’absence de preuve d’une quelconque duplicité ou malice.

L’intimée explique qu’elle demande réparation de son préjudice en demandant la condamnation de la société appelante à une somme équivalente au montant de la clause pénale expressément revendiquée par les cédants dans leur courriel du 4 octobre 2017, soit 10'% du prix global'; que le tribunal s’est simplement référé au quantum de 75'000 euros montant de la réparation proposée par les consorts [F] eux-mêmes pour fixer le montant des dommages et intérêts, sans faire de confusion entre le projet d’acte et un avant-contrat'; que les consorts [F]-[I] l’ont laissée s’engager dans la cession de ses parts sociales, pour laquelle elle a consenti une réduction du prix de 30'000 euros pour pouvoir s’établir à Beaugency qui se trouve à 39,60 kilomètres à vol d’oiseau de Châteaudun, dans le rayon de l’interdiction de rétablissement'; qu’elle subit donc un préjudice de 30'000 euros dès lors qu’elle n’a pas agi avec une imprudente précipitation'; qu’elle a été piégée par un courriel laconique et sans aucune motivation des consorts [F] du 10 octobre 2017, refusant de signer le protocole'; qu’il y a donc lieu de condamner la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à lui verser la somme de 75'000 euros à titre de dommages et intérêts'; qu’elle a par ailleurs engagé des frais d’assistance de Me [V] [X], dépensé beaucoup de temps et d’énergie qui n’ont pas été consacrés à d’autres projets, de sorte que son préjudice sera réparé par l’allocation de 20'000 euros de dommages et intérêts'; que les consorts [F] et la SCP [F] n’ont jamais eu l’intention d’une cession à son profit et l’ont trompée sur leurs véritables intentions'; que cette duplicité lui cause un préjudice moral indépendant des autres chefs de préjudices qui doit être réparé à hauteur de 50'000 euros.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par courriel du 10 octobre 2017, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a écrit à Mme [D]-[R] pour lui notifier la fin de leurs relations contractuelles en ces termes':

«'Ma Chère Cons’ur,

Suite à nos différents échanges et notamment votre courriel du 5 octobre dernier dont les termes nous ont heurtés nous vous informons que nous ne souhaitons pas aller plus loin dans nos pourparlers et que nous ne donnerons pas suite à votre offre. Vous comprendrez que nous avons besoin d’organiser cette transmission en toute sérénité tant pour nous-mêmes que pour nos collaborateurs'».

La SCP [K] [F] et [A] [F] [I] a ainsi rompu le contrat conclu avec Mme [D]-[R] au seul motif que celle-ci était en désaccord avec leurs nouvelles exigences accessoires à l’accord préexistant sur la chose et sur le prix.

Mme [D]-[R] a fait délivrer une sommation à la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] de signer l’acte de cession au plus tard le 31 octobre 2017, qui est demeurée infructueuse.

En conséquence, l’inexécution fautive du contrat par la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] qui ne justifie pas d’un cas de force majeure, l’oblige à réparer à l’égard de Mme [D]-[R] les conséquences de cette inexécution.

L’intimée produit l’acte authentique du 6 octobre 2017 portant cession de ses parts sociales de la société civile professionnelle titulaire d’un office notarial situé 20 rue du Maréchal Lyautey à Châteaudun (28). Cet acte ne présente aucun caractère précipité au regard de l’acquisition de l’étude de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], pour laquelle l’accord sur la chose et sur le prix datait du 28 juillet 2017.

Dans le cadre de la cession de ses parts sociales, Mme [D]-[R] s’est engagée à l’égard de son cessionnaire à ne pas se rétablir dans un rayon inférieur à 40'kilomètres du siège de l’étude notariale. L’acte de cession mentionnait le projet de Mme [D]-[R] de s’installer à Beaugency et des conséquences sur les modalités de la cession':

«'Le cessionnaire reconnaît avoir été informé par le cédant de son projet d’installation en qualité de titulaire d’un of’ce notarial ou de membre d’une société titulaire d’un office notarial sur la commune de Beaugency (45190). […]

Il a été convenu entre le cédant et le cessionnaire que le prix initialement fixé à quatre cent quatre-vingt-dix mille euros (490'000.00'€) et contenu dans l’offre d’acquisition ci-annexée aux présentes, sera réduit à la somme de quatre cent soixante mille euros (460'000,00'€), pour tenir compte du projet de réinstallation du cédant'».

