COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU03 MARS 2022

N° RG 20/00564 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TXAW

AFFAIRE :

Y X

…

C/

SA CREDIT LYONNAIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 14 Octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/09582

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD,

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2200901 – Représentant : M^e Anne LEFORT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0547

Monsieur A X

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2200901 – Représentant : M^e Anne LEFORT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0547

APPELANTS

****************

SA CREDIT LYONNAIS

N° SIRET : 954 50 9 7 41

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2063297 – Représentant : M^e Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président, M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2007, M. Y X et M. A X ont renouvelé Ie bail commercial consenti à Ia société le Crédit Lyonnais portant sur des locaux sis […] et […]

[…] à Boulogne-Billancourt pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2006, moyennant un loyer de 74.000€.

Le bail initial avait été conclu en 1963.

Par acte du 24 mars 2015, MM. X ont donné congé à la société le Crédit Lyonnais pour le 30 septembre 2015, ledit congé comportant offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer de 128.000 € par an hors taxes et hors charges.

Par acte du 23 avril 2015, Ia société Crédit Lyonnais a accepté Ie principe du renouvellement du bail mais a contesté Ie montant du loyer.

Par acte du 29 septembre 2017 MM. X ont, faisant suite à leur mémoire préalable notifié le 5 octobre

2015, fait assigner la société Crédit Lyonnais devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2015 à la somme de 166.000€.

Par jugement du 14 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

- fixé à 85.130 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé entre M. Y X et

M. A X d’une part et Ia société Crédit Lyonnais d’autre part, à compter du 1er octobre 2015 ;

- dit que Ie dépôt de garantie sera réajusté pour représenter six mois de loyer;

- condamné M. Y X et M. A X aux dépens ;

- condamné M. Y X et M. A X à verser à Ia société Crédit Lyonnais la somme de 3.000

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 janvier 2020, MM. X ont interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2021, MM. X demandent à la cour de :
- Infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

- Fixer à la somme de 166.000 € annuel hors taxes et hors charges en principal et par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 ;

- Dire que le dépôt de garantie devra être complété à due concurrence pour représenter 6 mois de loyer ;

- Subsidiairement, et pour le cas où la cour estimerait ne pas posséder tous les éléments d’appréciation, avec exécution provisoire :

/ Ordonner une mesure d’instruction avec mission de rechercher la valeur locative des locaux;

/ En ce cas, fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance hors charges de 125.000 €/an;

- Condamner Ia société Crédit Lyonnais au paiement de la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Ia société Crédit Lyonnais en tous les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2021, la société Crédit Lyonnais demande à la cour de :

- Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. Y X et M. A X;

- Débouter M. Y X et M. A X de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- En conséquence, fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2015 à la somme de 85.130€ correspondant

à l’application de la règle du plafonnement;

- Condamner M. Y X et M. A X à supporter les entiers dépens de la procédure et à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 4.000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 novembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
Sur la demande principale en déplafonnement

Sur l’usage exclusif de bureaux

Le jugement a retenu que le bail prévoit une possibilité de sous-location et de cession pour des activités autres que celles d’activité bancaire, ce qui n’a pas pour objet d’empêcher la libre cession ou sous-location accordée au preneur, mais permet seulement au bailleur d’exercer un contrôle sur le candidat cessionnaire. Aussi a-t-il écarté l’application de l’article R145-11 du code de commerce.

MM. X soutiennent que l’activité de banque, visée par le bail, est assimilée à des bureaux, ce qui permet le déplafonnement. Ils ajoutent que la clause de sous-location interdit une telle sous-location, que la clause du bail initial ne comportait pas de clause de cession étendue, et remontent la chaîne des baux depuis

1963 pour soutenir que les locaux ont toujours été loués pour l’activité d’agence bancaire. Ils B que la clause de cession a été modifiée en 1970, avec une contrepartie financière équivalente à quatre années de loyers en cas de cession pour une autre activité, ce qui ne confère pas au preneur une possibilité absolue

d’exercer une autre activité, mais lui donne seulement une autorisation sous condition.

