ARRET N°331/2019

N° RG 17/03363 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FJOP

A

C/

SAS PIERRE ET M N PROMOTION ET COMMER CIALISATION

SAS PIERRE & M N O IMMOBILIE RS VENANT AUX DROITS DE LA SCI LES

N DE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03363 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FJOP

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 juin 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTE :

Madame I-J A

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jean paul ROSIER de la SCP E.LITIS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e SALARDAINE, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEES :

L A S A S P I E R R E E T V A C A N C E S S E N I O R I A L E S P R O M O T I O N E T COMMERCIALISATION

[…]

[…]

LA SAS PIERRE & M N O P VENANT AUX DROITS DE LA SCI LES N DE L’ATLANTIQUE

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant M^e H, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame K VERRIER, Conseiller

Monsieur E MAURY, Conseiller, qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme I-J A a acquis auprès de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE suivant acte authentique du 9 décembre 2008 dressé par Maître X, notaire à DIJON, un appartement situé au […].

Des désordres consistant en un affaiblissement des plinthes et des dallages étaient constatés en 2010, qui conduisaient à l’organisation d’une expertise amiable dont le rapport fut déposé le 28 septembre 2010, qui considérait que le désordre était simplement d’ordre esthétique.

Les désordres s’étant aggravés, une seconde expertise amiable est réalisée le 23 octobre 2012, relative à des fissurations de plus en plus grandes, des vides sous plinthe et des remontées d’eau par les carrelages.

Le rapport, déposé le 16 novembre 2012, conclut également à l’existence d’un désordre esthétique et préconise la surveillance des vides constatés.

De nouvelles aggravations sont constatées en 2013 conduisant à la réalisation d’une nouvelle expertise, qui permet de constater un tassement et un affaissement du sol, lié à son caractère tourbeux, les désordres étant liés à ce tassement.

Une nouvelle expertise sera réalisée le 24 juin 2014. Le rapport, déposé le 12 septembre 2014, fait état d’une non-conformité des sections d’acier retenues lors de la construction.

Une expertise réalisée le 28 novembre 2014, dont le rapport est rendu le 9 décembre 2014 permet de constater, dans le logement de M^me I-J A, une humidité dans sa cuisine liée à l’affaissement constaté.

Le 16 décembre 2014, l’assureur accepte de prendre en charge les travaux à effectuer au titre de la garantie décennale.

Une nouvelle expertise, dont le rapport intervient le 14 avril 2015, confirme la faiblesse de la dalle, du fait d’un ferraillage non conforme, dont la conséquence est la dégradation constante du bâtiment dans lequel se trouve l’appartement de M^me I- J A.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2015, M^me I-J A a assigné la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE devant le tribunal de grande instance de SAINTES pour demander, au visa des articles 1641 à 1645, 1116 et 1304 du code civil, la résolution de vente intervenue le 9 décembre 2008, relative aux lots 24 du bâtiment F et au lot 63, la restitution du prix de la vente, soit 180 000 €, outre les frais d’acte et de publication.

A titre subsidiaire, elle demandait l’annulation de la vente et le remboursement du prix d’achat.

En tout état de cause, elle demandait la condamnation de la S.C.I. à lui payer la somme de 15 000 € au titre d’un préjudice de jouissance, 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens, dont distraction au profit de la S.C.P. e- LITIS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle adressait les mêmes demandes à la SAS PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION suivant acte d’huissier en date du 19 juin 2015.

M^me I-J A concluait au rejet des arguments et exceptions soulevés par le défendeur. Elle maintenait sa demande principale de résolution et de condamnation à lui rembourser 180 000 € outre les frais, sa demande subsidiaire d’annulation et de remboursement et demande, à titre infiniment subsidiaire, de déclarer la S.C.I. responsable des désordres en application de l’article 1792 du code civil et, encore plus subsidiairement, en application de l’article 1147 du même code. Dans ces derniers cas, elle demandait, sur l’indemnisation du préjudice, avant dire droit, la désignation d’un expert.

Elle maintenait ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses prétentions, M^me I-J A soutenait que sa demande est recevable et déclarait justifier de la publication de son acte introductif d’instance au service de la publicité foncière.

Elle considérait que son action est recevable sur le fondement de la garantie des vices cachés, au motif que M^me I-J A n’a pas acheté son appartement en l’état futur d’achèvement mais qu’elle a pris possession des lieux dès la signature de l’acte authentique.

Elle soutenait que l’appartement qu’elle a acquis est porteur d’un vice caché, démontré par les expertises et existant au moment de l’achat, dont la conséquence est le risque d’un mouvement de terrain, ce qui rend le bien impropre à son usage ou, en tous cas, en diminue fortement la valeur.

Elle considérait qu’en qualité de vendeur professionnel, la S.C.I. est présumée connaître le vice contenu par le bien vendu. Elle considérait, à titre subsidiaire, que la S.C.I. a commis une réticence dolosive, car elle avait connaissance d’une étude géotechnique réalisée en 2005, qui concluait à une mauvaise qualité des sols et de la fiche relative à l’état des risques naturels, qui fait état de coulées de boues en 2003 et 2005, ce dont il n’est pas fait mention dans la fiche annexée à l’acte de vente.

La société PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE, intervenant volontaire à la procédure et la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION demandaient au tribunal de constater que l’acte introductif d’instance n’aurait pas été publié, de déclarer irrecevables les demandes d’annulation et de résolution dirigées contre la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION.

La défenderesse demandait au tribunal de prendre acte de l’intervention volontaire de la société PIERRE & M N O P.

Elle sollicitait le rejet de l’ensemble des demandes formées par M^me I-J A, outre sa condamnation à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître K-L H en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, elle soutenait que le vendeur en vente en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu à la garantie des vices cachés.

En tout état de cause, elle considérait que M^me I-J A ne démontrait pas la persistance d’un vice affectant l’ouvrage dont elle est propriétaire ni que ce vice rendrait le bien impropre à sa destination.

Elle considérait ensuite que la demande subsidiaire au titre des désordres est sans objet, l’assurance dommage ouvrage ayant accepté d’en couvrir la totalité.

A titre subsidiaire, la défenderesse demandait au tribunal de constater que le vendeur a diffusé une information conforme concernant les qualités du bien vendu.

Par jugement contradictoire en date du 09/06/2017, le tribunal de grande instance de SAINTES a statué comme suit :

'CONSTATE l’intervention volontaire de la société PIERRE & M N O P, venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE,

ORDONNE la mise hors de cause de la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION,

REJETTE la fin de non recevoir tendant à voir constater l’irrecevabilité de la demande principale de M^me I-J A, pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

En conséquence,

DÉCLARE recevable la demande de M^me I-J A,

DÉBOUTE M^me I-J A de sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés,

DÉBOUTE M^me I-J A de sa demande d’annulation de la vente au titre des vices du consentement,

DÉBOUTE M^me I-J A de sa demande d’expertise,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la production du rapport amiable et contradictoire réalisé par M. Y,

RENVOIE la présente affaire à la mise en état du 6 septembre 2017.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur l’intervention volontaire de la société PIERRE & M N DE L’ATLANTIQUE, il convient de constater son intervention volontaire et de mettre hors de cause la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION, cette société ayant été radiée le 15 octobre 2012 et le patrimoine de la société ayant été transmis à son associé unique la société PIERRE & M N O P.

— en application des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, l’assignation tendant à solliciter la résolution ou l’annulation d’une vente immobilière a bien été publiée le 22 décembre 2015 au service de la publicité foncière.

La demande de M^me I-J A doit donc être déclarée recevable.

— sur la demande au titre de la garantie des vices cachés, l’article L 261-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'Lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement, la vente, après achèvement, d’un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l’article 1646-1 du code civil'.

L’article 1646-1 du code civil dispose que 'le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux- mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.'

— M^me I-J A soutient être entrée dans son appartement alors qu’il était déjà construit, mais il ressort de la lecture de l’acte de vente et des pièces fournies par le défendeur, et notamment de l’acte de vente de la S.C.I. aux époux Z, que l’immeuble est soumis aux dispositions de la vente en état futur d’achèvement, puisqu’une partie au moins des appartements vendus ont été vendus à ce titre.

La demande formée par M^me I-J A de résolution de la vente au titre de vices cachés doit être rejetée, ce fondement légal n’ayant pas vocation à s’appliquer à l’espèce.

— sur la demande au titre de la réticence dolosive, M^me I-J A soutient que la S.C.I. a volontairement omis de prendre en compte et de faire connaître une étude géotechnique de 2005, qui faisait état d’une mauvaise qualité des sols.

— Mais il ressort des expertises réalisées, que les dommages sont consécutifs au fait que les sections d’acier ne correspondent pas aux diamètres des treillis soudés, suite à une erreur dans la mesure de cette section car le fil d’acier à mesurer était coupé de biais.

Les experts n’indiquent pas que la construction ne pouvait être construite sur ce type de sol, mais qu’une construction sur ce sol de mauvaise qualité nécessitait une section d’acier plus importante au

niveau des fondations.

— le fait pour la S.C.I. de ne pas donner à M^me I-J A l’information selon laquelle le sol était de mauvaise qualité, ainsi qu’il ressortait de l’étude géotechnique, n’était pas de nature à vicier son consentement, puisque cette information n’est pas à l’origine du désordre.

— sur la demande d’expertise, il ressort des différentes expertises amiables réalisées sur le bâtiment, et notamment du dernier rapport intermédiaire en date du 13 janvier 2017 qu’il est démontré que les désordres affectant l’ensemble immobilier dont fait partie le logement de M^me I-J A sont bien de nature décennale.

Il n’est donc pas utile d’ordonner une expertise pour déterminer le caractère décennal des désordres, cette question étant acquise à la cause.

M^me I-J A ne chiffre pas ses demandes, sauf un préjudice de jouissance qu’elle estime à 15 000 € et sollicite une expertise pour évaluer le coût des reprises concernant son logement.

— Considérant que le coût des reprises est en cours d’évaluation dans le cadre de l’expertise amiable et contradictoire, il convient de rejeter la demande d’expertise et de surseoir à statuer sur les demandes au titre de la garantie décennale, jusqu’à la production par les parties du rapport amiable en cours.

LA COUR

Vu l’appel en date du 11/10/2017 interjeté par M^me I-J A,

s’agissant d’un appel partiel. M^me A entend contester la décision en ce qu’elle a :

— Ordonné la mise hors de cause de la Société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION ;

— Débouté M^me A de sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie de vices cachés ;

— Débouté M^me A de sa demande d’annulation de la vente au titre des vices du consentement ;

— Débouté M^me A de sa demande d’expertise.

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28/08/2019, M^me I-J A a présenté les demandes suivantes:

'Vu les articles 1116, 1134, 1641 à 1645 et 1792 et suivants du Code civil;

CONFIRMER le jugement du 3 juin 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu’il a :

- rejeté la fin de non-recevoir tendant à voir constater l’irrecevabilité de la demande de M^me A pour défaut de publication de l’assignation

- déclaré recevable la demande de M^me A

RÉFORMER le jugement du 3 juin 2017 rendu par le Tribunal Grande Instance de SAINTES en ce qu’il a :

débouté M^me A de sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés

débouté M^me A de sa demande d’annulation de la vente au titre des vices du consentement

sursis à statuer sur les autres demandes en l’attente de la production du rapport amiable et contradictoire réalisé par M. Y

EN CONSÉQUENCE,

PRONONCER la résolution de la vente intervenue entre la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE et M^me I-J A par acte passé par Maître E X en date du 9 décembre 2008, portant sur le lot n° 24 du bâtiment F et le lot n°63, publié au service de la publicité foncière de SAINTES le 23 février 2009 volume 2009 P numéro 1016,

CONDAMNER la SOCIÉTÉ PIERRE ET M N O P venant aux droits de LA S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à restituer à M^me I-J A le prix d’achat de son logement soit 180 000 euros outre les frais d’acte et de publication ainsi que les charges de copropriété depuis l’acquisition,

SUBSIDIAIREMENT PRONONCER l’annulation de la vente et le remboursement du prix d’achat, de ses accessoires et des charges de copropriété depuis l’acquisition,

En tout état de cause CONDAMNER la SOCIÉTÉ PIERRE ET M N O P venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à payer à M^me I-J A la somme de 15000 euros au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, fixer à la somme de 50 000 € le montant des préjudices immatériels subis par M^me A,

DIRE ET JUGER que la SOCIÉTÉ PIERRE ET M N O P venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE sera tenue au paiement et qu’en cas de règlement par tout intervenants quels qu’ils soient de toutes sommes entre les mains de M^me A au titre de l’indemnisation de ces préjudices immatériels, l’éventuel solde sera supporté par la société PV N O P et en tant que de besoin, l’y condamner,

CONDAMNER la SOCIÉTÉ PIERRE ET M N O P venant aux droits de LA S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à payer à M^me I-J A la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE

CONDAMNER la même aux entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, M^me I-J A soutient notamment que :

— justifiant de la publication de l’assignation, elle est donc recevable en son action.

— la garantie des vices cachés doit s’appliquer en l’espèce et M^me A est recevable à soutenir cette application.

L’immeuble acquis par la concluante est un immeuble achevé ainsi qu’il est précisé en page 2 de l’acte du 9 décembre 2008.

Si le notaire, par erreur, a indiqué en page de garde qu’il s’agissait d’une vente en état futur d’achèvement, il résulte du corps de l’acte que l’immeuble acheté par M^me A est bien un immeuble achevé.

Les mentions relatives à la propriété et aux modalités du paiement du prix démontrent si besoin était qu’il s’agit bien d’un immeuble achevé acquis en pleine propriété.

— lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’Art. 1641 du Code civil.

— ce n’est pas parce qu’au moins un des immeubles vendus dans le cadre du programme immobilier l’a été en état futur d’achèvement que la garantie des vices cachés n’a pas vocation à être appliquée dès l’instant où l’acte lui-même la prévoit.

Or, la page 11 de l’acte de vente stipule au titre des charges et conditions : '… Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol du bâtiment. Toutefois, le vendeur étant un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra pas s’appliquer.'

A contrario, le vendeur étant ici un professionnel de l’immobilier, il n’est pas exonéré de la garantie des vices cachés expressément prévus à l’acte.

S’il n’est pas possible d’exclure la garantie décennale, rien n’interdit qu’à côté de cette garantie, ait vocation à s’appliquer la garantie des vices cachés parce que les parties l’ont voulu et l’ont insérée dans le contrat, tel qu’en l’espèce.

Il n’en est pas de même pour ce qui concerne l’acte d’acquisition des époux Z examiné par le Tribunal et qui, lui, fait une expresse et exclusive référence aux dispositions des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil.

— la garantie des vices cachés et l’assurance dommage ouvrage n’ont pas la même finalité puisque M^me A souhaite obtenir la résolution de la vente.

— peu importe l’ignorance du vendeur des vices cachés, le vendeur est un professionnel de l’immobilier et une clause d’exonération de vices cachés aurait été inopérante.

— sur l’existence d’un vice caché, la fiche relative à l’Etat des risques naturels et technologiques ne fait apparaître aucun risque de ce type et notamment de risque de mouvement de terrain. Le vice n’était pas apparent le jour de l’achat. Il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine au vu des désordres constatés.

— Depuis l’assignation en date des 18 et 19 juin 2015, de nouveaux rapports d’expertise ont été déposés les 5 novembre 2015, le 17 décembre 2015 et 16 juillet 2016 confirmant les désordres et stigmatisant leur importance et leur aggravation, de nouvelles investigations devant être menées.

— M^me A ne déplore pas simplement des désordres dans son appartement mais également au niveau des abords et des emplacements de parking. Ces désordres, qui ont leur siège dans ces parties communes extérieures, déclarés dans le cadre de l’assurance dommage ouvrage, génèrent des travaux particulièrement importants et bruyants.

— le vice existait au moment de l’achat, au vu du rapport du 05/05/2005 de la société GEOTECHNIQUE FONDATION CONTRÔLE GFC qui conclut à un sol de très mauvaise qualité.

— la S.C.I. a comblé une partie du terrain avec des gravats pour stabiliser ce terrain, mais elle n’a pas attendu l’écoulement d’un délai de deux ans pour une parfaite stabilisation du terrain.

— la S.C.I. LES N est un vendeur professionnel, sur lequel pèse une présomption de connaissance des vices de la chose qu’il vend.

— le logement acquis par la requérante est grevé de vices cachés le rendant impropre à l’usage auquel la requérante destinait son logement.

— Aux termes de l’article 1648 du Code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Lors des premières expertises, les experts conclurent à des désordres d’ordre uniquement esthétique. Dès lors les acquéreurs ne constataient pas de désordres d’une nature telle qu’ils permettent une action en garantie des vices cachés.

C’est lors du troisième rapport d’expertise en date du 16 octobre 2013 que les désordres furent pour la première fois considérés comme importants, et non plus d’ordre uniquement esthétique.

— les rapports suivants sont tous édifiants quant à l’importance et l’aggravation des désordres.

— Le rapport d’expertise déposé le 19/01/2018 est versé aux débats.

Ce rapport était connu de la société PV N O P qui y faisait implicitement référence dans un courrier d’information du 30 avril 2018.

La nature décennale des désordres est confirmée.

Les vices affectant les ouvrages préexistaient bien à la vente, M^me A ayant acquis sa villa le 9 décembre 2008.

— l’expert a demandé, notamment à M^me A, des éléments afin d’évaluer son préjudice de jouissance et financier avec estimation du coût du déménagement et du relogement pendant au maximum une année, l’opération n’étant pas envisagée avant le deuxième semestre 2018.

Alors que son préjudice est considérable, M^me A ne souhaite pas attendre un délai aussi long et supporter des travaux de remise en état particulièrement lourds.

— le rapport d’expertise a été déposé le 13/02/2017, puis le 19/01/2018.

Il confirme la nature décennale des désordres subis.

— les désordres consistent en des flexions de plancher, l’expert DO a notamment relevé comme cause des désordres, des défauts d’armature en nappe supérieure sur la ligne d’appui intermédiaire et des enrobages d’acier insuffisants.

Le vice remonte en conséquence à la date de la construction et il en est de même pour la fissuration des murs sur notamment le bâtiment F, l’expert ayant relevé que la cause des désordres consisterait en des problèmes d’ancrage et de portance de certains pieux et des défauts d’acier de continuité entre les longrines.

— M^me A agit dans le délai de deux ans à compter du rapport d’expertise rendu le 16 octobre 2013. L’antériorité du vice par rapport à la vente est démontrée.

— l’expert a donc repris les deux solutions qui avaient été envisagées lors de la réunion en précisant que si des reprises devaient être envisagées sur les bâtiments, le coût total du sinistre pourrait atteindre un montant de 3 500 000 €, hors immatériels, non pris en charge par l’assurance DO.

— elle sollicite la résolution de la vente intervenue entre elle et la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE, et que la S.C.I. LES N soit condamnée à lui rembourser le prix d’achat de son logement ainsi que les frais occasionnés par la vente.

— elle sollicite également de la Cour que la S.C.I. LES SENIORALES DE L’ATLANTIQUE soit condamnée sur le fondement de l’article 1645 du Code civil à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.

— subsidiairement sur la réticence dolosive de la S.C.I. LES N, la fiche relative à l’état des risques naturels et technologiques joint à l’acte de vente et signée par la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE le 17 août 2007 ne fait nullement mention de risque de mouvement de terrain, en dépit des conclusions en 2005 de la société GEOTECHNIQUE FONDATION CONTRÔLE GFC, et de la fiche relative à l’état des risques naturel, miniers et technologiques sur la commune de MEURSAC qui permet de constater que des mouvements de terrain différentiels ainsi que des inondations et coulées de bouée ont eu lieu avant la construction de la résidence, notamment en 2003 et 2005.

La S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE a commis une manoeuvre dolosive en n’informant pas les acquéreurs des constatations qui avaient été effectuées préalablement à la construction de la Résidence et relatives à l’état du sol.

Ce silence émane du vendeur la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE.

Il portait sur une information déterminante.

— L’article 1304 du Code civil permet l’action en nullité pour dol dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du dol.

En l’espèce, M^me A a constaté avec le rapport d’expertise daté du 16 octobre 2013 que les désordres n’étaient pas seulement d’ordre esthétique et que leur aggravation était continue.

— le motif du tribunal retenant que cette information n’était pas à l’origine du désordre est factuellement erroné, du fait de l’absence de mention de risque du mouvement de terrain dans l’acte d’acquisition.

L’annulation de la vente est alors sollicitée.

— à titre infiniment subsidiaire sur la responsabilité de la S.C.I. en qualité de constructeur, les désordres compromettent à l’évidence la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs le rendant ainsi impropre à sa destination.

Elle est donc responsable en application de l’Art. 1792 du Code civil.

Aujourd’hui, l’assurance DO prend donc en charge la réparation des désordres matériels.

La mesure d’instruction qui était sollicitée par la concluante n’a ainsi plus d’intérêt.

Toutefois, et compte tenu de la nature des désordres, La S.C.I. LES N est dès lors responsable en application de l’Art. 1792 du Code civil et est tenue à la réparation des préjudices immatériels subis par M^me A, alors que les désordres matériels ne sont pas encore intégralement réparés.

L’assurance DO ne réparera pas ses dommages immatériels, soit : le déménagement, la mise en garde-meuble de son mobilier et une location le temps de la réalisation des travaux ainsi u’un nouvel emménagement, les formalités administratives en vue d’informer les divers fournisseurs de services du changement temporaire d’adresse, le règlement par M^me A des charges de copropriété et le règlement des taxes foncières et d’habitation, outre la privation de la jouissance de sa villa.

Il semble que la société PV N O P accepterait pour sa part de participer à l’indemnisation d’une partie des préjudices immatériels subis par les copropriétaires concernés par les désordres, mais l’on ne sait pas dans quelle proportion.

Faute d’information et d’engagements précis, elle chiffre sa demande indemnitaire à la somme de 50 000 €.

Il est en outre demandé que la société PV N O P sera tenue au paiement et qu’en cas de règlement par tous intervenants quels qu’ils soient de toutes sommes entre les mains de M^me A au titre de l’indemnisation de ces préjudices matériels, l’éventuel solde sera supporté par la société PV N O P et en tant que de besoin elle y sera condamnée.

— à titre encore plus subsidiaire, sa responsabilité sera retenue sur le terrain des désordres intermédiaires en application de l’Art. 1147 du Code civil.

— Si la société PV N O P soutient que dans la mesure où la maison de M^me A aurait été réparée, la concluante devrait être déboutée de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Elle a toutefois formé une demande de résolution de la vente.

Toutefois, les travaux de réparation lui ont été imposés alors qu’elle ne les avait pas demandés, parce qu’il s’agissait de travaux portant sur des parties communes.

— Au jour de la signification des présentes, le Conseil de M^me A n’a pas pu joindre sa cliente pour avoir l’éventuelle confirmation de ce que les travaux auraient été réalisés et qu’elle aurait réintégré son logement. Des travaux complémentaires seraient prévus.

Il appartient à l’intimée de rapporter la preuve de la réalisation des travaux dans leur intégralité.

La demande de M^me A en annulation de la vente est dès lors recevable et fondée.

En outre, le vendeur professionnel ne peut soutenir l’application des dispositions de l’article 1645 du code civil, et reste tenu aux dommages et intérêt réclamés au titre de son préjudice de jouissance.

— A titre subsidiaire, si l’annulation ne devait pas être prononcée, M^me A F, en sus du préjudice de jouissance, les préjudices immatériels rappelés ci- dessus et qui ne sont donc pas uniquement constitués par le trouble subi dans la jouissance de son bien et sont supérieurs au montant du préjudice de jouissance.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 28/08/2019, la société SAS PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE, ainsi que la société SAS PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955

Vu l’article L.261-9 du code de la construction et de l’habitation

Vu les articles 1116 et suivant du Code civil

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Vu l’article 1646-1 du Code civil

Vu l’article 1792 du Code civil

Il est demandé à la Cour d’appel de POITIERS de :

Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

o ordonné la mise hors de cause de la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION

o débouté M^me A de sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés

o débouté M^me A de sa demande d’annulation de la vente au titre des vices du consentement

o débouté M^me A de sa demande d’expertise -

Réformer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

o ordonné le sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la production du rapport amiable réalisé par M. Y

En conséquence et statuant à nouveau,

- débouter M^me A de ses demandes au titre d’un prétendu préjudice immatériel ou de jouissance

En tout état de cause,

- débouter M^me A de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

- condamner M^me A à verser à la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION la somme de 6.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e G H conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'

A l’appui de leurs prétentions, la société SAS PIERRE & M N O P et la société SAS PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION soutiennent notamment que :

— la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE, aux droits de laquelle intervient désormais la

société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION, ci- après « LES N » est intervenue en qualité de Maître d’ouvrage dans le cadre de la construction d’un ensemble immobilier situé lieudit « Les Epeaux » à […].

— le maître de l’ouvrage a souscrit un contrat au titre de l’assurance dommages ouvrage auprès de la MAF, couvrant ledit programme de construction.

— l’ensemble des lots de copropriété du dit ensemble immobilier a été vendu dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement à différents acquéreurs.

— par acte authentique du 9 décembre 2008, M^me A a acquis, dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) un appartement situé dans ledit ensemble immobilier pour un montant de 180.000 Euros.

— consécutivement à la déclaration de sinistre effectuée auprès de l’assurance dommages ouvrage et à la position de garantie prise par cette dernière, des travaux de reprise des désordres ont été exécutés.

Les travaux de reprise ont intégralement été exécutés, et les coûts de reprise préfinancés dans le cadre des garanties acquises auprès de l’assurance dommages ouvrage.

A ce jour, les désordres allégués par la demanderesse ont fait l’objet de reprise de sorte que ces désordres ont intégralement disparu.

— les droits et obligations de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE ont donc été transmis à la société PIERRE & M N O P.

La société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION sera mise hors de cause.

— les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

L’acte authentique de vente du 9 décembre 2008, produit par M^me A, montre que le bien immobilier a été acquis par cette dernière dans le cadre d’une Vente En l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

— les dispositions de l’article L.261-9 du code de la construction et de l’habitation aux termes desquelles :

'Lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement, la vente, après achèvement, d’un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l’article 1646-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-6 du présent code.

Toutefois, l’action éventuellement née en application du dit article ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur originaire'.

Ces dispositions ont pour objet d’assujettir au même régime des vices de construction tous les locaux d’un même ensemble immobilier dès lors que l’un d’entre eux au moins a été vendu avant l’achèvement, soit le régime de l’article 1646-1 du code civil.

— M. Z, copropriétaire et voisin de M^me A, ayant également initié une procédure sur les mêmes fondements que M^me A à l’encontre de la concluante, reconnaît avoir acquis son bien dans le cadre d’une Vente En l’Etat Futur d’Achèvement.

Il est indifférent que le bien de M^me A ait été ou non achevé lors de la vente, celui-ci faisant

partie d’un ensemble immobilier pour partie vendu en VEFA.

— ce ne sont pas les erreurs de plume commises par le Notaire dans l’acte de vente qui permettent de qualifier la vente.

Le régime juridique légalement applicable au vendeur d’immeuble à construire doit être retenu, qui exclu l’application de la garantie des vices cachés.

— la Cour de cassation a retenu : l’article 1641 du Code civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre à la vente d’immeubles à construire prévu par l’article 1601-1 du même Code.

Egalement : 'la seule action ouverte à M^me X… contre la société Carpi était l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil qui, dans les ventes d’immeubles à construire se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même code'.

— la jurisprudence visée par M^me A concerne la vente à terme.

— les termes de l’acte de vente ne permettent pas de déroger au régime juridique légalement applicable mais plus encore, cette clause ne saurait s’interpréter comme une soumission volontaire au régime de la garantie des vices cachés, puisque le vendeur n’y est pas légalement tenu. Cette clause est ainsi sans objet.

— la seule action ouverte à M^me A est l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil, qui n’est pas sanctionnée par la résolution de la vente.

— les désordres dénoncés par M^me A dans le cadre de la présente procédure ont, à ce jour, intégralement été repris dans le cadre de travaux préfinancés par l’assureur dommages ouvrage et ont intégralement disparu.

— les désordres concernant les parties communes de l’ensemble immobilier ainsi que l’appartement n°24 de l’Appelante ont fait l’objet d’une déclaration au titre de l’assurance dommages ouvrage, qui a accepté ses garanties.

— la concluante produit le rapport définitif établi par l’assurance dommages ouvrage, dont il résulte que :

— les travaux de reprise des désordres dénoncés par M^me A ont intégralement été exécutés et traités de sorte que plus aucun désordre ne persiste,

— l’ensemble des travaux de reprise a été préfinancé dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage et les responsabilités dans le cadre de la survenance des désordres ont été établies. Or, la Cour notera que la responsabilité de la concluante n’a nullement été retenue par les Experts au titre du sinistre.

— une fois les garanties de l’assurance dommages ouvrage acquises sur le désordre dont il est question, il ne peut plus être considéré que ce même désordre qui a vocation à disparaître de façon définitive, serait de nature à rendre le bien impropre à sa destination.

— Il ne saurait pas plus être soutenu que ce désordre pourrait avoir pour effet de diminuer la valeur du bien.

— M^me A ne rapporte d’ailleurs pas la preuve que les désordres persisteraient encore à ce jour dans son logement n°24.

Les désordres apparus dans d’autres logements ou même dans les parties communes ne sauraient – par définition – être constitutifs d’un vice caché affectant la « chose vendue », alors que les photographies versées ne sont pas datées.

— les experts intervenants dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage ont conclu à une défaillance des fondations par pieux.

Les solutions réparatoires mises en oeuvre dans le cadre de l’assurance DO mettront définitivement fin au problème de déformations de la dalle.

— le vice dont tente de se prévaloir M^me A à l’appui de sa demande de résolution de la vente n’existait pas au jour de la vente et est apparu postérieurement.

— la demande formée au titre d’un préjudice de jouissance n’est pas fondée, alors que la résolution de la vente est soutenue avec effet rétroactif.

— le maître de l’ouvrage ignorait tout de l’existence d’un quelconque désordre affectant les biens vendus au jour de la vente, alors que l’ensemble de la documentation relative à l’état des risques naturels et technologiques était joints à l’acte de vente de la demanderesse.

— du fait des travaux entrepris, à ce jour plus aucun désordre n’affecte le bien de M^me A ce qui prive l’action de cette dernière sur le fondement de la garantie des vices cachés de son objet, puisque le bien n’est ainsi plus impropre à son usage.

— En tout état de cause, les solutions réparatoires mises en oeuvre dans le cadre de l’assurance DO ont définitivement mis fin aux désordres dénoncés.

— le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

— il est faux de prétendre qu’il aurait volontairement gardé le silence, dès lors que la mauvaise qualité d’un sol n’est pas en soi constitutive d’un vice et ne préjuge pas de l’apparition future d’éventuels désordres sur les biens construits.

— il ressort des rapports d’expertise versés que les désordres résultent de défauts imputables aux constructeurs, soit un défaut d’armature de la dalle et un défaut de réalisation des pieux.

— le maître de l’ouvrage n’avait pas connaissance de défauts de conception et/ou d’exécution affectant l’ouvrage au jour de la vente.

— le vendeur a diffusé, au jour de la vente, une information conforme à l’état de ses propres connaissances en ce qui concerne l’ouvrage vendu.

Aucune réticence dolosive ne saurait être retenue.

— la demande formée au titre du préjudice de jouissance est mal fondée.

Le vendeur ne saurait être tenu au paiement de dommages et intérêts qu’à la condition qu’il ait eu connaissance des vices de la chose sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

En outre, les désordres rencontrés par M^me A antérieurement à la réalisation des travaux sont majoritairement de l’ordre de la micro-fissure. Ces désordres ne sauraient avoir impacté la jouissance de son bien par la requérante antérieurement à la réalisation des travaux de reprise.

— Le préjudice immatériel invoqué par M^me A résulte des nuisances qu’elle prétend avoir

subi du fait des conséquences du désordre dans son appartement « depuis les premiers mois de son installation, soit dès août 2010» (sic), soit « des fuites d’eau, des fissurations de maçonnerie, des vides sous plinthe (…) » .

— selon le dernier rapport d’expertise en date du 10/07/2019 que M^me A n’a pas produit, les travaux de reprise des désordres sont aujourd’hui achevés et M^me A a pu réintégrer son logement de sorte que son prétendu préjudice serait parfaitement quantifiable.

En outre, la responsabilité de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE n’a jamais été retenue dans le cadre de la

survenance du sinistre et aucune faute ne lui est imputable.

