COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 7 JANVIER 2021

N° RG 19/04082 – N° Portalis DBV3-V-B7D-THYV

AFFAIRE :

SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS BPRP

C/

SCI SCI GEYCO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/00014

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Y DONTOT

M^e B C-NIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS BPRP

N° SIRET : 552 002 313

[…]

[…]

Représentant : M^e Y DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20190502

Représentant : M^e Ivan IWANOWSKI de la SELARL I.C.E. IWANOWSKI CONSEIL ENTREPRISE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1014 -

APPELANTE

****************

SCI GEYCO

[…]

[…]

Représentant : M^e B C-NIN de la SCP RIDE C-NIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31 – N° du dossier 035135

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 février 2008, la SCI Geyco a donné à bail à la société Banque Populaire Rives de

Paris (ci-dessous, la société Banque populaire) des locaux situés à Pontoise ([…]

Dieu, à usage exclusif de commerce de banque. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à

compter du 1^er février 2008 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 52.000€.

Par acte du 24 mars 2017, la société Banque Populaire a fait délivrer à la société Geyco une demande

de renouvellement du bail à effet du 1^er avril 2017 moyennant un loyer annuel de 35.000 €.

Par acte d’huissier délivré le 22 juin 2017, la société Geyco a fait savoir son accord sur le principe du

renouvellement mais a refusé la diminution du loyer proposé en souhaitant le maintien du loyer en

cours.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juin 2017, la société Banque Populaire a

notifié à sa bailleresse un mémoire préalable pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril

2017 à la somme hors taxes et hors charges de 35.750 €, correspondant selon elle à la valeur locative

des locaux, et dire que les trop perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de la

demande et jusqu’à parfait paiement au titre de l’article 1377 du code civil.

Par acte du 15 septembre 2017, la société Banque Populaire a assigné la société Geyco devant le

tribunal de grande instance de Pontoise aux mêmes fins, et en sollicitant, à titre subsidiaire, la

désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement du 13 mars 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Pontoise a :

— dit que les locaux loués par la société Geyco à la société Banque Populaire Rives De Paris sont des

locaux à usage de bureaux non soumis à la règle du plafonnement,

— avant dire droit, sur le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2017, ordonné une expertise judiciaire et

commis pour y procéder M. Z A, en qualité d’expert avec pour mission de donner son

avis sur la valeur locative des locaux au 1^er avril 2017 par référence aux prix pratiqués pour des

locaux équivalents en prenant en considération les différences constatées entre le local loué et les

locaux de référence, par application des dispositions de l’article R 145-11 du code de commerce.

L’expert a déposé son rapport le 29 août 2018.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise :

— a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2017 à la somme 60.500 € hors taxes et

hors charges,

— a dit que le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au prix du loyer du bail renouvelé,

— s’est déclaré incompétent sur les demandes plus amples des parties,

— a dit que chacune des parties gardera la charge de ses frais irrépétibles,

— a dit que les dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire seront partagés par moitié,

— a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 4 juin 2019, la société Banque Populaire a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2020, la société Banque Populaire demande à la

cour de :

— Recevoir la Banque Populaire Rives de Paris en ses conclusions et demandes et l’y dire bien fondée,

— Dire que la société Geyco est recevable mais n’est pas bien fondée en son appel incident et la

débouter en conséquence de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement entrepris du chef de la mauvaise prise en compte des charges exorbitantes

pesant sur le locataire,

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 48.856 euros hors taxes et hors charges à

compter du 1 er avril 2017,

— Ordonner le remboursement de toutes sommes versées en excédant du loyer ainsi fixé,

— Ordonner le réajustement du dépôt de garantie versé par l’intimée,

— Vu l’article 1343-2 du code civil (ancien 1154), prononcer l’anatocisme des intérêts,

Y ajoutant

— Condamner la société Geyco à verser à la Banque Populaire Rives de Paris la somme de 5.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Geyco aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y Dontot,

Aarpi-jrf Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2020, la société Geyco demande à la cour de :

— Déclarer recevable mais mal fondée la Banque Populaire Rives de Paris en ses demandes et son

appel,

— Débouter la Banque Populaire Rives de Paris de l’ensemble de ses demandes et par voie de

conséquence, rejeter son appel,

— Déclarer recevable et bien fondée la société Geyco en son appel incident,

En conséquence,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a procédé à une pondération des locaux sociaux et des

sanitaires du 1^er étage, du fait de la mauvaise appréciation de la nature des locaux situés au 1^er

étage,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la prise en charge de la taxe foncière par le

locataire comme facteur de diminution de la valeur locative, et par voie de conséquence a fixé la

valeur locative à 60.500 € HT/HC/an,

Statuant à nouveau,

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 66.288,00 euros / an hors taxes et hors

charges à compter du 1^er avril 2017,

— Réajuster le montant du dépôt de garantie en fonction du montant du nouveau loyer,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

— Entériner le rapport d’expertise en ce qu’il préconise de retenir la valeur locative des locaux au 1^er

avril 2017 à 63 000 euros HT/HC/an,

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 63.000,00 euros / an hors taxes et hors

charges à compter du 1^er avril 2017,

Y ajoutant,

— Condamner la Banque Populaire Rives de Paris à verser à la société Geyco la somme de 5.000 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la Banque Populaire Rives de Paris en tous les dépens qui comprendront notamment le

coût de la mesure d’instruction, dont distraction au profit de Maitre B C-nin de la Société

Ride C-nin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2020.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement

déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure

civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale en fixation du montant du loyer

La société Banque Populaire indique notamment être d’accord pour une valorisation brute des

locaux, avant prise en charge des clauses exorbitantes du bail, à 63.702 euros HT/an, et pour retenir

le paiement de la taxe foncière par le locataire comme une clause exorbitante diminuant la valeur

locative. Elle soutient que doit être appliqué un coefficient de pondération pour les locaux du

premier étage, dont l’accès aux parties communes a été condamné, et qui ne présentent pas le même

niveau d’agrément. Elle ajoute que le paiement par le preneur de la taxe foncière constitue une

charge exorbitante qui doit justifier une pondération du loyer, même si les parties sont d’accord pour

ce transfert de charges, et conteste le raisonnement suivi par le jugement qui n’a procédé qu’à une

minoration forfaitaire de la valeur locative, autorisant une déduction partielle de l’obligation dont le

bailleur s’est déchargé sur le preneur. Elle ajoute que le montant du loyer devrait aussi être diminué

du fait du transfert de charges des travaux réglementaires de mise aux normes des locaux.

La SCI Geyco conteste la pondération retenue par le jugement pour les locaux du 1^er étage, à usage

de bureaux, qui possède un accès depuis les parties communes, et dont la surface utile est celle

retenue par l’expertise, et considère qu’aucune pondération ne devrait être retenue pour les locaux

sociaux et des sanitaires, de sorte que la surface retenue pour calculer la valeur locative de cet étage

est de 106,5 m2. Elle ajoute que l’expert a justement retenu que la volonté des parties était de ne pas

considérer la taxe foncière comme une charge exorbitante, et que cette taxe ne doit pas être

considérée comme facteur de diminution de la valeur locative, ce d’autant que la loi Pinel permet de

décider dans le bail le paiement de la taxe foncière par le preneur ; en tous les cas, l’intégralité du

montant de la taxe foncière ne devrait pas être déduite de la valeur foncière du bien. Elle conteste la

demande de l’appelante tendant à la minoration de 3% de la valeur locative du fait de la mise aux

normes des locaux, s’agissant là aussi d’un accord entre les parties qui n’a pas été contesté par la

société Banque Populaire lors de la reprise du bail, n’étant par ailleurs pas justifié qu’une mise aux

normes des locaux soit intervenue.

***

Les locaux concernés se situent au […] dans le quartier du centre ville de Pontoise,

sur la section cadastrale AK946, le rez-de-chaussée est composé d’une boutique comprenant un

espace en libre-service, une zone d’attente et un comptoir d’accueil, et en zone arrière de bureaux en

open-space ; le 1^er étage comprend une zone accessible au public comprenant trois bureaux et une

zone d’attente, ainsi que des locaux sociaux ; le sous-sol comprend une salle de réunion, une réserve

et des locaux techniques.

L’expertise a relevé une surface totale des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol de 297,8 m2, et

de 106,5 m2 pour la partie bureau du 1^er étage, et ces surfaces ne sont pas véritablement contestées

par les parties.

De même l’expertise a retenu pour le rez-de-chaussée et le sous-sol une surface pondérée de 178,36

m2, reprise par le jugement, et acceptée par les parties.

S’agissant de la surface du 1^er étage, l’expertise a relevé qu’il était 'accessible par un large escalier

moquetté depuis l’agence mais également par les parties communes de l’immeuble', de sorte qu’elle a

valorisé ces locaux sans pondération de surface. Si la société Banque Populaire soutient que l’accès

du 1^er étage aux parties communes a été condamné, l’expert a relevé qu’il n’était pas démontré que

les employés de la banque n’utilisaient pas cet accès, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement

en ce qu’il a retenu une surface utile pour le 1^er étage de 106,5 m2, conformément au rapport

d’expertise, étant en outre relevé que le plan de copropriété fait bien état de bureaux au 1^er étage.

Le jugement a retenu, pour cet étage, une pondération de 0,40 pour les locaux sociaux et les

sanitaires sur cour, soit une surface de 14,38 m2 retenue pour 35,96 m2, et une surface de 70,57 m2

pour le palier et la partie bureau, soit un total de 84,95 m2. Les locaux du 1^er étage étant notamment,

selon l’expertise, accessible depuis les parties communes ainsi que depuis le rez-de-chaussée par un

large escalier et comprenant une zone accessible au public comprenant trois bureaux éclairés, leur

disposition permet d’y avoir le même type d’activité que celle exercée au rez-de-chaussée ; aussi il

convient de retenir la position de l’expertise, et de ne pas appliquer de pondération pour les locaux

sociaux et les sanitaires, du 1^er étage.

Par conséquent, la surface pondérée retenue est de 284,86 m2 (soit 106,5 + 178,36).

Les parties ne s’opposent pas sur les valeurs estimées par l’expert et retenues par le juge, soit 300

euros / m2 / an pour la partie commerciale du rez-de-chaussée, et 120 euros / m2 / an pour la partie

bureau au 1^er étage.

S’agissant de la taxe foncière, le paragraphe 'charges et conditions’ du contrat de bail commercial

prévoit expressément que le preneur s’oblige à acquitter la taxe foncière, en la remboursant au

bailleur à la première demande de sa part.

Le remboursement effectué au titre de cette taxe s’est élevée pour l’année 2017 à 15.494 euros.

L’expert a considéré qu’il s’agissait d’une charge exorbitante du droit commun, constituant un

élément de minoration de la valeur locative.

Le jugement a retenu une minoration de 5% de la valeur locative de l’immeuble du fait du paiement

de cette taxe par le locataire, au vu de l’article R145-8 du code de commerce.

L’article R145-8 du code de commerce, dont il n’est pas contesté qu’il est applicable à l’espèce,

prévoit notamment que

'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et

les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire

sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.' …

Si la SCI Geyco souligne que les parties étaient d’accord pour faire supporter ce transfert de charge

au preneur, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que l’accord des parties sur ce point

n’empêche pas de le retenir comme un facteur de diminution de la valeur locative ; de même est

indifférent le fait que la société Banque Populaire ait racheté le droit au bail de la société BNP

X, son intérêt pour le bail ne l’empêchant pas de relever que ce transfert de charges présente

un caractère exorbitant.

La taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, ayant été mise à la charge du

preneur, il convient, en application de l’article précité, de retenir que cette obligation imposée au

locataire au-delà de ce qui découle de la loi ou des usages, constitue un facteur de diminution de la

valeur locative.

Aussi convient-il de déduire le montant de l’impôt foncier de la valeur locative, et le jugement sera

réformé sur ce point en ce qu’il a appliqué une minoration de 5% de la valeur locative brute au titre

de la prise en charge de cet impôt foncier, qui ne correspond qu’à une réduction partielle de la valeur

locative du fait de la prise en charge de cet impôt par le preneur.

S’agissant des travaux réglementaires, si le bail contient une clause mettant à la charge du preneur la

réalisation de tous travaux prescrits par les autorités relatifs à 'la salubrité, hygiène et autres', il n’est

justifié d’aucune mise aux normes des locaux dont le coût financier serait supporté par la société

Banque Populaire.

Il convient donc de suivre le rapport d’expertise, qui n’a pas retenu une quelconque minoration à ce

titre.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative à (178,36 x 300) + (106,5 x 120) – (taxe

foncière soit 13.335 euros) = 52953 euros, arrondie à 52950 euros.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur les autres demandes

La demande présentée par la société Banque Populaire sur le fondement de l’article 1343-2 du code

civil étant présentée pour la première fois en appel et n’étant pas soutenu dans le corps des

conclusions, il n’y sera pas fait droit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement

au prix du loyer du bail renouvelé.

Enfin, il sera ordonné à la SCI Geyco de rembourser les sommes reçues en excédant du loyer fixé.

Sur les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les dépens seront partagés par moitié et précisé que

chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles.

La SCI Geyco succombant au principal en appel, elle sera condamnée au paiement des dépens

d’appel. Chaque partie supportera la charge des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement, sauf s’agissant du montant du bail renouvelé,

L’infirme sur ce point,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2017 à la somme 52.950 € hors taxes et hors

charges,

Ordonne le remboursement de toutes sommes versées en excédant du loyer ainsi fixé,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SCI Geyco au paiement des dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Y

Dontot, Aarpi-jrf Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président, et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,