COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

14^e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 24 JUIN 2021

N° RG 20/06520 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UHG6

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR D’ASNIÈRES représenté par son syndic en exercice, la SAS TELMMA

C/

SCI EMMERAUDE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° RG : 20/01506

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24.06.2021

à :

M^e Catherine FAVAT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR D’ASNIÈRES sis […] représenté par son syndic en exercice, la SAS TELMMA agissant elle-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 582 044 418

Représenté par M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

APPELANT

****************

SCI EMMERAUDE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 510 072 036

[…]

[…]

[…]

Non représentée – assignée le 19 janvier 2021 à étude

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 mai 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Emmeraude est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier situé […] à

Asnières-sur-Seine des divers lots suivants :

— les lots 731 et 732 (à hauteur de 20 % pour ce dernier) qui sont à usage de bureaux,

— les lots n° 390, 403, 404, 405, 406, 407, 181, 182, 183, 184 et 185 qui sont des emplacements de

parking.

L’administration de cet ensemble immobilier est assurée par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble Tour d’Asnières, représenté par son syndic, la société Telmma.

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Tour d’Asnières représenté par son syndic a fait assigner la société Emmeraude selon la procédure

accélérée au fond aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer la somme de

13 921,27 euros correspondant aux charges de copropriété échues et impayées, la somme de

5 436,22 euros correspondant aux provisions pour charges et pour fonds de travaux non encore échus

au titre de l’exercice 2020 et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 6 novembre 2020,

le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté la demande de condamnation de la société Emmeraude au paiement des charges de

copropriété et travaux échus entre le 1^er avril 2019 et le 1^er juin 2020 et des charges et travaux à

venir au titre des troisième et quatrième trimestres 2020,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble Tour d’Asnières,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble Tour d’Asnières,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour d’Asnières fondée sur l’article

700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour d’Asnières aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 24 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Tour d’Asnières a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un

exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour

d’Asnières demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 et 42 de la loi n°65-557

du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 35, 36 et 55 du décret

n°67-223 du 17 mars 1969 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1240 et

1343-2 du code civil, de :

— le juger recevable et bien fondé en son appel dirigé contre le jugement rendu par le tribunal

judiciaire de Nanterre le 6 novembre 2020 ;

en conséquence,

— infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

et, statuant à nouveau,

— condamner la société Emmeraude à lui verser les sommes de :

—  26 327,44 euros correspondant à l’arriéré de charges provisoirement arrêté au 1^er avril 2021 (terme

du 2 ème trimestre 2021 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en

demeure du 28 novembre 2019, sur la somme de 1 796,83 euros, conformément à l’article 41 du

Règlement de copropriété applicable à l’immeuble, puis à compter de chaque échéance pour le

surplus ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

— condamner la société Emmeraude aux entiers dépens de l’instance et autoriser, pour ceux-là

concernant, la SELARL FBC Avocats à en poursuivre le recouvrement direct, sur le fondement de

l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Emmeraude au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

La société Emmeraude, à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées à étude

d’huissier les 19 janvier et 14 avril 2021, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Tour d’Asnières relate que la SCI Emmeraude ne

s’acquitte que très irrégulièrement des appels de fonds émis par le syndic en exécution des

délibérations votées en assemblées générales, qu’il s’agisse des charges courantes ou des appels pour

travaux, et sollicite l’infirmation de la décision attaquée l’ayant débouté de ses demandes.

Il précise que la présente procédure ne concerne pas la quote-part de charges afférentes au lot n° 732

dont la SCI est propriétaire en indivision avec d’autres et qui fait l’objet d’une procédure distincte.

Il fait valoir qu’au 1^er avril 2021, le solde de l’arriéré total provisoire s’élève à la somme de

26 237,44 euros qui se décompose comme suit :

—  22 368,60 euros euros au titre des lots 731 (bureaux) et 390,

—  3 958,60 euros au titre des lots 403 à 407 à usage de parking.

Il indique avoir vainement mise en demeure la SCI Emmeraude le 28 novembre 2019 de régler sa

dette qui s’élevait alors à la somme de 7 196,83 euros.

S’agissant des charges courantes, il fait valoir qu’elles procèdent de l’approbation des exercices 2018

et 2019, ainsi que des appels prévisionnels votés au titre des exercices 2020 et 2021 comme en

attestent les procès-verbaux d’assemblées générales tenues les 25 juin 2019 et 14 octobre 2020 qu’il

verse aux débats.

Il indique communiquer au titre des charges courantes l’ensemble des justificatifs afférents aux

sommes appelées auprès de la SCI Emmeraude, soit les appels provisionnels des exercices 2019 et

2020, ainsi que les factures d’apurements (soit 339,20 euros au titre de l’apurement 2018 et 245,62

euros au titre de l’apurement 2019 des lots n° 731 et 390 et 116,10 euros au titre de l’apurement 2018

et un crédit de 143,10 euros au titre de l’apurement 2019, au titre des autres lots de parkings) et que

sont également versés aux débats des appels provisionnels émis à compter du 1^er trimestre 2020 au

titre du budget prévisionnel adopté par les assemblées générales des 25 juin 2019 (résolution n°7) et

14 octobre 2020 (résolution n°7), pour un total de la dette

s’élevant ainsi à la somme de 19 507,42 euors, provisoirement arrêtée au 1^er avril 2021 (2^e

trimestre 2021 inclus).

