COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 21/00280

— N° Portalis DBV3-V-B7F-UIK4

AFFAIRE :

X, H C

…

C/

B Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2020 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2ème

N° RG : 18/02882

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pascal KOERFER

M^e B CHRISTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur X, H C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

2/ Madame Y, I J K épouse C

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31

Représentant : M^e Frédéric DROUARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 378

APPELANTS

****************

1/ Monsieur B Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame D E épouse Z

née le […] à SAINT-MAURICE (94410)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e B CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique en date du 23 mars 2017, M. B Z et son épouse, M^me D E (ci-après M. et M^me Z) ont acquis auprès de M. X C et de son épouse, M^me Y J K (ci-après M. et M^me C) différents lots consistant en un appartement meublé (lot n° 8), un emplacement de stationnement (lot n° 48) et une cave (lot n° 57) au sein d’un ensemble immobilier situé […] à Issy-les-Moulineaux pour une superficie mentionnée à l’acte de 102,87 m² et moyennant un prix total de 784 000 euros.

Estimant qu’une loggia d’une surface de 6,53 m² comptabilisée dans la superficie déclarée ne devait pas être incluse dans ce calcul, M. et M^me Z ont assigné, par acte du 21 mars 2018, les époux C devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir la réduction du prix de la vente.

Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné in solidum M. et M^me C à payer à M. et M^me Z la somme de

47 608,60 euros à titre de restitution d’une partie du prix de la vente du 23 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. et M^me Z de leur demande à titre d’indemnisation des droits de mutation trop élevés résultant de la vente du 23 mars 2017,

— condamné in solidum M. et M^me C à payer à M. et M^me Z la somme de

3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et M^me C aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté pour le surplus.

Par acte du 23 janvier 2020, M. et M^me C ont interjeté appel.

Par une ordonnance du 16 novembre 2020, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de la cour de la procédure de l’appel formé par M. et M^me C. L’affaire a été remise au rôle sur justification de l’exécution de la décision.

Par dernières conclusions du 31 août 2021, M. et M^me C demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à M. et M^me Z une somme de 47 608,60 euros à titre de restitution d’une partie du prix de la vente du 23 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner in solidum M. et M^me Z à restituer à M. et M^me C la somme de

47 608,60 euros qu’ils leur ont versée, suite au jugement

— juger que l’action de M. et M^me Z à l’encontre de M. et M^me C, en réduction du prix de vente, était irrecevable dans la mesure où la superficie loi Carrez retenue par le cabinet de géomètres- experts Tartacede-Bollaert, qui a été entérinée aux termes de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 mars 2018, a retenu une superficie de 98,30 m², étant précisé que cette superficie ne comprend pas la loggia,

— juger que dans la mesure où le différentiel de surface est de 1,96 m², il n’est pas inférieur de plus d’un vingtième à celui exprimé dans l’acte de vente établi le 23 mars 2017, au sens de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me Z étaient irrecevables et mal fondés en leur demande en réduction du prix de vente,

— juger que les conditions de l’article 46 alinéa 7 de la loi n° 64-557 du 10 juillet 1965 ne sont donc pas remplies,

— juger au surplus qu’au regard des dispositions du règlement de copropriété du 30 mai 1994 et du descriptif du lot n° 8 établi par l’état descriptif de division, la loggia faisait partie intégrante dudit lot, et sa superficie pouvait donc à l’époque de la signature de l’acte authentique être intégrée dans la superficie loi Carrez,

— juger au regard de ce second motif, M. et M^me C bien fondés en leur demande d’infirmation du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. et M^me C à payer à M. et M^me Z, une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. et M^me Z à payer M. et M^me C une somme de

8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance, qu’à titre d’appel,

— condamner in solidum M. et M^me Z aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par dernières écritures du 9 septembre 2020, M. et M^me Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. et M^me C de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. et M^me C à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2021.

