COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 23/04477 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6PI

AFFAIRE :

[B] [M] [U]

C/

[X] [C]

[E] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° RG : 11-21-1887

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 03.12.2024

à :

M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM

M^e Christophe SCOTTI

M^e Gilles PARUELLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [B] [M] [U]

née le 22 mars 1985 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

****************

INTIMÉS

Monsieur [X] [C]

né le 02 juin 1963 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christophe SCOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 474

Monsieur [E] [Z]

né le 04 décembre 1955 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 02

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juillet 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président, entendu en son rapport et Madame Anne THIVELLIER, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière lors des débats : Madame [B] RIBEIRO,

Greffière placée, lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2018, M. [X] [C] a donné en location à Mme [B] [M] [U] un logement situé à [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 690 euros, outre un dépôt de garantie du même montant.

Par acte séparé du 13 juillet 2018, M. [E] [L] [Z] s’est porté caution du respect de ses obligations contractuelles par Mme [M] [U].

Suivant actes de commissaire de justice des 10 et 17 septembre 2021, M. [C] a fait assigner Mme [M] [U] et M. [L] [Z] afin d’entendre le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise :

— à titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de location et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [U] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin,

— condamner solidairement Mme [M] [U] et M. [L] [Z] au paiement de la somme de 7 677,20 euros au titre des loyers dus au 28 juin 2021,

— condamner solidairement Mme [M] [U] et M. [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, qui sera perçue dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat,

— condamner Mme [M] [U] et M. [L] [Z] à lui verser la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie perdante aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail convenu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges à leurs termes,

— constaté la validité de l’acte de cautionnement signé par M. [L] [Z],

— constaté la non-conformité du logement donné à bail aux règles de décence et ce depuis la prise d’effet du contrat de bail,

— ordonné la diminution du montant du loyer de 100 euros à compter du 15 juillet 2018 jusqu’à la mise en conformité des lieux,

— condamné solidairement Mme [M] [U] et M. [L] [Z] au paiement de la somme de 9 207 euros au titre des loyers et des charges dus au terme de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [M] [U] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux et dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés à [Localité 5] [Adresse 2],

— autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [M] [U] et M. [L] [Z],

— dit n’y avoir lieux au prononcé d’une astreinte,

— condamné solidairement Mme [M] [U] M. [L] [Z] à verser à M. [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié jusqu’à parfaite libération des locaux, mais diminuée de 100 euros jusqu’à la mise en conformité des lieux,

— constaté que l’exécution provisoire de la présente décision, est de droit,

— dispensé Mme [M] [U] et M. [L] [Z] de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [M] [U] et M. [L] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, délivré le 2 décembre 2019 et de sa dénonciation à la caution en date du 11 décembre 2019,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration déposée au greffe le 30 juin 2023, Mme [M] [U] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2024, Mme [M] [U], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de pontoise, en ce qu’il :

*a prononcé la résiliation judiciaire du bail convenu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges à leurs termes,

*l’a condamnée solidairement avec M. [L] [Z] au paiement de la somme de 9 207 euros au titre des loyers et des charges dus au terme de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023,

*lui a ordonné en conséquence et à tous occupants de son chef de quitter les lieux et dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés à [Localité 5] [Adresse 2],

*a autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble à ses frais avancés et à ceux de M. [L] [Z],

*l’a condamnée solidairement avec M. [L] [Z] à verser à M. [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat réalisé jusqu’à parfaite libération des locaux, mais diminué de 100 euros jusqu’à la mise ne conformité des lieux,

*a constaté que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

*a rejeté toute autre demande,

— confirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise, en ce qu’il :

*a constaté la validité de l’acte de cautionnement signé par M. [L] [Z],

*a constaté la non-conformité du logement donné à bail aux règles de décence et ce depuis la prise d’effet du bail,

*a ordonné la diminution du loyer de 100 euros à compter du 15 juillet 2018 jusqu’à la mise en conformité des lieux,

*l’a dispensée avec M. [L] [Z] de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses conclusions d’appelant,

— débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [L] [Z] de sa demande incidente tendant à obtenir la nullité de son engagement de caution,

— constater que qu’elle a de bon droit fait usage du principe d’exception d’inexécution en cessant de payer le loyer d’un logement non décent,

— constater que M. [C] ayant délivré un logement non décent ne pouvait invoquer la résiliation judiciaire du bail pour obtenir son expulsion,

— ordonner la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation qu’elle a conclu avec M. [C],

