COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 20/03194 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T57Y

AFFAIRE :

SAS ABTO

C/

Compagnie d’assurance MMA IARD venant aux droits de la société COVEA RISKS

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 02 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 0

N° Section : 0

N° RG : 16/00193

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Monique TARDY

M^e C D,

M^e Christophe Y,

M^e A B,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS ABTO

[…]

[…]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 20/[…]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004641

Représentant : M^e Karine MATHOU de la SELAS INSOLIDUM AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1907 – par M^e QUINTARD

APPELANTE

****************

Compagnie d’assurance MMA IARD venant aux droits de la société COVEA RISKS

N° SIRET : 440 048 882

[…]

[…]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/[…]

Représentant : M^e C D, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0420 – N° du dossier 14184

Société FICOMMERCE représentée par la société FIDUCIAL GERANCE

N° SIRET : 337 63 3 8 61

[…]

[…]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/[…]

Représentant : M^e Christophe Y, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20309

Représentant : M^e Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301 – par M^e REGENT

Association Syndicale Libre POSTILLONS DES BRUYERES Représenté par son représentant statutaire, la société COGEVA PM

[…]

[…]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/[…]

Représentant : M^e A B, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212
- N° du dossier 14353

Représentant : M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 – par M^e BOUTROY

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 65 2 1 26

[…]

[…]

Représentant : M^e C D, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0420 – N° du dossier 14184

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

La société Abto, exerçant sous le nom commercial 'émois et bois', a pour objet l’activité de négoce du bois et

de ses dérivés et de distribution de parquets de haut niveau de qualité.

Par acte du 3 mars 2010, la société Ficoma (aux droits de laquelle vient la société Ficommerce) lui a donné à

bail des locaux commerciaux à usage exclusif de locaux d’activité pour le négoce, le courtage, la fabrication,

la distribution de bois et dérivés ainsi que tous produits et matériaux destinés au bâtiment et à tout ce qui s’y

rattache.

Les locaux, d’une superficie d’environ 693 m2 en rez-de-chaussée sont situés dans un bâtiment sis […]

de Wolfenbuttel à Sèvres (92) et loués pour une durée de neuf années à compter du 3 mars 2010.

Le montant du loyer stipulé au bail était de 51.975 € HT outre 15.800 € de provisions de charges.

En avril 2010, la société ABTO s’est plainte auprès du bailleur de subir des infiltrations d’eau dans ses locaux

par temps de pluie. La demanderesse a fait établir un 1er constat d’huissier le 14 juin 2010 constatant

notamment que le sol était recouvert de nappes d’eau.

Un 2ème constat d’huissier a été effectué le 8 novembre 2010 établissant à nouveau la présence de flaques

d’eau, d’humidité et de cloquages et fissures. L’huissier a été amené à constater des inondations consécutives à

de fortes pluies en novembre et décembre 2011.

Par acte du 26 décembre 2011, la société Abto a fait assigner en référé la société Ficoma afin de voir désigner

un expert et ordonner la consignation des loyers dans l’attente de la remise en état des lieux.

Par ordonnance de référé du 22 février 2012, le président du tribunal de commerce de Nanterre a désigné

M^me X en qualité d’expert (remplacée par M. Dufaix) et autorisé à consigner la moitié des loyers auprès

de la caisse des dépôts et consignation (cette dernière mesure ayant été infirmée en appel).

Les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires Postillons des Bruyères,

à l’ASL Postillons des Bruyères (gérante de la copropriété), ainsi qu’à la compagnie Covea Risks, assureur de

la société ABTO.

Le rapport de M. Dufaix a été déposé le 18 août 2014.

Par acte du 26 février 2015, la société Ficommerce a assigné en référé la société Abto pour obtenir sa

condamnation à lui payer une provision de 55.890,21 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 12 avril

2012.

Par ordonnance du 10 juin 2015, le juge des référés a fait droit à cette demande avec intérêts au taux légal à

compter de l’assignation et débouté la société Abto de sa demande de consignation et de délais de paiement.

Par acte du 16 décembre 2015, la société Abto a assigné les sociétés Ficommerce et Covea Risk devant le

tribunal de grande instance de Nanterre en indemnisation de son préjudice.

Par acte du 15 juin 2016, la société Ficommerce a fait assigner l’association syndicale libre Postillons des

Bruyères (ci-après l’ASL) en intervention forcée.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 18 novembre 2016.

Par jugement du 2 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné in solidum la société Ficommerce, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances

Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks à payer à la société Abto les sommes suivantes :

— Trouble de jouissance : 22.612,67 €

— Aspirateurs : 339,90€

Soit la somme de 22.952,57 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts

par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné in solidum la société Ficommerce, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances

Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks à payer à la société Abto la somme de 5.000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris

les frais d’huissier et les frais d’expertise dont distraction au profit de M. Dalençon, avocat au barreau de Paris,

conformément aux dispositions de I’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Ficommerce à verser à L’ASL Postillons Des Bruyères la somme de 3.000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 22 juillet 2020, la société Ficommerce a interjeté appel du jugement.

Par déclaration du 10 juillet 2020, la société Abto a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 6 mai 2021, le magistrat chargé de la mise en état a joint les procédures.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 avril 2021 dans les deux dossiers, la société Abto demande à la

cour de:

— dire et juger que le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 décembre 2019 est

définitif en ce qu’il a dit que la garantie de la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances

Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks était acquise au profit de la société Abto,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 décembre 2019, en ce qu’il a

débouté la société Abto de ses demandes plus amples et contraires, tendant notamment à :

/ dire et juger que la société Ficommerce et l’ASL Postillons Des Bruyères sont responsables des inondations

au sein des locaux sis […],

/ condamner solidairement la société Ficommerce, l’ASL Postillons des Bruyères, la société MMA IARD et la

société MMA IARD Assurances Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks à payer à la société Abto

les sommes suivantes :

— Perte de jouissance : 55.478,12 €

— Perte de marge : 177.494 €

— Salaires perdus à des taches de nettoyage et de déplacement de matériel : 13.714 €

avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts par application de l’article

1343-2 du code civil,

— confirmer le jugement en ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a :

/ dit et jugé que la responsabilité de la société Ficommerce est retenue sur le fondement de l’article 1719 du

code civil,

/ dit et jugé que la garantie que la société Covea Risks aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA

IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles est acquise et l’a condamnée in solidum à payer les

condamnations prononcées au profit de la société Abto,

/ alloué à la société Abto :

— la somme de 339,90 € au titre des frais exposés pour l’achat d’aspirateurs ;

— la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

de l’instance en ce compris les frais d’huissier et les frais d’expertise ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la société Ficommerce a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité, en qualité de

bailleur, à l’égard de la société Abto;

— dire et juger que l’ASL Postillons des Bruyères est responsable des inondations au sein des locaux sis 16

[…];

— dire et juger que la garantie de la société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles aux droits de

laquelle vient la société Covea Risks ;

En conséquence :

— condamner solidairement la société Ficommerce, l’ASL Postillons des Bruyères et la société MMA IARD et

MMA IARD Assurances Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks, à payer à la société Abto les

sommes suivantes :

— Perte de jouissance : 38.118,85 €,

— Perte de marge : 229.007,79 €,

— Salaires perdus à des taches de nettoyage et de déplacement de matériel et de stock : 18.258,24 €,

Avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts par application de l’article

1343-2 du code civil,

Subsidiairement, s’agissant des frais de constats d’huissiers de justice,

— condamner solidairement la société Ficommerce, l’ASL Postillons des Bruyères et la société MMA IARD et

MMA IARD Assurances Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks, à payer à la société Abto la

somme de 1.280 € au titre du remboursement des frais d’huissiers engagés,

En tout état de cause,

— débouter la société Ficommerce de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles venant aux droits de la société

Covea Riks de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter l’ASL Postillons des Bruyères de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Ajoutant au jugement du 2 décembre 2019 :

— condamner solidairement la société Ficommerce, l’ASL Postillons des Bruyères et la société MMA IARD et

la société MMA IARD Assurances Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks à payer à la société

Abto une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les

entiers dépens en ce compris les frais d’huissiers et les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 11 juin 2021, la société Ficommerce demande à la cour de :

— débouter la société Abto de son appel à titre principal et à titre incident,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Abto de sa demande de dommages et intérêts en

réparation de son préjudice économique d’une part et en remboursement des salaires perdus au titre des

travaux de nettoyage d’autre part,

— déclarer la société Ficommerce recevable et fondée en son appel à titre principal et à titre incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

/ condamné in solidum la société Ficommerce, la société MMA Iard et la société MMA IARD Assurances

Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks à payer à la société Abto les sommes suivantes :

— Trouble de jouissance : 22.612,67 €

— Aspirateurs : 339,90 €

soit la somme de 22.952,57 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des

intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné in solidum la société Ficommerce, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances

Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks à payer à la société Abto la somme de 5.000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris

les frais d’huissier et les frais d’expertise dont distraction au profit de M. Dalençon, avocat au barreau de Paris,

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Ficommerce à verser à l’ASL Postillons des Bruyères la somme de 3.000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau :

1°) A titre principal

— juger la société Abto irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Ficommerce,

Par conséquent,

— débouter la société Abto de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Ficommerce,

2°) A titre subsidiaire

— juger la société Abto mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

— mettre hors de cause la société Ficommerce,

3°) A titre infiniment subsidiaire

— débouter l’ASL Postillons des Bruyères de toutes fins, moyens ou conclusions contraires,

— condamner l’ASL Postillons des Bruyères à garantir la société Ficommerce de toutes condamnations qui

pourraient être prononcées à son encontre,

III- En tout état de cause

— condamner in solidum la société Abto et/ou tout succombant à payer à la société Ficommerce une somme de

6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Abto et/ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et

d’appel dont distraction au profit de M. Y pour ceux dont il aura fait l’avance, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées les 6 janvier et 16 avril 2021, la société ASL Postillons Des Bruyères

demande à la cour de :

— recevoir l’ASL Postillons des Bruyères en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— l’en déclarer bien fondé,

En conséquence,

A titre principal

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 décembre 2019 en toutes ces

dispositions,

Par conséquent,

— débouter la société Abto de son appel,

— débouter les sociétés Ficommerce, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leurs appels

incidents,

A titre subsidiaire,

— débouter la société Abto de sa demande de voir dire et juger que l’ASL Postillons Des Bruyères est

responsable des inondations au sein des locaux sis […],

— débouter les sociétés Ficommerce, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande de

condamnation de l’ASL Postillons des Bruyères à les garantir des condamnations susceptibles d’être

prononcées à leur encontre,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 décembre 2019 en ce qu’il a

débouté la société ABTO de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique et

en remboursement des salaires,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 décembre 2019 en ce qu’il a

indemnisé la société ABTO au titre de son prétendu trouble de jouissance et en remboursement du coût des

aspirateurs,

et statuant à nouveau,

— débouter la société Abto de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— Condamner in solidum la société Ficommerce et/ou tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner in solidum la société Ficommerce et/ou tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 € aux

entiers dépens, dont distraction au profit de M. A B, sur le fondement de l’article 699 du code de

procédure civile

Par dernières conclusions notifiées les 28 et 30 décembre 2020, les sociétés MMA IARD et MMA IARD

Assurances Mutuelles venant toutes deux aux droits de la société Covea Risks demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à la société Abto la somme de 22 612,67 € en

indemnisation de son trouble de jouissance pour la période du mois d’avril 2010 au mois de décembre 2011,

— juger que pendant cette période la société Abto a été victime de 4 dégâts des eaux ponctuels survenus

pendant les périodes de fortes pluies,

— juger que le trouble de jouissance de la société Abto pendant cette période n’a pas été continu

— juger par ailleurs que l’achat des 2 aspirateurs relève des charges courantes de la société Abto

Statuant à nouveau

— ramener l’indemnité pour trouble de jouissance alloué à la société Abto à la somme de 5.384€,

— débouter la société Abto des frais de remboursement de l’acquisition de deux aspirateurs,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la responsabilité de L’ASL Postillons des Bruyères

Statuant à nouveau

— juger que le défaut d’entretien des équipements communs entrant dans le périmètre de gestion de l’ASL

Postillons des Bruyères est à l’origine des inondations subies par la société Abto,

— juger que la responsabilité de l’ASL Postillons des Bruyères est engagée

— condamner l’ASL Postillons des Bruyères à relever et garantir MMA IARD et MMA IARD Assurances

Mutuelles des condamnations susceptibles d’être ordonnées à leur encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles

garantissait l’éventuelle perte d’exploitation de la société Abto dans la limite de 12 mois,

— juger MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles recevables et bien fondées à opposer à la société

Abto la franchise minimum contractuellement prévue d’un montant de 1.440 €,

— juger par ailleurs que la garantie de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles au titre du trouble de

jouissance est limitée à 24 mois,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

En toute hypothèse,

— condamner la société Ficommerce à verser aux société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles

une somme de 5.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au

profit de M. C D, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du code de

procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les désordres et leur origine

Pour établir la réalité des désordres qu’elle indique avoir subis, la société ABTO produit un procès-verbal de

constat d’huissier du 14 juin 2010, par lequel l’huissier a constaté, dans l’établissement situé rue Wolfenbuttel,

que le sol est recouvert de nappes d’eau à plusieurs endroits, que le bois de certaines palettes est mouillé, que

le taux d’humidité est de 66 à 73% dans la zone affectée par la présence d’eau au sol. Il a aussi relevé la

présence de coulures ou de dépôts d’eau sur les murs, et pris des photos montrant la présence d’eau sur le sol.

Un autre procès-verbal du 8 novembre 2010 a établi la présence, sur un mur de ces locaux, de fissures et de

traces de cloquages, avec des flaques d’eau au pied de ce mur, et un taux d’humidité de 46,8%.

Des traces de rétention d’eau ont également été constatées dans ces locaux par huissier, le 4 novembre 2011.

Le 16 décembre 2011, un nouveau procès-verbal de constat a été dressé établissant la présence de rétention

d’eau recouvrant en partie le sol, auquel sont joints des clichés l’illustrant.

Plusieurs employés de la société ABTO attestent avoir, à plusieurs reprises, constaté des inondations dans les

locaux de la société, qui les obligeait à aspirer l’eau et à déplacer les palettes de bois pour les mettre au sec, ce

qui a eu des répercussions sur le travail de l’entreprise.

Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 18 août 2014 précise qu’aucune infiltration n’est ré-apparue depuis

les travaux réalisés par la copropriété le 26 mars 2012. Il conclut que les infiltrations subies par la société

ABTO avaient pour origine un problème d’étanchéité entre le local transformateur EDF situé en amont des

locaux et un problème de passage d’eau en cas de forte précipitation sous le local, entraînant des inondations.

Il relève que des travaux ont réglé ces problèmes par la reprise du joint d’étanchéité entre les deux locaux et la

canalisation des écoulements d’eau de la terrasse du transformateur vers sa partie avant (éloignée du mur du

local de la société ABTO), ainsi que par le nettoyage et le désengrenage du caniveau de bas de rampe de

circulation situé devant le local transformateur, ce qui a entraîné l’arrêt des inondations. Il préconise la

réalisation d’une 'dallette’ sur la partie trottoir du local transformateur afin d’éviter, en cas d’engorgement du

caniveau, le passage des eaux sous le transformateur vers les locaux de la société ABTO.

Il ressort de ces pièces que la réalité des désordres dénoncée par la société ABTO est établie, et que leur cause

est identifiée.

Sur la recevabilité des demandes de la société ABTO et les manquements du bailleur

Le jugement a estimé que les demandes de la société ABTO étaient recevables, au vu de l’article 1719 du code

civil, et que le bailleur ne pouvait s’exonérer de l’obligation de délivrance conforme par une clause du bail.

La société Ficommerce soutient que le jugement a méconnu l’article 15 du contrat de bail, qui ne constitue pas

une exonération de son obligation de délivrance conforme, et que cette clause est licite. Elle ajoute que les

infiltrations proviennent d’ouvrages gérés par l’ASL Postillons des Bruyères, de sorte qu’elle ne peut être tenue

pour garante au vu de l’article 1725 du code civil.

Elle conteste par ailleurs l’existence d’un trouble de jouissance indemnisable, la société ABTO n’ayant pas

justifié des préjudices de jouissance qu’elle invoquait.

La société ABTO soutient qu’il revient au bailleur de permettre au preneur d’exploiter les lieux loués pour

l’usage convenu entre les parties, qu’il ne peut s’exonérer de cette responsabilité au moyen d’une clause en ce

sens, et a la charge de la preuve de son obligation de délivrance. Elle souligne que son activité nécessite des

locaux sains, sans problème d’humidité, et que la société Ficommerce lui doit la délivrance d’un local

conforme au contrat.

***

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin

d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée …

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; …'.

L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et

doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les

locatives.

L’article 15 du contrat de bail prévoit notamment que le preneur renonce à tout recours en responsabilité

contre le bailleur :…

— 'en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle qu’en soit la qualité, le preneur devant

agir directement contre, sans pouvoir mettre en cause le bailleur,

- en cas d’humidité, fuites, infiltrations, inondations ou toute autre cause, ainsi que les fuites sur canalisations

communes masquées par un coffrage installé par le bailleur. Le preneur devra toujours s’assurer contre ces

risques'…

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a bien délivré la chose, et que les locaux étaient conformes à

leur destination contractuelle.

Il ressort de plus de l’expertise judiciaire que les infiltrations n’ont pas pour origine un défaut des locaux loués,

mais un problème d’étanchéité entre les locaux et le local transformateur EDF adjacent et situé en amont, un

passage d’eau sous ce local, ainsi qu’un problème d’écoulement des eaux en cas de forte pluie de la rampe de

circulation située devant le local transformateur.

Seule doit être réputée non écrite une clause limitative de réparation contredisant la portée d’une obligation

essentielle du débiteur.

En l’espèce, la clause prévue par l’article 15 du contrat de bail prévoit une exonération de la responsabilité du

bailleur en cas de troubles apportés à la jouissance du fait de tiers, ainsi qu’en cas d’humidité, fuites,

infiltrations, inondations ou toute autre cause, et précise que le preneur a l’obligation de s’assurer face à ces

risques.

Ainsi le bailleur est exonéré de garantie pour les seules causes de désordres énumérées, et pour lesquelles le

preneur devait être couvert par une assurance.

Contrairement aux dires de la société ABTO, l’exclusion par la clause de la responsabilité du bailleur en cas

de présence d’humidité n’aboutit pas à priver de toute substance l’obligation de délivrance.

Aussi, et dès lors que la responsabilité d’un tiers est établie (cf infra), il n’y a pas lieu de déclarer non écrite la

clause d’exclusion de responsabilité du bailleur, de sorte qu’elle doit s’appliquer, le bailleur étant ainsi exonéré

de toute responsabilité.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Ficommerce.

Sur la responsabilité de l’ASL Postillons des Bruyères

Le jugement a relevé que le cabinet Septime avait indiqué au bailleur prendre en charge la gestion du sinistre,

mais que les éléments du dossier ne permettaient pas de retenir une faute de l’ASL. De même a-t-il écarté

l’application de l’article 1242 du code civil invoqué par la société Ficommerce, n’étant pas établi que l’ASL

était gardien ou propriétaire des ouvrages à l’origine des infiltrations. Il n’a donc pas retenu l’engagement de sa

responsabilité.

La société ABTO soutient qu’il ressort d’un courrier du syndic Septime que l’ASL Postillons des Bruyères gère

les équipements communs aux bureaux et habitations de la zone Postillons des Bruyères, comme l’expert l’a

relevé, de sorte qu’il lui revenait d’assurer l’étanchéité entre les immeubles et l’entretien des équipements

d’évacuation de voirie. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a dû engager des travaux qui ont été

remboursés par l’ASL, et que l’expert a préconisé des travaux complémentaires, réalisés longtemps après. Elle

soutient que les installations à l’origine des infiltrations étaient sous la garde de l’ASL.

La société Ficommerce souligne que les travaux exécutés par le syndicat des copropriétaires avaient permis de

mettre fin aux travaux, et que l’expert avait retenu qu’ils relevaient de l’ASL, ce qui ressort aussi du règlement

de copropriété. Elle en déduit que l’ASL aurait dû la garantir, au vu de l’article 1242 du code civil, les travaux

relevant de l’entretien.

De même, les sociétés MMA soutiennent que l’ASL, gardienne des équipements, a méconnu son obligation

d’entretien et concouru à la survenance du dommage.

L’ASL Postillons des Bruyères avance que l’expert a seulement indiqué qu’il lui revenait d’effectuer les

travaux d’étanchéité, ajoute qu’elle est intervenue dès qu’elle a été informée par la société Ficommerce des

désordres. Elle fait état du règlement de copropriété, de l’inapplication de l’article 1242 du code civil au cas

d’espèce, du remboursement des travaux dès qu’il a été demandé. Elle relève que c’est le syndicat des

copropriétaires qui a pris l’initiative de faire réparer les désordres, et que l’expert a estimé que les travaux

étaient à sa charge sans évoquer sa responsabilité. Elle ajoute que les travaux réalisés sont conformes aux

règles de l’art, et que la société ABTO a renoncé, selon les termes du bail, à se prévaloir de son droit.

***

L’ASL Postillons des Bruyères ne peut se prévaloir d’une clause du bail conclu entre la société ABTO et la

société Ficommerce, auquel elle est tiers.

L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires prévoit en

son article 1er que 'Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction,

l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en

vue :

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances;

b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés'.

L’article 29 ajoute qu’à l’exception des ouvrages réalisés, le cas échéant en dehors de son périmètre, sur le

domaine public d’une personne publique, l’association syndicale autorisée est propriétaire des ouvrages qu’elle

réalise en qualité de maître d’ouvrage dans le cadre de son objet statutaire et, à ce titre, en assure l’entretien.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir, pour certaines catégories d’ouvrages, que leur propriété ou leur entretien

peuvent être attribués à un ou plusieurs membres de l’association.

En l’espèce, le règlement de copropriété indique que l’organisation de la copropriété est constituée par le

cahier des charges et par l’association syndicale libre, et que l’ensemble immobilier est constitué en 12 lots

dont le lot n°12 est destiné à l’appropriation par l’ASL. Il y est indiqué que le lot n°1, qui porte sur les

circulations et espaces libres non bâtis, devait faire l’objet d’un transfert de propriété au profit de l’ASL

Postillons des Bruyères, et que le local transformateur EDF fait partie du lot n°12 devant devenir la propriété

commune par le moyen de l’ASL.

Il ressort de l’expertise que les inondations constatées dans les locaux loués par la société ABTO ont pour

origine un défaut d’étanchéité entre le transformateur EDF et lesdits locaux, et un problème de passage d’eau

sous ce local lors de fortes précipitations. Elle a relevé que la collecte des eaux d’évacuation avait été reprise,

pour éviter les écoulements au niveau du terrain, qui s’évacuaient ensuite dans une poche d’eau sous le

transformateur.

Il résulte de ce qui précède que l’ASL Postillons des Bruyères est propriétaire de la voirie et du local

transformateur EDF, à tout le moins qu’elle en est la gardienne.

L’expert a estimé que des travaux restaient devoir être faits, sur le trottoir devant le transformateur afin

d’éviter un débordement en cas de fortes pluies, et qu’ils 'sont imputables à l’ASL Postillons des Bruyères

gérant l’ensemble des syndicats de copropriétaires'. Il a indiqué en conclusion que 'les travaux effectués

correspondant aux étanchéités entre bâtiments et traitement des évacuations de voirie relèvent à notre avis de

l’ASL étant des équipements communs à l’ensemble'.

Si l’ASL Postillons des Bruyères soutient qu’elle est intervenue dès qu’elle a été informée par la société

Ficommerce de l’existence de désordres et que le syndic de copropriété considérait lui-même que l’entretien du

local EDF relevait de sa responsabilité, il n’en demeure pas moins qu’au vu des termes du règlement de

copropriété, c’est à l’ASL Postillons des Bruyères qu’il revenait d’en assurer l’entretien, et donc l’étanchéité.

Le dire du syndicat des copropriétaires du 28 janvier 2014, rappelant que les ouvrages incriminés comme

étant à l’origine des infiltrations ne dépendent pas du syndicat mais de l’ASL, n’est pas contesté par celle-ci,

qui indique du reste dans ses conclusions avoir remboursé ce syndicat des travaux réalisés à fin de reprise

d’ouvrages, dès que cela lui a été demandé.

Si l’ASL Postillons des Bruyères déclare être intervenue dès qu’informée des désordres, il ressort des pièces

versées que leur origine se trouve dans le défaut d’entretien de l’étanchéité du local transformateur EDF dont

elle avait la charge, ainsi que du système d’évacuation de l’eau des voiries. Aussi, la survenance des

infiltrations établit qu’elle a manqué à son obligation, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a mise

hors de cause.

Sur la garantie des sociétés MMA

Le jugement l’a retenue, en considérant que la société ABTO a justifié que l’extension de ses locaux a entraîné

celle de sa garantie, et que la limitation de garantie à 12 mois mise en avant par les sociétés MMA s’applique à

la perte d’exploitation et non au trouble de jouissance.

La société ABTO sollicite la confirmation du jugement, et les sociétés MMA demandent également la

confirmation du jugement en ce qu’il a retenu qu’elles garantissaient l’éventuelle perte d’exploitation de la

société ABTO dans la limite de 12 mois.

Par conséquent, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de l’ASL Postillons des Bruyères

La responsabilité de l’ASL Postillons des Bruyères étant retenue du fait du défaut d’entretien de l’étanchéité du

local transformateur EDF et du système d’évacuation des voiries, elle sera condamnée à garantir les sociétés

MMA.

Sur la réparation des préjudices de la société ABTO

Au titre de la privation de jouissance

Le jugement a retenu une durée de 21 mois entre la 1ère et la dernière infiltration (avril 2010 à décembre

2011) et une surface de 150 m2 impactés sur une surface totale de 693 m2, de sorte qu’au vu du loyer il

convenait d’indemniser cette perte de jouissance à hauteur de 22.612,67 €.

Il a retenu qu’il n’était pas justifié d’une période de 3 mois d’inondation totale.

La société ABTO reprend à son compte la période de 21 mois et la surface de 150 m2 inutilisable en

permanence, mais soutient que lors des inondations importantes son local était inutilisable aux 3/4. Elle fait

état des observations de l’expert, des témoignages des employés.

Les sociétés MMA soutiennent qu’il n’est pas justifié que 150 m2 aient été inondés en permanence, ce qui ne

ressort pas des écritures de la société ABTO, de sorte que son préjudice devrait être réduit à 20 semaines.

L’ASL Postillons des Bruyères relève qu’aucun désordre n’a été constaté par l’expertise, et que les éléments

versés n’établissent pas le préjudice de la société ABTO, qui fait elle-même état de 4 occurrences

d’infiltrations. Elle ajoute que l’indisponibilité de 150 m2 n’est pas établie.