S’agissant du fonds travaux, il avance que l’exigibilité des appels de fonds procède des résolutions

adoptées au cours des assemblées générales des 27 juin 2018, 25 juin 2019 et 14 octobre 2020 pour

un montant total de 5 228,55 euros.

Enfin, il expose que les travaux votés au cours de l’assemblée générale du 25 juin 2019 ont fait

l’objet d’appels de fonds conformément aux décisions des copropriétaires pour un total de

98,74 euros et que l’assemblée générale du 24 mars 2021 a voté la réalisation de nouveaux travaux

pour lesquels les appels de fonds ont été émis le 24 mars 2021 pour un montant de 1 061,93euros,

après déduction de l’avoir émis au titre de l’utilisation du fonds travaux, et qu’il convient d’ajouter en

outre le coût du pré-daté réclamé par la SCP François Eymri, notaire à Eaubonne le 5 juin 2020 pour

un montant de 430,80 euros.

Il soutient que sa créance est par conséquent fondée, liquide et exigible et précise que la SCI ne verse

plus aucune charge depuis le 1^er avril 2019.

Il prétend que c’est donc à tort que le premier juge a rejeté sa demande de condamnation aux motifs

qu’il ne démontrerait pas l’existence de sa créance, car il ne produirait pas les procès-verbaux des

assemblées générales ordinaires approuvant les comptes années 2018 et 2019, ainsi que le budget

provisionnel et les travaux pour les années 2019 et 2020 et demande à la cour de constater qu’il

produit bien l’ensemble de ces éléments, et qu’il verse également aux débats les nouveaux appels de

fonds émis au titre de l’exercice 2021, en exécution des délibérations 7 et 16 adoptées au cours de

l’assemblée générale du 14 octobre 2020, outre ceux résultant de l’assemblée générale du 24 mars

2021.

Il conclut qu’il devra être favorablement accueilli en sa demande de condamnation de la SCI Il

Castello au paiement de la somme de 26 237,44 euros, correspondant à l’arriéré de charges de

copropriété généré au 1^er avril 2021 (terme du 2^e trimestre 2021 inclus).

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne

comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de

l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a entendu mettre en oeuvre la procédure de

recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que 'pour faire face aux dépenses

courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et

équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget

prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est

réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois,

l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée

par l’assemblée générale'.

L’article 14-2 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.

En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions

égales au quart du budget voté en l’absence de modalités différentes fixées par l’assemblée générale.

Faute de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en

'uvre la procédure de l’article 19-2 de la même loi qui prévoit qu''à défaut du versement à sa date

d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en

demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues

en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre

des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir

constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire,

condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il sera considéré que compte tenu de l’articulation du texte, la mise en demeure exigée doit

concerner une provision exigible.'

Cette procédure permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non

échues du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à

défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse

ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.

Ainsi, au cas d’espèce, l’appelant est seulement fondé à solliciter la condamnation de la

copropriétaire défaillante au paiement des provisions pour charges et travaux qui étaient prévues

pour le budget provisionnel de l’année 2019 défini en 2018, la seule mise en demeure figurant au

dossier ayant été délivrée le 28 novembre 2019 au visa de l’article 19-2 de la loi susvisée.

Il convient dès lors de le débouter de ses demandes concernant les charges et travaux impayés

postérieurs au budget prévisionnel pour 2019.

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des

copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de provisions sur charges de copropriété, de produire le

procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté les budgets prévisionnels visés ainsi que les appels

de fonds adressés.

Si en l’espèce, le syndicat appelant produit bien les appels de fonds adressés en 2019 à la SCI

Emmeraude, en revanche, force est de constater qu’il ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée

générale ordinaire des copropriétaires de l’année 2018 relatif au budget provisionnel appelé au cours

de l’année 2019, alors que le texte sur lequel il fonde sa demande prévoit expressément que le juge

statuant selon la procédure accélérée au fond doit pouvoir constater 'l’approbation par l’assemblée

générale des copropriétaires du budget prévisionnel' et des travaux, de sorte qu’il ne démontre pas

l’existence de sa créance à ce titre.

En conséquence de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de l’intégralité de

ses demandes et l’ordonnance querellée ayant ainsi jugé, sera confirmée.

Il en sera de même relativement à la demande de dommages et intérêts à défaut pour le syndicat

appelant de démontrer l’existence de sa créance et donc le préjudice de désorganisation de sa

trésorerie que lui causerait le manquement de la société copropriétaire à son devoir de paiement des

charges et travaux comme l’a retenu le premier juge.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première

instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles

et il devra supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement du 6 novembre 2020 en toutes ses dispositions,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour d’Asnières, représenté par

son syndic, la société Telmma, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour d’Asnières, représenté par son syndic, la

société Telmma, supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame X

TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,