Le périmètre de non-rétablissement s’entend d’un rayon de 40'km à partir de l’office notarial de Châteaudun et non du kilométrage par voie routière, et il s’avère que le rétablissement envisagé de Mme [D]-[R] à Beaugency était bien dans ce périmètre de non-rétablissement. Mme [D]-[R] a donc consenti une réduction du prix de 30'000 euros à son cessionnaire de parts sociales en vue de son rétablissement dans l’étude qui devait lui être cédée par la SCP [K] [F] et [A] [F] [I].

En l’absence d’exécution de l’acte de cession convenu entre les parties, et de rétablissement de Mme [D]-[R] dans le département de la Mayenne au-delà du périmètre de non-rétablissement, celle-ci a accordé une réduction de prix à son cessionnaire en pure perte, de sorte que la somme de 30'000 euros constitue une conséquence de l’inexécution du contrat que l’appelante sera condamnée à lui verser.

Il est établi que le protocole de cession stipulant une clause pénale de 75'000 euros à défaut de régularisation par une partie de la vente par acte authentique, n’a pas été signé, mais il peut être constaté que dans leur courriel du 4 octobre 2017, la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] avait elle-même proposé de prévoir une clause pénale équivalente soit 10'% du prix global.

Au regard du fait que l’acquisition de l’étude de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] par Mme [D]-[R] était réalisée parallèlement à la cession de ses parts sociales dans son étude notariale de Châteaudun, des nouvelles exigences posées tardivement par les cédants alors que le projet de protocole de cession était établi, et de la rupture du contrat par les cédants professionnels du droit, par un simple courriel électronique motivé par le désaccord de l’acquéreur à se voir imposer de nouvelles exigences, le préjudice subi par Mme [D]-[R] doit être indemnisé par l’allocation de la somme de 75'000 euros à laquelle l’appelante sera condamnée.

L’intimée ne justifie pas en revanche avoir engagé des frais d’assistance d’une cons’ur pour concrétiser la cession litigieuse, de sorte que la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande indemnitaire pour préjudice moral motivée par la prétendue duplicité de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], cette prétention n’est pas nouvelle au regard des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, à savoir l’indemnisation du préjudice causé par la faute de la SCP. Cette demande est donc recevable.

Le seul fait que la cession de l’étude a été conclue en 2021 au profit de Mme [C] [F], soit quatre ans après le contrat inexécuté, n’est pas de nature à démontrer que la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] n’aurait jamais eu l’intention de céder son étude à Mme [D]-[R] en 2017. En l’absence de préjudice distinct de ceux déjà réparés par les sommes précédemment allouées, la demande de dommages et intérêts formée au titre de la prétendue duplicité de l’appelante doit être rejetée.

La SCP [K] [F] et [A] [F] [I] sera en conséquence condamnée à payer une somme totale de 30 000 + 75 000 = 105 000 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [D]-[R].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande indemnitaire de l’appelante en application de l’article 19 du règlement national des notaires. Elle soutient que cette demande est mal fondée, car elle ne s’est rendue coupable, ni de harcèlement, ni d’obstination malveillante pour la défense de ses droits, mais n’a fait qu’application tant de la réglementation professionnelle des notaires que de l’article 56 du code de procédure civile, sans intention de nuire.