Sa responsabilité ne saurait alors être retenue et il appartient à M^me A de rechercher la responsabilité des constructeurs dont la faute a été retenue dans le cadre de la survenance des désordres.

— d’ailleurs le processus qui a été mis en place sous l’égide l’assureur dommages ouvrage comme cela résulte du rapport définitif communiqué.

En effet, si l’assurance dommages ouvrage ne couvre pas les préjudices immatériels subis par les propriétaires, en revanche, les assureurs de responsabilité décennale des entreprises dont la responsabilité a été retenue ont vocation à garantir ce poste de préjudice.

La question du préjudice immatériel a fait l’objet d’un traitement particulier entre les assureurs de responsabilité décennale des entreprises. Un expert économiste, M. B, a été missionné afin d’étudier et de se prononcer sur le préjudice immatériel consécutif subi par chaque copropriétaire.

Il résulte du rapport de cet expert que M^me A n’a pas elle-même produit que son préjudice a été arrêté comme suit par l’expert selon les justificatifs présentés par cette dernière :

— déménagement (prise en charge DO)

— frais de garde meubles (6 mois) : 5.332,80 Euros

— réaménagement : 2.000 Euros

— frais de logement: aucun / un logement ayant été mis à sa disposition à SAINTES

— frais de copropriété : 1.149,55 Euros

soit un total de : 8.482,35 Euros.

Certains coûts subis par certains copropriétaires ont fait l’objet d’un préfinancement par le syndic. A ce stade, on ignore donc si M^me A a bénéficié de ce préfinancement de sorte qu’il n’est pas établi que M^me A ait subi un quelconque préjudice.

— La société intimée n’a jamais reconnu sa responsabilité et donc accepté de participer financièrement à l’indemnisation du préjudice des co-propriétaires.

— à titre subsidiaire, la Cour ramènera le montant des demandes présentées par l’appelante à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 8.482,35 Euros.

— M^me A ne pourra qu’être déboutée des demandes formulées tant sur le fondement de

l’article 1792 du Code civil que sur le fondement de l’article 1645 du même code.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29/08/2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La recevabilité de l’action engagée par M^me A n’est plus contestée en cause d’appel du fait de la publication de l’assignation.

De même, l’appel ne vise pas les dispositions du jugement en ce qu’il a :

— constaté l’intervention volontaire de la société PIERRE & M N O P, venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE,

— ordonnée la mise hors de cause de la société PV N PROMOTION ET COMMERCIALISATION.

Ces dispositions du jugement seront confirmées.

Sur l’action en résolution de la vente dans le cadre de la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donne qu’un moindre prix, s’il les avait connu'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 dispose que 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de sa faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

Toutefois, l’article L 261-9 du code de la construction et de l’habitation dispose: 'Lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou enl’état futur d’achèvement, la vente, après achèvement, d’un local compris dans cet immeuble st assujettie aux dispositions de l’article 1646-1 du code civil'.

Cet article dispose : 'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des 4 obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3".

Enfin, l’article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement'.

Il résulte de la conjonction de ces dispositions légales que, selon une jurisprudence constante, l’article 1641 du code civil sur la garantie des vices cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeuble à construire prévue par l’article 1601-1 du même code.

En effet, le vendeur d’immeuble à construire, qu’il s’agisse d’une vente à terme ou d’une vente en état futur d’achèvement, est tenu, non de la garantie des vices cachés, mais des obligations auxquelles dont tenus les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil.

L’application de cette règle de garantie est légalement étendue à tout local compris dans l’immeuble et vendu après achèvement, dès lors que l’un quelconque des locaux composant cet immeuble a été vendu à terme ou en état futur d’achèvement.

En l’espèce, il est constant que M^me A a acquis de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE le lot 24 et le lot 63 de l’immeubkle en copropriété, sis sur la commune de MEURSAC, par acte authentique en date du 09/12/2008.

Si l’entête de l’acte porte la mention VEFA, le corps de l’acte porte la mention de 'vente achevée'.

Toutefois, s’agissant du programme immobilier de la société 'S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE', Maître DUBOSSON, notaire à DIJON, a attesté le 09/03/2017 que 38 actes ont été signés en vente en état futur d’achèvement et 3 actes ont été signés en vente achevée.

Il résulte en outre de l’acte de vente en date du 03/04/2017 passé entre la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE et M. et M^me Z devant maître C, notaire à DIJON, que cette vente a été conclue en état futur d’achèvement, s’agit du lot n° 23, bâtiment F.

En conséquence, il convient de retenir l’application en l’espèce des dispositions de l’article L 261-9 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’il est démontré que l’un quelconque des locaux composant l’immeuble ou le lot 24, bâtiment F de M^me A est situé, a été vendu en état futur d’achèvement.

Si la page 11 de l’acte de vente de M^me A porte la mention suivante : 'charges et conditions … Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol du bâtiment. Toutefois. le vendeur étant un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra pas s’appliquer', l’appelante ne peut soutenir l’application d’une garantie des vice cachés alors qu’une disposition légale contraire reçoit application, comme justement prévu à l’acte.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande de résolution de la vente intervenue le 09/12/2008 sur le fondement de la garantie des vices cachés, étant précisé que la responsabilité de plein droit de la société PIERRE & M N O P, venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE est par voie de conséquence applicable en l’espèce, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Sur la demande au titre de la réticence dolosive :

L’article 1116 du code civil dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

Il ressort des expertises amiables réalisées et versées aux débats que d’importants désordres ont pu être relevés, dont des flexions de plancher, l’expert dommages ouvrage M. D relevant dans son rapport du 19/01/2018comme cause des désordres, des enrobages en nappe supérieure trop importants et des sections insuffisantes d’acier.