***

L’expertise ayant été déclenchée par l’ordonnance du 22 février 2012, et étant établi que les infiltrations ont

été constatées entre avril 2010 et décembre 2011, l’expert n’a effectivement pas pu constater de lui-même un

quelconque désordre, ce qui ne permet pour autant pas contester leur réalité, établie notamment par les 4

procès-verbaux d’huissier ainsi que par les autres pièces versés par la société ABTO. L’expert a du reste

constaté des traces de dégradation de peintures sur mur et d’anciens écoulements d’eau.

Il ressort des procès-verbaux et des attestations d’employés que des infiltrations importantes ont été observées

à au moins quatre reprises, et les attestations rapportent que chacune des infiltrations a entraîné des

déménagements importants de stocks, qui nécessitaient plusieurs jours de manutention. En outre, les stocks de

bois ne pouvaient être ré-installés une fois l’inondation résorbée, car il était nécessaire d’attendre que baisse le

taux d’humidité ambiant, afin de pouvoir permettre le stockage du bois.

La société ABTO fait état d’une perte de jouissance d’une surface de 150 m2, et si les autres parties contestent

ce chiffre, il est revendiqué par cette société depuis son dire du 13 février 2014, et l’expert a relevé l’activité de

cette société nécessitait des locaux sains sans variation importante d’humidité, de sorte que l’indisponibilité

d’une partie des locaux n’était pas limitée à la seule période des infiltrations et de leur traitement.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une indisponibilité de 150 m2 pendant 21

mois, soit 12.921,53 € par an (loyer 59.697,50 € /693 m2 (surface totale) x 150 m2) et 22.612,67 € pour 21

mois, sans reprendre la demande d’indisponibilité totale qui n’est pas justifiée.

Au titre du préjudice économique

Le jugement a retenu que si les infiltrations avaient provoqué une gène dans l’activité et une perte de chance

de réaliser une meilleure performance économique, les éléments produits par la société ABTO ne permettaient

pas d’établir ce préjudice, son chiffre d’affaires ayant augmenté de 2010 à 2011 et son expert comptable

indiquant manquer d’éléments pour calculer la perte de marge.

La société ABTO indique que les déplacements de marchandises lors des infiltrations ont perturbé sa

production, ce d’autant qu’elles étaient alors stockées dans les allées de circulation, ce qui bloquait la chaîne de

production. Elle ajoute avoir dû augmenter sa part de produits finis pour honorer ses commandes, ce qui

diminue sa marge. Elle souligne que sa demande d’expertise complémentaire sur son préjudice économique a

été rejetée au motif qu’elle disposait d’un rapport de son expert comptable, qui a ensuite été rejeté. Elle fait état

de nouvelles pièces et d’une perte de marge de 229.007,79 € sur la période marquée par les inondations, perte

établie par son nouvel expert-comptable.

L’ASL Postillons des Bruyères relève que la détermination du préjudice subi relevait de la mission de l’expert,

qui a relevé que les pertes d’activités alléguées par la société ABTO n’étaient pas établies, son chiffre

d’affaires ayant augmenté. Elle dénonce aussi les évaluations évolutives des demandes de la société ABTO,

comme les sociétés MMA qui retiennent que ces prétentions ne sont pas justifiées, et qu’il en est de même des

prétendues pertes d’activité. Elles soutiennent qu’aucun préjudice d’exploitation n’est démontré.

***

La mission confiée à l’expert judiciaire couvrait notamment l’évaluation du préjudice subi, et l’expert n’a pas

procédé à une telle évaluation, la cour relevant que la demande de la société ABTO portait alors, au titre du

préjudice d’exploitation, sur la somme de 93.190,30 €.

Il a indiqué que les infiltrations avaient certainement perturbé le fonctionnement de l’entreprise au niveau du

stockage des éléments de parquet.

Pour autant, le jugement a relevé que le chiffre d’affaires de la société ABTO avait augmenté entre 2010 et

2011.

Par ailleurs, le fait pour la société ABTO de recourir davantage à un produit fini, sur lequel elle réalise une

marge plus faible que sur les produits qu’elle transforme elle-même, relève d’une décision de stratégie de la

société, qui peut être prise au vu d’autres éléments que les infiltrations, de sorte qu’elle ne peut utilement faire

état d’une perte de marge à ce titre, étant relevé qu’elle ne se fonde que sur ses propres documents, sans

justifier de la perte de marge dont elle allègue. La cour observe ainsi qu’entre 2010 et 2011, au cours

desquelles se sont produites les infiltrations, la production de bois transformés par la société ABTO a évolué

de façon beaucoup plus importante (passant de 45,61% à 56,87%) qu’entre 2011 et 2012 (56,87% à 59,26%),

année au cours de laquelle il n’y a pas eu d’infiltrations.