L’appelante explique que sa demande reconventionnelle est recevable, car de jurisprudence constante, la recevabilité d’une demande reconventionnelle n’est pas, sauf stipulation contraire, subordonnée à la mise en 'uvre d’une procédure de médiation préalable à la saisine du juge'; que le sort de la demande reconventionnelle est indubitablement lié à celui de la demande initiale, toutes deux découlant de la situation conflictuelle entre les parties, dont le litige avait déjà été porté à la connaissance du Président de la chambre des notaires'; que Mme [D]-[R] a abusivement procédé à une large diffusion auprès des instances professionnelles du notariat, d’un litige purement privé'; qu’elle a littéralement inondé non seulement la chambre des notaires d’Eure et Loir, mais aussi celle du Loiret, dont elle ne relevait pas, dans le but manifeste de lui nuire'; qu’elle a également écrit aux présidents des conseils régionaux des cours d’appel de Versailles et d’Orléans, alors que de telles pratiques ne sont prévues par aucun texte'; que l’action initiale de Mme [D]-[R] tendant à obtenir la réalisation forcée de la vente, a été maintenue jusqu’à ses conclusions du 9 janvier 2019, alors qu’elle a repris une autre étude le 2 juin 2018, et que l’action en cours faisait indubitablement obstacle à la vente de l’étude de la SCP [F]'; que l’intimée a placé pendant plus d’une année la SCP [F] dans l’impossibilité de trouver d’autres acquéreurs, et du fait de la libéralisation de la création de nouveaux offices les études existantes ont été dévaluées de 20 à 30'%; que Mme [D]-[R] doit donc être condamnée à lui verser la somme de 50'000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’article 19 règlement national des notaires dispose':

«'Art. 19': Litiges

Tout notaire qui estime avoir à se plaindre d’un confrère ou d’un officier ministériel, d’une autorité judiciaire ou administrative, ne peut le faire sans saisir au préalable le Président de sa chambre, qui au besoin, en informe son bureau'»

Il résulte des pièces versées aux débats que le litige opposant les parties a bien été soumis au président de la chambre des notaires compétente par Mme [D]-[R], et le règlement national des notaires n’oblige nullement à soumettre au président de la chambre des notaires les demandes incidentes dépendant d’un même litige. En conséquence, la demande reconventionnelle de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] est donc recevable.

Il est établi qu’un contrat de vente a été conclu entre les parties que la société cédante, professionnelle du droit, a refusé de le régulariser par acte authentique. Mme [D]-[R] qui a saisi les présidents des chambres des notaires des départements dont les parties dépendaient, n’a fait qu’appliquer les dispositions du règlement national des notaires et tenter de trouver une solution amiable à laquelle la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] est demeurée silencieuse. Aucune faute n’a donc été commise par l’intimée par l’envoi de courriers aux instances ordinales, dont le caractère injurieux ou malveillant n’est pas démontré.

Par ailleurs, en application de l’article 1217 du code civil, l’acquéreur était en droit de poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation inexécutée par la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], et ce même s’il avait acquis une autre étude afin d’exercer son activité professionnelle suite à la cession de ses parts sociales de la société titulaire d’un office notarial à Châteaudun. L’appelante ne peut donc se prévaloir d’aucune faute relative à la demande formulée par Mme [D]-[R] qui n’est que la conséquence de son inexécution fautive du contrat de vente.

En l’absence de preuve d’une faute commise par Mme [D]-[R], la demande reconventionnelle de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] doit être rejetée, et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. La SCP [K] [F] et [A] [F] [I] sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Lemetayer & associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’appelante la somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles de l’appelante sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a':

— débouté la demande de Mme [H] [D]-[R] à voir reconnaître l’existence d’un accord des parties sur la chose et sur le prix';

— condamné la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à verser à Mme [H] [D]-[R] la somme de 80'000 euros au titre de la rupture abusive des négociations';

CONFIRME le jugement pour le surplus';

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT':

DIT que la SCP [K] [F] et [A] [F] [I], et Mme [H] [D]-[R], s’étaient mis d’accord sur la chose et sur le prix de la cession de l’étude notariale située à Beaugency (45)';

DÉCLARE RECEVABLE la demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel par Mme [H] [D]-[R] à hauteur de 50'000 euros';

CONDAMNE Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à payer à Mme [H] [D]-[R] la somme de 105'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi';

DÉBOUTE Mme [H] [D]-[R] du surplus de ses demandes indemnitaires';

DÉCLARE RECEVABLE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I]';

DÉBOUTE Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] de sa demande de dommages et intérêts';

CONDAMNE Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] à payer à Mme [H] [D]-[R] la somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

REJETTE la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles formée par Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I]';

CONDAMNE Mme [A] [I] ès qualités de liquidatrice de la SCP [K] [F] et [A] [F] [I] aux entiers dépens d’appel';

DIT que la SCP Lemetayer & Associés pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT