PC/AM

Numéro 17/3004

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 19/07/2017

Dossier : 15/03257

Nature affaire :

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Affaire :

XXX

C/

Z Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 juillet 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 mars 2017, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame C, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur X, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

XXX

Harrieta

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège de la société

représentée et assistée de Maître Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représenté et assisté de Maître Thierry CAZES, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 15 JUIN 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Selon acte authentique du 22 octobre 2008, M. Z Y a acquis de la SCI Berhouet Frères, pour le prix de 251 600 €, le lot n° 12 d’un ensemble immobilier dénommé Parc d’Harrieta composé de six bâtiments principaux comprenant chacun deux appartements en duplex avec terrain autour, consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et 1^er étage du bâtiment F, avec usage exclusif et privatif en nature de jardin d’agrément, des espaces verts situés au droit de l’appartement, avec les 797/10000 èmes des parties communes et de la propriété du sol et les 500/1000 èmes des charges spéciales au bâtiment F.

Exposant que le bien vendu ne correspondait pas, s’agissant notamment de la surface des parties communes, à la description qui en avait été faite dans les documents publicitaires et invoquant la non-réalisation d’une piscine avec pool-house pourtant mentionnée dans les plaquettes publicitaires, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, M. Y a, par acte du 21 octobre 2013, fait assigner la SCI Berhouet Frères en paiement des sommes principales de :

—  70 000 € sur le fondement, à titre principal, des articles 1101, 1109 et 1110, 1116, 1117 et 1304 du code civil (en invoquant une erreur sur la substance de la chose vendue et le dol de son cocontractant), à titre subsidiaire, des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil (en invoquant un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance) et à titre infiniment subsidiaire, de l’article 1382 du code civil (manquement de la venderesse à son obligation pré-contractuelle de renseignement),

—  2 383,75 € représentant sa quote-part du coût de mise en conformité des gaines et câbles électriques équipant la copropriété, sur le fondement principal des articles 1792 et suivants du code civil et subsidiairement, de l’article 1147 dudit code.

Par jugement du 15 juin 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— déclaré irrecevables car forcloses les demandes de M. Y relatives à la surface des parties communes,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant les demandes relatives à la non-réalisation de la piscine et du pool-house,

— déclaré recevable l’action en rescision engagée à ce titre par M. Y,

— dit que la SCI Berhouet Frères a commis une réticence dolosive en s’abstenant d’informer M. Y de l’abandon du projet de réalisation d’une piscine et d’un pool-house,

— condamné la SCI Berhouet Frères à payer à M. Y la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Berhouet Frères aux entiers dépens.

La SCI Berhouet Frères a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 10 septembre 2015.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 28 février 2017.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 avril 2016, la SCI Berhouet Frères demande à la Cour de réformer la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevables car forcloses les demandes de M. Y relatives à la surface des parties communes et en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes relatives à l’alimentation électrique et, en conséquence :

— de déclarer irrecevables car forcloses les demandes relatives au projet de réalisation de la piscine et du pool-house ainsi que toutes autres demandes,

— de condamner M. Y à lui payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Crépin.

Elle soutient en substance :

1 – sur la prescription de l’action de M. Y :

— que, quels qu’en soient les fondements juridiques, l’action de M. Y est une action personnelle se prescrivant par cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du code civil),

— qu’en l’espèce, M. Y a délivré son assignation cinq ans moins un jour après la signature de l’acte authentique,

— qu’il convient cependant de considérer que le point de départ de la prescription se situe au jour, non de la signature de l’acte authentique réitératif, mais de la promesse de vente, en date du 18 avril 2008, ou, au plus tard le 17 octobre 2008, date de vente d’un bien immobilier dont M. Y était propriétaire à Cambo Les Bains, instituée en condition suspensive,

— qu’à supposer même qu’il pût être tenu compte des délais de construction de la piscine mentionnés dans les documents publicitaires invoqués par M. Y (fin 2007 puis printemps 2008), il y a lieu de considérer que le délai de prescription a commencé à courir dès le 21 juin 2008 (premier jour de l’été 2008) et que, faute d’aucune observation de M. Y auprès du vendeur quant à l’absence de piscine, que ce soit à cette date ou postérieurement, et faute pour lui de démontrer que le vendeur l’aurait circonvenu pour lui faire croire que la piscine serait construite plus tard, son action est prescrite,

2 – sur le fond :

— que M. Y ne rapporte pas la preuve non seulement de ce qu’il n’aurait pas acquitté le prix payé s’il n’avait pas été victime du dol par réticence retenu par le premier juge mais également de ce que le prix payé ne correspondait pas à la valeur de la chose réellement vendue,

— qu’elle verse aux débats diverses pièces établissant que le prix de vente était conforme au marché.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2016, M. Y, formant appel incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ses dispositions querellées par la SCI Berhouet Frères, sauf, l’infirmant sur le montant de la réparation de son préjudice, de condamner ladite société à lui payer la somme de 70 000 € à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de 7 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et les entiers dépens.

Il soutient pour l’essentiel :

— que le point de départ de la prescription de son action doit a minima être fixé à la date de signature de l’acte authentique qui marque le point de départ de l’entrée en jouissance, du transfert de propriété et des actions attachées à la qualité de propriétaire, le compromis n’étant qu’une vente sous conditions dont seul l’acte authentique caractérise la réalisation,

— qu’en toute hypothèse, le point de départ de la prescription doit être fixé au 15 octobre 2013, date de la première publicité de vente sur internet ne faisant pas (plus) mention de l’existence de la piscine et de son pool-house,

— que ces éléments d’équipement, de nature à conférer un standing particulier à la résidence, ont joué un rôle déterminant dans sa volonté d’acquérir et ont été intégrés dans le prix de vente de son lot.

MOTIFS

Il y a lieu de constater que le litige est en cause d’appel circonscrit à la demande afférente à la non-réalisation d’une piscine et du pool-house, les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a déclaré irrecevable la demande fondée sur une diminution de la superficie des parties communes et rejeté la demande d’indemnisation au titre de la non-conformité de l’alimentation électrique n’étant pas contestés.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prétendue prescription de l’action :

Quel que soit le fondement juridique de l’action de M. Y (action en rescision pour erreur et/ou dol, action en indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance et/ou à l’obligation de conseil du vendeur), les textes applicables en matière de prescription (article 1304 du code civil, article 2224 dudit code) prévoient un délai de prescription de cinq ans à partir de la découverte du vice ayant affecté le consentement et/ou du jour où le titulaire du droit (d’indemnisation) a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

En l’espèce, le point de départ du délai de prescription quinquennal doit être fixé à la date à laquelle M. Y a eu – ou a pu avoir – la certitude de l’abandon définitif et non équivoque du projet de réalisation du complexe piscine/pool-house.

Cette date doit être fixée, comme exactement retenue par le premier juge, au 14 octobre 2013, date de la première publicité de commercialisation des lots demeurés invendus ne faisant plus mention de ces équipements et marquant la volonté manifeste et sans équivoque de la SCI Berhouet Frères d’y renoncer.

Il convient en effet de considérer que, nonobstant la non-réalisation de ce complexe dans les délais initialement prévus (printemps 2008), expirés au moment de la signature de l’acte authentique, M. Y était jusqu’à cette date légitimement fondé à croire en leur réalisation, non seulement promise dans les documents publicitaires qui lui avaient été présentés avant son acceptation, mais également – et surtout – mentionnée expressément dans le plan de masse annexé à l’état descriptif de division et dans le règlement de copropriété (prévoyant en page 25 une répartition par lots de copropriété des charges spéciales y afférentes) auxquels il est expressément fait référence dans son titre de propriété et reprise dans les documents publicitaires postérieurs à son acquisition (pièce n° 3 produite par l’intimé).

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce que, constatant que l’assignation introductive d’instance a été délivrée le 21 octobre 2013, il a déclaré recevable ce chef de demande.

Sur le fond :

C’est par une motivation pertinente que la Cour fait expressément sienne que le premier juge a retenu une réticence dolosive de la SCI Berhouet Frères en caractérisant :

— la nature déterminante du complexe de loisir litigieux sur le consentement de l’acquéreur, au regard notamment des énonciations des documents d’information et publicitaires pré-contractuels, du règlement de copropriété et du plan de masse annexé à l’état descriptif de division, compte tenu de la plus-value manifeste que représente un tel équipement,

— l’absence de tout élément objectif et vérifiable établissant l’accomplissement par la SCI Berhouet Frères, antérieurement à la vente du 22 octobre 2008, d’une quelconque démarche, notamment administrative, en vue de la réalisation du complexe piscine/pool-house, après avoir constaté que le permis de construire délivré en février 2005 ne concerne que des structures d’habitation et non l’équipement litigieux,

— l’absence de toute information donnée à l’acquéreur sur la réalité de la situation et l’abandon du projet de construction de la piscine/pool-house.

La dépréciation du bien et le préjudice financier subséquent subi par M. Y en suite de l’absence du complexe piscine/pool-house ne peuvent être évalués sur la seule base de la comparaison du prix d’achat de son appartement (251 600 €) et du montant (186 010 €) d’une offre de vente publiée par la SCI Berhouet Frères sur un site internet le 10 septembre 2013 au titre d’un appartement – neuf – aux caractéristiques identiques à celles du bien acquis par l’intimé.

Il y a lieu en effet de considérer que l’absence du complexe litigieux n’est pas le facteur unique et exclusif de la diminution de prix invoquée par M. Y, laquelle trouve également son origine dans la tendance baissière du marché immobilier et dans la nécessaire décote appliquée à un bien n’ayant pas trouvé acquéreur cinq ans après le lancement de la commercialisation du programme immobilier.

La plus-value apportée par le projet de réalisation du complexe piscine/pool-house, compte tenu des caractéristiques de celui-ci (piscine de 17 m x 8 m, bâtiment d’environ 150 m² avec commodités, espace de restauration et espace détente) telles que mentionnées dans les documents versés aux débats, doit être évaluée à 10 % du prix d’acquisition du bien.

Il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de condamner la SCI Berhouet Frères à payer à M. Y la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts.

L’équité commande d’allouer à M. Y, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d’appel.

La SCI Berhouet Frères sera condamnée aux entiers dépens d’appel et de première instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 15 juin 2015,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions contestées, à l’exception de celles relatives à l’indemnité allouée à M. Y,

Le réformant de ce chef, condamne la SCI Berhouet Frères à payer à M. Z Y la somme de 25 000 € (vingt cinq mille euros) à titre de dommages-intérêts,

Ajoutant au jugement entrepris :

— Condamne la SCI Berhouet Frères à payer à M. Y, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d’appel,

— Condamne la SCI Berhouet aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. X, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me Sartrand, Président, et par M^me C, Greffier, conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE PRESIDENT EMPECHE,

B C D X