COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 23/00026 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTGU

AFFAIRE :

S.A.R.L. BELLAJUAN OUEST IMMOBILIER

Syndicat L’UNION DES SYNDICATS DE [Adresse 6]

C/

SASU SOCIETE IMMOBILIERE ET DE GESTION D’ENSEMBLES RESI DENTIELS ET COMMERCIAUX – SIGERC (CABINET AUBIN)

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 01 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 22/00638

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.09.2023

à :

M^e Catherine CIZERON avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. BELLAJUAN OUEST IMMOBILIER

ès qualité de syndic de l’Union des Syndicats de [Adresse 6] – [Adresse 6]

N° SIRET : 504 930 231

[Adresse 2]

[Localité 5]

L’UNION DES SYNDICATS DE [Adresse 6]

représenté par son syndic, la société BELLAJUAN OUEST IMMOBILIER,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentées par : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404, substitué par M^e Jean-Alexandre NASSIBOU

Ayant pour avocat plaidant, M^e Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocat au barreau de NANTES

APPELANTES

****************

SASU IMMOBILIERE ET DE GESTION D’ENSEMBLES RESI DENTIELS ET COMMERCIAUX – SIGERC (CABINET AUBIN)

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 303 25 2 3 65

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par : M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 022878

Ayant pour avocat plaidant M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K49

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Juin 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,

EXPOSE DU LITIGE

L’Union des syndicats de [Adresse 6] sis [Adresse 6] à [Localité 4] est composée de 3 syndicats des copropriétaires :

— le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9],

— le syndicat des copropriétaires des [Adresse 7],

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

La Société Immobilière et de la Gestion d’Ensembles Résidentiels et Commerciaux (ci-après SIGERC) a été désignée en qualité de syndic de cette union de syndicats lors de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

Sa mission a pris fin le 19 juillet 2020.

La SIGERC n’a pas convoqué d’assemblée générale afin de permettre le renouvellement de sa mission de syndic ou la désignation d’un nouveau syndic et l’Union des Syndicats de [Adresse 6] a été dépourvue de syndic à compter du 20 juillet 2020.

Par ordonnance de référé rendue le 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a désigné Maître [B] [R], en qualité d’administrateur provisoire de l’Union des Syndicats du [Adresse 6], avec pour mission de convoquer une assemblée générale afin de faire désigner un syndic.

Suivant assemblée générale en date du 5 juillet 2021, la société Bellajuan Ouest Immobilier a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 5 juillet 2021 au 10 septembre 2022.

Se plaignant de l’absence de transmission des pièces, le 7 avril 2022, l’Union des Syndicats de [Adresse 6] a mis en demeure la SIGERC de lui transmette un certain nombre de documents.

Par acte d’huissier de justice délivré le 13 mai 2022, la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des syndicats de [Adresse 6] ont fait assigner en référé la SIGERC aux fins d’obtenir principalement la communication de l’ensemble des éléments concernant l’Union des syndicats sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire rendue le 1er décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6]- [Adresse 6] de leurs demandes,

— condamné in solidum la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6]- [Adresse 6] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6] – [Adresse 6] à verser à la société Immobilière et de Gestion d’Ensemble Résidentiels et Commerciaux la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 2 janvier 2023, la société Bellajuan Ouest Immobilier et le syndicat l’Union des Syndicats de [Adresse 6] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 février 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6] demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et

L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé rendue le 1er décembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— déclarer recevables et fondées l’Union des Syndicats du Domaine de [Adresse 6] sis [Adresse 6] et la société Bellajuan Ouest Immobilier en leurs demandes,

— condamner la société Immobilière et de Gestion d’Ensembles Résidentiels et Commerciaux’ SIGERC (cabinet Aubin) à transmettre à la société Bellajuan Ouest Immobilier, en qualité de syndic de l’Union des Syndicats du Domaine de [Adresse 6] sis [Adresse 6], l’ensemble des éléments suivant concernant l’Union, savoir:

— appels de fonds trimestriels pour les exercices 20 17 ; 2018 ; 2019 et 2020;

— balances pour les exercices 2017 ; 2018 ; 2019 ;

— grands livres pour les exercices 2017 ; 2018 ; 2019 ;

— relevés des dépenses pour les exercices 2017 ; 2019 ;

— rapprochements bancaires pour les exercices 2017 à 2021 ;

— les annexes pour les exercices 2017 à 2021 ;

— déclarations sociales nominatives de 2017 à 2021 ;

— URSSAF, l’ensemble des documents de 2017 à 2021 ;

— bulletins de salaires des anciens gardiens et ancien jardinier

— relevés MSA Mutualité sociale agricole

— mutuelle des gardiens

— prévoyance

— taxe sur les salaires

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour et par document manquant, pendant un délai de 2 mois qui commencera à courir 8 jours après la signification à partie de l’arrêt à intervenir

— condamner la société Immobilière et de Gestion d’Ensembles Résidentiels et Commerciaux ' SIGERC (cabinet Aubin) à rembourser à l’Union des Syndicats du [Adresse 6] sis [Adresse 6] et à la société Bellajuan Ouest les condamnations perçues au titre des frais irrépétibles et des dépens issus de l’ordonnance infirmée ;

— condamner la société Immobilière et de Gestion d’Ensembles Résidentiels et Commerciaux ' SIGERC (cabinet Aubin) à verser à l’Union des Syndicats du Domaine de [Adresse 6] sis [Adresse 6] et à la société Bellajuan Ouest Immobilier une indemnité d’un montant de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immobilière et de Gestion d’Ensemble Résidentiels et Commerciaux demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance rendue le 1er décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en l’ensemble de ses dispositions,

en tout état de cause, débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

y ajoutant :

— condamner solidairement la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6]' [Adresse 6] à verser à la société Immobilière et de Gestion d’Ensembles Résidentiels et Commerciaux la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union de Syndicats de [Adresse 6]' [Adresse 6] aux dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Bellajuan Ouest Immobilier expose fonder sa demande sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’obligation de restituer les pièces étant consubstantielle aux obligations du mandataire et les documents sollicités étant indispensables à l’exercice de sa mission.

Elle soutient qu’il appartient à l’ancien syndic de démontrer qu’il a respecté son obligation de restitution et que l’attestation que la société SIGERC s’est constituée à elle-même n’a aucune valeur probante.

L’appelante fait valoir que l’ancien syndic reconnaît implicitement n’avoir pas remis les rapprochements bancaires et annexes des convocations aux assemblées générales et qu’il admet n’avoir remis ni les DSN effectuées pour le couple de gardiens avant 2021 alors que ces documents doivent être conservés 6 ans, ni celles relatives à l’ancien couple de gardiens.

La société SIGERC rétorque que les conditions de l’article 834 du code de procédure civile ne sont pas remplies, faute d’urgence.

Sur le fondement de l’article 835 du même code, elle soutient qu’aucune mesure ne peut être utilement ordonnée dès lors qu’elle n’est plus en possession des pièces qui lui sont réclamées et qu’au surplus, aucune violation évidente de la règle de droit n’est caractérisée.

Elle précise avoir remis les éléments de gestion à la société AJ Associés, à l’encontre de laquelle aucune demande n’a été formée.

Subsidiairement, la société SIGERC expose que les rapprochements bancaires et les annexes comptables des exercices 2019, 2020 et 2021 peuvent être effectués par la société Bellajuan Ouest Immobilier avec les pièces dont elle dispose, que les factures de 2017 à 2021 ont été remises à la société Bellajuan Ouest Immobilier par la société AJ Associés et que les dossiers gardien de M. et Mme [Z] et de M. et Mme [G] ont été également transmis à la société AJ Associés ou peuvent être récupérés auprès de l’URSSAF et de la Mutualité sociale agricole.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

En vertu des dispositions de l’article 18-2 du code de procédure civile, 'en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts'.

En l’espèce, il est constant que, la mission de syndic la société SIGERC ayant pris fin le 19 juillet 2020 sans qu’un autre syndic soit désigné, un copropriétaire a obtenu le 19 mars 2021 du juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles la désignation de Maître [R], membre de la société AJ Associés, en qualité d’administrateur provisoire de l’Union des syndicats du [Adresse 6] avec pour mission de convoquer l’assemblée générale afin de faire désigner un représentant.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2021, la société Bellajuan Ouest Immobilier a été désignée comme syndic de l’Union des syndicats du [Adresse 6] à compter de cette date.

Plusieurs bordereaux de remise de pièces ont été successivement établis :

—  4 bordereaux des 21 avril 2021, 6 mai et 12 mai 2021 entre la société SIGERC et Maître [R],

—  1 bordereau du 29 juillet 2021 entre la société AJ Associés et la société Bellajuan Ouest Immobilier, d’une seule page, avec la mention manuscrite suivante du nouveau syndic : 'une première vérification écourtée permet de constater que les dossiers sont incomplets. La vérification se fera par la suite.'

