COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30A

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2021

N° RG 19/00120 – N° Portalis DBV3-V-B7D-S4FQ

AFFAIRE :

SA GROUPE FLO

C/

SCI AVICENNE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/00003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e X-Y Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA GROUPE FLO

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 -

N° du dossier 1960990 – Représentant : M^e Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702

APPELANTE

****************

SCI AVICENNE

N° SIRET : 421 849 712

[…]

[…]

Représentant : M^e X-Y Z, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 42515

Représentant : M^e Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 octobre 1996, l’Etablissement Public d’aménagement de la ville nouvelle

de Cergy – aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société Avicenne – a consenti à la société Groupe Flo un

bail commercial portant sur des locaux situés dans le quartier de Port Cergy à Cergy Pontoise (95), pour une

durée de neuf années, à compter du 21 mai 1997, moyennant un loyer annuel de 560.000 francs (85.371,45 €)

hors taxes et hors charges. La société Groupe Flo exploite dans ces locaux un restaurant sous l’enseigne

Hippopotamus.

Par jugement du 13 mai 2014, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Pontoise a fixé le loyer

annuel du bail renouvelé au 21 mai 2006, à la somme de 100.000 €. Cette décision a été confirmée par arrêt de

la cour d’appel de Versailles du 5 juillet 2016.

Par courrier recommandé du 31 octobre 2015, la société Avicenne a notifié à sa locataire une demande de

révision du loyer, pour le voir fixé à la somme de 118.155,19 € HT et HC, par application de la variation de

l’indice du coût de la construction, étant précisé que la clause d’indexation incluse dans le bail avait

préalablement été déclarée non écrite par une décision prononcée en 2008.

Par acte du 9 février 2017, la société Avicenne a fait assigner la société Groupe Flo devant le juge des loyers

commerciaux du tribunal de Pontoise aux fins de voir fixer le montant du loyer annuel révisé à la somme

annuelle de 118.155,19€ hors taxes et hors charges, à compter du 1^er novembre 2015, avec intérêts au taux

légal sur les compléments de loyers échus.

Par jugement avant dire droit du 26 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une

expertise judiciaire et fixé le loyer provisionnel, durant l’instance, au montant du loyer en cours.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 avril 2018.

Par jugement du 20 novembre 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Fixé le loyer révisé au 1^er novembre 2015 à la somme de 119.253 € HT et HC par an,

— Dit que les compléments de loyers échus et impayés depuis le 1^er novembre 2015 porteront intérêts au taux

légal à compter de leur date d’échéance;

— Dit que le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— Condamné la société Groupe Flo à payer à la société Avicenne la somme 5.000 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Condanmé la société Avicenne au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 7 janvier 2019, la société Groupe Flo a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2019, la société Groupe Flo demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 novembre 2018,

Statuant à nouveau,

— Juger que la valeur locative s’établit à un montant inférieur à celui du loyer de renouvellement judiciairement

fixé au 21 mai 2006, a fortiori au montant du loyer plafond calculé en application de la variation des indices

quels qu’ils soient.

— En conséquence, fixer le montant du loyer révisé à effet du 1^er novembre 2015 au montant fixé par l’arrêt de

la cour d’appel de Paris (sic) le 5 juillet 2016, à la somme annuelle en principal de 100.000 €.

Subsidiairement,

— Fixer le montant du loyer révisé, à effet du 1^er novembre 2015 à la somme de 114.115,78 €HT/HC/an

correspondant au montant du loyer plafonné calculé sur la base du seul indice applicable, à savoir l’indice des

loyers commerciaux.

En toutes hypothèses,

— Débouter la société Avicenne de toutes ses demandes, fins et conclusions et son appel incident.

— Condamner la société Avicenne aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise et

aux dépens d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par la société Lissargue, avoués à la Cour,

en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— La condamner à payer à la société Groupe Flo une indemnité de 7.000 euros en application de l’article 700

du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2019, la société Avicenne demande à la cour de :

— Débouter la société Groupe Flo de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celle aux termes de laquelle

le tribunal a mis les dépens, dont les frais d’expertise à la charge de la société Avicenne.