Les fissurations des murs ont pour origine des problèmes d’encrage et de portance de certains pieux.

Sur ce point, le diagnostic réalisé le 30/11/2014 par la société SECSA mentionne en conclusion que les pathologie des bâtiments F,G et H sont dues 'de manière déterminante à des défauts d’exécution des pieux concernant leur bétonnage, leur ancrage, leur capacité portante et leur excentrement…'

Enfin, les ruptures de canalisation sous les planchers pour les bâtiments D, F et G résultent de l’affaissement du terrain tourbeux, les canalisations n’ayant pas été accrochées en sous-face des planchers.

Il en résulte que la cause des désordres dénoncés par M^me A n’est pas la nature des sols elle-même mais les manquements des constructeurs au respect des règles de l’art dans le cadre d’une construction édifiée sur un sol tourbeux.

Il n’est pas démontré qu’une construction sur un tel sol n’était pas possible, les techniques de construction devant, par contre, être soigneusement adaptées à ces caractéristiques.

Le fait que la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE n’ait pas communiqué l’étude géotechnique réalisée sur le terrain de la commune de MEURSAC en 2005 par la société GEOTECHNIQUE FONDATION CONTRÔLE GFC est sans conséquence, dès lors que le défaut de qualité du sol n’est pas à l’origine du désordre dénoncé, au contraire des techniques de constructions inadaptées mises en oeuvre.

Compte tenu de sa juste motivation, le jugement sera confirmé sur ce point, M^me A devant être déboutée de sa demande d’annulation de la vente, faute pour elle d’établir l’existence d’une réticence ou de manoeuvres dolosives de la part de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE.

Sur la responsabilité de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE en sa qualité de constructeur :

Il résulte des rapports d’expertise versés aux débats que les désordres constatés, dont la réalité et la nature ne sont pas contestés, compromettent, s’agissant notamment d’importantes fissurations, la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs le rendant ainsi impropre à sa destination.

Il n’est pas contesté que l’assurance Dommages-Ouvrage a pris en charge les dommages matériels subis notamment par M^me A, alors que la responsabilité de plein droit du vendeur en état futur d’achèvement ne saurait être en l’espèce contestée par application des dispositions de l’article L 261-9 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’il ne justifie nullement par les pièces versées que les désordres résulteraient d’une cause étrangère aux travaux réalisés sur sa commande.

Sur les dommages matériels, il ressort du rapport de vérification en date du 17/04/2019 versé aux débats que les travaux réparatoires ont été réalisés, y compris les travaux complémentaires du lot 24 de M^me A.

Il appartient en conséquence à la société PIERRE & M N O

P, venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE de supporter, en sa qualité de vendeur du bien de M^me A, les frais de réparation des préjudices immatériels supportés par l’appelante.

Si M^me A forme deux demandes successives, l’une de 15 000 € au titre de son préjudice de jouissance, l’autre de 50 000 € au titre des dommages immatériels, il y a lieu de considérer que le préjudice de jouissance subi forme partie des dommages immatériels.

M^me A ne verse pas aux débats d’éléments probants particuliers permettant de détailler les postes des préjudices qu’elle décrit, mais il résulte de l’avenant n°1 du rapport d’expertise définitif modifié en date du 10/07/2019,versé aux débats par la société PIERRE & M N O P, que M. B, économiste expert, a réalisé une estimation actualisée au 21/06/2019 des frais immatériels des divers propriétaires de lots.

Il résulte de ce rapport que les frais de M^me A peuvent être retenus ainsi :

— déménagement = prise en charge dans le cadre de l’assurance DO

— frais de garde meubles (6 mois) : 5.332,80 €

— réaménagement: 2.000 €

— frais de logement: aucun / un logement ayant été mis à sa disposition à SAINTES

— frais de copropriété : 1.149,55 €

soit un total de 8.482,35 €.

A cette somme, précisément évaluée et non contredite, doit être ajouté le montant de l’indemnisation du trouble de jouissance de M^me A.

Celle-ci, née le […], supporte, au moins depuis le 3^e rapport d’expertise en date du 16/10/2013, la présence de désordres importants, troublant sa jouissance au point qu’après réunion le 07/02/2017, la démolition des bâtiments avec reconstruction à l’identique avait été envisagée comme l’une des solutions réparatoires.

Il doit être souligné qu’il s’agissait pour elle de l’achat d’un logement neuf, inclus dans un projet d’accueil spécifique de personnes âgées.

Son trouble de jouissance conséquent sera alors indemnisé à hauteur de la somme de 12000 €.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la production du rapport amiable et contradictoire réalisé par M. Y, et renvoyé l’affaire à la mise en état du 6 septembre 2017.

La société PIERRE & M N O P, venant aux droits de la S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE doit être condamnée au paiement de la somme de 20 482,35 € au titre de l’indemnisation des dommages immatériels subis par M^me A qui verra le surplus de ses demandes écarté, faute d’autres justifications.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la société S.A.S. PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de condamner la société S.A.S. PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à payer à M^me I-J A la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a :

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la production du rapport amiable et contradictoire réalisé par M. Y,

— renvoyé la présente affaire à la mise en état du 6 septembre 2017.

Y ajoutant,

CONDAMNE la société S.A.S. PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à payer à M^me I-J A la somme de 20 482,35 € au titre de l’indemnisation des dommages immatériels subis par M^me A

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société S.A.S. PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE à payer à M^me I-J A la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais de première instance et d’appel.

CONDAMNE la société S.A.S. PIERRE & M N O P, venant aux droits de la société S.C.I. LES N DE L’ATLANTIQUE aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT