21/03/2022

ARRÊT N°

N° RG 20/00745

N° Portalis DBVI-V-B7E-NPQK

MD / RC

Décision déférée du 10 Janvier 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE ( 17/04162)

M^me X

C Y

C/

Z E

S.A.S. LP PROMOTION

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame C I J Y […]

[…]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Z E

Pris en sa qualité d’associé de la SCI LP PROMOTION BEL AIR

[…]

[…]

ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. LP PROMOTION

Pris en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP PROMOTION BEL AIR ainsi qu’en sa qualité d’associé de la SCI LP PROMOTION BEL AIR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e G H de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER

& ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. B, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. B, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. B, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS – PROCÉDURE – PRÉTENTIONS

La société civile immobilière (Sci) Lp promotion bel air, promoteur immobilier, a fait construire un ensemble immobilier de plusieurs lots formant la résidence « Le domaine de Bel air », située à Gond-Pontouvre en

Charente (16).

La Sci Lp promotion bel air avait pour associés la Sas Lp promotion et M. Z E.

La société Rivoli France a présenté à M^me C Y un plan d’épargne fiscal fondé sur l’acquisition d’un appartement situé à Gond-Pontouvre.

Suivant contrat conclu le 8 février 2008 avec la Sci Lp promotion Bel air, M^me C Y a réservé un appartement de type T2 avec parking au sein de ladite résidence.

Par acte authentique du 4 juin 2008, M^me Y a procédé à l’achat définitif de l’appartement et de deux parkings en l’état futur d’achèvement financé par un prêt de 124 441 euros souscrit auprès du Crédit foncier de

France.

Cet achat a été réalisé dans le cadre du dispositif fiscal dit « Robien recentré » issu de l’article 4 de la loi

n°2006-872 du 13 juillet 2009 portant engagement national pour le logement et codifié à l’article 31 h) du code général des impôts, tel qu’en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location obligatoire de neuf années du bien acquis.

M^me Y a confié la gestion locative de son bien à la société Avantim Aquitaine et a souscrit différentes garanties, dont notamment celle couvrant les loyers impayés et la vacance locative.

Les biens ont été livré le 27 janvier 2009 et fait l’objet de plusieurs contrats de location, dont le premier a été conclu le 29 octobre 2009.

Le 7 juillet 2014 la Sci Lp promotion bel air a été dissoute, liquidée et radiée du registre du commerce et des sociétés.

Le 8 février 2017 le bien a été estimé par l’agence immobilière Avantim Aquitaine à un prix compris entre

45 000 et 50 000 euros.

Par ordonnance du 5 juillet 2017, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a nommé la société par actions simplifiées (Sas) Lp promotion, associée de la Sci Lp promotion Bel air, en qualité de mandataire ad hoc de ladite Sci afin de la représenter.

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Par exploits d’huissier en date des 3 et 5 octobre 2017, M^me Y a fait assigner la Sas Lp promotion en qualité d’associée et mandataire ad hoc de la Sci Lp Promotion Bel air et M. Z E devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir engager leur responsabilité civile en raison des manquements de la Sci Lp promotion Bel air à ses obligations d’information et de conseil qui lui ont fait perdre une chance de ne pas contracter.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- déclaré prescrite l’action intentée par M^me Y à l’encontre de la société Lp promotion et Z E,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rejeté les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné M^me Y aux entiers dépens de l’instance,

- autorisé Maître G H à recouvrer directement contre M^me Y les dépens dont il a fait

l’avance sans avoir reçu provision.

Pour en décider ainsi, le tribunal a retenu que M^me Y s’était fondée sur le dol et sur les manquements à

l’obligation d’information et de conseil de la société Lp promotion Bel air.

Il a considéré que l’action de M^me Y fondée sur le dol était prescrite à la date de l’assignation dès lors que s’agissant de l’attractivité en termes locatifs, de la valeur vénale du bien et du contexte immobilier local,

c’est à l’issue de la première vacance locative, le 28 octobre 2009, que M^me Y a pu se rendre compte

d’éventuelles man’uvres dolosives.

Le tribunal a par ailleurs estimé que l’action fondée sur les manquements aux devoirs d’information et de conseil était prescrite à la date de l’assignation dès lors que l’acheteur a un devoir de vigilance qui l’oblige à être curieux lors de la vente et doit se renseigner sur le prix moyen du mètre carré dans le secteur.

Le tribunal a retenu la date de signature de l’acte authentique de vente comme point de départ de l’action de

M^me Y.

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Par déclaration en date du 27 février 2020, M^me Y a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

- déclaré prescrite son action,

- débouté M^me Y de ses demandes,

- condamné M^me Y aux entiers dépens de l’instance.

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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 novembre 2021, M^me C Y, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1134 ancien, 1135 ancien, 1147 ancien, 1154,

1217, 1231, 1382 ancien, 2224 du code civil,, 325-1 à 325-31 du règlement général de l’autorité des marchés financiers, d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré l’action introduite prescrite et donc irrecevable et débouté M^me Y de ses demandes, et statuant à nouveau,

- condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, la Sci Lp promotion Bel air représentée par son mandataire ad hoc la Sas Lp promotion, la Sas Lp promotion et M.

Z E en leur qualité d’associés de la Sci Lp promotion Bel air à proportion de leurs droits sociaux, à payer à M^me Y la somme de 170 073,92 euros,au titre de la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé et résultant des manquements de l’intimé à ses obligations d’information et de conseil :

* 834 euros au titre des frais d’enregistrement,

* 47 423,09 euros au titre du contrat de prêt,

* 3 937,43 euros au titre du contrat d’assurance emprunteur,

* 1 608,18 euros au titre du contrat d’assurance locative,

* 18 780,93 euros au titre des charges de copropriété, * 4 835,33 euros au titre des frais de gestion,

* 2 183,96 euros au titre des travaux de rénovation,

* 6 225 euros au titre des taxes foncières,

* 9 805 euros au titre de la perte de loyer,

* 74 441 euros au titre de la perte financière,

- les condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de la réparation de ses préjudices moraux,

- ordonner la capitalisation su les sommes in solidum dues dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

- les condamner in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, M^me Y soutient que :

Sur la recevabilité de ses demandes,

- son erreur sur la vénale du bien est le fait à l’origine de son action judiciaire,

- il convient donc de considérer que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil est la date à laquelle Mme

Y a pu prendre connaissance du caractère irréaliste de la valeur de revente projetée de son bien, soit lors de l’estimation réalisée par la société de gestion Avantim Aquitaine lui permettant de prendre connaissance du caractère impécunieux de l’opération et de ce que la valeur réelle de son bien était inférieure de plus de la moitié à sa valeur d’achat,

- la date à laquelle l’investisseur aurait dû connaître l’erreur sur la valeur vénale de son bien dépend d’une analyse in concreto des circonstances de l’espèce et notamment de la nature de l’investissement souscrit, de sorte que l’achat du bien reposant sur le dispositif fiscal Robien Recentre qui imposait à l’investisseur de louer son bien pendant neuf ans minimum, ce n’est qu’à compter d’octobre 2018 que M^me Y a été en mesure de connaître l’erreur sur la valeur vénale de son bien,

- la date du terme de la première vacance locative ne peut être le point de départ du délai de prescription dès lors que la loi du 13 juillet 2006 prévoit que le bien doit être loué dans les douze mois suivant l’achèvement de

l’immeuble, l’existence d’une vacance locative étant prévue, elle ne peut avoir alerté M^me Y,

- l’acheteur n’a pas de devoir de vigilance en présence d’une obligation spécifique d’information à la charge du vendeur,

- l’acheteur ne pouvait connaître, par ses propres moyens, la situation du marché locatif à Gond-Pontouvre car ce type d’informations n’est pas accessible par de simples vérifications,

Sur le bien-fondé des demandes,

- il s’agissait d’une opération financière globale ayant pour support un bien immobilier, de sorte que la Sci Lp promotion bel air était débitrice d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de M^me Y concernant les caractéristiques essentielles du bien, le potentiel locatif du bien, la rentabilité légitimement attendue afin d’apprécier la qualité et l’opportunité de l’investissement, mais aussi les risques de perte de

l’avantage fiscal et de perte de valeur du bien au regard des aléas pesant sur le marché,
- la Sci Lp promotion bel air est tenue des manquements du mandataire qu’elle a chargé de commercialiser les biens immobiliers,

- le contexte local défavorable de l’opération n’a pas été communiqué à M^me Y, le vendeur et son mandataire ayant seulement délivré les informations favorables à l’opération qui étaient donc incomplètes et parfois trompeuses, y compris dans la brochure commerciale fournie,

- le prix d’acquisition initial du bien était surévalué,

- M^me Y a perdu une chance de ne pas souscrire à l’opération, et subi plusieurs préjudices financiers tenant à :

' la perte de valeur à la revente du bien, perte qu’elle n’aurait pas à supporter si elle n’avait pas souscrit à

l’opération,

' aux frais versés dans le cadre de l’opération : frais d’enregistrement lors de l’acquisition du bien, coût du contrat de prêt, coût de l’assurance emprunteur, frais d’assurance locative, charges de copropriété, taxes foncières, frais de gestion locative, frais de rénovation du bien, perte de loyers,

- M^me Y a également subi un préjudice moral car l’opération réalisée a été source d’anxiété.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 22 novembre 2021, la Sas Lp promotion en qualité de mandataire ad hoc de la Sci Lp promotion Bel air et d’associée de cette société et M. Z

E, en qualité d’associé de la Sci Lp promotion Bel air, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1147, 1382, 2222 et 2224 du code civil dans leur rédaction applicable au présent litige, articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

À titre principal,

- confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

- en conséquence, déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par M^me Y à l’encontre des intimées,

À titre subsidiaire,

- débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

En toutes hypothèses,

- condamner M^me Y ou, à défaut, tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Y ou, à défaut, tout succombant, au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître G H, avocat.

À l’appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que :

- en matière de dol et de manquement à l’obligation d’information et de conseil, le dommage s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter qui se manifeste à la date de conclusion du contrat de vente le 4 juin 2008

s’agissant de la valeur du bien acquis ; en revanche, en ce qui concerne la perte de loyers et la rentabilité locative, le point de départ du délai de prescription peut être fixé au plus tard à la date de la première location le 29 octobre 2009,
- l’opération de défiscalisation poursuivie par M^me Y n’est pas entrée dans le champ contractuel,

- M^me Y ne peut se prévaloir d’une faute de M^me A et la société Rivoli qui sont inconnues de la

Sci Lp promotion Bel air et ne sont pas attraites dans la cause,

- la simulation n’a pas été établie par la Sci Lp promotion bel air ni l’un de ses mandataires,

- les informations visées dans la plaquette commerciale ne sont pas mensongères,

- la Sci Lp promotion était seulement chargée d’informer l’acquéreur des caractéristiques essentielles du bien vendu,

- il appartenait à M^me Y de se renseigner sur l’acquisition envisagée et aucune surestimation du bien lors de la vente n’est établie,

- M^me Y ne prouve pas qu’elle aurait pu réaliser un investissement plus rentable, et les préjudices allégués n’ont pas de lien de causalité avec les prétendus manquements,

- M^me Y a atteint les objectifs recherchés par le contrat puisqu’elle s’est constitué un capital, a perçu des revenus locatifs et bénéficié d’une économie d’impôt.

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2021 et l’affaire a été examinée à l’audience du 7 décembre 2021.

MOTIVATION

1. Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas connaissance.

Dans ses conclusions, M^me Y estime avoir commis une erreur sur la valeur vénale de son bien et sur la rentabilité de l’opération. Elle prétend qu’elle serait due à des mensonges de la part de la société Lp promotion bel air qui était tenue d’informer et de conseiller M^me Y dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier litigieux.

Il convient donc de considérer que M^me Y fonde son action tant sur le dol que sur l’obligation d’information et de conseil aux fins d’engagement de la responsabilité civile de cette société et d’indemnisation des préjudices qui en auraient découlé.

La recevabilité de ses demandes doit donc être analysée sous ces deux fondements, séparément, les points de départ des délais de prescription n’étant pas identiques.

2. Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l’investisseur démontre qu’il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.

2.1 S’agissant de la rentabilité locative, s’il ne peut être imposé à M^me Y de procéder à des investigations pour pallier l’absence d’information du vendeur, le devoir de vigilance oblige l’acquéreur à faire preuve d’une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, il doit effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu’à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet à l’investisseur de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.

Si M^me Y s’était renseignée avant de conclure la vente sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, elle aurait été en mesure de détecter la surévaluation du prix du bien qu’elle reproche à la société Lp promotion bel air et qui doit être recherchée à la date de la vente. M^me Y ne peut valablement soutenir que le point de départ de ce délai de prescription doit être repoussé à la date d’estimation de son bien effectuée en février 2017 soit plus de huit ans après son acquisition.

En effet, cette évaluation établissant une valeur vénale inférieure au prix d’achat est postérieure de plusieurs années et ne peut être déterminante dès lors que cette valeur dépend d’aléas liés à l’évolution du marché et à la conjoncture économique.

2.2 Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 4 juin 2008, et se prescrivait donc, compte tenu de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013.

La prescription quinquennale était donc acquise les 3 et 5 octobre 2017, lorsque M^me Y a engagé son action en justice.

2.3 S’agissant de la présentation des risques et de la rentabilité de l’investissement, M^me Y considère que son préjudice consiste en une perte de valeur vénale du bien à l’issue de la période de location obligatoire, puisqu’elle indique n’avoir pu le revendre au prix de son acquisition, revente d’ailleurs non advenue, à telle enseigne qu’il fixe le point de départ de la prescription au jour où le principe de la surévaluation du prix du bien a été déduite d’une estimation effectuée par une agence immobilière.

Pour ce faire, M^me Y envisage l’acquisition d’un immeuble, non pour ce qu’elle est, mais comme étant le support d’un investissement financier se déployant en plusieurs éléments formant un tout. Or, elle ne querelle que la rentabilité de l’opération, indépendamment des conditions du prêt et de l’avantage fiscal, en sorte que l’investissement n’est en réalité pas appréhendé comme une totalité. M^me Y qui n’allègue pas de préjudice fiscal ne considère donc son investissement que du point de vue de l’acquisition immobilière à des fins de location. Elle ne peut donc prétendre à l’appréhension de l’opération sous l’angle du délai imposé pour le bénéfice de la défiscalisation pour obtenir le report du point de départ du délai de prescription de son action.

En outre, le risque de perte de valeur vénale de son bien dans les années qui suivent la vente en raison d’une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré de l’acquéreur de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au gré des intérêts de l’acquéreur au moment où l’opération devient déséquilibrée pour l’acheteur après un renversement de conjoncture et après la sortie des avantages fiscaux dont il a bénéficié.

2.4 Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 4 juin 2008, et se prescrivait donc, compte tenu de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013.

La prescription quinquennale était donc acquise les 3 et 5 octobre 2017, lorsque M^me Y a engagé son action en justice.

3. L’article 2224 du code civil indique que la prescription commence à courir le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Cette disposition doit être combinée avec les règles applicables en matière de dol et notamment le caractère excusable de l’erreur résultant du dol.

3.1 Le dol doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence sauf à démontrer que l’erreur est trop grossière.

M^me Y fait état d’un défaut d’information intentionnel portant sur le prix du bien, la rentabilité locative, la présentation des risques et la rentabilité de l’investissement y compris la valeur de revente du bien.