— condamner M. [C] à réaliser les travaux pour rendre décent le logement, conformément aux préconisations figurant dans les rapports de visite de Soliha, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— ordonner sa réintégration dans les locaux sis [Adresse 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du parfait achèvement des travaux de mise en conformité,

En conséquence,

— suspendre rétroactivement le paiement des loyers depuis la délivrance du bien jusqu’au parfait achèvement des travaux de mise en conformité,

— condamner M. [C], à devoir la reloger à ses frais pendant la durée des travaux dans un logement similaire et à proximité du logement sis [Adresse 2],

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 10 000 euros, en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner M. [C] à lui payer à la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral et de celui de son fils [W],

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 5 000 euros, en réparation de son préjudice de santé et de celui de son fils [W],

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [C] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 mai 2024, M. [C], bailleur intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Pontoise en date du 10 mai 2023,

— débouter Mme [M] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter M. [L] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y ajouter,

— condamner Mme [M] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [M] [U] à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner M. [L] [Z] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées le 22 mai 2024, M. [L] [Z], intimé, demande à la cour de :

— d’infirmer le jugement du 10 mai 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il :

*a déclaré valide son engagement de cautionnement en date du 15 juillet 2018,

*l’a condamné solidairement à payer à M. [C] la somme de 9 207 euros au titre des loyers dus au mois de mars 2023 inclus outre une indemnité d’occupation à hauteur du loyer diminué de 100 euros,

Et statuant à nouveau,

— constater que le commandement de payer a été suivi d’un règlement de sa part,

— dire et juger que l’engagement de caution est nul et de nul effet,

En conséquence,

— condamner M. [C] à lui restituer la somme de 10 721,53 euros indûment payée,

Subsidiairement,

— dire et juger l’exception d’inexécution opposée par la caution fondée en droit,

— constater qu’aucun décompte détaillé n’est versé aux débats,

En conséquence,

— condamner M. [C] à lui restituer la somme de 10 721,53 euros indûment payée et débouter de plus fort M. [C] de l’ensemble de ses demandes,

Encore plus subsidiairement,

— constater que le contrat de cautionnement est limité à 24 840 euros et que le montant des sommes éventuellement dues sera diminué de 381 euros par mois depuis le mois d’octobre 2021,

En tout état de cause,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 juin 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la résiliation du bail et les conséquences qu’elle emporte

Moyen des parties

Mme [M] [U] poursuit l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour impayé de loyers, en faisant valoir que le bien était insalubre depuis son entrée dans les lieux et que, partant, d’une part, elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et, d’autre part, le premier juge ne pouvait prononcer son expulsion, en application des dispositions de l’article 1719-1 du code civil.

M. [C], bailleur intimé, invite la cour à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour impayé de loyers en soulignant que son ancienne locataire est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution, dès lors que le bien était habitable et qu’il fut habité par Mme [M] [U] sans bourse délier de 2018 et jusqu’à la fin de l’année 2021, et que le bien n’a jamais été reconnu comme indécent par l’agence régionale de santé d’Ile-de-France.

M. [Z], caution, se borne à faire valoir que c’est à bon droit que Mme [M] [U] invoque l’exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement, sans développer la moindre argumentation et en renvoyant aux écritures de l’appelante sur le bien-fondé de l’exception d’inexécution dont il déclare faire siens les moyens.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article 1217 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil.

Le locataire peut se prévaloir de l’ exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi.

Mais il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Enfin, l’article 1719 du code civil dispose: 'le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

Au cas d’espèce, Mme [M] [U] qui est entrée dans les lieux le 15 juillet 2018 et ne s’est jamais acquittée du moindre loyer, n’est pas fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour se voir dispenser du paiement de ses loyers.

En effet, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris à la suite de la visite des services de la mairie, qui relèvent dans leur rapport du 27 mars 2023 que, si des travaux de remise en état sont nécessaires, le logement présentant un danger pour la sécurité des occupants, un dégât des eaux ayant entraîné l’effondrement d’une partie du plafond dans la pièce de vie, ' les constations effectuées ne justifient pas qu’une procédure d’insalubrité au titre du code de la santé publique soit intentée'. L’indécence du bien, depuis la prise de possession des lieux, n’est donc pas établie.

Au surplus, la locataire ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité absolue d’habiter les lieux, étant relevé qu’elle les a occupés de juillet 2018 à fin 2021, sans jamais s’acquitter de quelque somme que ce soit au titre des loyers.

