Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 JUIN 2017

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/08614

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 13/08108

APPELANT

Syndicat des copropriétaires du 25 RUE CONDORCET XXX, représenté par son syndic, XXX, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 488 715 665 00029, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric AUDINEAU et assisté à l’audience de M^e Farida KACHER, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A, inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 482 009 172 00016, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée et assistée à l’audience M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 186

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée, qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

XXX est régi par le statut de la copropriété.

La SCI A est propriétaire des lots XXX, rez-de-chaussée à gauche, 1 boutique) et 31 (bâtiment A, au sous-sol, une cave portant le n°7) acquis de la SCI Dofo suivant acte notarié du 18 juillet 2005.

Aux termes d’une assemblée générale spéciale du 21 décembre 2004, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante :

'3^e résolution : Décision à prendre quant à la réfection des planchers haut des caves bâtiment A,

3.1. Vote des travaux et choix de l’entreprise :

Le Président met aux voix la résolution suivante : les copropriétaires décident de faire réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves du bâtiment A par l’entreprise Freyssinet pour un montant de 41.000 € ht (dont TVA 5,5%) selon l’appel d’offres qui était joint à la convocation'.

Le 28 juin 2006, l’assemblée générale a adopté la 29^e résolution, et a ainsi donné à la SCI A l’autorisation de réaliser divers travaux relatifs aux lots dont elle est propriétaire dans les termes suivants :

'Après une large présentation du projet, l’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la SCI A, copropriétaire, à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de création de deux trémies accédant à leur cave'.

L’assemblée générale indique que l’autorisation est donnée sous réserve que le demandeur :

'- se conforme à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— obtienne les autorisations administratives nécessaires,

— s’entoure de l’avis de l’architecte de la copropriété, d’un bureau d’étude mandaté par leurs soins à leurs frais exclusifs,

— souscrive une assurance dommages-ouvrage couvrant les travaux réalisés et les existants,

— réceptionne les travaux avec le conseil syndical'.

Le 29 juin 2011, l’assemblée générale a autorisé la SCI A, aux termes de la 9^e résolution, à effectuer les travaux de reprises du plancher du lot 1, travaux non exécutés lors de la 1^re phase de travaux. La SCI A a également été autorisée, en 10^e résolution, à modifier la façade sur rue.

Ces autorisations ont été données sous les réserves suivantes :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, à ses frais et en justifier,

— souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire, non seulement pour les travaux prévus mais également les existants, en transmettre copie au syndic,

— faire son affaire personnelle des autorisations administratives éventuellement nécessaires afin que le syndicat des copropriétaires ne soit jamais inquiété de ce chef,

— réceptionne les travaux avec le conseil syndical,

— le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux,

— les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d’un expert judiciaire, suivant acte délivré le 31 octobre 2011.

Par ordonnance de référé du 9 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a désigné M^me C Y, a déposé son rapport le 6 juin 2012.

Par ordonnance du 2l décembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— constaté que la SCI A s’engage à donner libre accès aux locaux dont elle propriétaire dans l’immeuble situé XXX a Montreuil-Sous-Bois, et ce au bénéfice de l’architecte, du syndic et des entreprises aux fins d’exécuter les travaux de reprise en sous-'uvre du bâtiment A, pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au 30 juin 20l3,

— dit qu’à défaut pour la SCI A de respecter cet engagement à première demande matérialisée par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple et passé le délai de 8 jours à compter de cet envoi :

• * la SCI A sera condamnée à une astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant trois mois, délai à l’issu duquel il sera de nouveau fait droit,

• * le syndic ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires demandeur pourra être autorisé à pénétrer dans les lieux avec l’architecte de la copropriété et les entreprises chargées des travaux, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la SCI A à donner libre accès aux locaux dont elle est propriétaire et ce au bénéfice de l’architecte, du syndic et des entreprises aux fins d’exécuter les travaux sur le plancher de la boutique (ou plafond haut de la cave), pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux et au plus tard jusqu’au 30 juin 20l3,

— dit qu’à défaut pour la SCI A de laisser libre cet accès à première demande matérialisée par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple et passé le délai de 8 jours à compter de cet envoi :

• * la SCI A sera condamnée à une astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant trois mois, délai à l’issu duquel il sera de nouveau fait droit,

• * le syndic ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires demandeur pourra être autorisé à pénétrer dans les lieux avec l’architecte de la copropriété et les entreprises chargées des travaux, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier,

— débouté la SCI A de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure,

— condamné la SCI A aux dépens.

Par acte du 12 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX a assigné la SCI A devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins de voir :

— juger que la SCI A a réalisé les travaux constatés par l’expert de manière illicite sans autorisation de l’assemblée générale ni consultation de l’architecte de l’immeuble,

— juger que ces travaux illicites sont la cause principale de la situation de péril affectant l’immeuble,

— juger la SCI A responsable des désordres subis par la copropriété,

— autoriser le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité du bâtiment, à la remise en état des locaux et à l’élimination des désordres, tels que définis par M. X, architecte de l’immeuble et validés par le rapport de l’expert, M^me Y,

— condamner la SCI A sous astreinte de 300 € par jour de retard à donner accès aux entreprises chargées d’exécuter les travaux,

— condamner la SCI A à lui payer les sommes de :

• 27.905,81 € ttc retenue par l’expert à titre de dommages et intérêts,

• 5.000 € afin de réparer le préjudice né des difficultés rencontrées, du fait de la SCI A, pour organiser l’exécution des travaux, et plus généralement pour mettre un terme à la situation de péril affectant l’immeuble,

• 5.000 € au titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec autorisation donnée à M^e Louis Gabizon de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 mars 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— imposé un partage de responsabilité par moitié entre les parties, compte tenu de leurs torts respectifs, qui justifiera un abattement de 50 % pour les préjudices justifiés par l’une et l’autre, hors la question de la prise en charge de la dépose du rideau et du stockage pendant le butonnage dans les caves, ce qui n’a pas été contesté,

— condamné la SCI A à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 554,82 € au titre de sa participation au coût des travaux de remise en état, à la mesure de ses tantièmes, étant fait observer qu’elle a déjà payé 7.385 € mais ne s’est vue restituer que 45 /735ème de cette somme, si bien qu’en additionnant l’ensemble des paiements effectués, la SCI A n’aura pas payé moins, ni plus, que ce qu’elle devait,

— condamné la SCI A à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 6.396,11 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la part lui incombant (50 %) des frais de renforcement provisoire et d’études diverses induits par le retard qui a été mis pour achever, le 27 juin 2013 seulement, les travaux qui avaient commencé en 2005, sous l’égide de la société Freyssinet, suivant un mode opératoire qui n’était pas de nature à convaincre d’emblée la SCI A de son bien-fondé,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 16.200 €, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre de la part lui incombant (50 %) du préjudice de jouissance induit pour la SCI A par le retard qui a été mis pour achever, le 27 juin 20I 3 seulement, les travaux qui avaient commencé en 2005, sous l’égide de la société Freyssinet, suivant un mode opératoire qui n’était pas de nature à convaincre d’emblée la SCI A de son bien-fondé.

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 569,24 € au titre des frais de stockage, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 693,68 € au titre du coût de la dépose du rideau, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé jugement.

— fait masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamné chaque partie à en supporter la moitié.

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 avril 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 13 juillet 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX, appelant, invite la cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, 16 et 455 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 9 et 42, à :

— dire que le tribunal de grande instance de Bobigny a violé les articles 455 et 16 du code de procédure civile,

En conséquence dire que le jugement déféré rendu le 25 mars 2015 le tribunal de grande instance de Bobigny est nul,

En conséquence et statuant à nouveau

¤ dire que la SCI A a réalisé les travaux constatés par l’expert de manière illicite sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ni consultation de l’architecte de l’immeuble,

¤ dire que ces travaux illicitement réalisés sont la cause principale de la situation de péril affectant l’immeuble,

¤ dire que la SCI A responsable des désordres subis par la copropriété,

En conséquence,

¤ condamner la SCI A à lui payer les sommes de :

• 9.062,09 € ttc au titre du coût des travaux à réaliser suivant les prescriptions de M. X,

• 12.792,22 € ttc au titre des dépenses diverses engagées en 2011 et 2012 induites par la nécessaire confortation des planchers,

• 5.486 € ttc au titre des frais d’architecte,

• 5.000 € complémentaires afin de réparer le préjudice né des difficultés rencontrées, du fait de la SCI A, pour organiser l’exécution des travaux, et plus généralement pour mettre un terme à la situation de péril affectant l’immeuble,

