COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53A

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 MAI 2020

N° RG 17/01428 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RKMR

AFFAIRE :

F Z

C/

D X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 6

N° RG : 13/06932

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Séverine RICATEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de Paris

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES
-

M^e Anne ROULLIER, avocat au barreau de PARIS,

M^e Véronique DUMOULIN-PIOT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Jean-yves TOULLEC de la SCP TOULLEC CORDANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Sarah GEAY de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant, après prorogation, dans l’affaire entre :

Monsieur F Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame C A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Représentant : M^e Charles FREIDEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 219

APPELANTS

****************

Madame D X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Séverine RICATEAU, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 340 – N° du dossier 2017/29

Monsieur E Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

Représentant : M^e Matthieu CHUDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1775

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, intervenant aux lieu et place de la société COVEA RISKS, désormais radiée,

N° SIRET : 775 65 2 1 26 (RCS du Mans)

[…] et K L

[…]

Représentant : M^e Laurent CAZELLES de la SCP INTER-BARREAUX RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, vestiaire : P0133

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 019046

Société MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, intervenant aux lieu et place de la société COVEA RISKS, désormais radiée,

N° SIRET : 440 048 882 (RCS du Mans)

[…] et K L

[…]

Représentant : M^e Laurent CAZELLES de la SCP INTER-BARREAUX RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, vestiaire : P0133

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 019046

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 542 09 7 9 02 (RCS Paris)

[…]

[…]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 347

SA CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE PICARDIE 'CEP ' SA à directoire et conseil de surveillance, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 383 00 0 6 92 (RCS Amiens)

[…]

[…]

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20170132

Représentant : M^e Frédéric DASSE, Plaidant, avocat au barreau d’AMIENS

SA SOCIETE GENERALE, prise en la personne de ses représentants légaux, agissant en cette qualité audit siège

N° SIRET : 552 12 0 2 22 (RCS Paris)

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne ROULLIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W05 – N° du dossier 70309

SAS OMNIUM FINANCE, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 413 58 3 0 22

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique DUMOULIN-PIOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 507

Représentant : M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS STELLIUM IMMOBILIER prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 384 85 0 0 95 (RCS Toulouse)

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique DUMOULIN-PIOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 507

Représentant : M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS STELLIUM COURTAGE prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 421 95 6 5 09 (RCS Toulouse)

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique DUMOULIN-PIOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 507

Représentant : M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI LP PROMOTION […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

N° SIRET : 500 .77 5.1 01

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-yves TOULLEC de la SCP TOULLEC CORDANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 391 – N° du dossier 2015028

SAS LAMOTTE CONSTRUCTEUR , agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité de droit audit siège

N° SIRET : 729 200 998

[…]

[…]

Représentant : M^e Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20170103

SASU M J.V. (DST PARTIEL), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

N° SIRET : 453 97 2 8 38

[…]

[…]

Représentant : M^e Sarah GEAY de l’AARPI ABSYS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0152

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mai 2019, Madame Patricia GRASSO, présidente, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Patricia GRASSO, Président,

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marine COLAS

Greffier, lors du délibéré : Madame Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société Omnium finance est une société holding ayant notamment pour filiales, la société Stellium

immobilier, anciennement dénommée Omnium conseil, chargée de favoriser la commercialisation de

programmes immobiliers d’investissement locatif et la société Stellium Courtage, anciennement

dénommée Omnium courtage, chargée de la commercialisation, en partenariat avec les

établissements et compagnies proposant ce type de produits financiers, des placements dit de banque

— assurance.

Les sociétés Stellium courtage et Stellium immobilier sont en relation avec des mandataires

commerciaux indépendants agréés, dont M^me X fait partie.

M. F Z et M^me C A font la connaissance de M^me X, laquelle leur a

été présentée par M. Y, collègue de M. Z.

M. F Z et M^me C A ont acheté les trois biens immobiliers suivants classés

en résidence tourisme :

— un bien immobilier situé dans la résidence […] dans le Morbihan (56), le 2 juin 2010 pour

un montant de 143.499 euros

— un bien immobilier situé dans la résidence Chalet d’Ax à Ax les Thermes en Ariège (09), le 21

juillet 2010 pour un montant de 140.506 euros ,

— un bien immobilier situé dans la résidence L’île d’Or à La Londe-les-Maures (83), le 11 août 2010

pour un montant de 154.823 euros .

Ces acquisitions ont été précédées de la signature de trois baux commerciaux :

— le 15 février 2010 avec la société Privilège hôtels et resorts portant sur le bien sis à […]

loué pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 5.051 euros hors taxe,

— le 10 décembre 2009 avec la société Privilège hôtels et resorts portant sur le bien sis à

Ax-les- Thermes (09) loué pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 4.182 euros hors

taxe,

— le 17 mars 2010 avec la société Odalys portant sur le bien sis à La Londe les Maures

loué moyennant un loyer annuel de 5.017 euros hors taxe.

M. F Z et M^me C A ont également acquis des parts de SCPI :

— pour M. Z, 33 parts le 29 juin 2010 et 28 parts le 10 septembre suivant pour un total de

38.913 euros ;

— pour M^me A, 14 parts le 29 juin 2010 et 28 parts le 12 juillet suivant pour un total de

32.046 euros.

Suivant bulletins de souscription du 6 décembre 2010, chacun des demandeurs a, en outre souscrit au

profit de l’autre une assurance-vie auprès de la société Skandia, par le biais d’un premier versement

de 24.500 euros chacun, outre des virements permanents de 350 euros par mois.

Ces contrats ont fait l’objet d’un rachat total le 22 janvier 2013, avec attribution des soldes

correspondants, soit pour M. Z la somme de 19.324,43 euros et pour M^me A la

somme de 7.580,03 euros.

Afin de financer l’acquisition de ces biens immobiliers, M. Z et M^me A ont souscrit :

— un contrat de prêt auprès de la société BNP Paribas personal finance d’un montant de 156.773 euros

le 3 mars 2010, les échéances ayant débuté en juin 2012 et s’élevant à un montant de 870,10 euros

par mois pendant 9 mois puis de 885,77 euros, enfin de 904,59 euros,

— deux contrats de prêt auprès de la société Caisse d’épargne (le premier d’un montant de

64.700 euros et le second d’un montant de 89.800 euros, le 1^er juin 2010, les mensualités s’élevant à

1.013 euros par mois,

— un contrat de prêt auprès de la société Société générale d’un montant de 152.039 euros le

9 juillet2010, les mensualités s’élevant à 955,34 euros par mois,

— un contrat de prêt à la consommation auprès de la société Banque fédérale mutualiste d’un montant

de 21.000 euros le 5 octobre 2010, les mensualités s’élevant à 310 euros par mois.

Par exploit d’huissier du 13 juin 2013, M. F Z et M^me C A ont fait assigner

la société Stellium courtage, M^me D X, M. E Y, les sociétés Covea risks,

BNP Paribas personal finance, Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie (CEP) et la Société

générale devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par exploit d’huissier du 31 mars 2015, M. F Z et M^me C A ont fait assigner

les sociétés LP Promotion, Lamotte constructeur, M N venant aux droits de la société

Lalondes les Maures, Stellium immobilier et Omnium finance devant le tribunal de grande instance

de Nanterre aux fins de voir :

— dire que l’action en responsabilité intentée à l’encontre de la société Stellium immobilier et Omnium

finance n’est pas prescrite,

— condamner solidairement M^me X, M. Y et leurs assureurs, les sociétés LP Promotion

AX, Lamotte constructeur, M N, Stellium courtage, Stellium immobilier et Omnium finance à

leur verser la somme de 223.891 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice

financier résultant du surcoût des ventes des trois appartements susvisés,

— condamner solidairement M^me X, M. Y et leurs assureurs, les sociétés LP Promotion

AX, Lamotte constructeur, M N, Stellium courtage, Stellium immobilier et Omnium finance à

leur restituer les commissions versées indirectement à hauteur de 71.195,11euros;

— condamner solidairement M^me X, M. Y et leurs assureurs, les sociétés LP Promotion

AX, Lamotte constructeur, M N, Stellium courtage, Stellium immobilier et Omnium finance à

leur verser la somme de 239.436 euros au titre de la perte de chance de bénéficier mensuellement du

versement de la somme de 997,65 euros pendant vingt ans par le service des pompiers,

— condamner solidairement M^me X, M. Y et leurs assureurs, les sociétés LP Promotion

AX, Lamotte constructeur, M N, Stellium courtage, Stellium immobilier et Omnium finance à

verser à chacun d’entre eux la somme de 25.000 euros au titre de son préjudice moral,

— ordonner la déchéance des intérêts s’agissant des prêts consentis par la société BNP Paribas

Personal Finance à hauteur de 147.959,52 euros, en réparation de leur préjudice financier,

— ordonner la déchéance totale des intérêts des prêts consentis par la société Société générale et la

société Banque fédérale mutualiste représentée par la société Société générale à hauteur de 83.669,35

euros en réparation de leur préjudice financier,

— ordonner la déchéance totale des intérêts du prêt consenti par la société Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie à hauteur de 91.044,77 euros en réparation de leur préjudice financier,