C’est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail en raison des impayés de loyers.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Il sera pareillement confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la locataire, dès lors que, même s’il a pu être constaté que le logement présentait des dangers pour les occupants au mois de mars 2023, le bailleur justifie avoir justifie avoir fait procéder aux travaux de remise en état, en produisant, en premier lieu, un rapport d’architecte du 6 octobre 2023, mentionnant que l’appartement est en bon état général et que suite à un dégât des eaux, il convient de remplacer, un mètre carré de plafond et de remettre les lieux en peinture, en deuxième lieu, une attestation d’un artisan menuisier, M. [T], préconisant un simple décapage de la poutre maîtresse, le bois de coeur n’ayant subi aucune dégât, et indiquant n’avoir pas constaté de cause d’insalubrité des lieux, et en troisième et dernier lieu, une facture de la société Level, ainsi que des clichés photographiques, permettant de constater que les travaux de remise en état du bien préconisés par l’architecte ont été effectués.

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la locataire, il n’y a pas lieu d’ordonner la réintégration dans les lieux de cette dernière, et, par suite de la résiliation du bail, Mme [M] [U] sera également déboutée de sa demande visant à obtenir la condamnation de son bailleur à exécuter les travaux de remise en état du bien, ainsi que de ses demandes de suspension du paiement des loyers et de relogement provisoire.

II) Sur les demandes indemnitaires de la locataire

Moyens des parties

La locataire demande la condamnation de son bailleur à lui payer les sommes suivantes :

—  5 000 euros en réparation de son préjudice de santé et de celui de son fils [W] en raison du fait que sa sécurité et santé, ainsi que celle de son fils de onze ans, sujet à des affections respiratoires, ont été mises en danger par l’humidité et l’absence de chauffage et d’eau chaude dans le logement,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, le bailleur ayant refusé de faire les travaux de remise en état du logement,

—  7 000 euros en réparation de son préjudice matériel, du fait de la dégradation de ses effets personnels et de la violation de domicile dont elle a été victime,

—  4 000 euros en réparation de son préjudice moral, en raison de l’angoisse et de stress dont elle a souffert, par suite de l’état du logement et de la procédure d’expulsion diligentée par son bailleur.

Le bailleur conclut au débouté de sa locataire en faisant valoir qu’aucun manquement ne peut lui être reproché et que Mme [M] [U] ne peut à la fois se plaindre des conséquences sur sa santé et celle de son fils de l’état du logement et demander à être réintégrer dans les lieux.

Réponse de la cour

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé:

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Les attestations délivrées par un psychothérapeute – pièce n°35 et 36 – et le médecin de la locataire, qui mentionne un épuisement généralisé et une anxiété réactionnelle – pièce n°38 – ne permettent pas d’établir un lien entre l’état du logement et le préjudice invoqué, par (pas) plus que le certificat du médecin cardiologue produit par Mme [M].

Par suite, Mme [M] sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice de santé.

La présence d’humidité et de traces de moisissures constatée dans le logement, le 27 mars 2023, par l’agence régionale de santé, caractérise un manquement du bailleur à son obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, étant rappelé qu’il s’agit d’une obligation de résultat.

Toutefois, il y a lieu de relever que Mme [M] a reconnu devant le juge de l’exécution qu’elle n’occupait plus les lieux depuis le mois de janvier 2022, étant hébergée chez sa mère, l’absence de tout occupant dans le logement ayant pu favoriser l’apparition d’humidité et de traces de moisissures.

Les pièces versées aux débats par Mme [M] pour attester de l’insalubrité du logement avant le mois de janvier 2022 – rapport de l’association Soliha, dont les conclusions n’emportent pas la conviction de la cour au vu des photographies qui l’accompagnent, et courriers de Mme [M] – ne sont pas de nature à démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance antérieur à l’inoccupation des lieux par Mme [M], qui sera, de ce fait, déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel consécutif à la reprise irrégulière des lieux, il résulte de la décision du juge de l’exécution de Pontoise du 1er décembre 2023, devenue définitive, que la reprise des lieux a été entachée d’irrégularités, le procès-verbal de reprise ayant été dressé avant l’expiration du sursis imparti pour procéder à l’ouverture forcée des portes.

La seule constatation de la reprise illicite d’un logement ouvrant droit à réparation (Cass. 3e Civ., 6 juillet 2017, pourvoi n° 16-15.752), et Mme [M] ayant subi un préjudice en raison du fait qu’elle a été empêchée de récupérer ses affaires entre le 27 juillet et le 6 octobre 2023, M. [C] sera condamné à lui payer une indemnité de 2 000 euros en réparation de son préjudice.

Le préjudice moral n’est en revanche pas établi et Mme [M] sera, par suite, déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4 000 euros.

