COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2021

N° RG 19/05871 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TMTX

AFFAIRE :

SAS ALHESTIA

C/

SA CREDIT DU NORD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/01195

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Claire RICARD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS ALHESTIA

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1962340

Représentant : M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0628 -

APPELANTE

****************

SA CREDIT DU NORD

N° SIRET : B45 650 485 1

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2190748 – Représentant : M^e Pascale BANIDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0124

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 1986, la société immobilière Batibail, aux droits de laquelle vient la

société Alhestia, a donné à bail commercial à la société Crédit du Nord des locaux dans un immeuble sis

[…]) pour une durée de 9 années à compter

du 1^er janvier 1987.

Le bail a été successivement renouvelé et pour la dernière fois, par acte du 10 décembre 2007 avec effet au

1^er octobre 2007, pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 205 000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2016, la société Crédit du Nord a notifié à la société Alhestia une

demande de renouvellement à effet du 1^er janvier 2017 sollicitant que le loyer soit ramené au montant de

197.700 € HT.

La société Alhestia a notifié par acte du 14 mars 2017 son acceptation du principe du renouvellement.

La société Crédit du Nord a, par acte du 19 mai 2017, fait assigner la société Alhestia devant le juge des

loyers commerciaux qui a, par jugement du 10 juillet 2017, constaté le renouvellement du bail au 1^er janvier

2017 et ordonné avant dire droit une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 7 mai 2018.

Par jugement du 8 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a:

— fixé à 203 876 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Alhestia et

la société Crédit du Nord à compter du 1^er janvier 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré restant

inchangées,

— dit que les trop perçus de loyer échus et payés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance

depuis le 19 mai 2017,

— dit que le dépôt de garantie sera réajusté,

— condamné la société Crédit du Nord et la société Alhestia aux dépens qui seront partagés par moitié,

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 6 août 2019, la société Alhestia a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2021, la société Alhestia demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a appliqué un abattement de 3% en retenant que la clause du bail

prévoyant que les travaux de conformité sont à la charge du preneur constitue une charge exorbitante du droit

commun,

Statuant à nouveau,

— Dire et juger qu’un abattement sur la valeur locative n’est pas justifié,

— Débouter la société Crédit du Nord de ses demandes,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2017 à la somme en principal de 211.000 € hors

taxes et hors charges,

— Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— Condamner la société Crédit du Nord à payer à la société Alhestia la somme de 5.000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens, qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, dont le

montant pourra être recouvré directement par la société Lexavoue représentée par Maître Martine Dupuis,

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 février 2021, la société Crédit du Nord demande à la cour de :

— Déclarer l’appel de la société Alhestia mal fondée et l’en débouter,

— Juger que les stipulations contractuelles mettent à la charge de la société Crédit du Nord tout à la fois les

mises en conformité liées à son activité, celles liées aux locaux qu’elle loue et celles liées à l’immeuble de

sorte qu’il s’agit d’une charge incombant en principe au bailleur et transférée sur le preneur, dont il convient de

tenir compte pour la détermination de la valeur locative et ce par voie d’abattement sur la valeur locative,

— En conséquence, dire que c’est à bon droit que le premier juge a appliqué sur la valeur locative un coefficient

d’abattement de 3%,

— Juger en conséquence que le loyer fixé à 203.876 € à effet du 1^er janvier 2017 l’a été à bon droit,

— Juger que les mises en conformité relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et que, quel que soit

l’usage, il n’en demeure pas moins que son transfert sur le preneur constitue un transfert de charges

exorbitantes du droit commun, que ces mises en conformité s’imposent au preneur tant au regard de la

consistance du bien loué qu’au regard des parties communes de l’immeuble,

— Juger que la sous-location, invoquée de façon subsidiaire par le bailleur, comme justifiant une majoration de

3% de la valeur locative, ne présente aucun intérêt concret pour la société Crédit du Nord, la société Alhestia

étant irrecevable à demander à la Cour de faire application de ce taux de majoration qui n’est invoqué ni dans

le cadre de l’appel interjeté, ni dans le dispositif des écritures de l’appelante,

— Condamner la société Alhestia au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces

derniers au profit de Maître Claire Ricard.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale

La société Alhestia précise interjeter appel du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande d’abattement

supplémentaire de 3% de la société Crédit du Nord, contrairement à l’avis de l’expert. Elle soutient que les

travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur, et qu’il n’y a pas lieu à pratiquer un abattement sur

la valeur locative de ce chef, s’agissant d’un usage et non d’une clause exorbitante du droit commun. Elle

ajoute que les baux pris en compte par l’expert contenait une telle charge pesant sur le preneur, de sorte que

l’abattement de 3% n’était pas justifié. Elle observe que les travaux réalisés en 2013 par le preneur relèvent de

la rénovation de l’agence qui n’entrent pas dans l’article R145-8 du code de commerce, et s’oppose à la prise en

compte de travaux tendant à installer un SSI dans l’immeuble, réalisés après le renouvellement du bail, et

relevant des travaux de copropriété.

Elle fait état du décret du 3 décembre 2014 et des avantages consentis au preneur.

La société Crédit du Nord fait état des conventions locatives et des dispositions de l’article 1719 du code civil

imposant au bailleur de maintenir la chose louée conforme à sa destination contractuelle, alors qu’en l’espèce

le bailleur s’est déchargé de ses obligations sur le preneur.

Elle soutient que l’expert n’avait pas appliqué d’abattement en retenant que les mises en conformité étaient

d’usage, et n’a pas pris en compte celles dépassant le cadre nécessaire pour la pratique de l’activité. Elle

affirme que depuis le décret du 3 décembre 2014, le transfert au preneur des mises en conformité constitue

une charge exorbitante de droit commun, justifiant l’application d’un abattement sur la valeur locative, et fait

état de la jurisprudence récente en ce sens. Elle écarte la prise en compte des éléments de comparaison relevés

par l’expert sur ce point, et conteste toute 'double peine’ pour le bailleur du fait d’une double prise en compte

de l’abattement, en relevant que le prix proposé par l’expert n’induisait pas d’abattement. Elle précise que les

travaux qu’elle a engagés en 2013 relèvent de la mise en conformité et auraient dû incomber au bailleur,

comme ceux du système de sécurité incendie.

***

L’article R145-8 du code de commerce prévoit que

'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les

obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans

contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations

imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. …'.

L’article R145-35 dispose que

'Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas

échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité

avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses

réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal

est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la

taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à

l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; …'

L’article 1719 du code civil indique que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et

d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée.

L’article 9 du bail prévoit que le preneur doit rembourser les différentes taxes afférentes aux biens loués en ce

compris la taxe foncière, l’article 10 contient le même remboursement de la prime d’assurance portant sur

l’immeuble, et l’article 11 des charges récupérables.

L’article 5 du contrat consacré aux conditions générales de jouissance spécifie notamment que le preneur,

s’oblige, par dérogation à l’article 1719 précité, à exécuter à ses frais et sous sa responsabilité tous les travaux,

équipements et installations en résultant, en ce compris ceux nécessaires à la poursuite de l’exploitation de son

commerce dans les lieux loués.

S’agissant du paiement de la taxe foncière, le jugement l’a, comme la prime d’assurance et les charges non

récupérables à la charge du preneur, considérée comme une charge exorbitante du droit commun, et l’a déduite

du montant du loyer.

L’article R145-35 précité pose le principe selon lequel les impôts ne peuvent être imputés au locataire, avant

de prévoir que de manière dérogatoire peuvent lui être imputés la taxe foncière et les taxes additionnelles à la

taxe foncière.

Il ressort de la réponse ministérielle n°3675 du 12 décembre 2017 à une question écrite d’un parlementaire que

le décret n°2014-1317 qui a institué l’article R145-35 'n’a pas modifié l’état antérieur du droit qui prévoit en

application de l’article R145-8 du code de commerce, que le transfert de cette taxe foncière sur le locataire, s’il

est réalisé sans contrepartie, entraîne une diminution de la valeur locative susceptible par voie de conséquence

de se répercuter sur le montant du loyer'.

Il en ressort que le fait de mettre à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière justifie une minoration

de la valeur locative ; toutefois, il doit être tenu compte des usages pour les locaux situés dans le même

voisinage, et de la présence dans les baux de la même disposition exorbitante.

