COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 14 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/00462 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUOF

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

C/

M. [D] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mars 2022 et le 12 août 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-21-1784

11-22-000666

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14/11/23

à :

M^e Chantal DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. SEQENS

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Adresse 8]'

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 25122 -

Représentant : Maître Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

APPELANTE

****************

Monsieur [D] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Assigné à domicile (article 658 du code de procédure civile)

Madame [M] [W] épouse [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Assignée à personne

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2013, la SA d’HLM Domaxis a consenti à Mme [M] [W] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2021, la SA d’HLM Seqens, venant aux droits de la société Domaxis, a fait assigner Mme [M] [X] née [W] et M. [D] [X] aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et d’obtenir :

— leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— le transport et la séquestration des meubles meublants aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 981,11 euros au titre des loyers et charges échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2021,

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi en sus des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués et leur condamnation solidaire au paiement de cette indemnité d’occupation,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 14 mars 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [M] [W] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (95), à compter du 2 août 2021, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— fixé la créance de Mme [X] née [W] au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 5 janvier 2022 à la somme de 845,83 euros, et en tant que de besoin, l’a condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021,

— suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [X] née [W] à se libérer de la dette par versements mensuels de 100 euros et un denier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que faute pour Mme [X] née [W] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dit que Mme [X] née [W] sera redevable, en cas de résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 369 euros et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [X] née [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 2 juin 2021.

Par jugement du 12 août 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a rejeté la demande en rectification d’erreur matérielle déposée par la société Seqens le 25 avril 2022.

Par déclaration reçue au greffe le 20 janvier 2023, la société Seqens a relevé appel de ces jugements.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 février 2023, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— réformer les jugements rendus le 14 mars 2022 et le 12 août 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’ils :

* l’ont déboutée de toutes ses demande dirigées à l’encontre de M. [X],

* ont fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle fixe de 369 euros par mois, charges en sus,

* ont fixé l’arriéré locatif et d’occupation dû à la somme de 845,83 euros,

* l’ont déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En conséquence :

— juger que M. [X] est cotitulaire du contrat de bail régularisé le 28 juin 2013 entre la société Domaxis et Mme [M] [X] née [W],

— constater que le contrat de bail du 28 juin 2013 est résilié de plein droit à compter du 2 août 2021 pour Mme [X] née [W], date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater que le contrat de bail du 28 juin 2013 est résilié de plein droit à compter du 20 octobre 2021 pour M. [X], date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. et Mme [X] du logement sis [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— fixer et condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er jour du mois suivant la résiliation du contrat de location, laquelle sera égale au montant du loyer comme si le bail s’était poursuivi, charges en sus, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux donnés à bail,

— condamner solidairement M. et Mme [X] à lui payer la somme de 4 602,18 euros due au 10 janvier 2023, échéance du mois de décembre 2022 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, plus les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2021 pour Mme [X] née [W] et du 20 août 2021 pour M. [X],

— condamner solidairement M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître de Carfort, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [X] née [W] et M. [X] n’ont pas constitué avocat. Par actes de commissaire de justice délivrés le 9 février 2023, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiées par remise à personne physique à Mme [X] et par remise à domicile à M. [X].

La cour statuera donc par défaut en application des dispositions de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 septembre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Il est en outre relevé que ne sont pas contestées les dispositions du jugement déféré ayant :

* constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [M] [W] sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (95), à compter du 2 août 2021, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

* suspendu les effets de la clause résolutoire, et autorisé Mme [X] née [W] à se libérer de la dette par versements mensuels de 100 euros et un denier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

* dit que faute pour Mme [X] née [W] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail, et permettant son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la cotitularité du bail

Dans le jugement du 14 mars 2022, le premier juge a rejeté les demandes formées par la société Seqens à l’encontre de M. [X] au motif que la preuve de l’opposabilité du bail à son égard n’était pas rapportée.

Par jugement du 12 août 2022, la requête en rectification d’erreur matérielle déposée par la société Seqens, qui soutenait que le tribunal n’avait pas statué sur ses demandes à l’égard de M. [X], a été rejetée, le tribunal ayant relevé qu’il les avait rejetées pour les motifs relevés ci-dessus et que la société Seqens ne pouvait invoquer une erreur matérielle en complétant sa demande initiale par une nouvelle pièce, en l’espèce l’acte de mariage des défendeurs.

La société Seqens fait grief à ces décisions de ne pas avoir considéré M. [X] comme cotitulaire du bail, solidairement tenu de toutes les obligations découlant de celui-ci, et de l’avoir déboutée de toutes ses demandes à son encontre.

Elle fait valoir que Mme [W] a épousé M. [X] le 27 décembre 2019, de sorte qu’il est devenu cotitulaire du bail par application des dispositions des articles 1751 et 220 du code civil même en l’absence d’avenant régularisé entre eux.

Elle soutient que la cohabitation des époux dans les lieux loués n’a pas été contestée par les parties et résulte également de l’acte de naissance de leur enfant qui mentionne la même adresse pour les deux époux.

Sur ce,

En vertu de l’article 1751 code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [W] et M. [X] se mariés le [Date mariage 2] 2019 et qu’ils ont eu un enfant, né le [Date naissance 3] 2020, dont l’acte de naissance mentionne que les époux sont domiciliés à l’adresse du bail. Il apparaît ainsi que ce local sert à l’habitation des deux époux et constitue le logement de la famille, étant ajouté qu’il n’est pas établi que les intimés ne résideraient plus sous le même toit ni qu’ils seraient divorcés, ce qui n’était pas allégué en première instance.

Il résulte de ces éléments que M. [X] est devenu cotitulaire du bail conclu le 28 juin 2013 entre la société Domaxis, aux droits de laquelle intervient la société Seqens, et Mme [W] et se trouve tenu solidairement au paiement des loyers et charges impayés.

Sur les demandes relatives à la résiliation de plein droit du bail

La société Seqens a fait délivrer à l’encontre des deux époux un commandement de payer visant la clause résolutoire, à savoir le 2 juin 2021 pour Mme [X] et le 20 août 2021 pour M. [X]. Elle les a tous deux assignés devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut la résiliation du bail.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ces commandements de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date des 2 août et 20 octobre 2021.

Pour autant, il convient de relever que le premier juge, après avoir considéré que la preuve de l’opposabilité du bail à M. [X] n’était pas rapportée et rejeté les demandes de la société Seqens à son égard, a suspendu l’acquisition de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à Mme [X] née [W] pour apurer la dette locative à laquelle M. [X] était solidairement tenu.

Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse (pièce 19) que cette dette a été intégralement soldée le 28 avril 2022, soit avant même le terme fixé par le jugement pour apurer celle-ci.

Il s’ensuit que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne jamais avoir joué vis-à-vis de Mme [X] et que son expulsion immédiate ne peut donc être ordonnée quand bien même une nouvelle dette s’est constituée depuis lors. Il convient de débouter la société Seqens de cette demande.

Il apparaît ainsi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont réunies qu’à l’égard d’un seul des deux cotitulaires du bail, à savoir M. [X], de sorte qu’elle ne peut être acquise et entraîner de plein droit la résiliation du contrat compte tenu de l’indivisibilité du bail résultant de l’article 1751 du code civil.

La société Seqens est en conséquence déboutée de ses demandes visant à constater que le bail est résilié de plein de droit à l’égard de M. [X] à compter du 20 octobre 2021, à ordonner son expulsion et à le condamner solidairement avec Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement est en conséquence confirmé de ces chefs par substitution de motifs.

La cour ayant constaté que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne jamais avoir joué envers Mme [X] née [W], il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société Seqens relative au montant de l’indemnité d’occupation qui est devenue sans objet.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société Seqens sollicite la condamnation solidaire de Mme [X] née [W] et M. [X] au paiement de la somme de 4 602,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2023 (échéance du mois de décembre 2022 incluse) avec les intérêts au taux légal.

Sur ce,

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier de ce paiement en application des dispositions de l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau de ce même code.

En l’espèce, il résulte de l’analyse de la pièce n°19 de l’appelante que le décompte locatif de M. et Mme [X] fait apparaître un solde débiteur de 4 602,18 euros au 10 janvier 2023, sans qu’ils justifient du paiement desdites sommes.

Il convient de déduire de cette somme un montant de 707,04 euros (127,86 + 199,94 +379,24) qui, constituant des frais d’huissier de justice, ne font pas partie de la dette locative.

Par suite, Mme [X] née [W] et M. [X] seront condamnés solidairement à payer à leur bailleresse une somme de 3 895,14 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers) arrêté au 10 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2021 sur la somme de 1 895,55 euros pour Mme [X] et du 20 août 2021 sur la somme de 1 381,11 euros pour M. [X], et à compter du 2 février 2023, date de demande d’actualisation de l’arriéré locatif, pour le surplus.

Le jugement est réformé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [X] née [W] et M. [X], qui succombent partiellement, seront condamnés in solidum aux dépens exposés en première instance et devant la cour, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant partiellement infirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du 12 août 2022 et, par substitution de motifs, le jugement du 14 mars 2022 en ce que la société Seqens a été déboutée de ses demandes à l’encontre de M. [X] sauf en ce qui concerne sa condamnation solidaire au paiement des loyers et des charges ;

Confirme le jugement du 14 mars 2022 pour le surplus sauf sur le montant de la condamnation de Mme [X] née [W] au paiement de l’arriéré locatif compte tenu de l’actualisation de la demande en cause d’appel et sur les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que M. [D] [X] est cotitulaire du bail consenti le 28 juin 2023 à Mme [M] [W] par la société Domaxis aux droits de laquelle intervient la société Seqens portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (95) ;

Condamne Mme [M] [X] née [W] et M. [D] [X] solidairement à payer à la société Seqens une somme de 3 895,14 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers) arrêté au 10 janvier 2023, échéance du mois de décembre 2022 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2021 sur la somme de 1 895,55 euros pour Mme [X] née [W] et du 20 août 2021 sur la somme de 1 381,11 euros pour M. [X], et à compter du 2 février 2023 pour le surplus ;

Déboute la société Seqens de sa demande visant à voir ordonnée l’expulsion immédiate de Mme [X] ;

Dit que les demandes de la société Seqens relatives à l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

Déboute la société Seqens du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [M] [X] née [W] et M. [D] [X] in solidum aux dépens de première instance et d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M. Chantal de Carfort, avocat qui en fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,