— Recevoir la société Avicenne en son appel incident et statuant à nouveau :

— Dire et juger que les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de la société Groupe Flo .

— En conséquence, condamner la société Groupe Flo à rembourser à la société Avicenne les frais d’expertise

qui s’élèvent à la somme de 3.219 €,

— La condamner en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Me

X-Y Z pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure

civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article L. 145-38 du code de commerce que la demande en révision ne peut être formée que trois

ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La

révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. (…)Par dérogation aux

dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des

facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur

locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la

variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités

tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier,

intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée,

la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 %

du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de hausse des indices et d’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,

comme c’est le cas en l’espèce (aucune modification des facteurs locaux n’étant alléguée), le loyer révisé doit

être fixé à la valeur locative dans la double limite du loyer résultant de la variation des indices, qui constitue le

plafond, et du loyer en cours, qui représente le plancher.

Il convient donc de rechercher, d’une part le montant du loyer plafond, d’autre part le montant de la valeur

locative.

1 – sur le montant du loyer plafond

Le premier juge a fixé le loyer plafond à la somme de 119.253 euros HT et HC, en faisant application de

l’indice du coût de la construction.

La société Avicenne sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

La société Groupe Flo soutient qu’il convient de faire application de l’indice des loyers commerciaux (ILC), et

non pas de l’indice du coût de la construction (ICC). Elle fait valoir que le bail ne comporte plus de référence

à l’ICC dès lors que la clause d’indexation a été jugée non écrite, de sorte que c’est l’indice prévu par la loi à la

date de révision qui doit s’appliquer, à savoir l’ILC. Elle soutient dès lors que le loyer plafonné s’établit à la

somme de 114.115,78 euros.

***

Il est constant que la clause d’indexation du bail, qui visait l’ICC, a été déclarée non écrite par une décision de

2008.

La loi du 18 juin 2014 qui a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction est applicable aux baux

conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014.

Le dernier renouvellement du bail dont la révision est demandée est intervenu en mai 2006, de sorte que la loi

du 18 juin 2014 n’est pas applicable, et que c’est à bon droit que le premier juge a dit que la révision du loyer

restait régie par l’application de l’ICC, étant observé qu’à l’époque de ce contrat, seul cet indice était

applicable, peu important que la clause d’indexation ait ensuite été annulée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que le loyer plafond s’établissait à 119.253 euros, le mode de

calcul de ce loyer n’étant pas autrement discuté.

2 – sur la valeur locative

Le premier juge a retenu une valeur locative à hauteur de 145.000 euros conformément à l’avis de l’expert

judiciaire.

La société Groupe Flo soutient que la valeur locative ne peut excéder la somme de 91.571 euros, estimant que

le calcul de pondération effectué par l’expert est erroné, que le prix du mètre carré retenu est surévalué, et que

les abattements doivent être augmentés. Tenant toutefois compte du fait que le montant du loyer révisé ne peut

jamais être inférieur au montant du loyer en cours, elle demande la fixation du loyer révisé au montant du

loyer en cours, soit la somme de 100.000 euros HT et HC.

La société Avicenne conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une valeur locative à hauteur

de 145.000 euros.

- sur le calcul de la surface pondérée

Le premier juge a retenu une surface pondérée de 336,58 m2 conformément à la proposition de l’expert

judiciaire (pour une surface réelle de 406,3 m2 au rez de chaussée et 72,3 m2 au 1° étage).

La société Groupe Flo soutient que la surface réelle du restaurant est inférieure à celle retenue par l’expert

(371,8 m2 au rez-de-chaussée,et 72,3 m2 au 1° étage), de sorte que la surface pondérée ne s’établit qu’à 271,22

m2.