¤ débouter la SCI A de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

En tout état de cause,

¤ condamner la SCI A à lui payer, la somme de 12.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile prenant en compte les frais de la procédure de référé, ceux de l’assistance à expertise, ceux engagés dans le cadre de la présente procédure au fond à la fois au titre de l’indemnisation des préjudices subis et au titre du recouvrement de l’arriéré de charges,

¤ condamner la SCI A aux dépens, incluant les frais de l’expertise confiée à M^me Z, qui seront, recouvrés par M^e Eric Audineau conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Il fait valoir que :

— le règlement de copropriété ne fait pas état dans le descriptif de division de l’existence d’une trémie permettant de faire communiquer le lot n° 1 avec le lot n° 31,

— cette trémie a été créée par la SCI A ou par un précédent propriétaire,

— la cave n° 7 correspondant au lot numéro 31 était exactement la même que les autres caves, tel que cela résulte du règlement de copropriété et du plan des caves,

— le copropriétaire ne peut tenter d’échapper à sa responsabilité au motif que les aménagements auraient été réalisés par le précédent propriétaire, le copropriétaire devant répondre des actes de ses prédécesseurs,

— l’un des précédents propriétaires des lots litigieux ou la SCI A elle-même qui a procédé au décaissement de la cave litigieuse et crée cette trémie pour réunir les 2 lots en un souplex,

— les constatations de l’expert établissent que les fondations ont été déchaussées et la cave décaissée de sorte que sa hauteur actuelle ne correspond pas à sa hauteur d’origine,

— la trémie et le décaissement de la cave ont été réalisés de manière clandestine, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— il appartenait à la SCI A d’agir à l’encontre de son vendeur, la SCI Dofo si celle-ci estimait ne pas avoir été informée et perdre une surface de jouissance,

— le projet Freyssiney a été élaboré au regard de la configuration d’origine des caves sans que la copropriété ne sache que la cave avait été décaissée et les fondations déchaussées tel que l’expert a pu le constater, adopté aux termes de l’assemblée générale du 21 décembre 2014, soit avant l’acquisition par la SCI A des lots litigieux, et n’a pas fait l’objet de contestations,

— l’expert judiciaire a relevé la responsabilité de la SCI A ;

Vu les conclusions du 10 septembre 2015 par lesquelles la SCI A, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions telles que présentées devant la cour d’appel, et notamment dire n’y avoir lieu à prononcer la nullité du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny,

— dire qu’il n’est absolument pas fait preuve d’une quelconque réalisation de travaux de manière illicite par elle,

— juger en conséquence qu’elle ne saurait être responsable des désordres subis par la copropriété, ceux-ci n’étant en outre pas décrits,

— dire que les travaux affectant la dalle dans son local doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes, s’agissant d’une partie commune,

— dire que sa quote-part, fixée à 554,82 €, a déjà été réglée,

— fixer à 10.764,23 € les dépenses diverses liées à la situation de l’immeuble,

— au regard des circonstances des faits tels que relatés, fixer à 50% sa part de responsabilité et à 50% la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement à ses dépendances,

— fixer en conséquence à 5.382,11 € la somme qui doit être mise à sa charge,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais d’architecte, ceux-ci ayant déjà été réglés ainsi que de sa demande au titre de '5.000 € complémentaires’ faute d’explication sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— recevoir sa demande reconventionnelle et condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer :

• 18.960,25 € au titre de la privation de jouissance des locaux dont elle est propriétaire, somme après application d’un coefficient de 50% pour tenir compte du partage de responsabilité ci-dessus demandé,

• 693,68 € au titre de la dépose des rideaux de façade,

• 810 € + 473,14 € + 96,10 € soit un total de 1.649,24 € au titre des frais de stockage exposés par elle,

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 en faveur de l’une quelconque des parties,

— laisser l’intégralité des dépens à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Elle soutient que :

¤ elle a effectué des percements ayant consisté à retirer le carrelage et le remplissage entre les poutres ou ferraillage de la dalle,

¤ ces percements lui ont permis, ayant nouvellement acquis les deux lots, de mesurer la dégradation du plancher et d’avertir le syndic,

¤ elle n’a procédé à aucuns travaux touchant la structure de l’immeuble,

¤ elle n’avait pas à obtenir une quelconque autorisation de création de trémie, dès lors qu’il existait d’ores et déjà un escalier intérieur,¤ une assemblée générale du mois de février 2010 a voté le remboursement des provisions pour l’ensemble des travaux de la copropriété, et elle ne peut toujours pas utiliser les locaux,