En l’espèce, l’expert judiciaire n’a pas relevé que les baux du voisinage présentaient la même disposition ; le

rapport 'Veron’ commandé par la société Alhestia, a retenu que la mise à charge du preneur de l’impôt foncier

constituait une clause exorbitante et n’a pas soutenu qu’il en était de même pour la quasi-totalité des baux,

mais l’a prise en compte comme correctif pour calculer la valeur locative des locaux.

S’agissant des travaux de mise en conformité, l’expert judiciaire M. X, interrogé par le conseil de la

société Alhestia sur le fait d’écarter un éventuel abattement pour ces travaux, a indiqué qu’ils présentaient un

caractère exorbitant du droit commun incontestable, mais qu’il était d’usage qu’ils incombent au locataire, de

sorte qu’il n’avait pas effectué d’abattement.

Le jugement a considéré que les travaux de conformité reposant sur le preneur, constituaient des charges

exorbitantes qui justifiaient un abattement de 3%, et écarté comme indifférent le fait que de telles clauses

figurent habituellement dans les baux relatifs à ce type de locaux.

Si la société Alhestia soutient que la prise en charge des travaux de conformité par le preneur constitue la

norme, et fait état de l’avis d’experts en ce sens, l’expert judiciaire n’a pas relevé que les baux du voisinage

présentaient la même disposition ; le rapport 'Veron’ commandé par la société Alhestia a lui considéré que la

mise à la charge du preneur des travaux de conformité existait dans la 'quasi-totalité des baux’ -sans qu’il ne

précise, dans les baux qu’il a examinés, si les travaux de conformité sont à la charge du preneur-, ce dont il a

déduit qu’elle ne présenterait pas de caractère exorbitant.

Alors que la société Alhestia affirme que la prise en charge de ces travaux incombe normalement au preneur,

il sera rappelé que l’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à

l’usage pour laquelle elle est louée, l’article 1720 ajoutant qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il ressort de l’article R145-8 précité que le transfert des obligations du bailleur dont il s’est déchargé sur le

preneur est un facteur de diminution de la valeur locative, et la mise à la charge du preneur des travaux de

mise en conformité constitue une charge exorbitante, comme relevé par l’expert judiciaire.

En conséquence, les obligations respectives des parties étant un facteur de détermination de la valeur locative,

il convient de prendre en considération le fait de faire peser sur le preneur des charges exorbitantes du droit

commun, telle la prise en charge des travaux de conformité, qui fait partie de l’équilibre contractuel.

Si la société Alhestia affirme que la valeur locative a été fixée par l’expert en considérant ce transfert de

charges, et qu’appliquer un abattement reviendrait à déduire deux fois ce transfert, les éléments comparatifs

portant sur des renouvellements de baux pris en compte par l’expert judiciaire ne précisent que pour deux cas

une telle prise en charge du transfert. Par ailleurs, l’expert judiciaire n’a pas justifié le défaut d’abattement par

le fait qu’il avait pris en compte ce transfert dans la fixation de la valeur locative, mais parce qu’il a estimé

qu’il s’agissait d’un usage que ces charges relèvent du preneur.

Les travaux réalisés en 2013 par la société Crédit du Nord dans les locaux, et dont elle a assuré la charge

financière -elle produit à ce titre un devis de 42.817,17 € HT-, ont porté notamment sur les dispositifs d’accès

aux locaux -en ce compris pour les personnes à mobilité réduite- et d’évacuation de ceux-ci, qui ne relèvent

pas uniquement d’un choix du locataire d’améliorer les locaux de son agence bancaire, mais de la mise en

conformité des locaux loués.

La société Crédit du Nord justifie aussi que des travaux du système de sécurité incendie lui ont été répercutés

par le bailleur, même s’ils sont intervenus après le renouvellement du bail.

Au vu de ce qui précède, et alors que l’autorisation de sous-location donnée au preneur ne saurait compenser

la minoration de la valeur locative induite par le transfert des charges sur le preneur, il convient de confirmer

le jugement en ce qu’il a procédé à un abattement de 3% sur la valeur locative du fait de ce transfert.

La valeur locative fixée par le jugement sera donc confirmée.

Sur les autres demandes

Les autres dispositions du jugement seront confirmées, en ce compris le partage des dépens de 1^re instance.

La société Alhestia succombant en son appel, elle sera condamnée au paiement des dépens d’appel et au

versement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Alhestia au paiement d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Claire Ricard.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,