III) Sur la dette locative

Moyens des parties

Mme [M] sollicite l’infirmation du chef du jugement l’ayant condamnée à payer la somme de 9 207 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation demeurées impayées, avant de conclure au débouté de M. [C] de sa demande en paiement.

La caution sollicite également le débouté du bailleur de sa demande en paiement, en faisant valoir, notamment, que le bailleur ne produit aucun décompte détaillé de sa créance.

M. [C] déclare accepter, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, le montant des sommes retenues par le premier juge et demande la confirmation de ce chef du jugement déféré.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La cour relève que le conseil de M. [C] se borne à produire, à hauteur de cour, un décompte de commissaire de justice – pièce n°18 – reprenant les sommes retenues par le premier juge au titre de l’arriéré locatif, soit 9 207 euros, sans permettre à la cour de vérifier le bien-fondé des montants réclamés.

La créance locative n’étant de ce fait pas justifiée dans son montant, la cour infirmera le jugement querellé en ce qu’il a condamné solidairement la locataire et la caution à payer au bailleur la somme de 9 207 euros et déboutera ce dernier de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Subséquemment, le bailleur sera condamné à restituer à la caution les sommes qu’elle lui a versées à la suite du commandement de payer adressé par M. [C] (10 721,53 euros) et avant que l’affaire ne soit évoquée devant le premier juge.

III) Sur la régularité de l’acte de cautionnement

Moyens des parties

M. [Z] fait grief au premier juge d’avoir constaté la validité de l’acte de cautionnement qu’il a signé.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, il fait valoir à hauteur de cour que l’acte de

cautionnement est nul en raison du fait que :

— les dispositions du code civil qu’il vise sont erronées,

— le montant du loyer n’a été reproduit qu’en chiffres et pas en toutes lettres.

Il demande, par suite, la restitution des sommes acquittées en sa qualité de caution.

Mme [M] et M. [C] concluent à la confirmation du jugement ayant déclaré régulier l’acte de cautionnement.

M. [C] souligne que si la caution n’a pas rédigé en toutes lettres le montant du loyer, celui-ci a été mentionné à trois reprises dans l’engagement de caution et que si l’acte de cautionnement se réfère de façon erronée à l’article 2021 du code civil, la caution a reconnu avoir pris connaissance des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Réponse de la cour

Dans sa rédaction applicable au litige, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 énonce que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Ces formalités n’imposent pas de formule type, elles exigent uniquement une mention manuscrite démontrant que la caution a conscience de l’étendue de son engagement.

La mention manuscrite du montant du loyer est uniquement inscrite en chiffres dans l’engagement régularisé par M. [Z] le 13 juillet 2018.

Toutefois, l’article 22-1 précité, s’il impose la mention du montant du loyer, n’exige pas une mention en chiffres et en lettres.

Par suite, l’engagement de caution n’est pas nul pour ce motif.

En outre, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, le fait que l’engagement de caution vise de manière erronée l’article 2021 du code civil, n’est pas de nature à entacher de nullité l’acte litigieux, dès lors qu’il reprend de manière manuscrite les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a jugé régulier l’acte de cautionnement signé par M. [Z].

IV) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [C] pour procédure abusive (3 000 euros)

La procédure a été intentée par M. [C].

Le caractère abusif ou même purement dilatoire de l’appel interjeté par Mme [M], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits et dont les prétentions sont, en partie, fondées, n’est pas établi.

Aussi M. [C] sera-t-il débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V) Sur les dépens

Mme [M], qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant condamné solidairement Mme [M] [U] et M. [L] [Z] au paiement de la somme de 9 207 euros au titre des loyers et des charges dus au terme de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 ;

Statuant à nouveau de ce seul chef

Déboute M. [X] [C] de ses demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif dirigées contre Mme [M] [U] et M. [L] [Z] ;

Ajoutant au jugement entrepris

Condamne M. [X] [C] à payer à Mme [B] [M] [U] une indemnité de 2000 euros ;

Condamne M. [X] [C] à restituer à M. [E] [L] [Z] les sommes acquittées par ce dernier en sa qualité de caution d’un montant de 10 721,53 euros ;

Déboute Mme [B] [M] [U] du surplus de sa demande et de la totalité de ses autres demandes ;

Déboute M. [X] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [B] [M] [U] à payer à M. [X] [C] une indemnité de 4 000 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [X] [C] de sa demande en paiement dirigée contre M. [E] [L] [Z] ;

Condamne Mme [B] [M] [U] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée, Le Président,