¤ la mairie de Montreuil a rendu le 16 mai 2011 un arrêté d’insalubrité au visa de 27 constatations quant à l’état de l’immeuble et que seule une concerne le lot 1 et (31) dans les termes suivants: 'instabilité du plancher haut de la cave aux droits du lot n°1 due à sa dégradation et à la démolition partielle d’un mur porteur',

¤ cet arrêté d’insalubrité ne fait pas référence à l’existence de trémies comme cause d’instabilité mais uniquement la dégradation du plancher haut,

¤ il résulte des éléments de la cause de multiples origines anciennes telles que particulièrement la dégradation de l’ensemble du réseau des canalisations d’eau, que l’on ne peut sérieusement lui imputer ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nullité du jugement

Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge d’avoir fondé en partie sa décision en violation des dispositions des articles 16 et 455 du code de procédure civile;

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du jugement contesté, en ce qu’il a été répondu aux moyens formulés par les parties dans leurs conclusions, qu’il a fondé sa décision critiquée sur des faits échangés contradictoirement, et qu’il en a tiré des conséquences, sans qu’il ait pour cela relevé un moyen de droit nouveau ;

Le syndicat des copropriétaires conteste en réalité la décision du premier juge ; le litige sera donc tranché à nouveau en cause d’appel ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30' ;

Il ressort des éléments du dossier :

— la SCI A a acquis deux lots séparés, les lots n°1 et n°31 au sein de la copropriété, tel que cela ressort de l’attestation notariée produite,

— l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 21 décembre 2004, les travaux relatifs à la réfection des planchers haut des caves du bâtiment A,

— cette résolution n’a fait l’objet d’aucune contestation,

— l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le 28 juin 2006 la SCI A à réaliser notamment divers travaux (création de deux trémies) à certaines conditions,

— un arrêté d’insalubrité de l’immeuble a été émis le 16 mai 2011 ;

L’expert judiciaire relève, en page 17 de son rapport, que la SCI A a abattu un mur de refend sans qu’une étude de la capacité de l’ouvrage ne soit réalisée, capacité désormais modifiée et affaiblie, puisqu’il est courant que les éléments de maçonnerie finissent au fil des années par se mettre en charge, alors que telle n’était pas forcément leur destination ; elle précise que l’état du linteau découvert, aggravé par la nature des désordres grevant l’immeuble (fondations déchaussées, humidité) présente un risque aggravé par le fait que l’intervention de la SCI A a été réalisée au rez-de-chaussée, en ce qu’il supporte l’ensemble des étages supérieurs ;

L’expert constate également, en page 18, que la SCI A a procédé au percement du plancher du rez-de-chaussée en deux endroits, sans avoir réalisé de chevêtre, c’est-à-dire sans report des charges sur les poutrelles adjacentes ; elle en conclut que le plancher perd de sa cohésion, déjà affaiblie par l’état déplorable des poutrelles, mais aussi et surtout qu’il perd de sa capacité à assurer le contreventement horizontal, condition particulièrement aggravée par le fait que les désordres se situent en rez-de-chaussée ;

Il a aussi été souligné que les travaux, dont il est question, n’ont pas été réalisés par la SCI A dans les règles de l’art, et que celle-ci n’a pas été en mesure de communiquer les informations exigées par l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant, sous ces conditions, à réaliser lesdits travaux ;

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que la SCI A a acquis les lots n°1 et 31 postérieurement aux votes par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de structures sur les planchers haut des caves du bâtiment A ; ainsi, cette décision de l’assemblée générale n’ayant pas été contestée s’impose à elle ; il apparaît donc que la SCI A a réalisé des travaux sur les parties communes, sans répondre aux conditions posées par le syndicat des copropriétaires pour assurer leur bonne réalisation ; ces travaux ont dès lors contribué à aggraver la situation déjà connue par le syndicat des copropriétaire qui a voté en 2004 les travaux de réfection des plancher haut des caves ;

Or, il est établi que la SCI A a refusé l’accès à l’entreprise Freyssinet mandatée par l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser les travaux en 2005 sur son lot et que la SCI A a été contrainte en 2012 judiciairement à laisser le syndicat des copropriétaires entreprendre les travaux nécessaires sur les planchers haut de sa cave ; en outre, l’avis de l’expert judiciaire ne peut qu’être suivi lorsqu’elle indique que seuls les projets de travaux validés sans réserves par le bureau de contrôle pourront être acceptés par elle ;