La 1ère estimation du préjudice de la société ABTO dressée par son expert-comptable était fondée sur une

période ne correspondant pas précisément à celle des inondations, au vu des éléments indiqués par cette

société, en ce compris le taux de marge brut.

De même, la lettre du 22 décembre 2020 du nouvel expert-comptable de la société ABTO repose sur des

éléments non vérifiables, et ne contient pas l’indication du montant du préjudice économique subi par cette

société.

Il en ressort que pas plus qu’en 1ère instance, les éléments communiqués par la société ABTO ne permettent

d’appréhender l’incidence des infiltrations sur son activité économique, de sorte que le jugement sera confirmé

en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Au titre du remboursement des salaires

Le jugement n’a pas fait droit à la demande de la société ABTO sur ce point, retenant que le chiffre avancé par

cette société ne résultait que de ses déclarations.

La société ABTO soutient qu’à chaque inondation elle devait mobiliser plusieurs salariés pendant plusieurs

jours afin de remettre en état le local. Elle soutient que sa demande est parfaitement justifiée et repose sur des

éléments objectifs.

Les sociétés MMA sollicitent la confirmation du jugement sur ce point, comme l’ASL Postillons des Bruyères

qui dénonce le caractère unilatéral du rapport produit par la société ABTO.

***

Il ressort des attestations circonstanciées des employés de la société ABTO qu’à chaque épisode d’infiltration,

ils ont dû aspirer l’eau, déplacer des palettes de bois pour les mettre au sec, ce qui nécessite plusieurs jours de

manutention. Cette affectation du personnel de la société ABTO à une autre activité que celle exercée

habituellement ne peut être établie que par les membres de ce personnel, et leurs attestations sont précises et

se corroborent, de sorte que les faits qui y sont rapportés sont suffisamment établis.

Pour autant, il convient de relever que le rapport de l’expert comptable Caudex du 19 janvier 2017 faisait état

de 685 heures perdues, correspondant à 13.714 €, alors qu’il est désormais sollicité 18.258,24 € soit 912

heures au vu de l’attestation dressée le 28 septembre 2020 par M. Z, sans qu’il soit expliqué comment le

nombre d’heures consacrées à ces travaux en 2010 et 2011 ait augmenté entre 2017 et 2020. Il n’est pas

davantage justifié d’un taux horaire moyen de 20,02 €, qui ne se retrouve pas sur les bulletins de paie.

Au vu de ce qui précède, il est justifié que la société ABTO a dû employer ses salariés à déplacer les stocks et

évacuer l’eau pendant plusieurs jours, sans que les éléments chiffrés avancés par la société ABTO puissent

être retenus.

En conséquence, la cour fera une juste évaluation du préjudice qu’elle a subi à ce titre en l’indemnisant à

hauteur de 8.000 €, et le jugement sera réformé sur ce point.

Au titre des frais engagés

C’est à raison que le jugement a retenu que les frais de constat d’huissier étaient intégrés dans les dépens, et a

fait droit à la demande présentée au titre du remboursement des aspirateurs à eau, même si les intimées

soutiennent qu’il s’agit d’une dépense courante. Il sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé quant aux dépens et frais irrépétibles, sauf s’agissant des condamnations

prononcées à l’encontre de la société Ficommerce.

Succombant au principal, l’ASL Postillons des Bruyères sera condamnée au paiement des dépens d’appel.

Il convient de condamner in solidum la société MMA IARD et l’ASL Postillons des Bruyères au versement à

chacune des sociétés ABTO et Ficommerce de la somme totale de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Ficommerce, mis hors de cause l’ASL Postillons

des Bruyères, débouté la société ABTO de sa demande au titre du remboursement de salaires,

statuant à nouveau,

Condamne in solidum l’ASL Postillons des Bruyères, la société MMA IARD et la société MMA IARD

Assurances Mutuelles venant au droit de la société Covea Risks à payer à la société Abto la somme de 8.000 €

au titre des salaires perdus à des taches de nettoyage et de déplacement de matériel, avec intérêt au taux légal

à compter de l’arrêt et capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne l’ASL Postillons des Bruyères à garantir les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances

Mutuelles,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum l’ASL Postillons des Bruyères et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances

Mutuelles à payer à chacune des sociétés ABTO et Ficommerce la somme de 3.000€ sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’huissiers et les

frais d’expertise.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,