La société le Crédit Lyonnais conteste la présentation de la chaîne des baux par les appelants, en faisant état de son acquisition du droit au bail des commerces de primeurs et de boucherie qui étaient aussi exploités dans

l’immeuble, et de la modification de l’assiette du bail du 1er octobre 1970. Elle avance que le bail n’est pas à usage exclusif de bureaux, comme le prévoit la clause de 'cession-sous location’ du bail qui n’a pas pour effet de supprimer la faculté pour le preneur de céder son droit au bail au profit d’un tiers, malgré l’existence d’une indemnité.

***

L’article R145-11 du code de commerce prévoit notamment que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Le contrat de renouvellement de bail commercial du 25 janvier 2007 prévoit, dans un paragraphe

'DESTINATION – ACTIVITES AUTORISEES', que ne peut être exploitée dans les lieux loués qu’une

'agence de banque et activités connexes ou complémentaires, à l’exclusion de tous autres commerces et de tous autres usages'.

Ce bail se réfère expressément en préalable au bail précédent conclu le 20 février 1998 entre les parties, il précise au titre des conditions générales et charges que les parties le soumettent à celles du bail du 20 février

1998, qui prévoyaient notamment que le preneur s’engageait de 'ne pouvoir exploiter dans les lieux loués qu’une AGENCE DE BANQUE et activités connexes ou complémentaires à l’exclusion de tous autres commerces et de tous autres usages. … de ne pouvoir sous-louer en totalité ou en partie et de ne céder ses droits au présent bail pour une autre activité qu’à un cessionnaire ayant reçu l’agrément du Bailleur,…' la société Crédit Lyonnais s’engageant 'à ne pas céder son fonds et à ne pas proposer au Bailleur un cessionnaire dont le commerce serait bruyant ou dégagerait des odeurs, notamment à un poissonnier, et, d’autre part, à verser au Bailleur en cas de cession une indemnité dont le montant représentera quatre années de loyer'…

Cette même disposition se retrouve dans les baux précédents des 10 février 1989 et 4 mars 1980.

Si MM. X soutiennent que les baux actuels s’inscrivent dans une chaîne de baux commencés en 1963, le 1er bail du 19 juin 1963 portait sur une boutique au rez-de-chaussée, à l'[…]

Molière, ainsi que l’appartement situé au-dessus de la boutique et le sous-sol en dessous. Le bail du 27 octobre

1969 contenait la même description des lieux ; il a été résilié et remplacé par celui conclu le 1er octobre 1970,

à la suite de l’achat par la société Crédit Lyonnais du droit au bail de deux commerces de primeurs et de boucherie exploités au […] point du jour, par actes du 24 août 1970. Le bailleur est du reste intervenu dans ces deux actes, en autorisant la cession et en déclarant 's’engager à consentir au profit du Crédit

Lyonnais, un nouveau bail devant comprendre l’ensemble des locaux qui seront loués à ce dernier dans

l’immeuble. Ce nouveau bail sera… consenti aux durée, charges, clauses et loyer convenus entre eux', ce qui explique la conclusion d’un nouveau bail le 1er octobre 1970, qui prévoyait désormais la possibilité 'de ne pouvoir sous-louer en totalité ou en partie et de ne céder ses droits au présent bail pour une autre activité qu’à un cessionnaire ayant reçu l’agrément du Bailleur,…'. Ce bail, dont la cour relève que l’assiette des locaux loués (notamment au 1er étage) est plus large du fait de l’incorporation des locaux précédemment affectés aux commerces de primeurs et de boucherie, a alors prévu le paiement par la société Crédit Lyonnais, en cas d’application de cette clause, d’une indemnité de quatre années de loyer.

Si, comme le soulignent MM. X, la clause contient une condition de paiement d’une indemnité importante par la société Crédit Lyonnais, il n’en demeure pas moins que ce bail permet au preneur de céder son bail à tous commerces de son choix, et le fait qu’il nécessite de recevoir l’agrément du bailleur ne saurait écarter le principe de libre cession prévue par cette clause. Cette réserve tend seulement à permettre à MM.

X d’exercer un contrôle sur le candidat cessionnaire, sans remettre en cause le principe de libre cession.