La société Bellajuan Ouest Immobilier peut exercer l’action prévue à l’article 18-2 susmentionné à l’encontre de la société SIGERC dès lors que la loi vise l’ancien syndic, c’est-à-dire tout ancien syndic, et non pas seulement le syndic précédent et qu’il n’y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas (Civ 3e, 31 octobre 2012, 11-10.590).

En tout état de cause, même si la société Bellajuan Ouest Immobilier a choisi de fonder son action sur l’article 835 du code de procédure civile, le non-respect de l’article 18-2 constitue une violation évidente de la règle de droit permettant de caractériser un trouble manifestement illicite.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, les bordereaux de remise de pièces établis les 6 et 12 mai 2021 font état de la transmission des dossiers comptabilité intitulés 'factures 2020« , 'relevé des dépenses 2020 », 'factures 2011, 2012, 2013, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2021« et 'relevés de dépenses 2021 ».

La société SIGERC soutient que ces dossiers 'factures’remis à la société AJ Associés incluaient également les appels de fonds, les balances et les grands livres pour les exercices 2011 à 2020.

Dès lors que l’intimée ne produit aucun élément au soutien de ses allégations, à l’exception de sa propre attestation qui est sans valeur probante, il convient de considérer qu’elle ne justifie pas avoir transmis l’ensemble des documents comptables qu’elle était tenue d’avoir en sa possession et de communiquer au nouveau syndic, et elle sera en conséquence condamnée à remettre à la société Bellajuan Ouest Immobilier les documents suivants :

— appels de fonds trimestriels pour les exercices 2017, 2018, 2019 et 2020;

— balances pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ;

— grands livres pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ;

— relevés des dépenses pour les exercices 2017 à 2019 ;

— rapprochements bancaires pour les exercices 2017 à 2021 ;

— les annexes pour les exercices 2017 à 2021.

L’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef et l’injonction sera assortie d’une astreinte selon les modalités prévues au dispositif.

A l’inverse, le bordereau de remise de pièces fait apparaître qu’ont été remis à la société AJ Associés les éléments suivants : 'dossiers : rupture conventionnelle départ jardinier 2020-2021, départ gardiens 2021, recrutement nouveaux gardiens 2021" puis plus loin 'dossier gardiens Mme et M. [Z] : contrats, bulletins individuels d’affiliation au contrat santé entreprise auprès de Generali, courriers, CV, copies des pièces d’identité, copies bulletins de salaire depuis le 01.04.2020, taxe sur les salaires 1er trimestre 2021, déclarations sociales nominatives de janvier 2021 à mars 2021, détail des cotisations de janvier 2020 à décembre 2020.'

Même si le contenu des dossiers n’est pas détaillé, il y a lieu de considérer que les pièces relatives aux personnes employées par l’union des syndicats ont été transmises à la société AJ Associés et ne peuvent donc plus être réclamées à la société SIGERC.

La société Bellajuan Ouest Immobilier sera donc déboutée de sa demande de communication des pièces suivantes : déclarations sociales nominatives de 2017 à 2021, URSSAF, l’ensemble des documents de 2017 à 2021, bulletins de salaires des anciens gardiens et ancien jardinier, relevés MSA Mutualité sociale agricole, mutuelle des gardiens, prévoyance, taxe sur les salaires.

Sur les demandes accessoires

La société Bellajuan Ouest Immobilier et l’Union des Syndicats de [Adresse 6] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, étant précisé que le présent arrêt infirmatif vaut titre de restitution.

Partie perdante, la société SIGERC ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Bellajuan Ouest Immobilier et à l’Union des Syndicats de [Adresse 6], la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société SIGERC à remettre à la société Bellajuan Ouest Immobilier en qualité d’ancien syndic de l’Union des Syndicats de [Adresse 6] sis [Adresse 6] à [Localité 4], les documents suivants :

— appels de fonds trimestriels pour les exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

— balances pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ;

— grands livres pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ;

— relevés des dépenses pour les exercices 2017 à 2019 ;

— rapprochements bancaires pour les exercices 2017 à 2021 ;

— les annexes pour les exercices 2017 à 2021 ;

Dit que ces éléments devront être communiqués dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 2 mois ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société SIGERC à verser à la société Bellajuan Ouest Immobilier et à l’Union des Syndicats de [Adresse 6] sis [Adresse 6] à [Localité 4]i, la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SIGERC aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,