COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

13e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JANVIER 2022

N° RG 20/05254

N° Portalis DBV3-V-B7E-UD47

AFFAIRE :

Y X

….

C/

S.A.S. […]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Septembre 2020 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2019F00588

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel BLANC

M^e Christophe DEBRAY

TC NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y X

[…]

[…]

S.A.R.L. LE RIFF Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 823 839 253

[…]

[…]

Représentant : M^e Emmanuel BLANC de la SELAS FIDAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 290 – N° du dossier F2010181

Représentant : Maître Anissa Yaoudarene, Plaidant, avocat au barreau de VALENCIENNES

APPELANTS

****************

S.A.S. […]

N° SIRET : 387 790 405

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20446

Représentant : M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2070

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente,

Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

Le 23 février 2018, M. Y X et son épouse ont donné mandat à la SAS Century 21

Horeca Paris (la société Century 21) de rechercher un fonds de commerce de restaurant au prix maximum souhaité de 180 000 euros, pour une période irrévocable de 3 mois.

Dans le même temps, un autre mandat de recherche a été conclu avec l’agence immobilière Kylia

Immobilier par l’entremise de laquelle un acte de cession a été signé le 14 décembre 2018 entre la

SARL Le Riff, gérée par M. X, et la SASU Croc Paris concernant un fonds de commerce de

« restauration avec cuisson, vente sur place et à emporter, traiteur » situé […] à

Levallois Perret, pour un prix principal de 90 000 euros.

Le 3 janvier 2019, la société Century 21 a adressé à 'Croc Paris M. A B’ une « facture

d’indemnité forfaitaire compensatrice » d’un montant de 23 000 euros pour non respect de l’article 5 du mandat de vente.

Le 14 février 2019, elle a mis en demeure M. X et la société Le Riff de lui payer la somme

14 834,10 euros au titre d’une indemnité compensatrice forfaitaire, en vain.

Par actes d’huissier des 1er et 12 mars 2019, la société Century 21 a assigné la société Le Riff et M.

X devant le tribunal de commerce de Nanterre, lequel, par jugement contradictoire du 29 septembre 2020, a :

- condamné M. X et la société Le Riff in solidum à payer à la société Century 21 la somme de 14 834,10 euros avec intérêts de retard à compter du 14 février 2019;

- condamné M. X et la société Le Riff à payer à la société Century 21 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société Century 21 de sa demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- condamné M. X et la société Le Riff in solidum aux entiers dépens.

Par déclaration du 27 octobre 2020, M. X et la société Le Riff ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2021, ils demandent à la cour de :

à titre principal,
- débouter la société Century 21 de toutes ses demandes ;

- réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à la société Century 21 les sommes de 14 834,10 euros avec intérêts de retard à compter du 14 février 2019 et de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

- dire la clause pénale abusive et la déclarer non écrite ;

à titre subsidiaire,

- minorer notablement le montant de la clause pénale ;

En tout état de cause,

- sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner la société Century 21 aux entiers dépens ;

- sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Century 21 à payer à la société Le Riff la somme de 8 000 euros ;

- à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, condamner la société Century 21 à payer à la société le Riff le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée au titre de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers), modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, en sus de l’application de l’article

700 du code de procédure civile.

Ils prétendent que la clause pénale, qui est insérée dans les conditions générales du mandat, doit être réputée non écrite d’une part pour ne pas être mentionnée en caractère très apparents et d’autre part car elle est déséquilibrée au profit du mandataire dès lors qu’une durée de vingt-quatre mois est excessive. Ils font valoir, à titre subsidiaire, que la clause pénale est inapplicable puisque le mandat confié à l’agence Century 21 n’était pas exclusif et que l’opération a été conclue par l’entremise d’une autre agence. Ils ajoutent que la preuve d’une faute commise par l’un ou l’autre d’entre eux n’est pas rapportée, considérant au contraire qu’il ne peut pas leur être reproché d’avoir fait jouer la concurrence loyale entre diverses agences immobilières. Ils soutiennent également que le bon de visite n’a aucune valeur juridique et n’atteste aucunement de la présentation effective du bien, qu’ils

n’ont jamais obtenu d’information sur le fonds Croc Paris par l’entremise de l’intimée, qu’ils n’ont pas visité le bien par son intermédiaire contrairement aux indications du bon de visite et que la seule mention du bien sur une liste figurative est insuffisante pour justifier de la présentation du bien, soulignant que le prix maximum souhaité n’a pas été respecté par l’agence Century 21. Ils ajoutent que c’est avec mauvaise foi que cette dernière réclame le paiement d’une commission sur la base d’un bon de visite dépourvu d’efficacité juridique.

Enfin, ils considèrent que le montant de la clause pénale est excessif et demandent sa minoration.

La société Century 21, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 5 février 2021, demande à la cour de :

- déclarer M. X et la société Le Riff mal fondés en toutes leurs demandes ;

- les en débouter,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

et y ajoutant,

- condamner M. X et la société Le Riff in solidum à lui payer la somme complémentaire de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner en outre aux entiers dépens d’appel.

Rappelant d’une part que M. X a reconnu s’être vu présenter le bien litigieux par elle et qu’il

s’était engagé par deux fois à ne traiter l’achat de ce bien que par son intermédiaire, et d’autre part que la convention légalement formée fait la loi des parties, elle soutient que la clause pénale réclamée est parfaitement valable tant en son principe qu’en son montant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Selon l’article 78, alinéa 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, 'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de

l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse

d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser'.

Aux termes du mandat de recherche d’un bien n°26646, dont il n’est pas contesté qu’ils en ont reçu une copie, les époux X ont donné mandat à la société Century 21 de rechercher pour leur compte ou pour celui de toute société qu’ils se substitueraient, un fonds de commerce au prix maximum souhaité de 180 000 euros, ce mandat étant prévu sans exclusivité et pour une durée de trois mois, renouvelable sauf dénonciation, par périodes de quinze jours.

L’article 5 des conditions générales jointes à ce mandat, paraphées, intitulé 'Stipulation expresse et clause pénale', qui figure dans le paragraphe relatif aux 'Obligations et pouvoirs du mandant’ prévoit que :

- le mandant s’interdit, même après résiliation ou expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat ;

- le mandant reconnaît la validité définitive de toute première indication de visite et celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine et disponible volonté de service ; le mandant ne pourra pas prétendre de manière dilatoire que le mandataire n’aura pas concouru à la négociation, même en cas de diminution de prix faisant suite à des interventions directes. […] En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles

1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude. La clause pénale pourra être revendiquée par le mandataire dans les vingt-quatre mois suivant la constatation de la transaction directe ou indirecte réalisée par le mandant.

Cette clause pénale, qui figure dans la même police que les autres obligations, au verso des conditions particulières, sans aucune caractéristique particulière, n’est pas très apparente, de sorte qu’il ne peut en être fait application.

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande et de dire qu’elle est réputée non écrite.

Par conséquent, le jugement sera infirmé et la société Century 21 déboutée de toutes ses demandes.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de condamnation, la demande formée au visa de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, au demeurant abrogé, doit également être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que la clause pénale figurant dans le mandat de recherche d’un bien n°26646 est réputée non écrite ;

Déboute la SAS Century 21 Horeca Paris de toutes ses prétentions ;

Déboute les appelants de leurs demandes d’indemnité procédurale et au titre des frais d’exécution forcée ;

Condamne la SAS Century 21 Horeca Paris aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.