Aussi, une telle clause interdit au bailleur de revendiquer le bénéfice de l’article R145-11 du code de commerce. C’est donc à bon droit que le jugement a rejeté la demande de déplafonnement engagée sur ce fondement.

Sur le caractère monovalent des locaux

Le jugement, après avoir relevé que les locaux étaient précédemment occupés par un café-bar, une boucherie et un primeur et n’avaient pas été construits à usage exclusif d’agence bancaire, a relevé que les travaux de suppression des équipements propres à cette activité n’étaient pas d’une ampleur justifiant de qualifier les locaux de monovalents.

MM. X B que les locaux ont été modifiés par le locataire dès son entrée en jouissance en 1963, qu’il a effectué d’importants travaux avec des aménagements spécifiques à son activité, tant au rez-de-chaussée qu’aux autres niveaux, avec notamment une salle de coffres en sous-sol, un distributeur automatique de billets, un sas… Ils font état de l’importance des frais de remise en état des locaux, et dénoncent leur prise en compte seulement partielle par la société Crédit Lyonnais. Ils soulignent l’importance de ces travaux qui, additionnés à l’indemnité de quatre années de loyers, confirment le caractère monovalent des locaux.

La société Crédit Lyonnais, après avoir rappelé les conditions pour qualifier des locaux de monovalents, soutient que les locaux n’ont été ni construits ni aménagés pour la seule activité qu’elle exerce, les travaux réalisés ne les ayant pas rendus monovalents. Elle soutient que la présence d’une salle des coffres ne justifie pas leur monovalence, et que les seuls travaux de remise en état qui s’imposent s’élèvent à 37.645 €. Elle avance que les bailleurs ont renoncé à solliciter la remise des lieux en leur état primitif.

***

L’article R145-10 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux article L145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les locaux monovalents s’entendent de locaux spécialement aménagés pour une seule utilisation et qui ne peuvent, sans transformation profonde et coûteuse, être affectés à un autre usage.

Il ressort du contrat de bail du 19 juin 1963 que les locaux objets du bail étaient précédemment exploités comme café-bar, et comme commerces de primeurs et de boucherie s’agissant des locaux ayant fait l’objet de rachat du droit au bail, par actes du 24 août 1970, de sorte qu’ils n’ont pas été construits pour être affectés à

l’usage exclusif d’agence bancaire.

Le bail du 20 février 1998 mentionne que le Crédit Lyonnais 'a fait exécuter en 1990 d’importants travaux et a transformé la totalité des locaux en agence de banque'.

MM. X C les aménagements effectués par la société Crédit Lyonnais, soit :

- au rez-de-chaussée, un distributeur automatique de billets en façade extérieure, à l’intérieur plusieurs automates et distributeurs, un sas 'commerçants’ et un local technique,

- au 1er étage, une enceinte technique réservée à l’informatique, et la transformation de deux appartements en bureaux,

- au sous-sol, une salle de coffres, avec porte blindée, de 21,5 m2.

Pour autant, la plupart de ces équipements ne sont pas de nature à justifier le caractère monovalent des locaux en cause. Ainsi, la transformation de logements à l’étage en bureaux ne saurait établir un tel caractère, comme les parties techniques ou le sas 'commerçants', qui peuvent être utilisés pour d’autres activités que celles

d’agences de banque.

La présence en sous-sol d’une salle des coffres -dont il n’est pas contesté que la surface est inférieure à 8% de la surface totale louée- et d’un distributeur automatique de billets en façade extérieure, comme de plusieurs automates, ne suffisent pas à donner aux locaux un caractère monovalent, étant relevé qu’il n’est pas établi que leur installation a nécessité de modifier la structure du bâtiment.

MM. X font état d’un devis de remise en état des locaux de 261.572,70 €, mais de nombreux travaux qui y figurent n’ont pas à être pris en compte, comme la dépose des faux plafonds ou la remise en état des appartements du 1er étage, et la seule dépose des installations spécifiques de la salle des coffres du sous-sol et du sas et des huisseries blindés du rez-de-chaussée s’élèvent à 37.645 €, soit un montant mesuré au vu du montant du loyer. La société Crédit Lyonnais produit pour sa part des devis d’un montant total très proche, de

37.282 €, auquel il conviendrait d’ajouter le coût de la dépose du distributeur automatique de billets.

Par ailleurs, si l’article 7 du contrat de bail prévoit que les aménagements réalisés par le preneur restent à son départ la propriété du bailleur 'à moins que dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, aux frais du Preneur', son article 27 indique expressément que 'le CRÉDIT LYONNAIS ayant été autorisé à plusieurs reprises d’effectuer d’importants travaux de transformation, ne sera pas tenu, en cas de départ, de remettre les lieux dans leur état primitif. Il pourra enlever les installations propres à son exploitation à charge pour lui de réparer, à ses frais toutes dégradations en résultant', de sorte que les parties ont entendu déroger expressément à la disposition par laquelle le bailleur pouvait solliciter la remise en état des lieux.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement, en ce qu’il a débouté MM. X de leur demande tendant à retenir la monovalence ces locaux.

Sur la modification des obligations respectives des parties

Le jugement a considéré que la perte, inférieure à 3000 €, pour les bailleurs des charges remboursées par la société Crédit Lyonnais n’était pas notable, et ne suffisait pas pour modifier de façon substantielle l’équilibre contractuel au regard du montant du loyer, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une cause possible de déplafonnement du loyer.

MM. X soutiennent que l’impossibilité de continuer à mettre à la charge du locataire, comme prévu dans le bail venu à échéance, le forfait de charges défini, fait obstacle au renouvellement du bail dans les conditions précédentes, et est de nature à entraîner un déplafonnement du loyer. Ils soutiennent que la suppression du forfait de charges implique pour eux une diminution de près de 50% du forfait des charges, ce qui est notable.

La société Crédit Lyonnais avance que le manque à gagner pour MM. X représente 3% du montant du loyer, et ajoute qu’une modification législative ne peut constituer un motif de déplafonnement. Elle souligne

l’absence de déséquilibre significatif dans l’économie des rapports contractuels, et que le décret du 3 novembre

2014 n’a vocation à s’appliquer qu’aux baux conclus et renouvelés après sa promulgation.

***

L’article R145-8 du code de commerce prévoit, en son alinéa 2, que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

L’article R145-35 du même code, issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que certaines dépenses, expressément listées, ne peuvent être imputées au locataire.

Le contrat de bail de 1998 prévoyait que le preneur devait s’acquitter de toutes les contributions personnelles et impôts de toute nature concernant les locaux loués, notamment la contribution mobilière, la patente et autres impôts le concernant. Il devait également rembourser au bailleur, à chaque terme, le droit au bail ainsi que la moitié de la taxe additionnelle pour l’amélioration de l’habitat, tous les autres taxes et frais (taxe de balayage et d’arrosage de la voie publique, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de déversement à

l’égout, frais d’entretien et de minuterie…) étant évalués forfaitairement à 8% du montant principal du loyer.

Il s’en suit que les dispositions de l’article R145-35 ne permettent plus l’estimation forfaitaire des charges prévue antérieurement au contrat, ce qui est de nature à modifier l’équilibre du contrat.

Pour autant, le montant forfaitaire des charges représentant 8% du montant du loyer principal soit 7160 €, sa suppression entraînant toujours selon les appelants une baisse de 3.425 € soit moins de la moitié, est à apprécier au regard du montant du loyer annuel, supérieur à 85.000€.

Dans ces conditions, la modification résultant de l’application de ce texte n’est pas suffisamment notable pour modifier substantiellement l’équilibre contractuel et entraîner un déplafonnement du bail renouvelé.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté MM. X de leur demande tendant à voir le loyer fixé à sa valeur locative, et en ce qu’il a fixé le loyer à 85.130€.

Il ne sera pas fait droit à leurs autres demandes.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné MM. X au titre des dépens et frais irrépétibles de

1ère instance.

Succombant en appel, ils seront condamnés au paiement de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne MM. X à supporter les entiers dépens de la procédure et à payer à la société Crédit

Lyonnais une somme de 2.000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.