COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51E

1re chambre 2e section

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 24 JANVIER 2023

N° RG 22/02864 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VE56

AFFAIRE :

M. [J] [N]

C/

S.A.R.L. BBR (LITTLE ITALIE)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles

N° RG : 21-000982

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/01/23

à :

M^e Clément GAMBIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Clément GAMBIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 589

APPELANT

****************

S.A.R.L. BBR (LITTLE ITALIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Assignée à personne habilitée

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat Honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2014, M. [J] [N], représenté par la société Immo de France, a donné à bail à la société BBR représentée par son gérant, M. [T] [P], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (78), sous condition que ce logement soit exclusivement occupé par son gérant et moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 100 euros par mois.

Un constat d’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement à la date de conclusion du bail et signé par les parties. Le 9 janvier 2020, le représentant du bailleur a reçu une lettre recommandée du gérant de la société BBR l’informant de son intention de quitter les lieux sous un mois.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par la société Opéra Groupe Digital missionnée par le représentant du bailleur le 10 février 2020 et signé par les parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 décembre 2020, réitéré par mail le 9 janvier 2021, M. [N] a mis en demeure le locataire d’avoir à régler la somme de 8 891,72 euros au titre de réparations locatives. La société Juridica, protection juridique de M. [N] a également adressé deux lettres recommandées avec accusé de réception en date des 22 janvier et 19 février 2022 à la société BBR pour le paiement de la somme précitée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2021, M. [N] a assigné la société BBR à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement :

— de la somme de 7 621, 24 euros en réparation des désordres locatifs,

— de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive,

— de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné la société BBR à payer à M. [N] la somme de 415,80 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2020, date de la première mise en demeure,

— débouté M. [N] du surplus de ses demandes,

— condamné la société BBR à payer à M. [N] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société BBR aux entiers dépens,

— rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 avril 2022, M. [N] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 juillet 2022, il demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a limité le montant des désordres locatifs à la somme de 415,80 euros, en ce qu’elle l’a débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive et en ce qu’elle a limité les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 200 euros,

statuant à nouveau des chefs infirmés, de :

— dire et juger que la société BBR est débitrice à son égard du règlement de la somme de 7 621,24 euros en réparation des désordres locatifs consécutifs à l’occupation de l’appartement situé [Adresse 3] (78),

en conséquence,

— condamner la société BBR à lui payer la somme de 7 621,24 euros en réparation des désordres locatifs consécutifs à l’occupation de l’appartement situé [Adresse 3],

— condamner la société BBR à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive,

— condamner la société BBR à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— condamner la société BBR à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société BBR aux entiers dépens de l’instance.

La société BBR n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 juin 2022, la déclaration d’appel lui a été signifiée à personne physique habilitée. Par acte de commissaire de justice délivré le 1er août 2022, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de M. [N].

— Sur la demande au titre des réparations locatives.

* sur la loi applicable.

Au soutien de son appel, M. [N] reproche au premier juge d’avoir d’une part, écarté les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au motif qu’elle ne s’appliquent qu’aux locataires personnes physiques et non aux personnes morales, sauf si les parties ont entendu soumettre le contrat à cette dernière loi, volonté qu’il a estimée n’être pas démontrée en l’espèce, et d’autre part, d’avoir limité le montant de la condamnation de la société BBR au titre des réparations locatives à la somme de 415,80 euros alors qu’elle sollicitait celle de 7 621,24 € après avoir expurgé du devis produit d’un montant total de 10 477,50 euros, la somme forfaitaire de 980 euros HT correspondant au poste 'parquet’ et celle de 289 euros HT correspondant aux frais de VMC dans le poste électricité.

Sur ce,

En l’espèce, de l’examen du contrat de bail signé entre les parties le 14 novembre 2014, il ressort que ses stipulations renvoient expressément aux dispositions de l’article 5-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux frais du contrat, ce qui démontre à l’évidence que les parties ont entendu le soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

* sur le bien fondé de la demande.

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

En application des dispositions de l’article 1732 du code civil, 'il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, M. [N] produit le constat d’entrée des lieux contradictoire dressé le 14 novembre 2014, l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 10 février 2020, le devis de réparations établi le 5 mars 2020 par la société Les Oliviers pour un montant de 10 477,50 euros TTC.

— s’agissant des désordres affectant les prises électriques.

M. [N] fait valoir qu’aux termes de l’état des lieux de sortie, sur les 19 prises électriques, une seule a été vérifiée, les 18 autres ayant été mentionnées soit comme étant manquantes (4), soit comme étant descellées ou en mauvais état (9), soulignant qu’après l’état des lieux, les prises non vérifiées (12) se sont révélées défectueuses, de sorte qu’il a été contraint de les changer. Il s’estime donc fondé à solliciter le remboursement de la somme de 756 euros selon le devis produit.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence les désordres dénoncés par le bailleur.

Il y a lieu de faire droit à la demande en faisant application d’un coefficient de vétusté dans la mesure où l’occupation des lieux a duré plus de 6 ans, et de ne faire droit en conséquence à la demande qu’à hauteur de la somme de 300 euros.

— s’agissant des boîtiers électriques.

M. [N] souligne que les dépenses qu’il a dû engager à ce titre (380 euros) correspondent à des frais de remise en état du tableau électrique et non pas au coût de la valeur de son remplacement ainsi que l’a relevé par erreur le premier juge.

M. [N] indique lui-même que l’entreprise chargée du devis a estimé que l’état d’usure après plusieurs années d’occupation nécessitait une remise en état du tableau électrique.

L’état de ce matériel, lié à l’usure normale ne saurait être mise à la charge du locataire, de sorte que M. [N] doit être débouté de sa demande de ce chef.

— s’agissant des dégradations liées à la menuiserie.

M. [N] prétend que c’est à tort que le premier juge a rejeté sa demande à ce titre, faisant ainsi selon lui, une mauvaise appréciation des pièces. Il fait valoir que les deux bibliothèques dont il est fait état dans l’état des lieux d’entrée d’une largeur de 65 cm d’une hauteur de 2,30m chacune ont été purement et simplement déposées et manifestement détruites par le gérant de la société BBR puisque ces équipements ne se trouvaient plus dans les lieux à la sortie de M. [P], gérant de la société. Il sollicite en conséquence la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 1 420 euros au titre de la valeur de remplacement à l’identique de ces meubles.

La cour observe que, s’il a pris le soin de faire préciser de manière manuscrite dans l’état des lieux d’entrée la présence de deux bibliothèques scellées au mur dans le séjour, M. [N] s’est abstenu d’indiquer l’absence de ces deux meubles dans l’état des lieux de sortie.

En conséquence, il ne peut qu’être débouté de sa demande de ce chef. Le jugement est confirmé de ce chef.

— s’agissant des détériorations des peintures de l’appartement.

M. [N] fait valoir au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 160 euros au titre de la réfection des peintures, que c’est à tort que le premier juge a considéré que leur état résultait d’un usage normal alors que la lecture attentive de l’état des lieux de sortie permet de révéler qu’il est lié à une détérioration anormale.

Les constatations mentionnées dans l’état des lieux de sortie mettent essentiellement en évidence l’état de saleté de l’appartement libéré par la société BBR, des traces multiples et un aspect généralement écaillé, de nombreux trous non ou mal rebouchés sur les peintures de l’ensemble des pièces de l’appartement.

Ces désordres ne peuvent, ainsi que le soutient M. [N], être la conséquence exclusive d’une détérioration anormale, mais résultent également d’une occupation des lieux durant plus de cinq ans.

Au vu des éléments du dossier et après application nécessaire d’un coefficient de vétusté, la cour estime devoir fixer le montant des réparations locatives à la somme de 2 200 euros.

— Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

M. [N] qui succombe principalement en ses demandes, doit être débouté comme étant mal fondé en sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires.

La société BBR doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [N] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant la société BBR à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté M. [N] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et celles relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare le bail conclu le 14 novembre 2014 entre les parties, soumis à la loi du 6 juillet 1989,

Condamne la société BBR à verser à M. [N] la somme de 2 500 euros au titre du coût des réparations locatives,

Déboute M. [N] du surplus de ses demandes,

Condamne la société BBR à verser à M. [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BBR aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,