La différence entre l’appréciation du locataire et celle de l’expert porte sur la surface utile du rez-de-chaussée,

la société Groupe Flo soutenant qu’il convient de retrancher les 2 vérandas et les sas pour un total de 37,6 m2,

en ce qu’ils ne sont pas inclus dans le bail (domaine public), ce que conteste le bailleur, rappelant que la

société Groupe Flo avait accepté une surface pondérée légèrement supérieure (350 m2) lors du dernier

renouvellement.

Ainsi que le fait observer la société Groupe Flo, l’article 2 du bail relatif aux conditions suspensives précise :

'obtention des autorisations administratives définitives pour l’exploitation du restaurant, pour les enseignes et

une terrasse couverte sur le domaine public, côté place de Bonne Espérance'. (souligné par la cour).

Il n’est pas contesté qu’il existe d’une part des terrasses découvertes (qui sont exclues du bail et de la surface

pondérée), d’autre part deux terrasses couvertes (vérandas) qui ont été incluses dans la surface pondérée, de

même que les 2 sas d’accès au restaurant.

Il ressort des termes même du contrat de bail que la terrasse couverte (qui se divise en fait en deux vérandas,

de chaque côté des sas d’accès) est édifiée sur le domaine public, de sorte qu’elle ne peut donner lieu à aucun

contrat entre un bailleur privé et un locataire, peu important que ce locataire ait antérieurement accepté que

ces terrasses soient incluses dans les surfaces pondérées.

Il convient donc de retenir une surface réelle de 371,80 m2 pour le rez-de-chaussée au lieu des 406,30 m2

retenus par l’expert et par le premier juge. Toutefois, les pondérations opérées par le locataire ne sont pas

conformes à celles de l’expert judiciaire, sans que le locataire ne s’en explique. La cour retiendra dès lors la

surface pondérée établie par l’expert, soit 320,92 m2b, dont il convient de déduire les terrasses couvertes et sas

pour 40,5 m2b, soit une surface pondérée de 280,42 m2b au rez-de-chaussée (au lieu de 256,76 m2b retenu à

tort par le locataire).

S’agissant de la surface pondérée du 1°étage, la seule production d’un rapport amiable est insuffisante à

remettre en cause le rapport d’expertise judiciaire qui n’est d’ailleurs pas discuté sur ce point, de sorte que la

cour retiendra une surface pondérée de 15,66 m2b, conformément à l’expertise judiciaire.

La surface pondérée totale s’établit donc à 296,08 m2b, et non pas 336,58 m2b comme l’a retenu le premier

juge.

- sur la valeur du mètre carré de surface pondérée

Le premier juge a retenu un prix au mètre carré pondéré à hauteur de 450 euros, conformément à l’évaluation

de l’expert se fondant principalement sur des références de commerces tout à fait similaires, s’agissant

d’activités de restauration également sur le quartier de Port Cergy.

La société Groupe Flo soutient que ce prix unitaire de 450 euros est critiquable, notamment en ce qu’il

correspond à une augmentation de 50% par rapport au prix retenu pour le renouvellement du bail en 2006

(300 euros), d’autant qu’une crise économique est survenue à compter de 2008. Elle ajoute que trois des

références de l’expert (sur 5) sont inférieures à 450 euros, les deux références les plus hautes concernant des

très petits locaux qui ne peuvent servir de comparaison. Elle estime que la valeur locative ne pourrait excéder

400 euros/m2b.

Ainsi que le fait observer le bailleur, le loyer révisé doit être apprécié au 1° novembre 2015, soit près de 10

années après le renouvellement de 2006, de sorte que la comparaison opérée par le locataire sur une aussi

longue durée est dénuée de pertinence.

Les références de locations retenues par l’expert sont tout à fait pertinentes, notamment celles situées sur

Cergy Port, s’agissant de commerces du même type d’activité à proximité immédiate de la société Groupe Flo.

Si l’on devait éliminer la dernière référence (restaurant Port d’Agadir) en ce qu’elle est atypique (petite surface

intérieure et grande terrasse pour un prix au m2 élevé), les 4 autres références sont tout à fait pertinentes, et

permettent de retenir un prix de 450 euros/m2b, conforme à l’estimation de l’expert judiciaire.