SUR QUOI LA COUR

Le tribunal, après avoir rappelé les dispositions applicables au litige, a jugé qu’à la lecture des articles 4 et 7 du règlement de copropriété, au jour de la vente, les loggias figuraient au rang des parties communes, peu important que leur droit d’usage soit exclusivement confié à un ou plusieurs copropriétaires ou que ceux-ci aient été autorisés à les clore. Il a observé que cette solution était confortée par le fait que l’assemblée générale du 20 mars 2018 avait approuvé un état descriptif de division modificatif portant notamment création d’un lot n° 82, indissociable du lot n° 8, à la suite du changement de consistance d’une loggia en pièce annexe au premier étage, ce qui établissait qu’a contrario au jour de la vente les loggias n’étaient pas des parties privatives.

Les appelants rappellent que l’assemblée générale a, le 14 avril 2005, autorisé les copropriétaires concernés à fermer leur terrasse côté rue. Après avoir acquis le bien en mars 2006, ils ont fait réaliser les travaux de fermeture du balcon à la fin de l’année 2007. Puis, le 20 mars 2018, a été votée une résolution approuvant le modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet de géomètres experts Tartacede-Bollaert et il a été pris acte de la création d’un lot spécifique pour les loggias qui, initialement, étaient des balcons.

Les appelants affirment que, s’agissant du lot n°8 (hors loggia) qui a fait l’objet de la création d’un lot indépendant (lot n° 82), le cabinet Tartacede-Bollaert a retenu une superficie loi Carrez de 98,3 m². Ce métré est sensiblement différent de celui qui a été effectué par le cabinet Trustdiag qui a retenu une superficie de 96,34 m² si on enlève les 6,53 m² correspondant à la loggia. M. et M^me C en déduisent qu’il existe ainsi une différence de 1,96 m², de sorte que l’action de M. et M^me Z fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas recevable . Ils ajoutent que le métré établi par le cabinet Tartacede-Bollaert s’impose à l’ensemble des copropriétaires, au rang desquels figurent M. et M^me Z puisqu’ils ont, lors de l’assemblée générale du 20 mars 2018, approuvé le modificatif à l’état descriptif de division.

M. et M^me C affirment par ailleurs qu’il existe une contradiction entre les articles 4 et 7 du règlement de copropriété, l’article 4 disposant que les balcons et loggias sont constitutifs de parties communes, tandis que l’article 7 précise que les parties privatives comprennent la jouissance exclusive réservée à un copropriétaire de tout ou partie des terrasses.

Ils ajoutent que dès lors que l’état descriptif de division, inséré dans le règlement de copropriété qui a été établi le 30 mai 1994, stipule que le lot n°8 est notamment constitué d’une loggia, il était logique que celle-ci soit incluse dans le métré loi Carrez.

M. et M^me Z répliquent que leur action est recevable dès lors qu’elle a été introduite dans le délai fixé par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la détermination de la superficie exacte du bien vendu relevant du fond.

M. et M^me Z affirment qu’il est de principe que les parties communes à jouissance privative ne doivent pas être comptabilisées dans le calcul de la surface loi Carrez. Ils soulignent que le règlement de copropriété prévoit expressément le sort de la loggia, laquelle constitue une partie commune, le fait de l’avoir fermée ne la transformant pas en partie privative. Ils ajoutent que la loggia mesurant moins de 8 m² elle ne pouvait être incluse dans le métrage en application de l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967 tel que modifié par le décret du 23 mai 1997.

S’agissant de la différence entre les métrés des cabinets Tartacede-Bollaert et Trustdiag, M. et M^me C soutiennent qu’elle s’explique par le fait qu’ils ont, après leur acquisition, réalisé des travaux et ont notamment fait procéder à la démolition du mur de séparation entre le salon et la chambre, le salon et l’entrée, l’entrée et le couloir ainsi que les portes du placard encastré de la chambre, ce qui a modifié le métré.

* * *

Il n’est pas contesté par les appelants que l’action en réduction de prix de vente a bien été introduite par M. et M^me Z dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente. La détermination de la réelle superficie du bien est une question de fond et non une question de recevabilité de l’action. Les appelants ne précisent par ailleurs en aucune façon pour quels motifs de droit l’existence d’un mesurage effectué par le cabinet Tartacede-Bollaert après la vente rendrait irrecevable la demande formée par M. et M^me Z, laquelle est donc bien recevable.