La cour n’a donc pas à rechercher si celui qui se prétend victime du dol a fait preuve de curiosité lors de la formation du contrat puisqu’il est de principe que le devoir de vigilance ne saurait dispenser l’autre partie de répondre de son dol.

En revanche, la cour doit examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et man’uvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence affirmé par l’appelant.

3.2 S’agissant de la rentabilité locative, l’appartement a été livré le 27 janvier 2009 et comme M^me Y le précise elle-même, il a été loué pour la première fois le 29 octobre 2009.

Si une première vacance locative ne constitue pas nécessairement un élément de nature à alerter un investisseur, tel n’est pas le cas quand celle-ci dure plusieurs mois et survient immédiatement à la suite de la livraison du bien alors qu’il s’agit d’une période où l’investisseur est normalement soucieux de se rendre compte de la viabilité de l’opération engagée.
Dès lors, qu’en l’espèce, le gestionnaire du bien immobilier initialement choisi assurait la prise en charge du loyer dans la limite des prévisions contractuellement définies en cas de vacance locative, il y a lieu de considérer qu’un délai de six mois constitue une durée raisonnable pour une vacance locative conformément à la volonté des parties de sorte qu’une vacance locative d’une durée supérieure à six mois écoulés à compter de la réception doit être regardée comme étant de nature à alerter l’investisseur sur les conséquences des éventuels manquements de son cocontractant.

C’est donc à partir du 29 juillet 2009, au lendemain du jour d’expiration du délai de six mois calculé à compter du lendemain de la réception de l’appartement par l’acheteur que M^me Y a été en mesure d’appréhender toutes les conséquences induites par une absence prolongée de location du bien immobilier, qu’il s’agisse de l’investissement réalisé ou des avantages escomptés.

3.3 S’agissant de la valeur réelle du bien acquis, M^me Y a été mise en mesure de se rendre compte du mensonge allégué lorsque la demande locative vantée ne s’est pas confirmée à la livraison du bien dès lors que cette situation est de nature à mettre en évidence un défaut d’attractivité de la zone d’implantation du bien au regard des capacités financières ou des attentes du public cible.

3.4 Il convient donc de retenir que le point de départ de l’action fondée sur le dol se rapportant à la valeur locative et à la valeur du bien doit être fixée au plus tard le 29 juillet 2009 et se prescrivait donc le 29 juillet 2014.

3.5 M^me Y a disposé des informations lui permettant d’apprécier l’existence des man’uvres dolosives alléguées quant aux risques et à la rentabilité de l’opération lorsque ceux-ci lui ont été révélés, à savoir lorsque la demande locative vantée ne s’est pas confirmée à la livraison du bien.

Il convient donc de retenir que le point de départ de l’action fondée sur le dol s’agissant de la présentation des risques et de la rentabilité de l’investissement doit être fixée au plus tard le 29 juillet 2009 et se prescrivait donc le 29 juillet 2014.

3.6 M^me Y ayant fait assigner la Sas Lp promotion en qualité d’associée et mandataire ad hoc de la Sci Lp Promotion Bel air et M. Z E les 3 et 5 octobre 2017, l’action fondée sur le dol doit donc être déclarée irrecevable, car prescrite.

4. Les demandes de M^me Y ayant été déclarées irrecevables, il n’y a pas lieu de statuer sur leur bien-fondé, ni sur les autres demandes présentées par la société Lp promotion Bel air.

5. M^me Y, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel en faisant droit aux demandes présentées par l’avocat des parties intimées en lui accordant le bénéfice du droit de recouvrement direct des dépens.

M^me Y, condamnée aux dépens, ne peut solliciter le paiement à son profit d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il n’est par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge des parties intimées les frais non compris dans les dépens qu’elles ont pu exposer pour la présente procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 janvier 2020 en toutes ses dispositions.

Condamne M^me C Y aux dépens de l’instance d’appel.

Autorise Maître H à recouvrer directement contre M^me C Y ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans avoir reçu provision.

Rejette les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier Le Président