REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28634 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B665U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/00665

APPELANTE

SA FONCIERE MASSENA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 019 261

[…]

[…]

Représentée par M^e Z A, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Assistée de M^e Anne GARZON de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0233, avocat plaidant

INTIMEE

SAS LE SQUARE TROUSSEAU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 341 821 858

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine ELBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : D0369 substitué par M^e Nadine PATRICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0369

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2011, la société FONCIERE MASSENA a donné à bail commercial à la société LE SQUARE TROUSSEAU, un local sis […] à Paris 12^e pour l’exploitation d’un restaurant. La gestion de l’immeuble a été confiée à la société B C MANAGEMENT.

Arguant d’une application erronée par le bailleur et son mandataire de la clé de répartition des charges d’eau froide entraînant une surévaluation de la consommation d’eau relevée par le compteur du restaurant et une surfacturation, la locataire a mandaté la société de contrôle BUREAU VERITAS afin de procéder à des vérifications sur les compteurs litigieux, laquelle a rendu son rapport le 22 octobre 2013.

Par assignation en date du 3 février 2014, la société LE SQUARE TROUSSEAU a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir désigner un expert ayant pour mission de vérifier les compteurs d’eau. Par ordonnance en date du 27 mars 2014, le juge des référés a désigné Monsieur X Y en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 18 mai 2015, concluant au fait que le compteur individuel d’eau du restaurant fonctionnait correctement mais que la répartition des charges d’eau au sein des différents occupants de l’immeuble n’était pas cohérente au regard des relevés du compteur d’eau général de la copropriété et des différents compteurs individuels.

Par assignation en date des 6 janvier et 13 janvier 2016, la société LE SQUARE TROUSSEAU a assigné son bailleur, le gestionnaire de celui-ci et la société de contrôle BUREAU VERITAS aux fins d’obtenir principalement la condamnation sous astreinte des sociétés FONCIERE MASSENA et B C MANAGEMENT à respecter la clé de répartition des charges et à lui rembourser conjointement et solidairement les sommes trop perçues au titre des charges d’eau, ainsi que la condamnation de la société BUREAU VERITAS pour inexécution de sa mission.

Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Reçu l’intervention volontaire de la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION en lieu et place de la société BUREAU VERITAS,

Rejeté les demandes de la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION et de la société B C MANAGEMENT de voir prononcer l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire déposé le 18 mai 2015,

Condamné la société FONCIERE MASSENA à payer à la société LE SQUARE TROUSSEAU la somme de 39.251,96 euros en remboursement du trop-perçu sur les charges pour les années 2011 et 2012, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente décision,

Dit qu’i1 appartiendra à la société FONCIERE MASSENA de procéder à la régularisation et au remboursement éventuel du trop-perçu sur les charges pour les années 2013, 2014 et 2015,

Dit n’y avoir lieu à compensation avec le paiement des loyers échus,

Débouté la société LE SQUARE TROUSSEAU de ses demandes à l’encontre de la société BUREAU VERITAS EXPLOITATION et de la société B C MANAGEMENT,

Débouté les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société FONCIERE MASSENA aux dépens comprenant les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 21 décembre 2018, la SA FONCIERE MASSENA a interjeté appel de ce jugement en désignant la société LE SQUARE TROUSSEAU comme intimée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 septembre 2019, la SA FONCIERE MASSENA demande à la Cour de :

Vu les articles 1134 ancien et 1103 et 1104 nouveaux du code civil,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1231-7 du code civil,

Vu les articles 1728, 1732 et 1754 du code civil,

Vu l’article 567 du code de procédure civile,

Vu le bail en date du 25 mai 2011,

Vu le rapport d’expertise en date du 18 mai 2015,

Vu les pièces versées aux débats en première instance et en appel,

Déclarer la société FONCIERE MASSENA recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 15 novembre 2018 en ce qu’il a :

— Condamné la société FONCIERE MASSENA à payer à la société LE SQUARE TROUSSEAU la somme de 39.251,96 euros en remboursement du trop-perçu sur les charges pour les années 2011 et 2012, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du jugement,

— Dit qu’il appartiendra à la société FONCIERE MASSENA de procéder à la régularisation et au remboursement éventuel de trop-perçu sur les charges pour les années 2013, 2014, 2015,

— Débouté la société FONCIERE MASSENA de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Dire que la société FONCIERE MASSENA était, en application des stipulations du bail commercial qui doivent être appliquées de bonne foi entre les parties, parfaitement fondée à facturer à la société LE SQUARE TROUSSEAU sa consommation personnelle d’eau répartie sur la base des consommations relevées sur le compteur individuel propre au restaurant ;

— Constater que cette modalité de facturation n’a généré aucune facturation indue, comme le relève le rapport d’expertise judiciaire du 15 mai 2018 ;

— Condamner, en conséquence, la société LE SQUARE TROUSSEAU à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme globale 72.223,63 euros au titre de ses consommations privatives d’eau froide pour la période allant de l’année 2011 à l’année 2015 incluse ;

— Assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance, capitalisé par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Rejeter l’intégralité des demandes et prétentions de la société LE SQUARE TROUSSEAU tant au titre des années 2011 à 2015 qu’au titre des années postérieures ;

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait confirmer le Jugement du 15 novembre 2018 en ce qu’il a retenu l’application à la consommation privative d’eau de la clé de répartition prévue pour les charges communes de l’immeuble, et y ajoutait une condamnation à rembourser les sommes relatives à la consommation d’eau des années 2016 et 2017,

— Constater que le décompte exact du différentiel entre les dépenses facturées et les dépenses issues d’un calcul aux tantièmes ressort à 10.376,66€ au titre de l’année 2016 et 12.174,66€ au titre de l’année 2017 ;

— Limiter en conséquence les condamnations éventuelles à ces montants ;

A titre subsidiaire, et reconventionnellement, si par impossible la Cour devait confirmer le jugement du 15 novembre 2018 en ce qu’il a retenu l’application à la consommation privative d’eau de la clé de répartition prévue pour les charges communes de l’immeuble ;

— Constater la responsabilité de la société LE SQUARE TROUSSEAU dans la perte de 10.165 m3 d’eau froide au titre de la consommation excessive de l’année 2012 ;

— Condamner en conséquence la société LE SQUARE TROUSSEAU à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme de 30.636,60 euros correspondant à la perte ainsi occasionnée dont elle doit réparation au Bailleur ;

— Assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

En tout état de cause :

— Condamner la société LE SQUARE TROUSSEAU à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LE SQUARE TROUSSEAU aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Z A, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 juin 2019, la SAS LE SQUARE TROUSSEAU demande à la Cour de :

Vu l’article R 145-23 du Code de Commerce,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu les articles 1302 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1352-6 et 1352-7 et 1343-2 du Code Civil,

Déclarer recevables et bien fondées les demandes de la société LE SQUARE TROUSSEAU,

En conséquence :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Ordonné à la Société FONCIERE MASSENA de respecter la clé de répartition des charges insérée dans le bail commercial, soit 1 791/10 000 ème pour les années 2011 à 2015 inclus ;

Condamné la société FONCIERE MASSENA à payer à la société LE SQUARE TROUSSEAU la somme de 39.251,96 € en remboursement du trop-perçu sur les charges pour les années 2011 et 2012, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du jugement ;

Dit qu’il appartiendra à la société FONCIERE MASSENA de procéder à la régularisation et au remboursement éventuel du trop-perçu sur les charges pour les années 2013, 2014, 2015 ;

Débouté la société FONCIERE MASSENA de sa demande d’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné la société FONCIERE MASSENA aux dépens comprenant les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

Dire que la Société FONCIERE MASSENA doit respecter la clé de répartition des charges insérée dans le bail commercial, soit 1 791/10 000ème, en ce compris pour les années postérieures à 2016 et pour toute la durée du bail.

En conséquence :

Condamner la société FONCIERE MASSENA à payer à la société LE SQUARE TROUSSEAU en

remboursement du trop-perçu sur les charges, la somme de 10 868,48 € au titre de l’année 2016 et celle de 12 658,71 € au titre de l’année 2017 et sauf à parfaire ;

Assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance, capitalisé par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Déclarer la société FONCIERE MASSENA mal fondée en ses demandes plus amples ou contraires et l’en débouter ;

Condamner les sociétés FONCIERE MASSENA et B C MANAGEMENT conjointement et solidairement au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de l’Expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, par M^e Renée Luce LHERBET, avocat au Barreau de Paris.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2020. Elle a fait l’objet d’une révocation le 19 janvier 2021, pour permettre la constitution de l’avocat de l’intimé aux lieu et place d’un avocat décédé.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir dire, juger et constater ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur la clé de répartition applicable à la consommation d’eau :

La société FONCIERE MASSENA fait grief au premier juge d’avoir appliqué à la consommation privative d’eau la clé de répartition prévue pour les charges communes. Elle fait valoir que le restaurant est équipé d’un compteur divisionnaire ; que l’eau refacturée au preneur correspond à sa consommation individuelle relevée sur ce sous-compteur rapportée à la consommation générale de l’immeuble ; qu’il ne s’agit pas d’une clé de répartition fixe et déterminée par le bail au sens de celle permettant la répartition des charges communes générales mais du rapport annuel entre la consommation réelle constatée pour le restaurant et la consommation générale de l’immeuble ; que la société LE SQUARE TROUSSEAU qui est un professionnel en matière d’exploitation de fonds de commerce de restauration a accepté ce mode de répartition en acceptant de façon claire et non équivoque le règlement d’une provison sur charges annuelle de 12.360 euros alors que les charges communes générales sont sans rapport avec un tel montant ; qu’elle ne peut sans méconnaître son obligation de bonne foi prétendre répartir la consommation d’eau d’un restaurant sur la base des tantièmes alors même que le restaurant est équipé d’un compteur individuel mesurant sa consommation.

La société LE SQUARE TROUSSEAU se réfère à la motivation du jugement entrepris et considère que l’unique clé de répartition des charges insérée dans le bail doit s’appliquer. Elle soutient que la société FONCIERE MASSENA ne peut pallier la défaillance rédactionnelle du bail en faisant référence à une règle de trois non acceptée formellement par le preneur qui repose sur des relevés de compteurs général et individuel erronés, impliquant une consommation individuelle contestable, en présence d’un compteur général d’immeuble défaillant pendant la période litigieuse puisqu’il a été changé à sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 1134 devenu 1103 du code civil en sa version applicable à l’espèce les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le bail commercial conclu le 25 mai 2011 entre les parties énonce sous l’article intitulé 'LOYER ET ACCESSOIRES’ que 'le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel principal hors charges et hors TVA de 70.000 euros' et que 'le preneur remboursera les charges afférentes aux locaux loués donnés à bail dans les conditions prévues à l’article X ci-après, en fonction d’un pourcentage de répartition de 1791/10000ème'.

L’article X intitulé 'PARTIES COMMUNES ET CHARGES’ dispose que le preneur prend l’engagement :

'1) de rembourser au bailleur sa quote-part de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l’usage et à l’entretien des parties communes qui comprendront notamment les frais de conciergerie, femme de ménage, gardiennage, nettoyage, éclairage, chauffage, etc… cette quote-part étant déterminée dans les conditions ci-dessus indiquées.

2)il sera demandé au preneur de verser d’avance et au début de chaque trimestre, une provision calculée sur le montant des charges au cours de l’année civile écoulée, et pour la première année fixée à 12.360 euros H.T.

Dans ce cas, le bailleur établira dans les premier mois de l’année suivant l’exercice considéré le relevé des charges des parties communes de l’année précédente et tiendra compte du moins ou trop perçu dès l’apurement des charges établies.'

Il est constant que l’immeuble, propriété intégrale de la société FONCIERE MASSENA, est équipé d’un compteur d’eau général permettant de relever la totalité de l’eau consommée par les occupants de l’immeuble et de sous-compteurs individuels pour chaque occupant sauf pour les chambres de service du 8^e étage ; que chaque trimestre, la COMPAGNIE DES EAUX DE PARIS facture au bailleur les sommes dues au titre de la consommation totale au sein de l’immeuble et qu’à plusieurs reprises dans l’année, la société ISTA mandatée par le bailleur procède à un relevé du compteur général et à un relevé de chaque compteur individuel.