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, 'toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance'.

Il est de principe que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, de sorte que sa superficie doit être exclue du mesurage effectué en application de l’article 46 précité.

Pour l’application de l’article 46 précité, il est exact qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente. Cette règle entraîne la nécessité d’inclure dans le mesurage les parties communes annexées ou appropriées par le vendeur. Mais elle est sans incidence sur l’absence de prise en compte d’une loggia telle que celle objet du litige qui n’a fait l’objet d’aucune appropriation puisque le vendeur en avait la jouissance exclusive.

L’article 4 du règlement précise que les parties communes ' sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé [']. Elles comprennent notamment : ['] les ornements des façades, les balcons et loggias (à l’exclusion des garde-corps, balustrades et barres d’appui et du revêtement du sol)'.L’article 7 qui énumère toutes les parties privatives n’évoque pas la loggia. Il mentionne que les parties privatives comprennent la jouissance exclusive réservée à un copropriétaire de tout ou partie des terrasses mais précise en tout état de cause que ces éléments n’en sont pas moins des parties communes.

L’autorisation de fermer la loggia donnée par l’assemblée générale en 2005 ne la transforme pas en pièce close et habitable dès lors que le procès-verbal d’assemblée générale autorisant ces travaux ne modifie pas le règlement de copropriété et n’affecte donc nullement la qualité de partie commune de cet élément telle qu’établie par ledit règlement.

Ainsi que le relève le tribunal, c’est lors de l’assemblée générale du 20 mars 2018 qu’a été approuvé un état descriptif de division modificatif portant notamment la création d’un lot n° 82, indissociable du lot n° 8, 'suite au changement de consistance d’une loggia en pièce annexe au premier étage'. Il doit s’en déduire que lors de la vente du bien à M. et M^me Z, un an plus tôt, cette loggia était bien une partie commune à jouissance exclusive, que seul l’état descriptif de division a pu modifier.

De surcroît il convient d’observer que la superficie en deçà de laquelle les dispositions de l’article 46 précité ne s’appliquent pas a été fixée à 8 m² par l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967. Au cas présent la superficie de la loggia est inférieure à 8 m² ( 6,53 m²) et n’avait donc pas à être prise en compte.

Les appelants ne peuvent soutenir que le mesurage établi par le cabinet Tartacede-Bollaert doit prévaloir sur celui effectué par le cabinet Trustdiag, étant rappelé que ce sont eux qui avaient désigné ce dernier. Le premier est en effet intervenu pour procéder à l’état descriptif de division modificatif en décembre 2017 alors que M. et M^me Z avaient procédé à des travaux emportant la démolition du mur du salon et la chambre ainsi qu’entre le salon et l’entrée, entraînant la modification du métré.

Il y a lieu de juger en conséquence qu’il existe bien une différence de 6,53 m² entre la surface exprimée à l’acte de vente ( 102,87 m²) et celle réelle du bien ( 96,34 m²). Cette différence est de 6,35 %, soit de plus d’un vingtième. L’action en restitution d’une partie du prix est donc fondée.

Il est de principe que dans le cas d’un prix de vente fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Au cas présent, les modalités de calcul retenues par le tribunal pour tenir compte de ce que le prix de vente comprend des lots qui ne doivent pas être inclus dans le mesurage (cave et parking ainsi que des meubles) ne sont pas discutées par les parties, le tribunal retenant un prix de vente de 750 000 euros soit un prix au mètre carré de 7290,75 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux C in solidum à payer à M. et M^me Z la somme de 47 608,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le rejet par le tribunal de la demande formée par M. et M^me Z tendant à l’indemnisation au titre des droits de mutation trop élevés dont ils se sont acquittés n’est pas discuté et sera confirmé.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure seront confirmées.

M. et M^me C, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

La somme allouée à M. et M^me Z en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Déclare recevable l’action engagée par M. et M^me Z

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Dit que la somme allouée à M. et M^me Z en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges couvrira les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

Condamne in solidum M. et M^me C aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,