— condamner la société BNP Paribas Personal Finance à leur verser la somme de 15.000 euros chacun

en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie à leur verser la somme de

10.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la société Société générale à leur verser à chacun la somme de 20.000 euros en

réparation de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— ordonner la nullité des intérêts passés et futurs du prêt consenti par la société BNP Paribas Personal

Finance en raison du vice de forme constaté,

— ordonner, en conséquence, s’agissant du prêt consenti par la société BNP Paribas Personal Finance ,

la substitution « du taux contractuel au taux d’intérêt légal » en vigueur au jour de la conclusion des

contrats de prêt, depuis l’origine de la dette et sur l’intégralité de celle-ci, étant précisé que le taux

d’intérêt légal en vigueur sera retenu en cas d’augmentation dudit taux pendant l’exécution du prêt,

— ordonner la nullité des intérêts passés et futurs du prêt consenti par la société Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie en raison de la violation de ses obligations légales et notamment l’annexe de

l’article R313-1 du code de la consommation,

— ordonner, en conséquence, s’agissant du prêt consenti par la société Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie , la substitution « du taux contractuel au taux d’intérêt légal » en vigueur au

jour de la conclusions des contrats de prêt, depuis l’origine de la dette et sur l’intégralité de celle-ci,

étant précisé que le taux d’intérêts légal en vigueur sera retenu en cas d’augmentation dudit taux

pendant l’exécution du prêt,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés Stellium courtage, Stellium immobilier, Omnium finance,

M^me X, M. Y, Société générale, Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie, BNP

Paribas Personal Finance , LP Promotion AX, Lamotte constructeur, M N et leurs assurances

professionnelles à leur verser la somme de 4.186 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 22 juin 2015, rectifiée le 10 juillet 2015, la jonction des instances a été

prononcée.

Par jugement contradictoire du 10 février 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande

instance de Nanterre a :

— mis la société Omnium finance hors de cause,

— déclaré recevables les demandes formées à l’encontre de la société Stellium courtage,

— rejeté les demandes formées par M. F Z et M^me C A,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum M. F Z et M^me C A aux dépens.

— condamné M^me B aux dépens.

Par déclaration en date du 20 février 2017, M. Z et M^me A ont relevé appel de ce

jugement.

Aux termes de leurs conclusions du 28 mars 2019, auxquelles il est reporté pour l’exposé

détaillé de leurs moyens et prétentions, M. F Z et M^me C

A demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’ il les a déclarés

recevables en leurs demandes,

Et statuant à nouveau, à titre préalable,

— constater le désistement d’appel parfait à l’égard des sociétés LP Promotion AX, Lamotte

constructeur, M N et Omnium finance,

Sur la responsabilité des intervenants,

— constater que les sociétés Stellium immobilier, Stellium courtage, M^me D X et M.

E Y ont failli à leurs obligations d’information et de conseil ainsi qu’à leurs obligations

contractuelles causant un préjudice à M. F Z et M^lle C A,

— constater, en tout état de cause, que les sociétés Stellium immobilier et Stellium courtage sont liées

par les manquements commis par leurs mandataires commerciaux, M. E Y et Mme

D X,

En conséquence,

— condamner in solidum les sociétés Stellium immobilier et Stellium courtage, M^me D

X, M. E Y et les (leurs) assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD

Assurances mutuelles (venant aux droits de la société Covea Risks), à leur verser la somme de

462.992 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les sommes allouées à M. Z et M^me A à titre de dommages et intérêts,

porteront intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de

l’article 1154 du code civil,

Sur les contrats de prêt,

— constater que les banques :sociétés BNP Paribas personal finance, Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie et Société générale ont commis des manquements à leurs obligations

d’information, de conseil et de mise en garde à leur égard,

— constater l’irrégularité des contrats de prêt souscrits auprès des sociétés BNP Paribas personal

finance, Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie et Société Générale,

— prononcer à titre principal la déchéance totale des intérêts des prêts consentis par les sociétés BNP

Paribas personal finance, Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie et Société générale aux

consorts Z-A et de dire que ces banques seront privées de tout droit aux intérêts du titre

de ces prêts et devront rembourser le montant des intérêts d’ores et déjà versés,

— prononcer, à titre subsidiaire, la nullité de la stipulation des intérêts des prêts consentis par les

sociétés BNP Paribas personal finance, Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie et Société

générale aux consorts Z-A, et dire d’une part que sera substitué aux taux d’intérêt

conventionnel le taux d’intérêt légal et d’ autre part que les banques seront condamnées à rembourser

le différentiel entre les intérêts conventionnels déjà payés et le montant des intérêts dus au taux légal

pour la même période,

— dire que les sommes qui devront leur être remboursées au titre des intérêts indûment versés,

porteront intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de

l’article 1154 du code civil,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés Stellium Immobilier et Stellium courtage, M^me D

X et M. E Y, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles

(venant aux droits de la société Covea Risks), BNP Paribas personal finance, Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie et Société générale à verser à M. F Z et M^lle A la somme de

10.000 euros à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel ces derniers

distraits au profit de M^e Mélina Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeter toutes les demandes.

Aux termes de ses conclusions du 8 avril 2019, auxquelles il est reporté pour l’exposé détaillé de

ses moyens et prétentions, la société BNP Paribas Personal Finance demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. Z et

M^me A tendant à la déchéance du droit aux intérêts de la société BNP Paribas personal finance

pour violation des article L312-1 et suivants R313-1 et suivants du code de la consommation

régissant le contenu de l’offre, manquement au devoir de mise en garde et au devoir d’information

annuelle sur le capital restant dû,

— débouter M. Z et M^lle A de leurs demandes tendant à l’annulation de la stipulation

d’intérêts,

— condamner les appelants au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions du 5 avril 2019, auxquelles il est reporté pour l’exposé détaillé

de leurs moyens et prétentions, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles

demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— dire les clauses de la police opposables à l’assuré et à tous tiers se prévalant de la police

d’assurance,

— dire bien fondé le refus de garantie opposé par elles à M. E Y sur la réclamation

formulée par les consorts Z/A et les demandes reconventionnelles de toutes autres

parties à la présente procédure,

Au fond,

— dire que M. E Y n’a commis aucune faute en lien avec les préjudices allégués par les

consorts Z/A,

— dire que les consorts Z/A ne justifient d’aucun préjudice indemnisable,

— les débouter en conséquence de toutes leurs demandes,

— dire irrecevable la nouvelle demande présentée à hauteur de 6.000 euros,

— dire irrecevables les demandes présentées au titre de la garantie d’assurance invoquée au profit de

M^me X et les rejeter,

— condamner in solidum les consorts Z/A à payer aux sociétés MMA IARD et MMA

IARD Assurances mutuelles la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts Z/A aux entiers dépens de l’instance en application

des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— débouter la société Société générale et la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie de

leurs demandes de garanties.

Aux termes de ses conclusions du 26 février 2019, auxquelles il est reporté pour l’exposé

détaillé de ses moyens et prétentions, M. E Y demande à la cour de :

A titre liminaire et en toute hypothèse,

— dire que, dès le début de sa formation en qualité de membre du réseau Omnium (devenu Stellium),

il a adhéré à l’ANC2I (Odysseal) et a été régulièrement assuré,

— dire et juger qu’il doit être admis à l’entier bénéfice des polices d’assurance, et doit être garanti par

la compagnie d’assurances pour tout sinistre en lien avec le présent litige,

— débouter MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles de toute prétention contraire,

Sur les prétentions formées contre M. E Y,

— dire que M. F Z et M^me C A ne démontrent ni l’existence d’une faute qui

lui serait imputable, celle d’un préjudice en lien de causalité directe avec les griefs allégués,

— débouter M. F Z et M^me C A de l’intégralité de leurs demandes, en ce

qu’ elles sont dirigées à son encontre,

— débouter la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie de l’intégralité de ses demandes,

en ce qu’ elles sont dirigées à son encontre,

— débouter la société Société générale de l’intégralité de ses demandes, en ce qu’elles sont dirigées à

son encontre,

En toute hypothèse,

— débouter tous concluants de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;

— condamner M. F Z et R C A, in solidum, à lui payer une somme de

10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— condamner M. F Z et M^lle C A, in solidum, aux entiers dépens, qui seront

directement recouvrés par M^e Matthieu Chudet, avocat, conformément à l’article 699 du code de

procédure civile.