Il ressort par ailleurs des états de répartition de charges adressés à la société LE SQUARE TROUSSEAU que lui sont imputés un premier montant d’eau froide pour les parties communes sur la base de répartition de 1791/10000 et un second montant selon un rapport qui varie selon les années, la bailleresse expliquant qu’il s’agit du rapport entre la consommation d’eau résultant du compteur individuel et la consommation générale de l’immeuble.

A l’instar du premier juge, la cour relève que le bail ne comporte aucune stipulation spécifique concernant la répartition des charges d’eau ; que les dispositions du bail ci-dessus rappelées ne comportent nulle différenciation selon le mode d’utilisation individuel ou collectif, la clé de répartition mentionnée visant l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués sans qu’il ne soit prévu une clé distincte pour tenir compte de l’existence de sous-compteur.

La circonstance que le restaurant est équipé d’un sous-compteur ne suffit pas à justifier la répartition telle que pratiquée par le bailleur en l’absence de stipulation expresse du bail dérogeant à la seule clé de répartition exprimée à savoir le pourcentage de répartition de 1791/10000. Le bailleur ne peut pas davantage tirer argument du montant de la provision prévue par le bail pour faire valider une clé de répartition non prévue contractuellement alors qu’il est constant que les parties sont tenues par le mode de répartition prévu par le contrat sans que le bailleur ne puisse y substituer un autre mode de détermination.

En définitive, aucun élément ne permet d’établir en l’absence de signature d’un avenant au bail l’accord exprès et exempt de toute équivoque du preneur pour voir modifier les clauses et conditions du bail, l’absence de contestation antérieure du preneur ou le fait qu’il soit un professionnel de la restauration ne pouvant laisser présumer un tel accord.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a considéré que l’application de modalités de calcul différentes selon une répartition non prévue ouvre droit pour la société locataire au remboursement des sommes indûment versées. Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société FONCIERE MASSENA au remboursement d’un trop-perçu sur les charges des années 2011 et 2012 d’un montant non contesté de 39.251,96 euros et lui a ordonné la régularisation des charges des années 2013 à 2015 sur la base de la clé de répartition prévue par le bail, la cour relevant que la somme remboursée dans le cadre de l’exécution provisoire n’est pas davantage contestée et précisant que cette clé a vocation à s’appliquer tant que les parties ne parviendront pas à un accord sur la modification des modalités de répartition de ces charges.

S’agissant du trop-perçu au titre des années 2016 et 2017, la société LE SQUARE TROUSSEAU sollicite le remboursement des sommes respectives de 10.868,48 euros et de 12.658,71 euros. Il résulte cependant des relevés individuels produits que pour l’année 2016, les charges générales se sont élevées à 24.949,24 euros, eau comprise ; que la refacturation en fonction des millièmes prévus par le bail s’élève à 4.468,41 euros ; que la société LE SQUARE TROUSSEAU ayant réglé 14.845,07 euros, elle est fondée à obtenir le remboursement de la somme de 10.376,66 euros. De même, il est établi que pour l’année 2017, les charges générales se sont élevées à 24.436,77 euros, soit un prorata dû calculé en fonction des tantièmes d’un montant de 4.376,63 euros alors que la société LE SQUARE TROUSSEAU a réglé la somme de 16.551,29 euros, soit un trop-perçu de 12.174,66 euros. La société FONCIERE MASSENA sera donc condamnée au paiement desdites sommes, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019, date de la demande de remboursement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil devenu 1343-2.

Sur la demande de remboursement de la surconsommation d’eau de l’année 2012 :

La société FONCIERE MASSENA invoque un manquement de la société LE SQUARE TROUSSEAU dans l’entretien et la réparation de son installation de refroidissement à eau perdue ayant entraîné la surconsommation d’eau constatée en 2012 et sollicite la condamnation de la société locataire au remboursement de cette surconsommation déterminée par référence à la consommation moyenne des années 2011 et 2013. Elle fait en effet valoir que toute défaillance dans ce système nécessite une intervention en urgence pour que l’écoulement d’eau cesse, se référant aux bordereaux d’intervention de la société SOTEC produits dans le cadre de l’expertise et faisant observer qu’une anomalie a été constatée lors des opérations d’expertise, lors du rendez-vous du 2 juillet 2014.

La société LE SQUARE TROUSSEAU conteste les affirmations du bailleur selon lesquelles son installation de refroidissement à eau perdue serait à l’origine de la surconsommation de l’année 2012.

Il est constant que l’obligation incombant au locataire en vertu des dispositions de l’article 1728 du code civil d’user raisonnablement de la chose louée implique celle d’entretenir les équipements dont il a la charge. Il appartient cependant à la société FONCIERE MASSENA qui invoque un manquement de la société locataire à cette obligation d’entretien d’en rapporter la preuve, la seule augmentation de la consommation d’eau au cours de l’année 2012 étant insuffisante à rapporter cette preuve.

Il est établi par la production des bordereaux d’intervention de la société SOTEC datés des 3 septembre 2012 et 5 mars 2013 que la société LE SQUARE TROUSSEAU a souscrit un contrat d’entretien concernant son installation de climatisation. Si lors de l’intervention du 3 septembre 2012 portant sur un contrôle de la boucle d’eau, le réparateur a indiqué 'pompe de circulation bloquée’ 'prévoir le remplacement de la pompe le plus rapidement possible', ces seules mentions ne sont pas de nature à établir l’existence d’une fuite sur l’installation qui serait à l’origine de la surconsommation d’eau de l’année 2012. Contrairement aux affirmations du bailleur, il n’est nullement précisé que cette intervention est urgente pour que l’écoulement d’eau perdue cesse au plus vite, le réparateur ne faisant aucune mention d’un quelconque écoulement anormal d’eau, d’une quelconque fuite d’eau.

L’intervention du 5 mars 2013 n’est pas davantage de nature à établir l’existence d’un écoulement anormal à l’origine de la surconsommation en cause en dépit de la mention d’une vanne thermostatiqe HS provoquant la mise en eau perdue des groupes froids puisqu’il ressort du rapport d’expertise que la surconsommation d’eau se réfère à la période de septembre 2011 à octobre 2012 selon les relevés de compteurs examinés par l’expert et que, pour la période postérieure, la consommation relevée s’inscrit dans la moyenne habituelle selon les indications du bailleur en page 19 de ses conclusions. La cour relève d’ailleurs que ces bons d’intervention ont été communiqués à l’expert qui n’en a tiré aucune conséquence sur l’origine de la consommation importante constatée au titre de la période allant de septembre 2011 à octobre 2012, l’expert indiquant : 'cette consommation importante est réelle bien que je ne puisse donner une explication technique concrète et correspond aux relevés de compteurs de la COMPAGNIE DES EAUX, cette consommation conséquente peut être le résultat de travaux sur les installations hydrauliques de l’établissement'. Cette seule hypothèse en l’absence de tout autre élément d’appréciation alors même que l’expert a reçu communication dans le cadre de ses opérations de 11 factures de la société SOTEC et de 5 bons d’intervention pour la période du 5 juillet 2011 au 11 septembre 2013 n’est pas de nature à établir l’imputabilité de la surconsommation aux installations de la société LE SQUARE TROUSSEAU ou un quelconque manquement de celle-ci à ses obligations d’entretien et de surveillance de ladite installation. Enfin, si le18 juin 2014, lors des opérations d’expertise, l’expert a pu constater un débit important en eau perdue en provenance du restaurant, il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à la surconsommation constatée en 2012 eu égard aux constatations qui précèdent s’agissant de la consommation postérieure à 2012.

Au vu de ce qui précède, la société FONCIERE MASSENA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe et sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 30.636,60 euros.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé au principal, il le sera également sur la charge des dépens incluant les frais d’expertise et le rejet de la demande en paiement d’une indemnité de procédure.

La société FONCIERE MASSENA qui succombe en son appel en supportera les dépens, la distraction étant autorisée dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit que la société FONCIERE MASSENA est tenue de respecter la clé de répartition des charges insérée dans le bail, soit 1791/10.000 en ce compris pour les années postérieures à 2016,

Condamne la société FONCIERE MASSENA à rembourser à la société LE SQUARE TROUSSEAU la somme de 10.376,66 euros au titre du trop-perçu de l’année 2016 et celle de 12.174,66 euros au titre du trop-perçu de l’année 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la société FONCIERE MASSENA de sa demande en paiement de la somme de 30.636,60 euros,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société FONCIERE MASSENA aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice du postulant qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,