Le syndicat des copropriétaires a reçu le 21 septembre 2011, un avertissement daté du 19 septembre 2011, de la Direction de la santé, service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montreuil, indiquant :

'le risque que l’état du logement, et notamment du plancher bas et du refend longitudinal, de M^me A situé XXX fait peser sur la sécurité publique et celle des occupants. Malgré deux mises en demeure adressées à M^me A aucune action n’a été entreprise afin de remédier à ces désordres, et aucune information n’a été transmise à M^me B. Compte tenu de l’état de ce logement et faute pour vous de le sécuriser dans un délai de 15 jours, je vous informe que j’ai décidé de mettre en 'uvre la procédure de péril imminent au titre de mon pouvoir de police administrative spéciale en application de l’article L.511-3 du code de la construction et de l’habitation';

L’expert indique que la SCI A, 'par ses travaux illicites à peine a-t-elle été propriétaire, a grandement contribué à perturber la bonne gestion des travaux de l’immeuble. Elle est à l’origine de 80% des désagréments et atermoiements qui expliquent la situation actuelle’ ;

Dans ces conditions, il apparaît que les travaux réalisés par la SCI A ne sont pas à l’origine de l’arrêté d’insalubrité de l’immeuble, de nombreuses autres causes ayant été relevées par la Direction de la santé, service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montreuil, mais ils y ont contribué et ont aggravé les risques pesant sur la solidité de l’immeuble ;

Ainsi, la SCI A est responsable d’un surcoût de travaux de confortation des planchers, du fait des travaux qu’elle a réalisés sur les parties communes sans remplir les conditions qui lui avaient été imposées par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes de :

—  9.062,09 € ttc au titre du coût des travaux à réaliser suivant les prescriptions de l’architecte de l’immeuble : M. X, architecte de la copropriété a préconisé la réalisation de travaux suite à l’arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité, notamment : renfort des fondations déchaussées d’un montant ht de 1.006 €, reprise du plancher bas du rez-de-chaussée d’un montant ht de 6.175 €, reprise du linteau du mur de refend d’un montant ht de 396 € ; or, il n’est pas établi par le syndicat des copropriétaires que ces postes de travaux spécifiques concernent les conséquences strictes des travaux menés par la SCI A sans respecter les règles de l’art sur les parties communes de son lot ; il convient de relever que l’expert judiciaire n’a pas retenu ces postes dans son récapitulatif alors que ce décompte lui a été communiqué en cours d’expertise ; la SCI A n’est tenue de supporter que le coût des travaux réparatoires des dommages qu’elle a directement causé par ses travaux ; il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir ce lien de causalité, étant précisé que l’expert judiciaire indique que l’état de la structure était lui-même fragile (fondations déchaussées, humidité) ; à défaut de le faire, cette demande doit être rejetée ; la SCI A participera donc à la prise en charge financière de ces travaux, conformément au règlement de copropriété et à ses tantièmes, en s’acquittant de l’appel de fonds correspondant ;

—  12.792,22 € ttc au titre des dépenses diverses engagées par le syndicat des copropriétaires en 2011 et 2012 induites par la nécessaire confortation des planchers : il ressort du décompte repris par l’expert judiciaire relatif aux sommes sollicitées que celles-ci correspondent à des sommes en lien avec la situation engendrée par les travaux de la SCI A et à l’impossibilité de réaliser les travaux rapidement du fait de l’opposition de la SCI A (location et achat d’étais par exemple) ; le préjudice à ce titre doit être fixé à la somme de 12.792,22 € ;

—  5.486 € ttc au titre des frais d’architecte : l’expert judiciaire relève que le syndicat des copropriétaires a été contraint de demander à M. X, l’architecte de la copropriété notamment les synthèses pour évaluer les différentes solutions de réparation suite aux travaux menés par la SCI A et en raison de ses exigences afin de permettre la station debout dans la cave pour créer le souplexe ; le préjudice à ce titre doit être fixé à la somme de 5.486 € ;

Ces deux sommes ont été directement engagées par le syndicat des copropriétaires en raison de la situation créée par les travaux de la SCI A, qui ont aggravé la situation de stabilité de l’immeuble et dont le comportement, relevé à plusieurs reprises par l’expert judiciaire, a conduit à un surcoût pour le syndicat des copropriétaires ; les dépenses dont il est question sont postérieures aux atermoiements des syndics successifs mis en exergues par l’expert judiciaire ; à ce titre la SCI A est seule responsable de ces préjudices financiers subis par le syndicat des copropriétaires ;

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né des difficultés rencontrées à réaliser les travaux ; il apparaît que la SCI A s’est effectivement opposée à la réalisation des travaux, sans qu’elle en justifie le bien fondé ; il y a lieu de fixer ce préjudice à la somme de 1.000 € ;

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement sur ce point, et statuant à nouveau, de condamner la SCI A à verser au syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX les sommes de :

• 12.792,22 € ttc au titre des dépenses diverses engagées par le syndicat des copropriétaires en 2011 et 2012,

• 5.486 € ttc au titre des frais d’architecte,

• 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes de la SCI A

La SCI A sollicite la réparation de son préjudice de jouissance entre les mois d’octobre 2006 et juillet 2013, à hauteur de 18.960,25 € (correspondant à 50% du coût total de la valeur locative de ses lots), la dépose de son rideau à hauteur de 693,68 € ainsi que les frais de stockage consécutif au butonnage de la cave pour un montant de 810 € ;

L’expert judiciaire a relevé que la SCI A n’a pu utiliser son lot au motif qu’elle a fait réaliser des travaux illicites à l’été 2005, et qu’elle a refusé l’intervention de la société Freyssinet mandatée justement pour procéder à la réfection des planchers haut des caves bâtiment A, suivant le vote de l’assemblée générale de 2004, étant précisé qu’elle a acquis son lot le 18 juillet 2005, et que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser lesdits travaux en 2005 ; il ressort du rapport d’expertise que la SCI A n’a pas été diligente pour permettre de résoudre le problème de stabilité de l’immeuble lié en grande partie aux travaux qu’elle a réalisés en méconnaissance des règles de l’art et des prescription des assemblées générales l’ayant autorisé à les entreprendre ; les circonstances démontrent toutefois également que le syndic entre les années 2006 et 2011 n’a pas fait preuve de toutes les diligences nécessaires ; dans ces conditions, il y a lieu de retenir que la SCI A a participé à la réalisation de son entier préjudice sur cette période à hauteur de 80 % ; son préjudice doit donc être fixé à 20% de la valeur locative de ses lots sur la période entre le mois d’octobre 2006 et le mois d’octobre 2011 soit la somme de 4.800 € ;

Suite au mois d’octobre 2011, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a engagé les démarches afin de mener les travaux nécessaires, et que la SCI A s’est toujours opposée à la résolution de la situation qu’elle considérait défavorable à ses intérêts ; elle est donc seule responsable du préjudice qu’elle a subi ; il y a donc lieu de rejeter cette demande ;

Il ressort du rapport d’expertise en outre que la dépose de son rideau a été nécessaire ; elle a subi un préjudice de ce chef à hauteur de la somme de 693,68 € ;

L’expert judiciaire indique que les frais de stockage consécutifs au butonnage des fondations de la cave de la SCI A empêchant tout stockage dans sa cave sont bien fondés ; la SCI A ne produit de factures qu’à hauteur de la somme de 569,24 € ; cette somme lui sera allouée ;

Il y a lieu d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 569,24 € au titre des frais de stockage, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 693,68 € au titre du coût de la dépose du rideau, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé jugement ;

Statuant à nouveau, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 4.800 € au titre du préjudice de jouissance subi par la SCI A, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré sur le sort des dépens ;

La SCI A, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d’expertise, et d’appel, cette action ayant été engagée en raison de l’opposition de la SCI A à la réalisation des travaux nécessaires, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les procédure de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 569,24 € au titre des frais de stockage, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 693,68 € au titre du coût de la dépose du rideau, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI A à verser au syndicat des copropriétaires du XXX, à XXX les sommes de :

• 12.792,22 € ttc au titre des dépenses diverses engagées par le syndicat des copropriétaires en

• 2011 et 2012, 5.486 € ttc au titre des frais d’architecte,

• 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI A la somme de 4.800 € au titre du préjudice de jouissance subi par la SCI A, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SCI A aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d’appel ;

Le Greffier, Le Président,