La valeur locative peut ainsi être fixée, avant abattement, à la somme de : 296,08 m2b x 450 = 133.236 euros.

- sur les abattements

Il résulte de l’article R.145-8 du code de commerce que, du point de vue des obligations respectives des

parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont

celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur

locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou

des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en

considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur

en a assumé la charge.

— sur l’abattement relatif à la taxe foncière

Le premier juge a diminué la valeur locative du montant de la taxe foncière à hauteur de 6.742 euros, compte

tenu du fait que le bailleur s’était déchargé de cette obligation sur le locataire. Les parties s’accordent sur ce

point. Après déduction de la taxe foncière, la valeur locative s’établit donc à la somme de : 133.236 euros -

6.742 euros = 126.494 euros.

— sur la clause d’accession

La société Groupe Flo soutient qu’il convient d’opérer un abattement de 10% sur le montant de la valeur

locative au motif qu’elle a pris les locaux en état brut, et que les travaux qu’elle a fait réaliser ne feront

accession au bailleur qu’en fin de jouissance, le bail comportant une clause d’accession 'au départ du preneur'.

Elle entend ainsi opposer au bailleur l’absence d’accession des travaux qu’elle a fait réaliser, de sorte que les

locaux doivent être pris en considération dans leur configuration avant travaux.

Le bailleur conteste que les locaux aient été pris à bail en état brut. Il ajoute que la clause d’accession ne porte

pas sur les travaux nécessaires pour mettre les locaux en état d’achèvement mobilier, précisant en outre qu’elle

a accordé une franchise de loyer de 2,5 mois pour permettre d’effectuer les travaux d’origine.

La clause relative aux travaux est ainsi rédigée : 'le preneur assume pour sa part l’obligation d’effectuer tous

les travaux de nature immobilière ou mobilière autres que ceux limitativement mis à la charge du bailleur et

nécessaires pour mettre les locaux en état d’achèvement mobilier permettant leur exploitation effective dans

les conditions compatibles avec leur usage. (…).'

Il est également prévu à l’article 11 du bail : 'tous les changements, améliorations, aménagements ou

embellissements qui auront été apportés aux lieux loués resteront acquis au bailleur au départ du preneur, sans

remboursement, ni indemnité'.

Il est constant que les travaux d’aménagement réalisés en vue de mettre les lieux en adéquation avec leur

destination ne constituent pas des travaux d’amélioration au sens des dispositions précitées, mais des travaux

nécessaires pour mettre les locaux en état d’achèvement, de sorte que la clause d’accession en fin de jouissance

leur est inapplicable. Il n’y a donc pas lieu à application d’un abattement.

* sur le montant du loyer révisé

Le loyer plafond a été fixé à la somme de 119.253 euros. La valeur locative s’établit à la somme de 126.494

euros.

La valeur locative étant supérieure au loyer plafond, il convient, en application de l’article L. 145-38 précité

de retenir le loyer plafond, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a fixé le loyer révisé au 1^er

novembre 2015 à la somme de 119.253 euros HT et HC par an. Le jugement sera confirmé de ce chef, ainsi

qu’en ses dispositions statuant sur les compléments de loyer et le dépôt de garantie, ces dispositions n’étant pas

discutées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a mis à la charge du bailleur l’intégralité des dépens, en ce compris les

frais d’expertise. En effet, dès lors que la demande en révision du loyer était accueillie par le premier juge, au

moins pour partie, il convenait d’effectuer un partage des dépens et des frais d’expertise, ces derniers étant

utiles aux deux parties. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, la cour disant que les dépens de première

instance seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

La société Groupe Flo qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour

faire valoir son droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 20 novembre 2018 rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande

instance de Pontoise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les dépens de première instance et les

frais d’expertise,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Dit que les dépens exposés en première instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par

moitié entre les parties,

Et y ajoutant,

Condamne la société Groupe Flo aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement

par les avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,