Aux termes de ses conclusions du 13 février 2019, auxquelles il est reporté pour l’exposé

détaillé de ses moyens et prétentions, la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie,

devenue Caisse d’Epargne et de prévoyance Hauts de France, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— dire que la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie n’a commis aucun manquement

engageant sa responsabilité,

— dire que les intérêts appliqués aux deux prêts consentis par elle aux consorts Z/A sont

parfaitement conformes à l’article R313-1 du code de la consommation,

— confirmer, en conséquence, le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. Z et

M^me A de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Caisse d’épargne et

de prévoyance de Picardie,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait infirmer le jugement dont appel et dire que la

société Caisse d’épargne et de prévoyance de Picardie a commis une faute,

— constater l’absence de préjudices subis par M. Z et M^me A,

— dire n’y avoir lieu au prononcé de la déchéance partielle du droit aux intérêts,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement dont appel et juger que

M. Z et M^me A auraient subi un préjudice du fait de la société Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie,

— constater que M. E Y intervenait pour elle en qualité d’intermédiaire en opérations de

banque,

— constater que M. E Y lui a dissimulé la véritable situation financière de M. Z et

de M^me A,

— juger que M. Y est exclusivement responsable du préjudice subi par M. Z et Mme

A,

Vu le contrat de mandat régularisé entre M. Y et la société Caisse d’épargne et de prévoyance de

Picardie le 5 septembre 2010,

— condamner M. Y à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées

à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement M. Z et M^me A à régler à la société Caisse d’épargne et de

prévoyance de Picardie la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z et M^me A à régler les entiers dépens de première instance et d’appel

dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Patricia Minault agissant par M^e Patricia

Minault avocat au barreau de Versailles- toque 619, conformément aux dispositions de l’article 699

du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions du 8 février 2019, les SAS Stellium courtage et Stellium

immobilier demandent à la cour de :

— rejeter toutes les conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

— confirmer en toutes ses dispositions non contraires au présentes le jugement dont appel,

Et statuant à nouveau, à titre principal,

— dire et juger que l’action en responsabilité intentée par M. F Z et M^lle C A

à l’encontre de la société Stellium courtage, anciennement dénommée Omnium courtage, est

prescrite sur le fondement de l’article L114-1 du code des assurances,

— dire et juger que l’action en responsabilité intentée par M. F Z et M^lle A à

l’encontre de la société Stellium immobilier, anciennement dénommée Omnium conseil, est prescrite

;

A titre subsidiaire,

— dire qu’ aucun manquement à une prétendue obligation professionnelle d’information tant générale

que renforcée ou d’une quelconque faute personnelle ou du fait d’autrui en relation de cause à effet

avec les préjudices allégués par M. F Z et M^me C A ne leur est imputable;

— dire en outre que les préjudices dont M. Z et M^me A demandent réparation ne sont pas

caractérisés, pas plus que le lien de causalité entre ces prétendus préjudices et les fautes alléguées à

leur encontre ;

En conséquence,

— débouter les consorts Z/A de l’ensemble de leurs prétentions formulées à l’encontre des

deux sociétés ;

— débouter les sociétés LP Promotion AX, M N et Lamotte constructeur de l’intégralité de

leurs demandesformulées à titre subsidiaire à l’encontre de la société Stellium immobilier,

En tout état de cause et reconventionnellement,

— condamner solidairement M. F Z et M^me C A et, solidairement avec eux,

toute autre partie succombante, à payer aux sociétés Stellium courtage, et Stellium

immobilier, chacune, une indemnité de 5.000 euros hors taxes, soit une indemnité totale de

10.000 euros hors taxe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin et solidairement les consorts Z/A, et, solidairement avec eux, toute

autre partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, le tout avec

distraction au profit de M^e Véronique Dumoulin-Piot, avocat, sur ses affirmations de droit, en

application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions du 5 octobre 2018, auxquelles il est reporté pour l’exposé détaillé

des moyens et prétentions de cette partie, la SA Société générale, intimée, demande à la cour

de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Dans l’hypothèse où la cour ne suivrait pas les juges de première instance, in limine litis,

— dire que le prêt conclu par M. Z et M^me A auprès de la société Banque fédérale

mutualiste n’est pas opposable à la Société générale,

En conséquence,

— débouter M. Z et M^me A de toutes leurs demandes dirigées contre la Société générale

du chef du prêt contracté auprès de la société Banque fédérale mutualiste,

Sur le fond,

— dire que l’intervention de la Société générale s’ est limitée à l’ octroi d’ un prêt immobilier,

— dire que la Société générale a respecté ses obligations lors de l’octroi de ce prêt immobilier,

— dire que la preuve de l’existence d’un préjudice n’est pas rapportée et que les demandes à son égard

sont injustifiées,

En conséquence,

— débouter M. Z et M^me A de leurs demandes à l’encontre de la Société générale,

En tout état de cause,

— rejeter toute éventuelle demande qui pourrait être formée à l’encontre de la Société générale,

Dans l’hypothèse où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la Société générale,

— dire que M^me X et M. Y devront l’en garantir in solidum,

— condamner M. Z et M^me A, ou tout succombant, à payer à la Société générale la

somme de 3.000 euros supplémentaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions du 13 juillet 2017, auxquelles il est reporté pour l’exposé détaillé

de ses moyens et prétentions, M^me D X demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par les consorts Z/A recevable mais mal fondé,

En conséquence,

— le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts Z/A de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— déclarer irrecevable comme nouvelle à hauteur d’appel, la demande tendant à sa condamnation à

payer aux consorts Z/A une somme de 6.000 euros en réparation du préjudice lié à la

souscription des contrats d’assurance-vie,

— débouter la SA Société générale de son appel en garantie dirigé contre elle,

— condamner solidairement les consorts Z/A à lui payer la somme de 10.000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts Z A aux entiers frais et dépens de la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 avril 2019.

L’audience de plaidoiries a éé fixée au 29 mai 2019.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la

procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision

déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le désistement des appelants à l’égard de certaines parties :

La cour relève que le désistement partiel de M. Z et M^me A à l’égard de quatre intimés a

été constaté par ordonnance du 20 juin 2017 du magistrat de la mise en état de cette chambre, qui a

précisé que tant la société Omnium Finance, la SCI Promotion AX, la société Lamotte constructeur

que la société M N n’avaient pas préalablement à sa date formé d’appel incident ni de demande

incidente. Ce désistement est parfait et la demande de reprise de sa constatation par la cour est sans

objet. De même la prétention de la société Omnium Finance au paiement d’une somme au titre de ses

frais irrépétibles est à ce stade irrecevable.

Sur la prescription :

M. Z et M^me A visent tout d’abord à engager la responsabilité de la société Stellium

Immobilier et de ses mandataires M. Y et M^me X au titre d’un manquement leurs

devoirs d’information, conseil et de mise en garde à l’occasion de la commercialisation des trois biens

immobiliers litigieux.

La société Stellium Immobilier soutient à nouveau en appel que cette action est prescrite.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par

cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui

permettant de l’exercer.' En l’espèce, les faits déclencheurs de l’exercice de l’action n’ont été connus

des consorts Z-A que postérieurement à la conclusion des actes authentiques de vente,

soit au moins après la date de la conclusion de la première vente immobilière remontant au 2 juin

2010, et donc moins de cinq ans avant la mise en oeuvre de l’action contre la société Stellium

Immobilier par assignation du 31 mars 2015.

Le jugement est confirmé en ce que le délai de la prescription quinquennale applicable n’est pas

expiré.

M. Z et M^me A soulèvent également la responsabilité de la société Stellium Courtage et

de ses mandataires, M. Y et M^me X, pour manquement à leur devoir d’information et

de conseil lors de la souscription des contrats d’assurance-vie.

La société Stellium Courtage reprend son argument rejeté en première instance, selon lequel l’action

à son encontre serait soumise à la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances.

La cour retient que la responsabilité de l’assureur comme de son intermédiaire pour manquement à

son obligation précontractuelle d’information, née antérieurement même au déroulement du contrat

d’assurances, ne ressort pas du contrat d’assurances lui-même et n’est donc pas soumise à la

prescription biennale. L’information précontractuelle devant être délivrée au plus tard le jour de la

signature du contrat d’assurances, le point de départ du délai de la prescription quinquennale

applicable se situe au 6 décembre 2010, date de la signature des contrats d’assurance-vie. L’action

engagée par assignation du 29 avril 2013 n’est donc pas prescrite.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables M. Z et M^me A en

leur action en responsabilité à l’égard des sociétés Stellium Immobilier et Stellium Courtage, de M.

Y et de M^me X.

Sur la responsabilité des mandataires commerciaux :

• sur la responsabilité des commercialisateurs des programmes de placement immobilier et de leurs mandataires :

Il est constant qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations de

placement immobilier est tenu à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil renforcé

par rapport à celui d’un simple agent immobilier, portant sur les caractéristiques des placements

proposés et sur les choix à effectuer. Il doit remettre au candidat acquéreur une étude personnelle de

faisabilité, une fiche de renseignement patrimonial à remplir, une étude concernant le marché locatif

local. Le commercialisateur comme ses mandataires doivent informer leur client des aléas

spécifiques de l’opération d’acquisition d’un bien immobilier défiscalisant, et vérifier la fiabilité de

l’opération, sous peine de faillir à leur devoir d’information et de conseil.

Au titre de son obligation de renseignement et de conseil, l’agent de placement en immobilier doit en

outre donner à son client une information loyale sur la valeur du bien. Il résulte d’une jurisprudence

constante que la présentation déloyale du prix de vente d’un bien vendu comme un produit de

placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, notamment lorsque le bien a été

vendu à un prix dépassant notablement sa valeur réelle.

A cet égard, la société Stellium immobilier ne saurait prétendre qu’elle agit en tant que simple

intermédiaire ou agent immobilier se bornant à exécuter un mandat de vente, alors qu’en sa qualité de

mandante des agents commerciaux M. Y et M^me X, elle conserve la responsabilité des

aspects patrimoniaux et fiscaux de l’opération. L’activité des deux démarcheurs intimés résulte en

effet de la seule mise en 'uvre de la politique commerciale conçue par Stellium Immobilier. Cette

société est en outre intervenue activement pour la conclusion des actes de vente des trois biens

immobiliers : outre qu’elle est mentionnée comme responsable de la commercialisation des trois

programmes immobiliers sur les trois plaquettes commerciales respectives, elle s’est assurée de la

conclusion des contrats de réservation et de leur notification aux acquéreurs, ainsi que du suivi des

demandes de financement. Elle ne peut soutenir qu’elle serait étrangère aux actes et démarches de M.

Y et M^me X. Enfin elle a perçu près de 75.000 euros de commissions à l’occasion des

trois ventes immobilières concernées, l’importance de sa rémunération confirmant l’effectivité de son

implication.

Pour sa part, M^me X tente de nier son implication dans le montage financier proposé aux

appelants, prétextant notamment que seul M. Y a apposé sa signature sur les contrats

d’assurance-vie. Or, mise en relation avec les consorts Z-A par M. Y, elle s’est

présentée comme 'ingénieur-conseil en patrimoine', et n’a pas caché qu’elle était 'manager-étoile’ du

groupe Omnium, dont faisaient partie les sociétés Stellium Immobilier et Stellium Courtage, et que

M. Y était son 'filleul’ dans ce groupe.

Selon l’organisation de ce réseau de commercialisateurs, le 'filleul', présenté par un mandataire

'parrain', signe une convention de collaboration avec le groupe Omnium, qui l’agrée. Le plan de

rémunération prévoit alors un partage de commissions entre le conseiller indépendant 'filleul’ et le

manager 'parrain'. Puis, à partir de 480.000 euros de ventes 'personnelles', le conseiller obtient la

qualification de manager indépendant. M^me X, qui n’a aucunement contesté avoir perçu des

commissions sur le montage financier présenté par elle aux consorts Z-A, et qui a réalisé

les trois ventes immobilières et mobilières prévues par ce montage, de concert avec M. Y, a

bien participé activement à l’élaboration du montage et à sa commercialisation auprès des appelants.

S’agissant de M. Y, celui-ci, immatriculé au greffe du tribunal de commerce de Versailles

depuis le 9 février 2010 en qualité d’agent commercial, s’était formé et exerçait comme conseil en

investissement immobilier financier et en opérations de banque et services de paiement, dès l’époque

du démarchage dont s’agit. Collègue de M. Z dans la caserne de pompiers dans laquelle

celui-ci exerçait ses fonctions, M. Y s’est présenté à lui comme 'conseiller exerçant à son

compte’ pour le convaincre d’acquérir par son intermédiaire, en le mettant en relation avec la société

Stellium Immobilier, un bien immobilier aux fins de défiscalisation. Après avoir mis en contact, pour

l’élaboration du montage financier litigieux, son collègue et sa compagne avec M^me X, sa

'marraine’ dans le réseau Stellium, il s’est personnellement occupé de toutes les démarches à

accomplir, et a même signé en tant que mandataire de la société Stellium Courtage, les contrats

d’assurance-vie, censés garantir les établissements bancaires du remboursement de leurs prêts, et

contribuer à l’auto-financement des prêts.

M^me X et M. Y, mandataires de la société Stellium Immobilier, ont tout d’abord

incontestablement induit M. Z et M^me A en erreur sur la charge financière des

opérations qu’ils les ont convaincus de conclure : contrairement aux indications fournies aux

appelants, les revenus représentés par les loyers perçus et le placement en assurance-vie étaient loin

de financer l’opération puisque le remboursement de l’emprunt représentait une charge mensuelle de

3.148 euros environ pour les trois appartements, alors que le montant total des loyers (TVA incluse)

ne s’élevait qu’à 1.265 euros, et que les contrats d’assurance-vie n’ont été la cause que de déficits

supplémentaires. Au surplus l’opération comportait d’autres charges, comme les taxes foncières ou la

TVA sur les loyers, l’économie d’impôt sur le revenu d’un montant de 340 euros par mois sur 9 ans et

10 mois mise en avant pour convaincre les appelants de s’engager étant largement absorbée par le

coût réel de l’opération.

Dans ses écritures d’intimée, la société Stellium Immobilier reconnaît le caractère démesuré des

investissements cumulés des consorts Z-A, estimant que la multiplication des

investissements relève d’une 'totale incurie'.

Toutefois elle apparaît avoir contribué à cette incurie, M. Z et M^me A ne s’étant portés

acquéreurs que parce qu’ils se croyaient conseillés par des 'ingénieurs conseils en patrimoine’ ,

travaillant en partenariat avec un organisme indépendant chargé de vérifier tous les paramètres

économiques de l’opération. Persuadés qu’ils bénéficiaient de l’expertise prodiguée par des

professionnels de l’immobilier, de la fiscalité et de la gestion de patrimoine, les appelants, dépourvus

de connaissances dans ces domaines, M. Z étant sapeur-pompier et M^me A

infirmière, ont été convaincus qu’il était judicieux de procéder à trois acquisitions, ce qui n’était pas

leur intention première.

Alors que les revenus et le patrimoine des consorts Z A ne leur permettaient pas

d’emprunter au-delà d’un seuil de 260.000 euros, la société Stellium et ses mandataires dont incité les

candidats acquéreurs à acheter plusiurs immeubles, prétendant que chacun des prêts s’autofinançait

pour un prix total de 450.000 euros, environ. Cela a été rendu possible par le choix de trois banques

différentes pour les financement des acquisitions, et par la dissimulation délibérée par les

mandataires aux seconde puis troisième banque choisie, des précédents prêts souscrits.

La société Stellium Immobilier et ses mandataires n’ont donc pas mis en garde les appelants ainsi

qu’ils le devaient contre le risque d’endettement excessif découlant de cette accumulation

d’acquisitions, alors qu’ils connaissaient le niveau des revenus des locations dans des résidences de

vacances et la nature particulière des immeubles loués en meublé vers lesquels ils ont dirigé les

candidats acquéreurs.

D’autre part, il ne peut être contesté que les biens immobiliers ont été cédés à un prix très nettement

au-dessus du marché. Deux ans après les acquisitions, en novembre 2012, M. Z a sollicité

une estimation des biens achetés auprès de la société O P, spécialisée dans la P de

biens en investissements locatifs : il découle de l’analyse réalisée que :

— l’appartement dans la […]) acquis le 2 juin 2010 pour le prix de

143.499 euros était apprécié à 82.577 euros ;

— l’appartement situé dans la […], acquis le […] au prix de

140.506 euros, était évalué à 60.924 euros ;

— l’appartement acquis le 5 octobre 2010 pour un prix de 154.823 euros dans la Résidence l’Ile d’Or à

Lalonde les Maures (Vaucluse), était évalué à hauteur de 71.436 euros,

sans que l’objection de la société Stellium tenant à la nature particulière des biens vendus dont le prix

inclurait les rémunérations et commissions des différents commercialisateurs et agents commerciaux

mandataires, puisse être totalement accueillie, dès lors que la surestimation critiquée apparaît avoir

été de près du double de la valeur des appartements et excède donc sensiblement l’avantage

représenté par la défiscalisation.

Les nouvelles estimations obtenues en cause d’appel comme effectuées entre septembre 2017 et

février 2018 de plusieurs agences immobilières implantées dans les régions de situation des trois

biens : l’agence locale API, précisant que la valeur du bien de la Résidence Chalet d’Ax (09) est

comprise entre 65.000 et 70.000 euros , les agences immobilières Laforêt et Avis de Lanester et

Queven estimant l’immeuble de la Résidence […] entre 80.000 et 90.000 euros , les sociétés

Grech Immobilier de Toulon et Era de Lalonde les Maures qui évaluent le bien immobilier situé

Résidence l’Ile d’Or à Lalonde les Maures entre 86.000 et 95.000 euros, corroborent celles effectuées

par la société O P si l’on tient compte de l’évolution des prix immobiliers sur cinq ans.

Cette démonstration du caractère stable des prix des appartements en résidences de tourisme ou

saisonnières n’a pas empêché les mandataires, M^me X et M. Y, de faire valoir auprès

des candidats à la défiscalisation appelants qu’ils pourraient au bout de neuf mois revendre leurs

biens 'avec une plus-value'.

Il y a là incontestablement un défaut d’information et de mise en garde imputable aux

commercialisateur et ses mandataires qui justifie l’allocation de dommages-intérêts pour perte de

chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses que celles imposées.

M. Z et M^me A ne peuvent revendre en réalité en l’état les appartements meublés acquis

qu’à un prix nettement inférieur au capital restant dû aux différents établissements bancaires, sans

qu’il puisse leur être reproché, comme le fait à tort le jugement entrepris, de n’avoir pas procédé à ce

jour à leur aliénation. Ce d’autant que l’on peut considérer que la présentation déloyale du prix de

vente d’un immeuble vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était

constitutive d’un dol, le bien ayant été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle. Il

convient donc d’apprécier le préjudice occasionné aux acquéreurs.

• sur la responsabilité de la société de courtage et conseil en assurance Stellium Courtage, et de ses mandataires en leur qualité d’intermédiaires en assurances :

Selon l’article L 511-1 paragraphe I du code des assurances, 'l’intermédiation en assurance ou en

réassurance est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à conclure des contrats

d’assurance ou de réassurance ou à réaliser d’autres travaux préparatoires à leur conclusion…', le

paragraphe III du même article disposant que l’intermédiaire en assurance est responsable des fautes

commises par ses propres mandataires : ' l’employeur ou mandant est civilement responsable, dans

les termes de l’article 1384"- devenu 1242 -'du code civil, du dommage causé par la faute,

l’imprudence ou la négligence de ses employés ou mandataires agissant en cette qualité, lesquels

sont considérés, pour l’application du présent article, comme des préposés, nonobstant toute

convention contraire.'

En matière de souscription d’une assurance-vie, l’article L 132-1-27 du code des assurances précise

bien les obligations de conseil et de mise en garde pesant sur l’entreprise d’assurance ou de

capitalisation, et l’article R132-5-1 stipule que les informations, les caractéristiques du contrat et la

mise en garde doivent faire l’objet d’une communication écrite au souscripteur exprimée 'avec clarté

et exactitude'.

La société Stellium Courtage et ses mandataires relèvent donc du régime d’intermédiaire en

assurances au sens de ces dispositions. Les obligations d’information et de conseil précontractuelles

pèsent sur les intermédiaires d’assurance, qu’ils soient courtier, agent d’assurance ou ' simple

partenaire', dès lors qu’ils proposent la conclusion de contrats d’assurance.

Pour autant, les dispositions de l’article L 511-1 par. III susvisées n’ont pas pour effet d’exonérer

réciproquement M^me X et M. Y de leur responsabilité personnelle : exerçant

eux-mêmes l’activité d’intermédiaires en assurances, ils demeurent tenus envers leurs clients d’un

devoir d’information et de conseil.

En l’espèce, la société Stellium Courtage et ses mandataires n’ont jamais informé les consorts

Z A des liens qui les unissaient à la société d’assurances Skandia Life, et ont préféré, en

employant le titre de 'courtier’ sur les contrats d’assurance, et en se présentant comme conseils en

investissement indépendants, laisser croire qu’ils étaient des professionnels objectifs et impartiaux, et

non les partenaires commerciaux d’une société d’assurances particulière.

Par ailleurs ils n’ont pas fourni aux appelants les informations, conseil et mise en garde que l’article L

132-1-27 du code des assurances mettait à leur charge en ces termes :

'Avant la conclusion d’un contrat d’assurance-vie, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation

précise les exigences et les besoins exprimés par le souscripteur ou l’adhérent ainsi que les raisons

qui motivent le conseil fourni quant à un contrat déterminé. Ces précisions, qui reposent en particulier sur les éléments d’information communiqués par le souscripteur ou l’adhérent concernant

sa situation financière … sont adaptées à la complexité du contrat d’assurance … proposé.

Pour l’application du premier alinéa, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation s’enquiert auprès

du souscripteur ou de l’adhérent de ses connaissances et de son expérience en matière financière.

Lorsque le souscripteur ou l’adhérent ne donne pas les informations mentionnées aux premier et

deuxième alinéa, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation le met en garde préalablement à la

conclusion du contrat.'

L’article R132-5-1-1 du même code précise que les informations et la mise en garde de l’article L

132-1-27 sont communiquées au souscripteur par écrit, avec clarté et exactitude.

Or les mentions très générales apposées sur les formulaires de souscription ne contiennent nullement

le degré de précision voulu par le législateur, et n’expriment aucunement la mise en garde prescrite à

défaut.

De plus, force est de constater que la’ simulation personnalisée’ du contrat d’assurance-vie adressée

par M^me X aux appelants préalablement à leur souscription n’a pu que les induire en erreur

sur les avantages d’un tel placement, puisqu’elle indique au paragraphe 'taux de rendement’ que le '

taux minimum garanti 'd’intérêts du contrat d’assurance-vie, devant d’ailleurs être alimenté par des

versements mensuels de 650 euros , est de 4,00% et leur assurera au bout de dix ans, un gain total net

d’impôts de 35.745 euros , alors que dès la fin de la première année du contrat, le placement effectué

par chacun des deux appelants, finalement souscrit sans clause de rendement garanti et moyennant

des versements mensuels de 700 euros au total au lieu de 650 euros, subissait une dégradation en

capital sensible pour chacun des investisseurs : les assurés se sont rendus compte que le taux de

rendement garanti n’était pas respecté et que le capital constitué baissait même sensiblement,

atteignant 50.461,96 euros au 31 décembre 2011 pour les deux contrats, alors que le 27 décembre

2010, une somme totale de 55.950 euros avait été versée.

Enfin, les contrats d’assurance-vie n’ont été soumis à la signature des consorts Z-A qu’au

mois de décembre 2010, soit postérieurement à la signature des trois actes de vente immobilière et à

la conclusion des quatre prêts y afférents, en parachèvement du montage, alors que les appelants ne

disposaient plus de la faculté de remettre en cause l’opération.

Force est de constater que les intermédiaires intimés n’ont jamais pris en considération les besoins

des concluants au regard de la nécessité pour eux de financer un projet complexe, déjà en lui-même

inadapté aux charges et revenus de M. Z et M^me A, et qu’ils les ont même trompés par

une simulation fallacieuse, qui a pesé sur leur consentement au placment en assurance-vie.

• Sur la responsabilité des différents intermédiaires en leur qualité de conseils en investissement financier :

L’article L 541-4 du code monétaire et financier impose au conseil en investissement financier de

s’enquérir auprès de ses clients, avant de formuler un conseil, de leurs connaissances et de leur

expérience en matière d’investissement, ainsi que de leur situation financière et de leurs objectifs, de

manière à pouvoir leur recommander les opérations adaptées à leur situation.

Dans la mesure où il se livre au démarchage pour proposer la conclusion d’opérations de banque et

des solutions d’épargne, le conseil en investissements financiers est soumis aux règles de bonne

conduite prévues à l’article L 341-12-4 du code monétaire et financier, qui l’obligent à informer la

personne démarchée des 'risques particuliers que peuvent comporter les produits proposés'.

Tant la société Stellium Immobilier, que la société Stellium Courtage, que M. Y et Mme

X, qui ont tous reconnu exercer une activité de conseil en investissement financier, se sont

abstenus de respecter ces règles.

Sur la garantie des assureurs MMA et MMA IARD :

Les appelants ainsi que M. Y font valoir que les sociétés d’assurances MMA IARD et MMA

IARD Assurances Mutuelles sont tenus de garantir la responsabilité de ce dernier.

Les deux assureurs soutiennent en cause d’appel que le rôle de M. Y aurait été limité, le

conseiller démarcheur étant en réalité M^me X. Elles prétendent que M. Y serait

intervenu auprès des consorts Z A avant d’avoir satisfait aux obligations légales et

réglementaires permettant le démarrage de son activité, et invoquent l’article 4-1-c de leur police

d’assurance qui exclut de la garantie les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile

incombant à l’assuré en raison d’opérations 'interdites par les textes légaux et réglementaires'.

D’une part il résulte des éléments versés aux débats que M. E Y n’a été inscrit en qualité de

conseiller en investissement financier et d’agent immobilier que le 14 février 2012, par

immatriculation au registre unique des intermédiaires en assurances, banque et finance, l’ORIAS, et

qu’il ne peut prétendre à la qualification d’intermédiaire en opérations de banque (IOB) que depuis

son inscription à ce titre le 28 mars 2014. Il apparaît que l’intimé a démarché et est intervenu auprès

des consorts Z A pendant sa 'formation’ de conseiller financier, en qualité de mandataire

de la société Stellium sous le 'parrainage’ de M^me X, et a participé au montage élaboré par

cette dernière pour des démarches ponctuelles du type secrétariat. Par ailleurs M. Y s’est

immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de Versailles à compter du 9 février 2010 en

qualité d’ 'intermédiaire du commerce en produits divers', et a adhéré à l’ANCII , l’Association

nationale des conseils en investissement immobilier, le 22 avril 2010. Enfin il a été inscrit en qualité

de mandataire d’intermédiaire d’assurance (MIA)à compter du 9 juillet 2010.

S’il est justifié que M. Y au titre de mandataire de la société Stellium Immobilier en formation

sous l’égide de M^me X, 'manager-étoile’ pour la même société, outre son démarchage

lui-même, s’est limité à effectuer des démarches ponctuelles d’assistance de M^me X de type

secrétariat ou acheminement de dossiers dans les opérations de courtage immobilier, il apparaît être

intervenu intervenu professionnellement dans la souscription des contrats d’assurance-vie, qu’il a

signés en tant que mandataire du courtier.

Les compagnies d’assurances sont donc fondées en leur refus de garantie des opérations

d’investissement immobilier auxquelles a participé M. E Y, mais non de celles effectuées

en tant que mandataire d’intermédiaire en assurances, dès lors que l’intimé était inscrit en cette

qualité à compter de juillet 2010, et qu’il n’a signé les contrats d’assurance-vie avec M. Z et

M^me A qu’en décembre 2010.

D’autre part, s’agissant de M^me X, les appelants font valoir qu’il ressort du jugement rendu

dans le cadre d’une procédure ayant opposé les deux mandataires commerciaux, communiqué au

cours de la procédure d’appel, que la société Covéa Risks aux droits de laquelle interviennent

désormais les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles est également l’assureur

de M^me D X.

Cependant la décision à laquelle les appelants font référence leur a été communiquée en mars 2016,

soit au cours de la première instance, et ils n’ont alors dirigé aucune demande contre les assureurs du

chef de M^me X ; c’est à tort qu’ils prétendent que la circonstance selon laquelle les MMA

seraient l’assureur de M^me X ne leur a été révélée qu’au cours de la procédure d’appel.

Leur demande apparaît nouvelle, formulée tardivement contre des parties non présentes à l’instance

en cette qualité, et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le préjudice subi :

Les consorts Z A subissent des préjudices de plusieurs natures, en lien de causalité avec

les manquements et fautes des commercialisateurs de programmes immobiliers, courtier et

mandataires de ces derniers.

Un premier préjudice est lié à la surévaluation des trois biens immobiliers acquis, laquelle s’élève à

elle seule à 223.891 euros , les appartements concernés ayant été vendus à près du double de leur

valeur.

La réalité de ce préjudice est confirmée par différentes évaluations que M. Z et M^me A

versent aux débats en cause d’appel, complétant et corroborant utilement les précédentes évaluations

effectuées par la société O P qui remontent au début de l’année 2012.

L’ensemble des évaluations communiquées confirment que la valeur des biens est stable, de sorte que

cette faible valeur ne résulte pas d’une évolution défavorable du marché immobilier, mais seulement

d’une surévaluation artificielle du prix de vente.

M . J o u s s a u m e e t M m e I b e r t i n v o q u e n t u n e p e r t e d e c h a n c e g l o b a l e

de (223.891 euros x 0,90) = 201.500 euros .

Il y a lieu de rappeler que si le prix de vente des appartements en résidence de tourisme meublées

vendues clés en mains tient nécessairement compte de la valeur des biens meubles garnissant

l’immeuble et éventuellement des prestations para-hôtelières et de services, le prix forfaitaire du

mobilier dans les acquisitions réalisées en l’espèce ne va pas au-delà de 4.000 euros par appartement

et qu’il n’est établi aucune prestation hôtelière particulière pour les trois résidences de tourisme

concernées. Il est constant que s’agissant d’acquisition d’immobilier défiscalisant, pour lesquelles les

consorts Z A se sont vus rembourser la TVA, l’éventuelle surévaluation des

appartements vendus doit être appréciée par rapport à leur prix de vente HT, soit 119.982,44 euros -

ou 143.499 euros TTC- pour le bien situé à Queven (56), 117.479,43 euros – 140.506 euros TTC-

pour le bien situé à Ax les Thermes (09), et 133.116 euros – soit 154.823 euros TTC- pour le bien

situé à Lalonde les Maures (83).

La surévaluation découlant de ces observations doit être appréciée à :

[ (119.982 euros – 4.000 euros ) – 85.000 euros ] + [(117.479 euros – 4.000 euros ) – 68.000 euros]

+ [ (133.116 euros – 4.000 euros ) -90.000 euros]

= [(30.982 euros +45.479 euros + 39.116 euros]

= 115.577 euros .

Le préjudice découlant de cette surévaluation pour les consorts Z A s’analyse en

une perte de chance d’avoir pu contracter à un prix moindre, ou ne ne pas contracter, compte tenu de

leur volonté initiale en 2010 de réaliser un projet d’investissement immobilier. La cour dispose des

éléments suffisants pour apprécier cette perte de chance à un taux de 80 %, compte tenu de l’absence

évidente d’information et de mise en garde tenant à la nature particulière dans la majeure partie des

cas, de l’immobilier défiscalisant.

Par infirmation du jugement entrepris il est accordé aux consorts Z A une somme de

(115.577 euros x 0,80) = 92.461,60 euros arrondi à 92.500 euros à titre de dommages-intérêts de ce

chef, les appelants étant déboutés du surplus de leur prétention afférente à la surévaluation des biens

immobiliers.

Un second préjudice découle de la souscription de contrats d’assurance-vie à risque, totalement

inadaptés à l’objectif présenté aux consorts Z-A comme recherché, c’est à dire le

complément de couverture des charges des appartements acquis dès les premières années du

placement.

Les prétentions indemnitaires en cause d’appel ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux

mêmes fins que celles soumise aux premiers juges. La demande de réparation du préjudice découlant

de la souscription des contrats d’assurance-vie litigieux, dès lors que cette souscription était déjà

critiquée par les consorts Z A en première instance, est donc recevable, contrairement

aux allégations de M^me X.

Le montage financier et la simulation proposés affirmaient que les placements sur deux contrats

d’assurance-vie au nom de chacun des appelants produirait un rendement 'minimum garanti’ de 4%,

permettant de fournir plus des deux tiers du financement de l’opération. Dans ce contexte, M.

Z et M^me A ont chacun souscrit le 21 décembre 2010 un contrat d’assurance-vie

dénommé Cristalliance Vie 2 auprès de la société Skandia. Outre le placement sur les comptes

correspondants du montant de la TVA reversée sur les deux appartements, ils créditaient ces contrats

d’assurance-vie d’une somme mensuelle de 700 euros (350 x 2).

Un an plus tard, au 31 décembre 2011, le capital du contrat de M. Z s’élevait à

25.524,84 euros alors qu’il avait effectué des versements de 28.150 euros . A la même date, le capital

du contrat de M^me A atteignait seulement 25.117,12 euros alors qu’elle avait effectué des

versements de 27.800 euros. Les deux contrats souscrits s’avérant constituer une source de déficits

supplémentaires, les consorts Z A se sont trouvés contraints de les résilier en avril 2013.

M. Z et M^me A sollicitent l’octroi en réparation de ce préjudice d’une somme minimum

de 6.000 euros, correspondant à la perte en capital subie à l’issue de la première année de placement.

Compte tenu de la manoeuvre constituée par la simulation effectuée par M^me X qui

garantissait un taux de rendement de 4% 'minimum garanti', excluant donc toute perte en capital, il

sera fait droit à cette demande de réparation.

Les consorts Z A font également valoir que lorsqu’ils ont été démarchés, ils étaient en

recherche d’acquisition d’une résidence principale. Ils avaient saisi une agence immobilière de leur

recherche et contacté leur conseiller bancaire à la Société Générale. En effet à l’époque ils résidaient

dans un logement de fonction mais étaient susceptibles de bénéficier d’un avantage considérable :

l’employeur de M. Z accordait pour l’achat d’une résidence principale et sous certaines

conditions une aide pouvant s’élever à un montant mensuel de 997,65 euros par mois durant vingt

ans, soit la somme de 239.436 euros sur cette durée. Or depuis juin 2014, cette aide à l’accès à la

propriété est proscrite, et les appelants ont perdu la faculté d’y prétendre. Ils requièrent à ce titre la

réparation de la perte de chance de bénéficier de l’avantage en cause, à hauteur d’une somme de

239.436 euros x 0,90 = 215.492 euros .

Les appelants démontrent que leur dossier est passé devant une commission qui les a autorisés de

manière certaine en 2009 à déménager afin d’acquérir une résidence principale pour laquelle ils

auraient pu bénéficier d’un tel avantage.

Il apparaît que M. Y, qui connaissait ce dispositif puisqu’il était également sapeur-pompier dans

la caserne de M. Z, a préféré orienter les appelants vers le montage immobilier litigieux

élaboré par M^me X, en leur faisant miroiter l’autofinancement des divers placements, dans le

but de percevoir des commissions.

Après qu’ils aient pu se convaincre- au début de l’année 2012- du taux effectif d’endettement

résultant pour eux du montage financier en cause M. Z et M^me A ont estimé ne plus

pouvoir alors concrétiser le projet d’acquisition d’une résidence principale. Comme en atteste le

service départemental d’incendie et de secours des Yvelines, M. Z a réaffirmé le 14 mai

2013 son intention de poursuivre ses recherches de logement à l’issue de la présente procédure.

M. Y, M^me X et les assureurs de ces derniers contestent tout lien de causalité entre la

mise en oeuvre du montage financier litigieux et l’impossibilité pour M. Z et M^me A de

bénéficier de l’avantage immobilier alors proposé par la Caisse des sapeurs pompiers.

Il convient de remarquer que l’autorisation de déménager décidée par la commission de logement du

4 avril 2009 était subordonnée, selon les attestations produites, à la survenance d’un 'changement de

situation de famille’ dont ni les documents en cause, ni les appelants eux-même, ne précisent la

teneur exacte. Au surplus, il est manifeste que la prétendue perte de l’avantage financier offert par les

sapeurs-pompiers relève en réalité des dispositions de la délibération de la commission de

logement n° 14-3-40 du 25 juin 2014, qui a gelé les dispositions favorisant l’accès à la propriété de la

résidence principale des sapeurs-pompiers en vigueur auparavant. M. Z et M^me A seront

en conséquence déboutés de ce chef de demande, par confirmation sur ce point du jugement

entrepris.

S’agissant de leur préjudice moral, en réparation duquel M. Z et M^me A sollicitent

l’octroi d’une somme de 40.000 euros , les appelants font valoir qu’ils ont dû sacrifier une part

conséquente de leur vie privée pour pouvoir faire face aux lourdes difficultés financières

subséquentes à la souscription au montage financier litigieux. M. Z a du accroître

considérablement ses heures de travail afin de continuer à rembourser les prêts souscrits, et assumer

les charges des appartements acquis. Il dispense désormais en plus de ses fonctions de pompier

professionnel des formations incendie, secourisme, prévention, tant pour les pompiers que pour des

organismes privés (société de sécurité) pour un volume d’activité représentant environ 83 jours de

travail supplémentaire par an (73 journées de formation sous le statut d’auto-entrepreneur et 9 jours

comme formateur pompier volontaire, soit 656 heures représentant quatre mois de travail

supplémentaires). Pour sa part, M^me A travaille à 80 % pour des raisons de santé et pallie

l’absence de M. Z auprès de leur enfant, né en 2012. Elle justifie consulter régulièrement un

psychothérapeute pour endiguer la dépression et la souffrance morale causées par les difficultés

financières rencontrées à la suite de la souscription du couple au montage financier proposé par M.

Y et M^me X.

La cour dispose des éléments suffisants pour allouer à M. Z et M^me A une somme de

30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur la mise en cause des banques :

Les consorts Z A formulent également une demande de déchéance du droit aux intérêts

des établissements prêteurs ayant contribué au financement du montage dénoncé, pour irrégularité

des offres de prêts immobiliers, et soulèvent la responsabilité des banques pour manquement à leur

obligation d’information et de mise en garde.

• sur l’irrégularité des prêts :

*S’agissant des prêts accordés par la société BNP PARIBAS Personal Finance :

Les appelants soulèvent pour le prêt n° 65126997 consenti le 20 mai 2010 pour le financement de

l’appartement situé à […], l’erreur dans le calcul du taux effectif global et le calcul du taux de

période, et le manquement de la banque à son obligation d’information annuelle sur le montant du

capital restant dû.

D’une part, le contrat de prêt au paragraphe 'taux effectif global de votre crédit’ stipule que le TEG

est exprimé 'hors frais d’actes', et ajoute que l’incidence de ces frais 'est d’environ 0,11%', alors que

les honoraires du notaire et les frais liés à la prise de garanties sont déterminables, puisqu’ils avaient

été évalués dans l’offre de prêt à 2.700 euros pour les frais d’acte, et à 2.800 euros pour les frais de

notaire.

D’autre part, le TEG calculé est indiqué comme comprenant les primes d’assurance dont le montant

est de 15,68 % par mois. Or le tableau d’amortissement prévisionnel annexé à l’offre de prêt

prévoyait que le coût des primes d’assurance variait de 15,68 euros mensuel seulement pendant les

61 premiers mois, à 31,35 euros pendant les 249 mois suivants et à 50,17 euros pour les 14 dernières

mensualités. Le TEG ne tient pas compte de la variabilité de la mensualité d’assurance puisqu’il

intègre un coût annuel de l’assurance de 188,16 euros alors que le coût moyen annuel de l’assurance

sur les 27 années du prêt est de 350,56 euros . L’incidence des frais d’assurance sur le TEG n’est donc

pas de 0,12%, mais en prenant le coût réel annuel des primes d’assurance, de 0,22 %. Il convient d’y

ajouter les frais d’acte et de notaire d’un montant total de 5.500 euros qui au regard de la

jurisprudence auraient dû être inclus au TEG, ce montant correspondant à environ 0,13% du coût

total du crédit. Ainsi le TEG effectivement supporté par les appelants pour le prêt octroyé par la

société BNP Paribas Personal finance est de : 3,73 + 0,1+ 0,02= 3,85 % (soit 0,12 % de plus que le

taux de 3,73 % stipulé dans l’offre de prêt).

L’erreur affectant le TEG est supérieure à une décimale et donc significative.

En outre, il ressort de l’article R313-1 du code de la consommation alors applicable, que 'le taux de

période est calculé actuariellement à partir d’une période unitaire correspondant à la périodicité des

versements', et que 'lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le

taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de

l’année civile et celle de la période unitaire'. Le taux de période doit être indiqué d’abord, en tant

qu’élément essentiel du taux du prêt immobilier, le TEG étant le résultat de sa multiplication par le

rapport entre la durée de l’année et celle – mensuelle- de la période. En l’espèce, la banque a procédé

de manière inverse.

Enfin, l’établissement bancaire n’a pas respecté l’obligation faite au prêteur par l’article L 312-14-2 du

code de la consommation selon lequel 'pour les prêts dont le taux est variable, le prêteur est tenu une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser',

depuis que les consorts Z A ont engagé la présente procédure. La 'réédition’ des courriers

en 2016 par la banque pour une information qui aurait dû être donnée en 2013, 2014 ou 2015 ne

justifie pas de l’envoi effectif des courriers en temps utile.

Ainsi en est-il non seulement pour le prêt souscrit pour l’acquisition du bien immobilier dans la

[…], ) mais aussi pour les deux prêts souscrits pour l’acquisition des parts de

SCPI.

L’ensemble de ces manquements de la société BNP Paribas Personal finance doit être au vu du grief

modéré occasionné aux emprunteurs, sanctionnée par la déchéance partielle du droit aux intérêts de

l’établissement prêteur, que la cour estime considère devoir prononcer à hauteur de un point de taux

d’intérêt conventionnel du prêt destiné au financement de l’appartement situé dans la résidence Val

Queven (56).

*Quant aux prêts de la Caisse d’Epargne et de prévoyance de Picardie( Caisse d’Epargne) :

Les appelants soulèvent le caractère erroné du calcul des intérêts conventionnels et du taux effectif

global stipulé dans les prêts souscrits auprès de la Caisse d’Epargne.

Ils reprochent à la banque un calcul fondé sur l’année bancaire dite 'lombarde’ de 360 jours,

supposant un mois de 30 jours.

En matière de taux effectif global, la preuve de l’erreur, comme celle du grief que lui cause la clause

litigieuse, pèse sur l’emprunteur qui l’invoque. Cette règle doit être transposée au calcul des intérêts

conventionnels.

La cour relève que s’agissant de prêts dont les intérêts sont payables mensuellement, le résultat du

calcul des intérêts mensuels est le même que l’on utilise le rapport 30,41666/365 ou le rapport

30/360.Dans les deux cas, le rapport est égal à 1/12^e. Le calcul des intérêts conventionnels sur un

mois de 30 jours et une année de 360 jours est sans incidence sur le taux effectif global, qui a été

calculé distinctement sur la base de l’année civile, de sorte que les intérêts conventionnels ont bien

été calculés conformément aux prescriptions réglementaires de l’article R 313-1 du code de la

consommation ancien. Il s’ensuit que le clause relative à l’année lombarde n’a pas eu pour effet de

créer au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des

parties : elle ne saurait être qualifiée d’abusive.

Les emprunteurs font valoir qu’en effectuant le calcul du rapport des intérêts selon les modalités

exposées par la banque, pour d’autres mensualités que celles que celle-ci allègue avoir choisies au

hasard, ils ne parviennent pas à la stricte équivalence des calculs selon le rapport 30/360 et le rapport

30,416666/ 365. Or la Caisse d’Epargne démontre que ces derniers calculs des appelants sont en

réalité erronés, le capital restant dû retenu n’étant pas le bon. Les emprunteurs apparaissent en effet

être repartis du capital restant dû après paiement de l’échéance n° 20 du premier prêt, pour citer leur

premier contre-exemple, calculant ainsi les intérêts de l’échéance n° 21 ( et non de la n°20) alors

qu’ils auraient dû repartir du capital restant dû après paiement de l’échéance n° 19, le calcul de

l’échéance d’intérêts n° 20 étant rétabli ainsi qu’il suit :

57.854,99 euros x 3,95 % x 30,41666 = 190,44 euros , figurant bien au tableau d’amortissement, et

365 équivalent en utilisant le rapport 30/360 :57.854,99 euros x 3,95 % x 30/360 = 190,44 euros.

Cette même démonstration peut être reproduite pour l’ensemble des échéances mensuelles des deux

prêts en cause.

En toute hypothèse, les emprunteurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice puisque les intérêts

annoncés au moment de la souscription des prêts leur ont effectivement été facturés.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts

Z A en déchéance du droit aux intérêts à l’encontre de la Caisse d’Epargne de

Prévoyance de Picardie, devenue Caisse d’Epargne Hauts de France. L’action en garantie de la Caisse

d’Epargne à l’encontre de son mandataire M. Y s’avère dès lors sans objet.

*En ce qui concerne les prêts consentis par la Société Générale et sa partenaire BFM,

Les appelants font grief à leur banque d’origine, la Société générale, pour le financement d’un

troisième appartement situé Résidence l’Ie d’Or à […]) au prix de 154.823 euros

, de leur avoir consenti selon offre du 9 juillet 2010 un prêt de seulement 152.039 euros , alors qu’il

s’agissait pour eux d’emprunter la totalité du prix d’acquisition : cette vente ne bénéficiant pas du

même régime de TVA que les deux autres, la société Générale a fait intervenir sa filiale, la Banque

fédérale mutualiste, pour l’émission d’une offre de prêt complémentaire d’un montant de 20.923

euros, en ayant recours de manière irrégulière à un crédit à la consommation dit 'Prêt Expresso’fourni

par cette partenaire en application de leurs conventions internes. L’existence d’une action en justice,

de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus

pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de

causalité directe avec le préjudice – qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire caractérisée.

Il résulte des éléments versés aux débats par les appelants que la société Générale est mal fondée à

prétendre qu’elle ne serait pas concernée par le contrat souscrit auprès de la Banque fédérale

mutualiste, le prêt de 20.923 euros destiné à financer la TVA sur l’appartement acheté apparaissant

avoir été totalement géré par la banque Société générale, agence de Saint Germain en Laye Les

arcades, selon l’attestation du responsable de la gestion des crédits à la direction des activités

bancaires de la société BFM, M. Navas, en date du 27 octobre 2015, confirmant que ce prêt ' a été

effectué par votre agence Société Générale… conformément à l’accord passé entre la Banque

française mutualiste et la Société Générale, de plus ce prêt n’est pas passé par la BFM pour accord,

il a été validé par la SG. Je vous confirme également que ces prêts ne sont pas gérés en direct par la

BFM'. De même, M. Y produit un courriel du courtier Meilleurtaux.com indiquant 'la Société

Générale m’informe que la TVA sera financée à part par un prêt personnel Expresso'.

S’inscrivant dans une opération globale de financement de l’acquisition d’un bien immobilier, le prêt

accessoire aurait dû prendre la forme d’un prêt immobilier, un crédit immobilier n’étant pas soumis

aux dispositions sur les crédits à la consommation.

Toutefois, les appelants ne démontrant pas avoir subi un préjudice du fait de cette souscription, la

demande de déchéance du droit aux intérêts du prêteur Société Générale pour ce motif sera rejetée.

• sur le manquement des banques Caisse d’Epargne et Société Générale à leur obligation de mise en garde :

Les conventions de prêt ayant toutes été conclues par l’intermédiaire du mandataire des appelants M.

Y, qui a établi les demandes de financement et transmis les informations nécessaires à l’octroi

des crédits, – M. Y, étant au surplus mandataire contractuel au moins apparent de la Caisse

d’Epargne depuis le projet de convention à lui présenté par cette banque le 11 juin 2010 -, les

banques Caisse d’Epargne et Société Générale, venant chronologiquement après le premier prêteur,

n’ont pu vérifier que les emprunteurs avaient connaissance des informations ou du défaut

d’information du mandataire. M. Z et M^me A Q justement que s’ils ont réglé les

premières échéances et n’ont assigné que trois ans après la conclusion des contrats de prêt, c’est que

les prêts litigieux prévoyaient tous une période de préfinancement de plus de deux ans.

Les appelants soulèvent tout d’abord le manquement de la CEP de Picardie, devenue depuis CEP

Hauts de France, à son obligation de mise en garde. Il ressort de l’examen des éléments du litige que

le 20 juin 2010, cette banque a consenti aux consorts Z A deux prêts, respectivement de

64.700 euros et de 89.800 euros pour financer un logement neuf acquis en l’état futur d’achèvement

[…] à Ax les Thermes (09). A l’époque, dès le mois de mars 2010, M.

Y, intervenant pour elle en qualité d’intermédiaire en opérations de banque, a présenté la Caisse

d’Epargne les futurs emprunteurs, et lui a transmis une demande de financement. Le montage

financier litigieux n’apparaissait pas dans les documents collectés par M. Y, et les relevés de

compte des demandeurs communiqués à la Caisse d’Epargne ne portaient pas trace des emprunts

contractés préalablement auprès de la SA BNP P.F., car le remboursements de ces premiers crédits

n’a débuté qu’en 2012, soit deux années et trois mois après la conclusion des prêts.

Outre que le banquier est en droit de se fier aux seules informations qui lui sont communiquées,

l’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un

emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt, ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux

capacités financières de l’emprunteur et sur le risque d’endettement excessif résultant de son octroi, et

non sur les risques de l’opération financée. En dissimulant délibérément les crédits souscrits

trois mois aupravant auprès de la BNP Paribas P.F., les emprunteurs représentés par leur mandataire

M. Y, n’ont pas mis la banque en mesure de constater l’existence d’un risque né de l’octroi du

crédit. Compte tenu des éléments à elle remis sur la situation des emprunteurs, la Caisse d’Epargne a

pu estimer que les demandeurs n’avaient aucune charge, puisqu’ils étaient logés dans un appartement

de fonction mis à leur disposition par l’employeur de M. Z, et que leurs ressources (salaires

et loyers du bien à acquérir) s’élevaient à 4.135 euros par mois, leur taux d’endettement n’excédant

pas 33 % de ces dernières.

Pour ce qui est de la SA Société Générale, les consorts Z A ne justifient pas de la

connaissance par cette banque de prélèvements partiels au titre de mensualités d’attente, de frais

accessoires ou d’assurances, qui auraient été effectués par un autre établissement bancaire dès avant

l’émission par elle de son offre de prêt.

En conséquence, les établissements de crédit incriminés ne peuvent se voir reprocher un

manquement à leur obligation de mise en garde Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les

prétentions des appelants à ce titre, étant relevé qu’en toute hypothèse, la déchéance totale ou

partielle du droit aux intérêts conventionnels des établissements prêteurs ne peut être sollicitée à titre

de sanction des manquements précontractuels des banques.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande d’allouer à M. Z et M^me A une somme ainsi qu’il sera dit au

dispositif au titre des frais irrépétibles de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer pour la

préservation de leurs droits.

Succombant en leur argumentation et leurs demandes incidentes, M. Y, M^me X, les

sociétés Stellium Immobilier et Stellium Courtage, les sociétés d’assurance MMA et MMA IARD les

SA de banque BNP Paribas Personal finance et Société Générale supporteront les dépens d’appel

comme de première instance.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu les désistements de M. Z et de M^me A à l’égard de la SA Omnium Finance, société

holding étrangère aux opérations de commercialisation en cause , et à l’égard des SA LP Promotion

[…], et M N, venderesses des biens immobiliers litigieux, prononcés

par ordonnance du magistrat de la mise en état de la cour du 20 juin 2017 ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les consorts Z-A recevables en

leur action en responsabilité engagée à l’encontre de la SA Stellium immobilier, de la SAS Stellium

Courtage, de M. Y et de M^me X ;

L’INFIRME en ce qu’il a rejeté les demandes en responsabilité formées à l’encontre de M. E

Y, M^me C X, les SAS Stellium Courtage et Stellium Immobilier, en ce qu’il a

rejeté la demande d’indemnisation par les SA MMA IARD et MMA Iard Assurances mutuelles de la

responsabilité de M. E Y en sa qualité de mandataire en assurances, en ce qu’il a rejeté la

demande de déchéance du droit aux intérêts de la société BNP Paribas Personal finance, en ce qu’il a

statué sur l’article 700 du code de procédure civile et sur la charge des dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE in solidum la SAS Stellium immobilier, M. E Y, et M^me D

X, à payer à M. F Z et M^me C A une somme de 92.500 euros à titre

de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas réaliser les trois acquisitions

immobilières constituant l’élément essentiel du montage financier contesté ;

CONDAMNE in solidum, la SAS Stellium Courtage, M. E Y et ses assureurs la SA

MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, dans la limite de leur contrat, et M^me D

X à payer à M. F Z et M^me C A une somme de 6.000 euros à titre

de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas souscrire les deux contrats

d’assurance-vie du 5 décembre 2010 ;

ORDONNE la déchéance partielle du droit aux intérêts de la SA BNP Paribas Personal finance au

titre du prêt n° 65126997 consenti le 3 mars 2010, à hauteur de un point du taux d’intérêts

conventionnel ;

ORDONNE la restitution par la SA BNP Paribas Personal finance des intérêts conventionnels déjà

versés sur ce prêt excédant le taux de 2,50 % initial, puis excédant le taux variable appliqué pendant

les années échues du prêt moins un point d’intérêts ;

DIT que les sommes ainsi restituées porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et

pourront être capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que la banque fournira aux emprunteurs un nouveau tableau d’amortissement calculant les

intérêts après déduction de un point d’intérêts du taux applicable jusqu’au jour du présent arrêt, puis

sur la base du dernier taux réduit applicable, jusqu’au terme contractuel du prêt, les échéances

recalculées à venir étant immédiatement applicables aux emprunteurs ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions sur le fond ;

DÉBOUTE les parties de toutes plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum les SAS Stellium Courtage et Stellium immobilier, M. E Y

avec les SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, M^me D X et la SA

BNP Paribas Personal Finance à verser à M. F Z et M^me C A une somme de

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les SAS Stellium Courtage et Stellium immobilier, M. E Y

avec les SA MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, M^me D X et la SA

BNP Paribas Personal Finance aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller pour le Président empêché et par

Madame RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,